COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A-COMMERCIALE

XXX

ARRET N°:

AFFAIRE N° : 12/02668

Jugement du 10 Octobre 2012

Tribunal de Commerce d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance 2011/007807

ARRET DU 24 JUIN 2014

APPELANTE :

SARL LE CHATEAU

le château

XXX

représentée par M^e Anne laure LE BLOUCH de la SCP TUFFREAU – LE BLOUCH – FUHRER – GUYARD, avocat au Barreau d’Angers – N° du dossier 20090318

INTIMEE :

Madame B E

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Julien TRUDELLE de la SELARL BARRET PATRICK ET ASSOCIES, avocat au Barreau d’Angers – N° du dossier 100613

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 13 Mai 2014 à

14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame VAN GAMPELAERE, Conseiller et Madame MONGE, Conseiller qui a été préalablement entendu en son rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame VAN GAMPELAERE, conseiller faisant fonction de président

Madame GRUA, Conseiller

Madame MONGE, Conseiller

Greffier lors des débats : Monsieur Z

Greffier lors du prononcé : Madame Y

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 24 juin 2014 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Madame VAN GAMPELAERE, président et par Madame Y, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

XXX

FAITS ET PROCEDURE :

Suivant acte notarié du 22 février 2009, la société Le Château ( la société ) a cédé à M^me B X ( M^me X ) une parcelle de terrain dépendant d’un parc au lieudit ' Petite Roche', route de Montreuil-sur-Maine à Chambellay, dans le Maine-et-Loire, moyennant le paiement comptant d’une somme de 80 000 euros outre celle de 40 000 euros payable au plus tard le 20 février 2011. Un cahier des charges était annexé à l’acte de vente.

Estimant que la société n’avait pas respecté les obligations mises à sa charge par ce cahier, M^me X l’a assignée devant le tribunal de commerce d’Angers.

Par jugement du 10 octobre 2012, ce tribunal a condamné la société à payer à M^me X la somme de 43 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel qu’elle avait subi, celle de 5 400 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice commercial et celle de 600 euros en remboursement des cotisations versées au titre des services du parc résidentiel de loisirs ( le PRL ) depuis l’acquisition de la parcelle, outre une indemnité de procédure et les dépens, le tout sous exécution provisoire.

Selon déclaration enregistrée le 11 décembre 2012, la société a interjeté appel de cette décision.

Les parties ont toutes deux conclu.

Une ordonnance rendue le 9 avril 2014 a clôturé la procédure.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Les dernières conclusions, respectivement déposées les 5 décembre 2013 pour la société et 21 novembre 2013 pour M^me X, auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, peuvent se résumer ainsi qu’il suit.

La société demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, de déclarer M^me X irrecevable et mal fondée en ses demandes, de la décharger de toutes condamnations prononcées à son encontre, d’accueillir sa demande reconventionnelle en condamnant M^me X à lui payer la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de sa résistance abusive, outre une indemnité de procédure et les dépens.

Elle expose, à l’appui de ses prétentions, que M^me X lui avait fait valoir que ses propres investissements, tenant à l’édification d’un chalet à des fins locatives, allaient profiter au développement du PRL pour obtenir un prix d’acquisition dont elle n’a finalement payé qu’une partie. Elle qualifie de fantaisistes les réclamations de M^me X et mensongère son argumentation. Elle assure que les occupants du chalet que M^me X a fait bâtir sur sa parcelle vantent autant leur gîte que le cadre naturel dans lequel il est placé. Elle souligne qu’à l’origine du cahier des charges, M^me X ne pouvait ignorer que son contenu avait trait aux agréments du parc résidentiel et non aux parcelles privatives. Elle soutient que la validité de l’acte de vente ne dépendait pas du respect des dispositions du cahier des charges et n’était donc pas subordonnée à la mise à disposition d’équipements collectifs. Elle conclut à l’absence d’erreur ou de dol, le défaut de local à poubelle n’étant pas à lui seul de nature à vicier le consentement de M^me X qui pouvait se convaincre des éléments d’équipements existants, de leur situation et de leur état. Elle conteste que M^me X puisse remettre en cause la qualification de PRL délivrée par arrêté municipal. Elle ajoute que le cahier des charges constituant une 'photographie’ des lieux ne contenait aucun engagement de sa part. Elle affirme que le plan de circulation est parfaitement défini, les voies de desserte parfaitement praticables, les aires de stationnement parfaitement utilisables, les espaces verts parfaitement entretenus et accessibles, chaque propriétaire étant responsable de la bonne tenue de son lot, et les équipements collectifs tout à fait opérationnels. Elle admet que la question du local à poubelles demeure ouverte mais nie que son absence puisse justifier une indemnisation à hauteur de 155 000 euros, d’autant qu’elle assure elle-même la collecte par l’intermédiaire de son gérant, M. A. Elle assure que M^me X ne justifie d’aucun préjudice, son chalet étant régulièrement occupé par des résidents satisfaits. Elle estime légitime que M^me X s’acquitte des cotisations constituant sa participation financière à l’entretien du parc et de ses équipements. Reconventionnellement, elle fait état d’une perturbation dans son fonctionnement due aux atermoiements de M^me X et soupçonne celle-ci de vouloir retarder encore le paiement qui lui est dû.

M^me X demande à la cour, à titre principal, d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a écarté l’existence d’un dol et de dire que la société s’est bien rendue coupable d’un dol à son égard, subsidiairement, de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu que la société avait manqué à ses obligations contractuelles, en tout état de cause, de le confirmer en ce qu’il lui a accordé des dommages et intérêts sauf à les porter à la somme de 120 000 euros pour le préjudice matériel et 25 000 euros pour le préjudice commercial, de le confirmer en ce qu’il a condamné la société à lui rembourser ses cotisations PRL, de l’infirmer en ce qu’il a rejeté sa demande d’indemnisation de son préjudice moral à hauteur d’une somme de 10 000 euros et de condamner la société au paiement de cette somme et d’une indemnité de procédure, outre les dépens.

Elle explique que désireuse de ne se porter acquéreur que d’une surface de 2000 m², elle s’était laissée convaincre d’en acquérir davantage, à la condition d’obtenir un paiement en deux échéances. Elle précise qu’elle souhaitait faire construire quatre gîtes pour les louer à des vacanciers et que leur situation dans un PRL étant déterminante de son engagement, elle avait exigé la signature d’un cahier des charges portant sur les infrastructures à créer. Elle soutient que ce cahier des charges prévoyait des engagements qui n’ont pas été tenus, ainsi que l’établissent les procès-verbaux qu’elle a fait dresser, le plan de circulation n’étant pas parfaitement défini ni les accès, non goudronnés, praticables ni les aires de stationnement, non délimitées, visibles, ni les équipements collectifs, en chantier, achevés. Elle insiste sur l’absence gênante de local à ordures et l’inexistence de l’éclairage du parc ainsi que des terrains de jeux. Elle relate ce qu’elle appelle le despotisme de M. A et l’agressivité avec laquelle il interdit toute promenade dans le parc, en particulier aux huissiers de justice venus dresser des procès-verbaux de constat. Elle maintient que la société l’a trompée, que le cahier des charges n’était pas un simple état des lieux et que les engagements pris de créer certaines infrastructures n’ont pas été tenus. Elle ajoute que le gîte qu’elle a fait construire n’est pas rentabilisé, que ceux qui l’ont occupé se sont plaints de l’environnement et qu’elle rencontre des difficultés à le vendre. Elle estime subir une perte de chance importante de développer son activité professionnelle et nie avoir fait preuve d’une résistance abusive en séquestrant le montant du solde de prix, montant dont elle indique qu’il a été appréhendé par la société à l’occasion d’une procédure de saisie attribution.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la validité du consentement de M^me X

Attendu que M^me X reprend devant la cour un moyen défendu devant le tribunal tiré du vice de son consentement lors de la conclusion du contrat de vente ;

Qu’elle soutient avoir été victime de la part de la société de manoeuvres dolosives sans lesquelles elle ne se serait pas portée acquéreur de la parcelle litigieuse ;

Mais attendu, ainsi que l’a retenu à juste titre le tribunal, elle ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de l’existence de ces manoeuvres ;

Qu’elle accuse, en effet, à tort la société d’avoir usurpé la dénomination de 'parc résidentiel de loisirs’ alors que celle-ci justifie avoir bénéficié d’une autorisation à cet égard de la part de la commune de Chambellay suivant deux arrêtés municipaux des 31 octobre et 16 décembre 2008 ( pièce n° 18 de l’appelante ) dont la validité n’a pas été remise en cause ;

Qu’elle déplore en vain le fait que la société ait 'vanté un parc aux qualités inexistantes', alors qu’un simple déplacement sur les lieux lui permettait de se convaincre de l’environnement exact de la parcelle qu’elle s’apprêtait à acquérir, notamment de l’état et de la disposition du parc lui-même ainsi que de ses caractéristiques en termes d’équipements collectifs, parfaitement apparents ;

Qu’elle ne peut sérieusement qualifier de manoeuvres dolosives l’annexion à l’acte authentique de vente d’un cahier des charges qui, selon elle, contenait les engagements pris par la société quant à la mise en place d’infrastructures et d’activités alors qu’elle explique que peu désireuse de se contenter d’engagements oraux elle en avait elle-même exigé la rédaction ;

Que la simple déception ultérieurement provoquée par des promesses prétendument non tenues ne suffit pas à établir l’existence de manoeuvres de la part de la venderesse à l’effet de l’inciter à acheter, étant ici observé que l’acquisition de la parcelle sur laquelle M^me X se proposait d’édifier des gîtes destinés à la location apparaît être le fruit d’un projet professionnel personnel s’inscrivant, comme elle le précise, 'dans le tourisme’ et non l’aboutissement d’une quelconque pression exercée par la société ;

Que ce premier moyen sera écarté ;

Sur l’existence d’engagements pris par la société

Attendu que, subsidiairement, M^me X fait valoir que la société a pris des engagements précis et fermes qu’elle n’a pas tenus lui causant un préjudice matériel et commercial dont elle réclame réparation ;

Mais attendu que l’acte authentique du 20 février 2009 ( pièce n° 1 de l’appelante et de l’intimée ), qui fait expressément référence à la dénomination de 'parc résidentiel de loisirs’ et au nouveau cahier des charges établi pour 'définir les charges, obligations et droits afférents aux emplacements du parc résidentiel de loisirs aménagé’ ( page 2 de l’acte ) ne détaille pas plus avant le contenu de ce cahier des charges et ne mentionne aucun engagement pris par la société, en dehors de celui de délivrer la parcelle bornée, incluse dans le parc résidentiel de loisirs sis à Chambellay, dans le Maine-et-Loire, route de Montreuil-sur-Maine, cadastrée section XXX d’une superficie de 57 a 48 ca 'avec toutes ses aisances, dépendances et immeubles par destination, servitudes et mitoyennetés’ objet de la vente elle-même, parcelle qui provenait de la division d’une parcelle plus vaste dont le surplus demeurait la propriété de la société ;

Que l’acte précisait encore ( page 4 ) la viabilisation et ( pages 6 à 9 ) la constitution de servitudes de passage et d’écoulement des eaux usées et pluviales au profit de la parcelle cédée ;

Qu’il rappelait expressément ( page 13 ) au titre des conditions particulières, quelques aspects du règlement du PRL, parmi lesquels les obligations concernant la toiture des chalets à édifier ou encore les réservations devant intervenir pour l’utilisation des aires de pique-nique ainsi que le tarif d’adhésion obligatoire de 150 euros par an permettant l’entretien des parties communes y compris la taille des haies et le chemin de randonnée ;

Que M^me X ne conteste pas la complète exécution par la société de ce contrat de vente;

Attendu, s’agissant du cahier des charges ( pièce n° 2 de l’intimée ), que M^me X lui accorde une portée que celui-ci n’a pas ;

Qu’en effet, expressément pourvu d’une 'force obligatoire’ 'dans les rapports de l’aménageur du PRL et des propriétaires ou locataires des emplacements’ et 'dans les rapports des résidents entre eux, et ce, sans limite de durée', il énumère à la page 2 les équipements collectifs existants ou à venir ( voies de desserte, aires de stationnement, espaces verts, réseaux divers, local à ordures, lieux de rencontre, terrains de jeux, bâtiments collectifs, salles de réunion, etc ) sans plus de détails sur la nature des aménagements à prévoir ni précision de la date à laquelle les équipements à venir seraient implantés, à l’exception du local à ordures, dont l’installation était 'prévue courant 2009" ;

Que les sept autres pages du cahier des charges sont essentiellement consacrées aux obligations précises pesant sur les résidents, telles que celle d’accéder à leur parcelle selon des voies définies, de stationner sur les emplacements réservés, de tenir leurs animaux en laisse, de souffrir les travaux à venir, de participer à la bonne 'tenue générale’ du parc en s’abstenant de toute publicité par panneaux et autres affiches, à la 'tenue en excellent état de propreté’ des emplacements, habitations légères de loisirs, bâtiments communs, espaces collectifs et voies et à la 'bonne tenue’ des plantations, et de contribuer aux frais d’entretien des voiries, réseaux divers, espaces verts, local poubelles et aires de jeux et de loisirs ouvertes ;

Attendu ainsi que ce cahier des charges, manifestement destiné, avant tout, à fixer des règles de vie au sein du parc, ne comporte aucun engagement ferme et précis de la part de la société si on excepte celui d’installer un local à ordures ;

Que celui-ci faisant toujours défaut, ainsi que le reconnaît la société qui fait valoir des difficultés administratives inopposables à M^me X, cette dernière, qui s’en est, à diverses reprises, émue, dès décembre 2009, au travers de ses différents courriers ( pièces n° 8,9, 21 et 46 de l’intimée ) et a, à plusieurs reprises, vainement demandé que le nécessaire fût fait, est fondée à prétendre à l’indemnisation de la gêne que ce défaut lui a occasionnée ;

Qu’il lui sera alloué une somme de 2 500 euros de ce chef ;

Attendu que M^me X se prévaut encore de deux procès-verbaux de constat, illustrés de photographies, dressés respectivement les 4 juin 2009 ( pièce n° 7 de l’intimée ) et 15 juin 2011 ( pièce n° 18 de l’intimée ) qui, selon elle, montreraient que le parc n’est guère entretenu et que les installations sont sommaires ;

Que la société produit, de son côté, son propre procès-verbal de constat, avec photographies, établi le 16 novembre 2012 ( pièce n° 31 de l’appelante ) ;

Attendu que si ces trois procès-verbaux révèlent que le parc dispose incontestablement d’aires de loisirs pour enfants équipées de façon minimaliste ( un portique sur lequel sont accrochées deux balançoires, un petit toboggan et une bascule en plastique défraîchis pour tout petits ), ils décrivent et montrent également un parc très étendu comprenant un étang et une rivière, correctement entretenu et propre, desservi par des allées dégagées bordées de barrières en bois, doté d’une signalisation visible, d’une salle de réunion sommairement meublée et d’un bloc sanitaire neuf ;

Que la présence isolée d’un tas de graviers et d’un tas de sable apparaissant sur certaines photographies demeure tolérable eu égard à la superficie de l’ensemble ;

Que l’aspect herbeux relevé des espaces verts et l’absence déplorée de goudron sur les allées, dont le caractère carrossable n’est, cependant, pas sérieusement contesté, participent de la présentation délibérément rurale et naturelle des lieux, lesquels ont su séduire par leur calme d’autres visiteurs que ceux de M^me X, ainsi qu’en convainquent les nombreuses attestations produites par la société ;

Que le caractère 'résidentiel’ du parc l’emportant très largement sur celui de 'loisirs', il ressort, en effet, sans surprise, des attestations produites de part et d’autre par les parties que les visiteurs qui recherchaient un séjour paisible agrémenté de promenades pédestres en pleine nature et d’activités tranquilles telles que la pêche ont été satisfaits lorsque ceux qui recherchaient de l’animation et la possibilité de s’adonner à des activités notamment sportives plus dynamiques, se sont sentis déçus ;

Que M^me X, qui ne démontre pas que les lieux aient été sensiblement différents à son arrivée et ne justifie pas de ce que la société ait pris l’engagement qu’il en devînt autrement, ne rapporte pas la preuve d’un manquement contractuel de la part de cette dernière lui ouvrant droit à une indemnité que ce fût en réparation d’un préjudice matériel lié à la difficulté pour elle de revendre son bien, d’un préjudice commercial ou d’un préjudice moral, étant observé qu’elle ne conteste pas que son chalet fût régulièrement occupé et qu’il lui appartient de faire de son environnement une présentation conforme à la réalité pour éviter que n’y soit attirée une clientèle qui s’estimera trompée dans ses attentes ;

Qu’elle ne démontre pas davantage que l’attitude peu aimable de M. A, gérant de la société, ou de son frère, telle que l’ont décrite les huissiers de justice mal accueillis ou certains de ses visiteurs lui ait directement et personnellement porté préjudice;

Que le tribunal qui a partiellement accueilli sa demande indemnitaire sera infirmé à cet égard;

Attendu que M^me X demande encore à être remboursée des cotisations qu’elle a acquittées pour l’entretien, notamment des allées et des haies du parc ;

Mais attendu que faute de preuve de ce qu’un entretien n’a pas été assuré, M^me X n’est pas fondée à réclamer la restitution de la somme versée, d’ailleurs modeste eu égard à la superficie concernée, de 150 euros par an ;

Que le jugement qui a condamné la société à rembourser la somme de 600 euros sera infirmé de ce chef ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que la société ne justifiant pas d’un préjudice distinct de celui réparé par l’allocation d’une indemnité de procédure, sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Attendu qu’il n’y a pas lieu d’ordonner la restitution des sommes versées en exécution du jugement exécutoire, l’infirmation prononcée ouvrant, par elle-même, droit à cette restitution ;

Attendu que M^me X succombant en ses principales prétentions en cause d’appel supportera les entiers dépens, sera condamnée à verser à la société la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa propre demande de ce chef ;

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

INFIRME le jugement déféré SAUF en ce qu’il a débouté M^me X de sa demande au titre d’un préjudice moral,

Et statuant à nouveau des chefs infirmés,

CONDAMNE la société Le Château à verser à M^me X la somme de deux mille cinq cents euros ( 2 500 euros ) à titre de dommages et intérêts,

DIT n’y avoir lieu d’ordonner la restitution par M^me X à la société Le Château des sommes versées en exécution du jugement, cet effet étant la conséquence nécessaire de l’infirmation partielle prononcée,

CONDAMNE M^me X aux entiers dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

La CONDAMNE à payer à la société Le Château la somme de deux mille euros ( 2 000 euros ) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C.Y V. VAN GAMPELAERE