ARRET

N°

SAS LA FOURMI

C/

E

X

XXX

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU ONZE DÉCEMBRE DEUX MILLE TREIZE

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : 12/03681

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’AMIENS DU DIX JUILLET DEUX MILLE DOUZE

PARTIES EN CAUSE :

SAS LA FOURMI

agissant poursuites et diligences de son représentant légal pour ce domicilié audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Aurélie GUYOT, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e BOISSERIE, avocat au barreau de STRASBOURG

APPELANTE

ET

Madame D E épouse X

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Monsieur F X

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentés par M^e Catherine QUETU, avocat au barreau d’AMIENS

Plaidant par M^e ABDESMED, avocat au barreau d’AMIENS, substituant M^e QUETU

INTIMES

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 octobre 2013, l’affaire est venue devant M. Lionel RINUY, président de chambre, et M^me B C, conseillère entendue en son rapport, magistrats rapporteurs siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 786 du Code de procédure civile.

Le président a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 11 décembre 2013.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Monia LAMARI, greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Les magistrats rapporteurs en ont rendu compte à la Cour composée de M. Lionel RINUY, président, Madame H-I J et M^me B C, conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRÊT :

Le 11 décembre 2013, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Lionel RINUY, président de chambre, et M^me Monia LAMARI, greffier.

*

* *

DECISION :

Le 29/01/2010, les époux X ont donné à la SARL La Fourmi, agence immobilière, mandat 'semi-exclusif’ de vendre leur immeuble moyennant le prix de 170 000 € net vendeur et une commission, à la charge des acquéreurs, de 13 800 €.

Le 21/03/2010, M. X a signé seul un nouveau mandat de vente semi-exclusif, comportant les mêmes clauses, avec la même société, pour le même immeuble, le prix de vente étant de 160 000 € net vendeur et la commission de 13 200 €.

La clause dénommée 'exclusivité’ stipulait notamment que le mandant devrait la rémunération au mandataire même si l’opération était conclue sans les soins de ce dernier. Selon une clause de 'semi-exclusivité’ dérogeant partiellement à la première, il était prévu que le mandant conservait la faculté de rechercher un acquéreur mais qu’il s’engageait à faire parvenir à l’agent immobilier tous renseignements permettant la réalisation de la vente, la rémunération du mandataire étant alors réduite de 50 % en cas de conclusion de la vente par son intermédiaire. Une indemnité compensatrice égale au montant total de la commission était prévue en cas de violation par le mandant des clauses susvisées.

Le 1^er juin 2010, les époux X ont vendu directement leur immeuble suivant compromis de vente sous seings privés réitéré devant notaire le 30/07/2010, moyennant le prix de 160 000 €.

***

Suivant jugement rendu le 10/07/2012, le tribunal de grande instance d’Amiens, saisi initialement d’une demande en paiement par la SARL La Fourmi a :

— prononcé la nullité du mandat en date du 21/03/2010 conclu entre M. X et la société Fourmi Immo concernant l’immeuble situé XXX à Licourt pour un prix de 160.000 € commission comprise,

— rejeté la demande en paiement de l’indemnité contractuelle formulée par la SARL la Fourmi,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné la société La Fourmi aux entiers dépens et à verser aux époux X 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Le premier juge a considéré que le mandat signé par M. X n’était pas un simple mandat de recherche mais un acte de disposition, que M. X n’avait pas pouvoir, par application de l’article 216 du code civil, de signer cet acte sans le consentement exprès de son épouse, qu’il ne pouvait être admis que la théorie du mandat apparent fasse échec aux dispositions protectrices du logement familial et en conséquence que le mandat devait être annulé par application de l’article 215 du code civil.

Vu l’appel de la société SAS Fourmi et ses conclusions partiellement infirmatives du 26/09/2012 par lesquelles elle demande à la cour, au visa de l’article 1134 du code civil, de :

— condamner solidairement les consorts X à lui verser une indemnité de13 000 €, avec intérêts au taux légal à compter du 4/06/2010, date de la mise en demeure,

— condamner solidairement les consorts X aux entiers dépens et à lui verser 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement pour le surplus,

Vu les conclusions du 12/10/2012 portant appel incident et par lesquelles les époux X demandent à la cour, au visa des articles 215, 1109, 1424 et 2004 du code civil, de :

— confirmer le jugement et condamner la SARL la Fourmi à leur verser 1 500 € de dommages et intérêts,

— subsidiairement, annuler le contrat de mandat pour manoeuvres dolosives et la condamner à leur verser 1 500 € de dommages et intérêts,

— plus subsidiairement, constater la résiliation du mandat en application des dispositions contractuelles ou sa révocation suivant lettre du 10/06/2010 en vertu de l’article 2004 du code civil, et débouter la SARL la Fourmi de ses demandes non fondées, la condamner à leur verser 1500 € de dommages et intérêts,

— en tout état de cause, condamner la SARL la Fourmi à leur verser 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

L’ ordonnance de clôture a été rendue le 10/04/2013.

La présente cour d’appel a, suivant arrêt avant dire droit, rouvert les débats afin que la SAS La Fourmi s’explique sur la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de son appel pour défaut de qualité à agir.

SUR CE,

Sur la recevabilité de l’appel de la SAS La Fourmi :

La SAS La Fourmi, dont le siège est à Bischeim, a justifié de sa qualité à faire appel en lieu et place de la SARL La Fourmi dont le siège était à Schiltigheim, cette dernière ayant changé de forme sociale pour devenir la SAS La Fourmi le 30/03/2012 et ayant changé de siège social le 1^er/09/2011.

Sur la demande en paiement de l’indemnité contractuelle prévue dans le mandat du 21/03/2010 :

Sur la nullité du mandat pour défaut de consentement de l’épouse :

Il y a lieu de constater que la SAS La Fourmi se prévaut exclusivement du mandat de vente du 21/03/2010, qui n’a été signé que par M. Y.

Les époux Y soulèvent la nullité de cet acte par application de l’article 215 alinéa 3 du code civil, au motif que, l’immeuble objet du mandat étant le logement de la famille et ce mandat valant acte de disposition, M. Y ne pouvait signer cet acte seul.

Cependant, le 'Mandat de vente Harmonie’ tel qu’il est dénommé dans l’acte, consenti par M. Y le 21/03/2010 à la SARL La Fourmi, devenue la SAS La Fourmi, ne donnait pas à l’agent immobilier le pouvoir de vendre l’immeuble en lieu et place des époux X mais engageait seulement M. X à ratifier la vente avec l’acquéreur présenté le cas échéant par l’agent immobilier et à se porter fort du consentement de son épouse à la vente, ces deux obligations étant souscrites à peine de dommages et intérêts d’un montant égal à la rémunération du mandataire, si bien que cet acte ne peut être considéré comme un acte de disposition du logement de la famille par M. X.

Le mandat ne peut donc être annulé de ce chef.

Sur la nullité du mandat pour manoeuvres dolosives :

L’article 1116 du code civil dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

M. X fait valoir à cet égard que le représentant de l’agent immobilier, qui savait que la vente de la maison avait été confiée à d’autres agences, lui a fait croire qu’il s’agissait d’un mandat non exclusif et que s’il avait su qu’il s’agissait d’un mandat exclusif il ne l’aurait pas signé puisqu’il avait donné mandat à d’autres agences pour multiplier les chances de vendre son immeuble.

Il ressort suffisamment des pièces versées aux débats que le représentant de l’agent immobilier n’a pas informé clairement M. X de la portée de la clause de 'semi-exclusivité’ qu’il lui proposait de souscrire et notamment sur le fait que cette clause lui interdisait de signer tout autre mandat et l’obligeait, sous peine de versement d’une indemnité, à réaliser la vente par son intermédiaire, même si un candidat à l’achat se présentait spontanément à lui. Il peut au contraire en être inféré que le représentant de l’agent a déformé la portée de la clause en faisant croire à son mandant qu’elle lui permettait seulement de pouvoir bénéficier de l’aide de l’agent immobilier pour effectuer la négociation.

En effet, l’attestation de M. A, représentant de l’agent immobilier, révèle qu’il a présenté le mandat semi-exclusif le 29/01/2010 aux époux X comme leur laissant la 'liberté de trouver eux-mêmes un acquéreur’ tout en leur assurant son 'appui pour effectuer la négociation', si bien qu’il leur a caché le fait qu’ils étaient obligés, à peine d’indemnité, de passer par son intermédiaire pour souscrire l’avant contrat et qu’ils ne pouvaient, sous peine de dommages et intérêts, en souscrire d’autres avec d’autres agents immobiliers comme ils l’avaient fait auparavant. Or il n’a pas vérifié que le mandat non exclusif déjà consenti par les époux X depuis 2006 auprès d’AG Immobilier était bien caduc ou résilié, alors même qu’il apparaît toujours en vigueur en novembre 2010 et il ne s’est pas de nouveau enquis, le 21/03/2010, de savoir si M. X avait, entre temps, consenti un mandat à d’autres agents immobiliers, alors même que M. X a consenti un mandat à la société Arthur Immobilier le 16/03/2010, soit 5 jours auparavant.

Cette réticence se retrouve d’une part dans la présentation de l’acte puisque son titre, écrit en très gros caractères, n’évoque pas son caractère exclusif, seul son sous-titre, écrit entre parenthèses, en caractères pâles, et en petit caractères, indiquant qu’il est 'semi-exclusif dans le cadre d’un démarchage à domicile’ et elle se retrouve, d’autre part, dans la présentation des clauses d’exclusivité et de semi-exclusivité qui n’ont pas, contrairement aux prescriptions de l’article 78 du décret du 20/07/1972, été mentionnées en caractères très apparents, la taille des caractères étant la même que le restant du texte qui est en très petits caractères, le fait qu’elles soient écrites en caractère gras ne permettant pas une meilleure lisibilité.

Il ressort enfin de l’attestation circonstanciée de la fille des époux X que le représentant de l’agent immobilière a présenté à ses parents le mandat 'semi-exclusif’ qu’ils ont signé comme étant un mandat sans exclusivité.

Cette réticence dolosive est de nature à entraîner la nullité du mandat litigieux dans la mesure où, sans cette réticence dolosive, il est évident que M. X, qui venait de signer un mandat avec un autre agent immobilier, n’aurait pas contracté un nouveau semi-exclusif avec la SARL La Fourmi.

Si l’agent immobilier a, comme tout professionnel, le droit de présenter ses produits sous leur meilleur jour, en insistant sur les points forts du service qu’il conseille, il doit, en application du principe de la bonne foi qui doit diriger la conclusions des contrats, présenter le service qui correspond le mieux aux besoins du client profane, l’éclairer sur les engagements qu’il prend et ne pas lui faire souscrire des obligations alors même qu’il sait ou devrait savoir qu’elles ne pourront pas être respectées.

Dès lors, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris

Sur les dommages et intérêts sollicités par les époux X :

C’est à juste titre que le premier juge les a déboutés de cette demande, faute pour eux de caractériser leur préjudice.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

La SAS La Fourmi succombant en son recours sera condamnée à en supporter les dépens et les frais hors dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après débats publics, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

DÉCLARE recevable l’appel de la SAS La Fourmi, anciennement SARL La Fourmi,

CONFIRME le jugement entrepris,

CONDAMNE la SAS La Fourmi à verser aux époux X une indemnité complémentaire de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

LA CONDAMNE aux dépens d’appel et admet M^e Quetu, avocat, au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile pour les frais dont elle a fait l’avance.

Le Greffier Le Président