COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE COMMERCIALE

PV/SM

ARRÊT N°:

AFFAIRE N° : 11/00032

Jugement du 15 Décembre 2010

Tribunal de Grande Instance du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 10/01061

ARRET DU 10 JANVIER 2012

APPELANTS :

Monsieur A Z

né le XXX à XXX

XXX

Madame C D épouse Z

née le XXX à XXX

XXX

représentés par la SCP DUFOURGBURG – GUILLOT, avoués à la Cour – N° du dossier 14760

assistés de Maître MYLONAKIS, avocat au barreau de PARIS.

INTIMÉE :

La Société NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE

XXX – XXX

représentée par la SCP GONTIER – LANGLOIS, avoués à la Cour – N° du dossier 47875

assistée de Maître PLAISANT avocat au barreau du MANS substituant Maître BARILLON, avocat au barreau de PARIS.

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Novembre 2011 à 14 H 00, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur VALLEE, Président, qui a été préalablement entendu en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur VALLEE, Président de chambre

Madame VAN GAMPELAERE, Conseiller

Monsieur TRAVERS, Conseiller

Greffier lors des débats : Monsieur X

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 10 janvier 2012 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monsieur VALLEE, Président et par Monsieur X, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

XXX

Aux termes d’un acte notarié en date des 28 novembre et 4 décembre 2002, Monsieur et Madame Y ont donné à bail à la société Nouvelle La Maille Souple divers locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé XXX au Mans, moyennant un loyer annuel de 57 930,63 euros hors charges et hors taxes, révisable annuellement en application d’une clause d’échelle mobile stipulée au contrat. Par l’effet de cette clause, le montant du loyer annuel en principal s’est élevé en mars 2009 à la somme de 77 805,24 euros.

Par acte du 15 mai 2009, la société Nouvelle La Maille Souple a notifié à Monsieur et Madame Y une demande de révision de loyer en se fondant sur les dispositions de l’article L 145-39 du code de commerce, proposant qu’il soit porté en annuel et principal à la somme de 39 500 euros.

Dûment autorisé, la société Nouvelle La Maille Souple a, par acte du 18 août 2009, fait assigner Monsieur et Madame Y devant le juge des loyers commerciaux afin de voir fixer le loyer annuel des locaux à la somme de 39 000 euros en principal et ce à compter du 15 mai 2009, faisant valoir que le loyer se trouve augmenté de plus d’un quart par le jeu de la clause d’échelle mobile par rapport au prix initial convenu entre les parties et en sollicitant en conséquence la fixation à la valeur locative. La société Nouvelle La Maille Souple a indiqué qu’il convenait de distinguer le rez-de-chaussée et le premier étage de l’immeuble, affectés à l’activité commerciale et les deuxième et troisième étages, qui seraient à usage d’habitation, pour déterminer la valeur locative.

Dans leur mémoire en réponse du 1^er octobre 2009, Monsieur et Madame Y ont également sollicité la fixation du loyer à la valeur locative qu’ils ont estimé correspondre, au vu des prix couramment pratiqués dans le voisinage à 800 euros par m² pondéré soit, pour une superficie qu’ils ont estimée à 114 m², un loyer annuel en principal de 91 000 euros, avec effet à compter du 15 mai 2009.

Par jugement du 25 novembre 2009, le juge des loyers a désigné un expert chargé de déterminer la valeur locative. Le loyer provisionnel a été fixé à la somme de 77 805, 24 euros hors charges et hors taxes.

L’expert a déposé un rapport et une note complémentaire aux termes desquels il a estimé la valeur locative annuelle des locaux à la somme de 58 880 euros après avoir retenu une surface pondérée de 115 m² avec affectation de la totalité des locaux à un usage commercial et un prix au m² de 512 euros.

Dans leur mémoire après expertise, la société Nouvelle La Maille Souple a demandé au juge des loyers commerciaux de fixer le loyer annuel en principal à la somme de 41 760 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2009, en abandonnant la distinction des surfaces affectées au commercial ou à l’habitation mais en contestant la pondération des surfaces ainsi que la moyenne des prix pratiqués dans le voisinage retenue par l’expert.

Monsieur et Madame Y ont demandé la fixation judiciaire du loyer à la somme de 81 000 euros en principal avec intérêts sur les rappels de loyer à compter du 15 mai 2009 avec anatocisme en contestant les mêmes critères retenus par l’expert.

Par jugement du 15 décembre 2010, le juge des loyers commerciaux a fixé à la somme de 54 272,00 euros par an hors charges et hors taxes, à compter du 15 mai 2009, le loyer révisé, condamné Monsieur et Madame Y à restituer à la société Nouvelle La Maille Souple les loyers trop perçus à compter du 15 mai 2009 avec intérêts au taux légal calculés sur les sommes dues au fur et à mesure des échéances trimestrielles et au paiement d’une indemnité de procédure et des dépens incluant les frais d’expertise.

Les époux Y ont formé appel de ce jugement. L’affaire est pendante devant la Cour, a été plaidée lors de la même audience, un arrêt devant être rendu à la même date de délibéré.

Parallèlement à cette procédure fondée sur les dispositions de l’article L145-39 du code de commerce, par acte du 1^er octobre 2009, les époux Y ont notifié à la société Nouvelle La Maille Souple, par application de l’article L 145-38 du même code, une demande de révision triennale du loyer en sollicitant que ce dernier soit fixé à la somme annuelle en principal de 74 866,50 euros.

Dûment autorisés, Monsieur et Madame Y ont, par acte du 12 février 2010, fait assigner la société Nouvelle La Maille Souple devant le juge des loyers commerciaux afin de voir fixer le loyer annuel des locaux à la somme de 74 866, 50 euros en principal et ce à compter du 1^er octobre 2009, par l’effet de l’application au loyer contractuel initial de l’indice trimestriel du coût de la construction.

Par mémoire en réponse du 22 avril 2010, la société Nouvelle La Maille Souple a demandé que les bailleurs soient déclarés irrecevables en leur demande de révision triennale aux motifs d’une part qu’une durée de trois ans ne s’est pas écoulée entre la demande et la fixation judiciaire du nouveau loyer sur la base de la valeur locative qui prendra effet au 15 mai 2009 et, d’autre part, qu’en raison du caractère dérogatoire et spécial de l’article L 145-39 du code de commerce, toute demande de révision formée sur ce fondement, dès lors que les conditions d’application de cet article sont réunies, doit primer une révision triennale. La société Nouvelle La Maille Souple a demandé que soit constaté le caractère frauduleux de la demande de révision des bailleurs et leur condamnation à lui payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages- intérêts et une indemnité de procédure de 3 000 euros.

Le tribunal a ordonné la réouverture des débats et invité les parties à débattre de l’existence de l’intérêt légitime de Monsieur et Madame Y à agir au regard des dispositions de l’article 31 du code de procédure civile.

Dans leur dernier mémoire, Monsieur et Madame Y ont maintenu leurs demandes de révision triennale en soutenant qu’ils avaient un intérêt à agir au motif que la stipulation d’une clause d’échelle mobile dans un bail ne fait pas obstacle à une révision triennale sur la base des dispositions d’ordre public de l’article M145-38 du code de commerce et que le bailleur peut avoir intérêt, afin de préserver l’intérêt contractuel, à ce qu’il soit procédé à la révision du loyer sur ce fondement légal car, alors, le loyer de révision ne peut être inférieur au loyer en cours, loyer contractuel, ni excéder le loyer résultant du jeu de la clause d’échelle mobile, sauf variation de plus de 10% de la valeur locative, alors que la révision résultant de l’application de l’article L145-39 n’est restreinte ni à la hausse ni à la baisse.

Par jugement du 15 décembre 2010, le juge des loyers commerciaux a déclaré Monsieur Y et Madame Y irrecevables en leur demande de révision triennale et les en a débouté, a débouté la société Nouvelle La Maille Souple de sa demande de dommages- intérêts pour cause d’exercice d’une action prétendument frauduleuse et condamner les époux Y à lui payer une indemnité de procédure de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA COUR

Vu l’appel formé contre ce jugement par les époux Y le 6 janvier 2011 ;

Vu les dernières conclusions du 18 mars 2011 aux termes desquelles les époux Y, appelants, demandent à la Cour, avec une indemnité de procédure, poursuivant l’infirmation du jugement entrepris, de déclarer recevable leur action et de fixer le loyer du bail révisé à la somme de 74 866,50 euros hors taxes et hors charges à compter du 1^er octobre 2009, de condamner la société Nouvelle La Maille Souple aux intérêts sur le rappel de loyer à compter de cette date avec anatocisme et de condamner la société Nouvelle La Maille Souple aux dépens comprenant les frais d’expertise ;

Vu les dernières conclusions du 13 mai 2011 aux termes desquelles la société Nouvelle La Maille Souple, intimée, demande à la Cour, avec une indemnité de procédure, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

MOYENS DES PARTIES

La société Nouvelle La Maille Souple sollicite la confirmation du jugement sur le défaut d’intérêt à agir en faisant valoir que c’est par une exacte appréciation du droit qu’il a été jugé que dans l’hypothèse où deux demandes de révision sont formées concurremment par le bailleur et le preneur, chacune sur un fondement différent, la partie qui a engagé son action en révision après l’autre doit apporter la preuve de son intérêt légitime à agir sur un autre mécanisme de révision que celui mis en oeuvre.

La société locataire soutient aussi que la demande de révision est irrecevable au regard des dispositions de l’article L 145-38 du code de commerce en faisant valoir que le nouveau prix au sens de l’article L 145-38 du code de commerce étant applicable à compter du 15 mai 2009 ce qui signifie qu’aucune demande de révision triennale ne peut être valablement formée à l’intérieur du délai de trois ans consécutif à la date du 15 mai 2009, jour à compter duquel le nouveau loyer révisé, en application des dispositions de l’article sera applicable.

La société Nouvelle La Maille Souple prétend encore à l’irrecevabilité de la demande de révision au regard de l’article L145-39 du code de commerce qui initie un mécanisme en plus et indépendamment de celui prévu à l’article L 145-38 qui n’est plus applicable dès lors que le premier texte cité l’est, lequel est dérogatoire au second. Elle ajoute que l’article L 145-39 est applicable chaque fois que par le jeu de la clause d’échelle mobile le loyer se trouve augmenté ou diminué du quart par rapport au prix précédemment fixé ce qui est exclusif d’une éventuelle restriction par la mise en jeu de l’article L 145-38 du code de commerce et que la mise en oeuvre concurrente des dispositions de l’article L 145-38 avec celle préalable des dispositions de l’article L 145-39 reviendrait à anéantir purement et simplement ces dernières.

Les bailleurs rétorquent que selon la jurisprudence de la Cour de cassation l’existence d’une clause d’échelle mobile ne fait obstacle au mécanisme de révision qui est distinct et qui peut être mise en oeuvre dès lors que la condition de délai est satisfaite. Ils font valoir que l’intérêt à agir n’est pas subordonné au bien fondé de l’action. Ils s’appuient sur un texte de doctrine pour estimer être bien fondés à intenter une action sur le fondement de l’article L 145-38 du code de commerce qui préserve dans une certaine mesure le loyer contractuel par le jeu des indices sauf à l’une des parties à démontrer qu’une variation de plus de 10% de la valeur locative a été engendrée par une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.

Les bailleurs soutiennent encore que l’indexation conventionnelle vient compléter la révision triennale qui reste de droit en matière de baux commerciaux et qu’en l’état du droit positif la règle posée à ce jour est celle du cumul de révisons de sorte que l’adage specialia generalibus derogeant ne s’applique pas à l’espèce comme le soutient la société preneuse.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de révision triennale

L’article L 145-38 du code de commerce prévoit, dans ses deux premiers alinéas, la révision triennale de loyer dans les termes suivants : 'La demande en révision peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. L’alinéa suivant enferme la révision dans la variation de l’indice de la construction sauf à démontrer qu’une variation de plus de 10% de la valeur locative a été engendrée par une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.

L’article L145-39 du code de commerce indique exactement : En outre, et par dérogation à l’article L145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

Ces deux textes sont d’ordre public étant admis de manière constante que le premier, concernant la procédure de révision triennale, est applicable dans l’hypothèse de l’existence d’une clause d’échelle mobile alors que le second prévoit expressément cette hypothèse, les parties pouvant engager l’une ou l’autre action sans pouvoir en cumuler les effets.

Ainsi, dans l’hypothèse où le bailleur n’a pas facturé une dernière indexation du loyer portant celui-ci à un montant supérieur à 25 % par rapport au loyer contractuel, il est certes possible à celui-ci de former une demande de révision triennale.

En l’espèce, le bailleur a facturé une indexation par le jeu de la clause d’échelle mobile portant le loyer annuel en principal à la somme de 77 805,24 euros c’est à dire à un montant augmenté de plus du quart du loyer contractuel de 57 930,63 euros.

Cette augmentation de plus du quart du loyer initial emporte le droit du locataire de faire usage des dispositions de l’article L 145-39 lesquelles sont expressément dérogatoires par rapport à celles prévues à l’article L 145-38 et ne comportent aucune restriction comme le souligne sans ambiguïté l’expression 'chaque fois'. Par cette augmentation notifiée au preneur, les bailleurs ont ouvert au bénéfice de ce dernier cette action dont ils n’ont d’ailleurs pas contesté la recevabilité, formant plutôt, dans leur mémoire, une demande reconventionnelle de fixation du loyer à la valeur locative de 91 000 euros en vertu des dispositions de l’article L 145-39 du code de commerce sans contester que les conditions d’applications de ce texte étaient réunies.

Il s’ensuit que ces dispositions, lorsque les conditions de leur application sont ainsi réunies, ont priorité sur celles prévues à l’article L 145-38 du code de commerce qui ne peuvent être mises en oeuvre, surtout à posteriori, pour faire échec aux droits du locataire qu’il tient des dispositions spéciales dérogeant au droit commun de la révision triennale.

En outre, le fait que le preneur ait pris l’initiative de cette action a eu pour effet, quel que soit le montant du loyer devant être fixé par la juridiction saisie, de faire partir cette fixation à la date du 15 mai 2009 qui est celle du nouveau loyer révisé de sorte que le loyer en cours applicable à la date de demande de révision triennale par les bailleurs soit le 1^er octobre 2009 était, de fait, celui devant être fixé au 15 mai 2009. Il s’ensuit que le nouveau prix de loyer applicable entre les parties à compter de cette date n’a pas été appliqué pendant la durée minimale de trois ans prévue à l’article L145-38 du code de commerce pour l’application duquel le délai court, soit de l’entrée en jouissance du locataire, soit du point de départ du bail renouvelé, soit du jour où un nouveau prix sera applicable, c’est à dire en l’espèce le 15 mai 2009.

Dans ces conditions, le jugement qui a déclaré l’action des bailleurs irrecevable au motif que ceux-ci ne justifiaient pas d’un intérêt légitime doit être confirmé en ajoutant que, de ce qui précède, il doit être déduit que l’action des bailleurs sur le fondement de l’article L 145-38 du code de commerce n’était pas ouverte au moment de l’introduction de cette action.

Sur les frais

L’équité impose de faire supporter par les époux Y les frais irrépétibles d’appel exposés par la société Nouvelle La Maille Souple, en plus de ceux accordés en première instance.

La partie qui succombe doit les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne Monsieur et Madame Y à payer à la société Nouvelle La Maille Souple une indemnité de 1 500 euros au titre des frais non répétibles d’appel,

Condamne Monsieur et Madame Y aux dépens d’appel recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

D. X P. VALLEE