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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section AO1

ARRÊT DU 17 AVRIL 2014

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/08758

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 NOVEMBRE 2011

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN

N° RG 08:02527

APPELANTE :

XXX

prise en la personne de son gérant en exercice

XXX

XXX

représentée par M^e Yves GARRIGUE de la SCP GARRIGUE, avocats associés, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER, assistée de M^e Matthieu BRAZES, avocat au barreau des Pyrénées-Orientales

INTIMEES :

Mademoiselle Y Z

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Joséphine HAMMAR, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER,

assistée de M^e Julien LAURENT, avocat plaidant au barreau de STRASBOURG, substitué par M^e Joséphine HAMMAR, avocat au barreau de MONTPELLIER

XXX

représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Gilles ARGELLIES de la SCP Gilles ARGELLIES, Emily APOLLIS – avocats associés, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER,

assistée de M^e Frédéric BLANC substituant M^e Gilles BOUDIER, avocat plaidant de la SELARL ADK au barreau de LYON

ORDONNANCE de CLOTURE du 25 FÉVRIER 2014

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le MARDI 18 MARS 2014 à 8H45 en audience publique, Madame Caroline CHICLET, Conseiller ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Madame Anne BESSON, Président de Chambre

Madame Caroline CHICLET, Conseiller

Monsieur Bruno BERTRAND, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Marie-Françoise COMTE

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Madame Anne BESSON, Président de Chambre, et par Marie-Françoise COMTE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Dans le cadre d’une opération de défiscalisation dite 'de Robien recentré’ Y Z qui demeure à Nancy (54) a signé le 28 octobre 2006 avec le promoteur, la Sci Les Palmiers, un contrat de réservation portant sur un appartement en l’état futur d’achèvement de 38 m² sis à Saleilles (66) moyennant le prix de 141.561 € TTC par l’intermédiaire de la Sas Estuaire Consultants.

L’acte authentique, signé par l’acquéreur par procuration le 8 mars 2007 en l’étude de notaires Carment et X, a porté sur un immeuble achevé puisque la livraison est intervenue suivant procès-verbal signé le 28 février 2007.

Reprochant au promoteur et à son mandataire des réticences et manoeuvres dolosives ayant vicié son consentement, Y Z a fait citer le 3 juin 2008 la Sci Les Palmiers et la Sas Estuaire Consultants devant le tribunal de grande instance de Perpignan afin d’obtenir à titre principal la nullité du contrat et subsidiairement la réduction du prix et en tout état de cause le paiement de diverses sommes à titre de dommages-intérêts.

Par actes d’huissier en date des 27 novembre 2008 et 17 décembre 2008, la Sci Les Palmiers a appelé en garantie la Sarl Groupe Mégam représentée par son mandataire liquidateur, Maître Strebler.

Par jugement en date du 22 novembre 2011 ce tribunal a :

prononcé aux torts de la Sci Les Palmiers la nullité de la vente intervenue selon acte authentique reçu le 8 mars 2007 par Maître Jean-Marie Carment, notaire associé à Prades, et portant sur le lot 69 dépendant de l’ensemble immobilier situé sur la commune de Saleilles (66) section AM n°423 lieu dit 'Camp des Pastre’ pour une contenance de 00ha, 24a 00ca, enregistré le 26 avril 2007 à la Conservation des hypothèques de Perpignan ;

ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques aux frais de la Sci Les Palmiers et de la Sas Estuaire Consultant ;

condamné Y Z à restituer le bien immobilier, objet du contrat de vente, à la Sci Les Palmiers ;

condamné la Sci Les Palmiers à rembourser à Y Z la somme de 141.561 € au titre du prix payé ;

condamné solidairement la Sci Les Palmiers et la Sas Estuaire Consultants à payer à Y Z la somme de 1.500 € à titre de dommages-intérêts ;

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

condamné solidairement la Sci Les Palmiers et la Sas Estuaire Consultants à payer à Y Z la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

condamné solidairement la Sci Les Palmiers et la Sas Estuaire Consultants aux dépens.

La Sci Les Palmiers a relevé appel de ce jugement le 21 décembre 2011 à l’encontre de Y Z et de la Sas Estuaire Consultants.

Vu l’ordonnance du conseiller de la mise en état du 13 décembre 2012 ayant rejeté la demande de radiation du rôle de Y Z ;

Vu les conclusions de l’appelante remises au greffe le 16 juillet 2012 ;

Vu les conclusions de la Sas Estuaire Consultants remises au greffe le 18 janvier 2013 ;

Vu les conclusions de Y Z remises au greffe le 17 octobre 2013 ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 25 février 2014 ;

M O T I F S :

' Sur les limites de l’appel :

L’appel n’est dirigé que contre Y Z et la Sas Estuaire Consultants et ne concerne pas la société Groupe Mégam en liquidation judiciaire.

' Sur la demande de nullité du contrat de vente pour dols :

Le 'book’ de présentation du projet de résidence Les Palmiers remis à Y Z par la personne en charge de la commercialisation des appartements porte, sur sa page de couverture, le tampon et la signature du gérant de la Sci Les Palmiers, promoteur de l’opération.

La Sci Les Palmiers conteste être l’auteur de ce document de commercialisation qu’elle soutient avoir signé par inadvertance lors de la vente chez le notaire le 8 mars 2007 ajoutant qu’il n’est pas établi qu’elle aurait eu connaissance de son contenu antérieurement.

Pourtant il ressort de l’article VII du contrat de mandat écrit, signé par le promoteur le 12 mai 2005 avec une société Mégam, que la Sci Les Palmiers s’est engagée en qualité de mandant à fournir au mandataire le 'book’ de commercialisation des appartements de la résidence Les Palmiers de Saleilles.

Les mentions figurant dans ce contrat versé aux débats par la Sci Les Palmiers démontrent que celle-ci est, contrairement à ce qu’elle soutient, à l’origine de la conception et du contenu du 'book’ de commercialisation de la résidence puisqu’elle s’est engagée à fournir ce document de vente aux mandataires en charge de la commercialisation.

Il appartient par conséquent à la Sci Les Palmiers de démontrer que le contenu du 'book’ produit aux débats par Y Z et qui porte son tampon et sa signature est différent de celui qu’elle a fourni à ses mandataires ce qu’elle ne fait pas.

Ce document de commercialisation comprend diverses parties consacrées à la présentation du projet, aux plans, au descriptif technique, au contrat type de réservation et au permis de construire.

Une partie est réservée à l’identification des intervenants ; y sont énumérés les noms et coordonnées du maître d’ouvrage (Sci Les Palmiers), du notaire (Maître Jean-Marie Carment), du gestionnaire (Terre du Sud).

Le responsable de la commercialisation est désigné comme étant la société Estuaire Consultants.

Il résulte de cette dernière indication contenue dans le 'book’ dont elle est l’auteur que, contrairement à ce qu’elle soutient, la Sci Les Palmiers a tacitement confié à la Sarl Estuaire Consultants un mandat de commercialiser ses appartements.

Le mandataire a accepté cette mission en convaincant Y Z de contracter, en lui faisant signer le contrat de réservation et en accomplissant diverses démarches pour le compte du mandataire en vue de la régularisation de l’acte authentique.

Il est acquis qu’en matière de mandat, le cocontractant victime d’un dol peut demander la nullité du contrat que le dol provienne du mandant ou qu’il provienne du mandataire qui n’est pas un véritable tiers à l’égard du cocontractant.

En outre, si le dol provient du mandataire, le mandant doit en assumer les conséquences s’il s’est rendu complice de ce dol et s’il en a profité ou si le dol a été commis par le mandataire dans les limites de sa mission de représentation.

En l’espèce, Y Z qui réside à Nancy (54) s’est endettée sur 23 ans pour investir dans l’acquisition d’un appartement à Saleilles (66) dans le cadre du dispositif dit 'de Robien recentré’ issu de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006.

Ce dispositif qui vise à accroître l’offre de logements privés à loyers modérés permet une défiscalisation des revenus fonciers au bénéfice des propriétaires qui acquièrent des logements neufs pour les donner à bail, pendant au moins 9 ans et en respectant les plafonds imposés dans chacune des 4 zones territoriales répertoriées sur le territoire national, à un locataire qui en fait sa résidence principale.

Le 'book’ de commercialisation de la Sci Les Palmiers remis par la Sas Estuaire Consultants à Y Z présente la commune de Saleilles comme 'un site stratégique’ à proximité de la mer et de Perpignan, décrite comme une 'ville du Sud de plus de 107.000 habitants qui accueille aujourd’hui 2000 nouveaux arrivants par mois'.

Il y est vanté la 'desserte routière exceptionnelle’ par la route nationale 114 et le dynamisme économique et culturel de la commune d’implantation.

Ce document comprend une partie intitulée 'grille de loyers’ où figure un tableau des loyers hors charges prévus par type de lot.

Le loyer prévu pour le lot C5B acquis par Y Z est de 514 € hors charges.

Dans l’étude de projection financière réalisée par la société Estuaire Consultants pour convaincre Y Z d’investir dans l’achat d’un appartement, il est rappelé la qualité de l’emplacement (choix d’un site stratégique avec une demande locative supérieure à l’offre), le caractère raisonnable des loyers qui incite le locataire à demeurer longtemps ainsi que la connaissance du marché local.

Un paragraphe de l’étude financière personnalisée insiste sur 'la sécurité des loyers’ en raison du déficit de logements estimé à 1,5 millions du fait de la forte natalité, de l’augmentation du prix des logements neufs et de la loi Neiertz sur l’endettement.

Le document précise qu’en raison de la loi Neiertz 'beaucoup de personnes n’ont plus accès à la propriété et sont donc condamnées à rester locataires. L’emplacement sera bien sûr déterminant mais le fait que le programme ait été agréé par une compagnie d’assurance nous renforce dans l’idée d’une sécurité des loyers et nous permet, après l’obtention d’assurance de loyers impayés, de vous garantir le revenu escompté'.

Pourtant, Y Z n’a jamais réussi à louer son logement pour le prix prévu par le promoteur de 514 € hors charges ni même au prix 'garanti’ par le mandataire dans sa simulation personnalisée pour 478 € hors charges.

En effet, l’appartement a été loué dès l’origine en 2007 pour 458 € hors charges.

Le loyer a dû être baissé à 430 € hors charges en janvier 2009 pour atteindre 400 € hors charges en 2013 soit, au final, une différence de revenus de 22% par mois (114 €) par rapport au loyer prévu par le promoteur et de 16% par mois (78€) par rapport au loyer 'garanti’ par le mandataire.

En présentant à un acheteur profane comme Y Z, dans le cadre d’une opération de promotion immobilière bénéficiant du dispositif dit 'de Robien recentré', une grille de loyers par type de lot destinée à lui faire croire que le montant de ses revenus locatifs ne serait soumis à aucun aléa sérieux, le promoteur s’est rendu coupable d’un dol à son endroit.

Cette présentation tronquée, imputable au promoteur, a ouvert la voie au dol de la Sas Estuaire Consultants qui a pu ensuite faire croire à Y Z qu’elle garantissait 'le revenu escompté’ alors qu’il n’en était rien ce qui a profité au promoteur qui a bénéficié de la réservation de l’appartement à construire.

XXX et du mandataire ont été déterminants du consentement de Y Z qui n’aurait pas acquis le logement et ne se serait pas endettée sur 23 ans en assumant des remboursements de crédit de 819 € par mois pour un salaire mensuel

de déléguée médicale de 2.100 € si elle avait su que le montage financier présenté était irréaliste et que les revenus prévus ou garantis seraient inférieurs de 16 à 22% par rapport à ceux qui lui avaient été indiqués à l’époque de la réservation tant par le promoteur que par son mandataire.

Selon l’agence Terre du Sud, en charge de la gestion locative, la baisse incontournable du loyer ainsi que les difficultés pour trouver des locataires sont imputables au défaut de commodité du logement de Y Z qui ne prévoit pas d’emplacement dans la cuisine pour le réfrigérateur (ce qui oblige les occupants à placer celui-ci dans le séjour), et qui ne dispose d’une vue que sur le cimetière communal.

Or, aucun des plans communiqués à Y Z lors de la vente de l’appartement ne fait ressortir l’impossibilité de placer un réfrigérateur dans la cuisine.

En outre, ni le plan de masse de la résidence ni la notice descriptive du bien vendu ne signalent la présence d’un cimetière en bordure de la résidence.

Il s’agit dans les deux cas de réticences dolosives imputables au promoteur qui a volontairement dissimulé au réservataire le défaut de fonctionnalité de la cuisine (le placard du cumulus occupe la place réservée sur le plan au réfrigérateur) ainsi que l’implantation de la résidence à proximité immédiate du cimetière de Saleilles et l’orientation de toutes les ouvertures de l’appartement sur ce cimetière.

Ces réticences ont été déterminantes du consentement du réservataire sur plans.

En effet, Y Z n’aurait pas réservé cet appartement si le promoteur avait fait apparaître sur ses plans le défaut de fonctionnalité des lieux, obligeant les occupants à placer leur réfrigérateur dans le séjour ainsi que la présence du cimetière en limite de résidence sur lequel donnent toutes les fenêtres du logement ainsi que le balcon puisque ces défauts peuvent s’avérer dissuasifs voire rédhibitoires pour de nombreux candidats à la location et imposent une baisse substantielle du loyer.

Le promoteur met en avant le fait que Y Z aurait pu se rendre compte de ces éléments par elle-même si elle avait visité le bien avant la vente ce qu’elle n’a pas fait.

Même si Y Z avait pris connaissance des caractéristiques précitées le jour de la livraison du bien le 28 février 2007, outre que cela ne lui aurait pas permis de se désengager puisque le délai de rétractation avait expiré depuis le contrat de réservation et que l’immeuble était achevé au jour de la signature de l’acte authentique, cette connaissance n’aurait pas fait disparaître les réticences dolosives du promoteur qui devait informer explicitement l’acquéreur profane des inconvénients litigieux dès la réservation sur plans.

La Sci Les Palmiers ne peut pas plus s’exonérer de son dol en proposant à Y Z, qui est en droit de le refuser, de remédier dans une certaine mesure au problème de l’emplacement réfrigérateur.

Les manoeuvres et réticences dolosives volontaires de la Sci Les Palmiers et de la Sarl Estuaire Consultants ont vicié le consentement de Y Z qui n’aurait pas contracté si elle avait été informée des aléas importants pouvant affecter le prix du loyer et si les caractéristiques de l’appartement en terme de fonctionnalité et de vue lui avaient été indiquées puisque celles-ci sont de nature à dissuader les locataires et ont diminué la valeur locative du logement.

Il sera fait droit par conséquent à la demande de nullité du contrat, celle-ci devant entraîner les restitutions réciproques de l’immeuble et du prix perçu et le jugement sera confirmé de ces chefs.

' Sur la demande de dommages-intérêts :

Y Z subit un préjudice moral indéniable du fait des dols de la Sci Les Palmiers et de son mandataire en ayant été persuadée, sur la foi de manoeuvres et réticences dolosives, d’investir dans un projet présenté comme sécurisé alors qu’il était hasardeux pour un acquéreur profane aux revenus modestes.

Son préjudice moral sera réparé par l’allocation d’une indemnité de 5.000 € et la Sci Les Palmiers et la Sas Estuaire Consultants seront condamnées in solidum à payer à Y Z ladite somme.

Le jugement sera infirmé sur le quantum des dommages-intérêts.

P A R C E S M O T I F S :

La cour, statuant dans les limites de l’appel ;

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné la Sci Les Palmiers et la Sas Estuaire Consultants à payer à Y Z la somme de 1.500 € à titre de dommages-intérêts ;

Statuant à nouveau sur ce seul chef infirmé et y ajoutant ;

Condamne la Sci Les Palmiers et la Sas Estuaire Consultants in solidum à payer à Y Z la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts ;

Ordonne la publication du présent arrêt à la Conservation des hypothèque territorialement compétente aux frais de la Sci Les Palmiers et de la Sas Estuaire Consultants ;

Condamne la Sci Les Palmiers et la Sas Estuaire Consultants in solidum aux dépens de l’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la Sci Les Palmiers et la Sas Estuaire Consultants in solidum à payer à Y Z la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais engagés en cause d’appel.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

CC