22/04/2013

ARRÊT N°28

N° RG : 11/00004

DV/CC

Décision déférée du 14 Septembre 2010 – Juge de l’expropriation de TOULOUSE – 10/4

XXX

SAS COMPAGNIE PARISIENNE DE DISTRIBUTION, GESTION ET INVESTISSEMENT COPADIG

C/

SETOMIP

DIRECTION REGIONALE DE LA COMPTABILITE PUBLIQUE

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

Chambre des Expropriations

***

ARRÊT DU VINGT DEUX AVRIL DEUX MILLE TREIZE

***

APPELANTE

SAS COMPAGNIE PARISIENNE DE DISTRIBUTION, GESTION ET INVESTISSEMENT COPADIG

XXX

XXX

Rep/assistant : M^e André THALAMAS (avocat au barreau de TOULOUSE)

Rep/assistant : M^e Miguel BARATA (avocat au barreau de PARIS)

INTIME(S)

OPPIDEA venant aux droits de la société SETOMIP

XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES (avocats au barreau de TOULOUSE)

XXX

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE MIDI-PYRENEES ET DE LA HAUTE-GARONNE

en la personne de Mr X

XXX

XXX

XXX

comparant

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 29 octobre 2012, en audience publique, devant la cour composée de

Président : D. Y,

Assesseurs : A. BIRGY, juge de l’expropriation pour le département de Tarn et Garonne désigné par ordonnance du premier président du 20 décembre 2011

: J.M BAISSUS, conseiller à la cour, désigné par ordonnance du premier président du 26 octobre 2012

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : C. COQUEBLIN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par D. Y, président, et par C. COQUEBLIN, greffier présent lors du prononcé

FAITS ET PROCEDURE

Le 13 décembre 2004, le conseil de communauté du Grand Toulouse a approuvé le dossier de création de la ZAC de Balma Gramont et a décidé de confier la réalisation de son aménagement à la société d’économie mixte d’équipement de Toulouse Midi Pyrénées (SETOMIP).

La SETOMIP, agissant en qualité de concessionnaire d’aménagement, poursuit l’acquisition des emprises nécessaires à la création de cette ZAC.

L’opération a été déclarée d’utilité publique par arrêté préfectoral du 29 septembre 2008.

Parmi les parcelles concernées figurent cinq parcelles sises à Balma, lieu-dit Fleyne, propriété de la SAS Compagnie parisienne de distribution, d’investissement et de gestion (COPADIG).

L’enquête parcellaire s’est déroulée du 8 octobre au 12 novembre 2007. L’emprise a été déclarée cessible par arrêté préfectoral du 17 février 2010.

Le 6 novembre 2010, la SETOMPI a notifié à la SAS COPADIG un mémoire justificatif valant offre.

A défaut d’accord entre les parties, la SETOMIP a saisi le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Toulouse aux fins de fixation de l’indemnité de dépossession. Le juge de l’expropriation s’est transporté sur les lieux le 9 avril 2010.

Par jugement en date du 14 septembre 2010, le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Toulouse a fixé à la somme de 2.432.352 € le montant total des indemnités que la SETOMIP doit verser à la SAS COPADIG tous préjudices confondus, outre 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 28 février 2011, la SAS COPADIG a interjeté appel de ce jugement.

Le 21 avril 2011, la SAS COPADIG a déposé son mémoire d’appel, ainsi que le 16 septembre 2011.

Le 18 mai 2011, la SETOMIP a déposé un mémoire en réponse. XXX, venant aux droits de la SETOMIP, a déposé un second mémoire le 16 septembre 2011.

Le 19 mai 2011, le directeur régional des finances publiques de Midi Pyrénées, commissaire du gouvernement, a interjeté appel incident.

Par un mémoire distinct reçu le 19 septembre 2011, la SAS COPADIG a soumis à la cour une demande aux fins de transmettre une question prioritaire de constitutionnalité.

Le procureur général près la cour d’appel de Toulouse, ainsi que les autres parties au litige, ont été avisés de cette demande le 29 septembre 2011.

Le procureur général près la cour d’appel de Toulouse a fait connaître son avis sur la demande le 10 octobre 2011 en concluant à l’opportunité de soumettre la question soulevée. Cet avis a été notifié aux autres parties.

Le 16 septembre 2011, la SAEM OPPIDEA, dépose un mémoire aux fins d’obtenir le refus de transmission de la question prioritaire de constitutionnalité déposée par la SA COPADIG.

Le 10 novembre 2011, la SAS COPADIG a déposé un mémoire récapitulatif aux fins de question prioritaire de constitutionnalité.

Par arrêt du 12 avril 2012, la Cour de cassation a dit n’y avoir lieu à renvoyer au Conseil Constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité.

PRETENTIONS DES PARTIES

La SAS COPADIG demande à la cour de

— infirmer le jugement du 14 septembre 2010

statuant à nouveau

— dire et juger que les parcelles appartenant à la SAS COPADIG doivent recevoir la qualification de terrain à bâtir

— fixer le montant de l’indemnité à revenir à la SAS COPADIG, consécutivement à la dépossession des parcelles sises à Balma, lieu-dit Les Fleynes, cadastrées section XXX,56 et XXX, d’une superficie totale de 55.258 m², comme suit :

indemnité principale

superficie totale des parcelles 55.258 m²

valeur retenue 225 € le m² (valeur libre)

calcul de l’indemnité

55.258 m² x 225 € (valeur libre) 12.433.050 €

indemnités accessoires

frais de remploi

5.000 € x 20 % 1.000 €

10.000 € x 15 % 1.500 €

12.418.050 € x 10 % 1.241.805 €

---

1.244.305 €

indemnité totale de dépossession 13.677.355 €

à titre subsidiaire

— confirmer le jugement du 14 septembre 2010 en ce qu’il a décidé que les parcelles appartenant à la SAS COPADIG bénéficient d’une situation 'hautement privilégiée'

— infirmer le jugement en ce qu’il a fixé la valeur de ces parcelles sur la base de 40 € le mètre carré

statuant à nouveau de ce chef,

— fixer l’indemnité à revenir à la SAS COPADIG, consécutivement à la dépossession des parcelles sises à Balma, lieu-dit Les Fleynes, cadastrées section XXX, 53, 56 et XXX, d’une superficie totale de 55.258 m², comme suit :

indemnité principale

superficie totale des parcelles 55.258 m²

valeur retenue 80 € le m² (valeur libre)

calcul de l’indemnité

55.258 m² x 80 € (valeur libre) 4.420.640 €

indemnités accessoires

frais de remploi

5.000 € x 20 % 1.000 €

10.000 € x 15 % 1.500 €

4.405.640 € x 10 % 440.564 €

---

443.064 €

Indemnité totale de dépossession 4.863.704 €

— condamner la SETOMIP à payer à la SAS COPADIG la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la SETOMIP aux dépens d’appel

XXX, venant aux droits de la SETOMIP, demande la confirmation du jugement rendu le 14 septembre 2010 et de fixer l’indemnité globale de dépossession revenant à la SAS COPADIG à la somme de 2.432.352 € tous préjudices confondus et de la condamner au paiement d’une somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

L’appel a été interjeté dans les délais ; il est recevable.

Il résulte des dispositions de l’article L 13-13 du code de l’expropriation que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation, et ainsi permettre à l’exproprié de retrouver une situation identique à celle qu’il avait avant l’expropriation, sans le faire bénéficier d’un enrichissement sans cause.

En application des dispositions des articles L 13-14 et L 13-15 du code de l’expropriation, le bien exproprié est évalué au jour du jugement, selon son usage effectif à la date de référence et d’après sa consistance à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Sur la date de référence

Le bien exproprié étant soumis au droit de préemption urbain en application de l’article L 213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence est celle prévue au a) de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme, à savoir la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la date de référence est le 27 mai 2008, date à laquelle est devenue exécutoire la révision simplifiée du PLU de la commune de Balma.

A cette date, l’ensemble foncier exproprié est classé en zone 2AU2. Cette zone correspond au site de Gramont destiné à la réalisation d’un quartier mixte qui porte sur les activités économiques de services, de commerces et d’habitat.

L’expropriation porte sur cinq parcelles d’une superficie totale de 55.258 m² cadastrées section XXX et 56 et section XXX qui forment une unité foncière régulière en bordure de la RD 66, face à un grand magasin à l’enseigne Truffaut. L’unité foncière est desservie sur ses deux extrémités par des arrêts de bus. De nombreux commerces sont déjà implantés à proximité sur la route de Lavaur.

Il sera en outre rappelé que la commune de Balma, limitrophe de celle de Toulouse, connaît un fort développement démographique et économique, offre plusieurs accès directs à la rocade et à l’autoroute et bénéficie d’une station de métro implantée à proximité de la ZAC Balma Gramont.

La SAS COPADIG conteste la date du 27 mai 2008 retenue par le premier juge en se référant à la date de publication de la dernière modification du PLU du Grand Toulouse, commune de Balma, soit comme date de référence fixée au 26 mai 2008.

En application de l’article L 213-4 précité du code de l’urbanisme, il est rappelé que la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Ce faisant, la législation pose le principe de deux conditions cumulatives, à savoir l’opposabilité aux tiers à partir du dernier acte de révision et la délimitation de la zone.

Cette exigence, rapportée au cas d’espèce, conduit à retenir comme date de référence celle du 27 mai 2008 puisque c’est à cette date qu’est intervenue la délimitation du secteur 2AU2 par l’effet du PLU approuvé le 22 mai 2008. Peu importe, dans ces conditions, la modification du PLU le 20 mai 2008 puisqu’elle n’a pas eu pour effet de délimiter le secteur 2AU2.

Sur ce point, le jugement du 14 septembre 2010, en ce qu’il a retenu la date de référence du 27 mai 2008, sera confirmé.

Sur l’indemnité principale

Cette zone 2AU, qui correspond au site de Gramont, est composée de 5 secteurs :

— le secteur 2AUa est destiné à recevoir des logements, hauteur maximum R + 1

— le secteur 2AUn est destiné à accueillir les espaces verts de la ZAC où seuls des équipements publics, des équipements techniques d’intérêt collectif et des services d’intérêt collectif sont autorisés

— le secteur 2AUb, destiné à recevoir des logements, des activités tertiaires, des services et commerces de proximité, est composé de deux sous-secteurs : 2AUb1 (maximum R + 3 ou R + 4) et 2AUb2 (maximum R + 2)

— le secteur 2AUe, correspondant au site de la Tuilerie, est destiné à recevoir des commerces et des activités.

Par ailleurs, la ZAC de Balma est composée de 4 quartiers ayant des vocations d’aménagement différentes :

— au nord ouest la colline de Thegra dédiée à la réalisation d’un nouveau quartier de bureaux et d’habitat (450 à 500 logements)

— au sud ouest le campus tertiaire de la garrigue dédié aux activités tertiaires regroupées dans un ensemble au coeur duquel est situé le parc de la garrigue

— au sud l’éco-quartier Vidailhan, à mi-chemin entre le métro et le centre ville de Balma, accueillera des bureaux et des logements (750 à XXX

— au nord la zone d’activité de Montredon La Tuilerie qui comprendra des activités mixtes, artisanales et de commerce et tertiaires.

C’est dans cette dernière zone que se trouvent les parcelles appartenant à la SAS COPADIG.

Il convient de rappeler que trois arrêts et un jugement, toutes décisions définitives, ont fixé la valeur des terrains situés dans le périmètre de la ZAC de Balma Gramont :

— jugement SETOMIP / de Puy de Gouge le 14 septembre 2010, valeur 40 € m²

— arrêt confirmatif SETOMIP / Marcon Binsi de décembre 2010, valeur 40 € le m²

— arrêt confirmatif SETOMIP / Angla épouse Maury du 8 novembre 2010, valeur 32 € m²

— arrêt confirmatif SETOMIP / SNC La Colline du 8 novembre 2010, valeur 32,50 € m²

Pour sa part, la SAS COPADIG sollicite que la valeur soit fixée à la somme de 80 € m².

Pour ce faire, la SAS OPADIG soutient qu’il s’agit de terrains à bâtir.

Or, aux termes de l’article L 13-6 II du code de l’expropriation, 'la qualification de terrain à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L 11-1 ou, dans le cas visé à l’article L 11-3, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelque que soit leur utilisation, tout à la fois

— effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone

— situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols rendu public ou approuvé par un document d’urbanisme en tenant lieu ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune, soit dans une partie de commune désignée conjointement comme constructible par le conseil municipal et le représentant de l’Etat dans le département en application de l’article L 111-1-3 du code de l’urbanisme.

Les terrains qui, à l’une des dates indiquées ci-dessus, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur usage effectif conformément au paragraphe 1 du présent article'

Dans le cas d’espèce, il apparaît que doit être considérée l’opération d’aménagement d’ensemble, indépendamment des seuls terrains propriété de la SAS COPADIG. En effet, les terrains dont s’agit classés par le PLU dans une zone d’aménagement de la ZAC Balma Gramont ne peuvent recevoir la qualification de terrains à bâtir dans la mesure où le dimension des réseaux ne doit pas être appréciée au regard des seuls terrains expropriés, mais à celui de l’ensemble de la zone.

Compte tenu de ces éléments et des pièces versées aux débats, la cour considère donc que c’est par une exacte appréciation des faits et du droit, et sur ces seuls motifs que la cour adopte par ailleurs que le premier juge a statué. Il convient, dès lors, de confirmer intégralement le dispositif de sa décision.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Par application de cet article, et en équité, une somme de 4.000 € sera allouée à la société OPPIDEA.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Condamne la SAS COPADIG à payer à la société OPPIDEA la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La condamne aux dépens.

LE GREFFIER LE PREMIER PRESIDENT

C. COQUEBLIN D. Y

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