COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

CP/CL

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 16/01127

Jugement du 21 Mars 2016

Tribunal d’Instance d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance 15-000779

ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2018

APPELANTS :

Monsieur D X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame E F épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e Laurent BEZIE de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 1610011

INTIMEE :

L’EURL CONSEIL HABITAT sous l’enseigne TITRE DE PROPRIETE

[…]

[…]

Représentée par M^e Stéphanie SIMON de la SELARL ADEO – JURIS, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 150041

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 29 Mai 2018 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame C, Président de chambre et Madame PORTMANN, Conseiller qui a été préalablement entendu en son rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame C, Président de chambre

Madame PORTMANN, Conseiller

Madame LE BRAS, Conseiller,

Greffier lors des débats : Madame Y

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 11 septembre 2018 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monique C, Président de chambre et par Christine Y, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

FAITS ET PROCEDURE :

Selon mandat de vente sans exclusivité du 13 octobre 2011, M. Z et M^me A ont confié à l’agence immobilière Conseil Habitat, exerçant sous l’enseigne 'My House', la vente de leur appartement situé à Murs Erigné ([…].

Les époux X ont visité ce bien le 18 octobre 2012 et un compromis de vente a été signé le 22 décembre 2012, par l’intermédiaire de la société Conseil Habitat.

Par courrier recommandé en date du 16 septembre 2013, les acquéreurs se sont plaints auprès de l’agence immobilière qu’ils avaient été avisés par leur notaire de ce que les frais de notaire ne seraient pas réduits, contrairement à ce qui figurait sur la fiche descriptive qu’elle leur avait remise. Ils demandaient la prise en charge de la différence.

La négociatrice de l’agence s’est, par lettre du 18 septembre suivant, étonnée de cette remarque et a expliqué que les frais de notaire réduits avaient été supprimés par la nouvelle loi de finances à compter du 1^er janvier 2013.

Aucun accord n’a pu intervenir et, par acte d’huissier du 24 avril 2015, les époux X ont fait assigner la société Conseil Habitat devant le tribunal d’instance d’Angers aux fins de l’entendre condamner, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, à lui payer une somme de 6900 euros en indemnisation de leur perte de chance, outre des dommages et intérêts pour résistance abusive et une indemnité de procédure.

Par un jugement du 21 mars 2016, ladite juridiction a :

— dit que la responsabilité délictuelle de la société Conseil Habitat n’est pas engagée à l’égard de M. et M^me X, acquéreurs, à l’occasion de la vente de l’appartement situé […],

— débouté en conséquence M. et M^me X de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné M. et M^me X à payer à la société Conseil Habitat la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et M^me X aux entiers dépens,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

M. et M^me X ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 18 avril 2016.

Les deux parties ont conclu et l’ordonnance de clôture a été rendue le 19 avril 2018.

MOYENS ET PRETENTIONS :

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement:

— du 28 octobre 2016 pour M. et M^me X,

— du 16 novembre 2016 pour la société Conseil Habitat,

qui peuvent se résumer comme suit.

M. et M^me X demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau :

-A titre principal, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, de condamner la société Conseil Habitat à leur payer la somme de 6900 euros à titre de dommages et intérêts, majorée d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 septembre 2014, outre 1500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de sa résistance abusive,

— A titre subsidiaire, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, de condamner l’agence immobilière à leur payer les mêmes sommes,

— de débouter la société Conseil Habitat de ses demandes, fins et conclusions,

— de la condamner à leur payer une somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel et une somme de 1500 euros au titre de ceux exposés en première instance,

— de condamner la société Conseil Habitat au paiement des entiers dépens de l’instance,

— de dire que les condamnations susvisées seront assorties de l’intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir.

Ils recherchent à titre principal la responsabilité de l’agence immobilière sur un fondement contractuel, en faisant valoir qu’ils ont signé, le jour même de la visite de l’appartement, un mandat de négociation exclusif, dont n’est pas détachable la fiche descriptive qui leur a été remise et qui faisait état de 'frais de notaire réduits'. Ils en déduisent que ces 'frais de notaire réduits’ sont entrés dans le champ contractuel.

Or, ils prétendent que la société Conseil Habitat a manqué à son obligation d’information et de conseil dès lors, en premier lieu, que les frais de notaire réduits ne pouvaient s’appliquer au moment de la visite et de la remise de la fiche descriptive, le délai de cinq années pour en bénéficier étant

expiré depuis le 3 juillet 2012.

Ils lui font reproche en second lieu de leur avoir délivré une information fausse, les dispositions transitoires prévues par la loi de finances rectificative pour 2012 leur permettant, compte tenu de la date de signature du compromis, de bénéficier de frais réduits.

Ils réclament la différence entre les frais de notaire payés, et les frais de notaire réduits qu’ils auraient eu à supporter.

Subsidiairement, M. et M^me X soutiennent que la société Conseil Habitat a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle à leur égard, en faisant valoir qu’elle était tenue d’une obligation d’information et de loyauté.

Ils exposent que les frais de notaires réduits ont été un élément déterminant de leur consentement, que la mention dans le compromis d’une 'provision pour frais d’acte’ de 11300 euros constituait une information incomplète, dans la mesure où ils pensaient bénéficier, ainsi que cela leur avait été dit, d’une réduction lors de la signature de l’acte authentique.

Ils prétendent que l’agence avait connaissance de la modification législative à venir et qu’elle n’en a pas informé les acheteurs.

La société Conseil Habitat poursuit la confirmation du jugement entrepris, le rejet des prétentions des époux X et leur condamnation à lui payer une somme de 3500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens.

Elle fait valoir que ni le bon de visite, ni le mandat de négociation exclusif ne font mention de frais de notaire réduits. Elle prétend que la fiche descriptive litigieuse avait été remise aux époux X le 16 avril 2012, après qu’ils aient visité une maison située à Trélazé et qu’elle était dépourvue de valeur contractuelle, et ce d’autant plus qu’elle le mentionnait expressément.

Elle fait observer que la question des frais de notaire n’a jamais fait partie des préoccupations des acquéreurs, ainsi que cela ressort des courriels échangés.

Elle rappelle que le compromis mentionnait une provision pour frais d’actes de 11300 euros et que M. et M^me X n’ont pas alerté leur notaire sur ce point, alors même qu’il les a assistés pendant les négociations.

Elle ajoute qu’elle n’était pas en mesure, lors de la remise de la fiche descriptive, d’anticiper la modification de la fiscalité, que le régime transitoire n’a été publié que le 23 janvier 2013 et que seul le notaire avait les compétences juridiques pour connaître les contours exacts du régime dérogatoire. Elle souligne que la signature du compromis a été retardée en raison des modifications et interrogations des acheteurs.

Elle invoque enfin la mauvaise foi de ces derniers, qui ont tenté de contourner son intervention.

La société Conseil Habitat conteste le préjudice invoqué en faisant valoir que la somme de 6900 euros était bien due et que ses adversaires ne justifient pas d’une perte de chance certaine, réelle et sérieuse, dès lors qu’ils avaient déjà largement épuisé leur chance de payer un prix moindre.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I-Sur la responsabilité contractuelle de l’agence immobilière :

Il appartient à M. Et M^me X, qui entendent rechercher la responsabilité contractuelle de

l’agence immobilière, de démontrer que le caractère réduit des frais de notaire est entré dans le champ contractuel.

Cette mention ne figure que sur la fiche descriptive du bien, au titre des informations complémentaires. Cependant, ce document, destiné uniquement à présenter et promouvoir l’appartement, et qui n’est ni annexé, ni visé par le mandat de négociation exclusif signé le 18 octobre 2012 par les parties, n’a aucune force contractuelle.

Il convient d’ajouter que dans les échanges de courriels intervenus postérieurement à la visite et avant la signature du compromis de vente, les époux X, qui ont négocié un certain nombre de conditions (courriels des 28 et 30 octobre 2012, ainsi que du 18 décembre 2012) et ont sollicité des modifications quant à la rédaction de la convention(courriels des 5 décembre, 10 et 20 décembre 2012), n’ont pas fait état de frais de notaire réduits, et que, bien plus, ils n’ont pas protesté sur le montant (11300 euros), certes provisionnel, mais correspondant néanmoins à des frais à taux plein (11100 euros), annoncé sur le compromis. Ils ne se sont pas non plus rétractés lorsque celui-ci leur a été notifié. Il n’est donc pas démontré que le taux des frais de notaire était un élément déterminant de leur consentement. Enfin, aucun élément ne permet de démontrer que la fixation 'provisionnelle’ des frais de notaire ait été destinée à les tromper, alors qu’il s’agit d’une clause régulièrement utilisée.

En conséquence, la responsabilité de l’agence Conseil Habitat ne peut être retenue sur le fondement de l’article 1147 du code civil.

II-Sur la responsabilité délictuelle de l’agence immobilière :

Les époux X reprochent à la société Conseil Habitat de ne pas leur avoir délivré une information complète et loyale.

Il convient tout d’abord de relever qu’il n’est pas établi que la fiche descriptive ait été remise aux acquéreurs potentiels à un moment (octobre 2012) où l’application d’un taux réduit n’était plus possible en raison de la date d’achèvement de l’immeuble (juillet 2007), l’agence immobilière, qui démontre avoir déjà fait visiter un bien aux époux X en avril 2012, soutenant qu’elle leur a donné le descriptif de l’appartement de Murs Erigné à cette occasion.

En outre, les appelants font grief, de manière contradictoire, à la société Habitat Conseil, de ne pas les avoir informés de la suppression des frais de notaire réduits par la loi de finances rectificatives pour 2013, et de ne pas avoir porté à leur connaissance qu’il existait des dispositions transitoires leur permettant de continuer à en bénéficier.

Or, d’une part, la loi de finances rectificative pour 2013 a été publiée au bulletin officiel des finances publiques le 23 janvier 2013 donc largement après la signature du compromis, de sorte qu’il ne peut être reproché à l’agence immobilière de ne pas avoir anticipé cette réforme, même si le projet de ce texte a été enregistré à l’Assemblée nationale le 14 novembre 2012 et fait suite à des jurisprudences de la CJUE de 2010 et 2011, les parlementaires pouvant parfaitement amender le texte initial, et l’agent immobilier n’étant pas un spécialiste de la fiscalité.

D’autre part, il n’appartenait pas à la société Habitat Conseil, mais au notaire, de déterminer le taux applicable à ses frais, en fonction des textes en vigueur, de sorte qu’il ne peut être fait grief à l’intimée de ne pas avoir fait application des dispositions transitoires de la loi de finances rectificatives. C’est d’autant plus vrai que les époux X étaient assistés de leur notaire, M^e Pouneau.

En tout état de cause, ainsi que l’a retenu le premier juge, il apparaît que les époux X ne justifient pas du préjudice dont ils demandent réparation et qui ne peut correspondre au montant des frais de notaire, lesquels étaient dus.

Ils ne pourraient que se prévaloir d’une perte de chance de ne pas avoir pu acquérir un bien avec des frais de notaire au taux réduit, ou bien de négocier encore le prix de celui acheté, étant précisé que les négociations qu’ils ont menées après la visite rendaient impossible la signature de l’acte authentique avant le 31 décembre 2012.

Or, non seulement, ils n’invoquent pas de perte de chance, mais en outre, ils ne justifient pas que celle-ci serait certaine, réelle et sérieuse.

En effet, ils ne versent aucune pièce permettant d’établir qu’ils avaient trouvé d’autres appartements leur convenant et pour lesquels ils auraient pu bénéficier de frais réduits, et les échanges de courriels (voir en particulier celui du 18 décembre 2012), démontrent que les acquéreurs avaient pu obtenir une baisse de prix de 169 000 à 164 000 euros frais d’agence inclus, somme en dessous de laquelle les vendeurs refusaient de signer.

En conséquence, il convient de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris.

Les époux X étant déboutés de leurs prétentions, la résistance de leur adversaire ne saurait être qualifiée d’abusive, de sorte que leur demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Il n’apparaît pas inéquitable de mettre à leur charge une somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par l’agence immobilière.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement rendu le 21 mars 2016 par le tribunal d’instance d’Angers en toutes ses dispositions,

CONDAMNE les époux X aux dépens de l’instance d’appel,

CONDAMNE les époux X à payer à la société Conseil Habitat une somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés en cause d’appel,

REJETTE les demandes pour le surplus.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. Y M. C