Cour d'appel de Grenoble, 2ème chambre, 13 octobre 2020, n° 15/00848

TI Vienne 12 décembre 2014

CA Grenoble
Infirmation 13 octobre 2020

Arguments

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Accepté
Responsabilité du locataire pour dégradations
La cour a constaté que M. X n'a pas respecté ses obligations d'entretien et a causé des dégradations au logement, justifiant ainsi la demande d'indemnisation.
Rejeté
Absence d'application d'un abattement de vétusté
La cour a jugé que les montants réclamés par l'Epic ADVIVO ne peuvent être pris en compte sans application d'un abattement de vétusté, conformément aux termes de l'accord collectif.
Accepté
Frais engagés pour la défense des intérêts
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de l'Epic ADVIVO les frais engagés pour la défense de ses intérêts.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'appel de Grenoble a infirmé le jugement rendu par le Tribunal d'Instance de Vienne dans l'affaire opposant l'Etablissement Public ADVIVO à M. Y X et Mme A X. L'Epic Advivo avait assigné les locataires en justice pour obtenir réparation des dégradations causées au logement loué. Le tribunal de première instance avait débouté l'Epic Advivo de ses demandes, considérant que les travaux de réparation devaient être partiellement pris en charge par le bailleur. La Cour d'appel a quant à elle estimé que les locataires étaient responsables des dégradations constatées et les a condamnés à payer la somme de 1 897,66 euros à l'Epic Advivo au titre des réparations locatives. La Cour a également condamné M. Y X à payer 800 euros à l'Epic Advivo au titre des frais de procédure.

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Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, 2e ch., 13 oct. 2020, n° 15/00848
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	15/00848
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Vienne, 12 décembre 2014, N° 14-000813
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Emmanuèle CARDONA, président
Avocat(s) :	Elsa GHANASSIAErick ZENOU
Cabinet(s) :	CABINET ERICK ZENOU AVOCATS ET ASSOCIES
Parties :	Etablissement Public ADVIVO

Texte intégral

N° RG 15/00848 – N° Portalis DBVM-V-B67-H3R7

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

la SELARL CABINET ERICK ZENOU AVOCATS ET ASSOCIES

M^e Elsa GHANASSIA

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 13 OCTOBRE 2020

Appel d’un Jugement (N° R.G 14-000813)

rendu par le Tribunal d’Instance de Vienne

en date du 12 décembre 2014

suivant déclaration d’appel du 27 Février 2015

APPELANTE :

Etablissement Public ADVIVO, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…]

Représentée par M^e Erick ZENOU de la SELARL CABINET ERICK ZENOU AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de VIENNE

INTIMES :

M. Y X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Elsa GHANASSIA, avocat au barreau de GRENOBLE

M^me A X

de nationalité Française

[…]

défaillante

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Emmanuèle Cardona,Présidente,

Laurent Grava, Conseiller,

Agnès Denjoy, Conseillère,

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 juin 2020 Emmanuèle Cardona, Présidente, chargée du rapport d’audience, assistée de M^me Caroline Bertolo, Greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées, conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile.

Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

Faits et procédure :

Par acte sous seing privé du 24 octobre 2011, l’établissement public local à caractère industriel ou commercial Advivo (l’Epic Advivo) a donné à bail à usage d’habitation à M. Y X un logement de 67 m² au 4^e étage sis 10 rue de Montléans, allée 3, Saint-Benoît à Vienne (38) pour un loyer de 278,48 euros hors charges. Le montant du dépôt de garantie prévu au contrat se chiffre à la somme de 278 euros.

Il est joint au bail un « accord collectif sur la procédure d’état des lieux et les réparations locatives » aux fins notamment d’attribuer à l’état du logement, dans les états des lieux d’entrée et de sortie, des numéros allant de 1 à 5 qui qualifient l’état d’usage, de réparations et d’entretien des locaux et des équipements, et d’appliquer aux réparations locatives un coefficient de vétusté, en conséquence de l’usage normal dans le temps de la chose louée, à la charge du bailleur.

Le 11 septembre 2013, M. X a quitté l’appartement et signé l’état des lieux de sortie.

Par acte du 31 juillet 2014, l’Epic Advivo a assigné M. X et M^me A X (M. et M^me X) devant le tribunal d’instance de Vienne pour voir indemniser ses préjudices, considérant que les locataires ont causé des dégradations au bien loué.

Par jugement réputé contradictoire en date du 12 décembre 2014, le tribunal d’instance de Vienne a :

Débouté l’Epic Advivo de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

L’a condamné aux dépens.

Le tribunal a retenu que :

— aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement,

— l’état du logement loué n’était ni neuf, ni d’usure normale (état de 1 à 2 selon l’accord précité) au regard de l’état des lieux d’entrée qui mentionnait un état allant de 3 à 5 (à savoir, un état usagé ou défraîchi, un mauvais état d’usage, des réparations et d’entretien et des équipements dégradés, perdus ou modifiés, et un défaut d’entretien),

— dans ces conditions, les travaux mentionnés dans la facture du 12 septembre 2013 ne peuvent être mis entièrement à la charge des locataires, pas plus que l’Epic Advivo ne peut mettre à leur charge le remplacement d’équipements usagés sans appliquer un abattement de vétusté, ce qui serait contraire avec les termes de l’accord collectif sur la procédure d’état des lieux et les réparations locatives joint au bail conclu entre les parties susmentionnées.

Le 27 février 2015, l’Epic Advivo a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions notifiées le 28 avril 2015, l’Epic Advivo demande à la cour de :

Réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Condamner M. et M^me X à la somme en principal de 5 330,16 euros avec intérêts de droit à compter du 4 juillet 2014,

Condamner M. et M^me X à la somme de 2 500 euros par applications de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir que :

— le premier juge a statué ultra petita en considérant que la facture d’indemnisation ne décrivait pas les travaux réalisés et reprenait des dégâts qui ne figuraient pas dans l’état des lieux de sortie et que les travaux ne devaient pas être entièrement à la charge des locataires alors que M. et M^me X n’ont même pas comparu à l’audience, ni fait part de la moindre contestation,

— M. et M^me X ont paraphé l’état des lieux de sortie, ce qui démontre leur accord, et que la comparaison avec l’état des lieux d’entrée fait apparaître d’importantes réparations et la disparition de certains équipements,

— il a essayé, en vain, de trouver une solution amiable avec les locataires.

Par conclusions d’intimé notifiées le 29 octobre 2015, M. X, seul, demande à la cour de :

Confirmer l’ensemble des dispositions du jugement déféré,

Au surplus,

Condamner l’Epic Advivo au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que :

— au regard de l’état des lieux d’entrée, l’appartement était dans un état de vétusté avancée avec des équipements dégradés,

— il s’ensuit qu’il ne peut lui être reproché de restituer en mauvais état un logement qui était lui-même loué en mauvais état, ce qui correspond au classement de 3 à 5 du logement en application de l’accord collectif sur la procédure d’état des lieux et les réparations locatives annexé au contrat de bail,

— il a été contraint de remettre en état des murs, sols et même des équipements, ces travaux étant chiffrés à environ 5 000 euros,

— au regard de ces travaux, la demande de paiement d’indemnités l’Epic Advivo est infondée, étant précisé, au surplus, que la facture du bailleur détaille des dégâts qui ne correspondent pas à l’état des lieux de sortie.

M^me X qui n’a pas constitué avocat, a été régulièrement assignée le 30 avril 2015 par procès-verbal établi selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 3 juin 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes à l’égard de M^me X et la qualification de l’arrêt :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il s’avère que seul M. X est signataire du bail et qu’aucun élément concernant la date du mariage de M. et M^me X ou sur la solidarité éventuelle entre eux, n’a été produit à hauteur d’appel.

Dans ces conditions et en l’absence de comparution de M^me X, les demandes de l’Epic Advivo à l’égard de M^me X seront rejetées et le présent arrêt sera rendu par défaut en application de dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur les sommes dues au titre des réparations locatives :

L’article 1134 du code civil, alors applicable au litige, dispose : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi ».

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 alors en vigueur :

« Le locataire est obligé : […]

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

L’indemnisation du bailleur en raison des dégradations locatives constatées n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations corrélatives ni à la justification d’un préjudice.

L’état des lieux d’entrée en date du 24 octobre 2011 ainsi que l’état des lieux de sortie en date du 11 septembre 2013, établis contradictoirement, ne sont pas contestés par les parties.

Il résulte des stipulations de l’article 3.2 de l’ « accord collectif sur la procédure d’état des lieux et les réparations locatives » joint au bail que :

— les états 1, 2, 3 (état neuf ; bon état d’usage, de réparations et d’entretien ; usagé ou défraîchi) ne donnent lieu ni à imputation locative, ni à l’obligation de travaux par le bailleur,

— le passage d’un état 1 ou 2 à l’entrée dans les lieux à un état 4 à la sortie, donne lieu à imputations locatives sur la base du barème indemnitaire avec application d’abattements tenant compte de la vétusté,

— l’état 5 donne lieu à imputations locatives sur la base du bordereau de prix des réparations sans abattement.

Il résulte également du même texte que le locataire s’est notamment engagé à :

— répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans le logement loué à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

— ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire, à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire leur remise en état à son départ des lieux.

L’Epic Advivo fait état de nombreuses dégradations et sollicite la somme de

5 330,16 euros au titre de travaux résultant des dégradations commises par M. X.

Il est établi, ainsi que le soutient M. X, que l’état des lieux d’entrée laisse apparaître un état de relative vétusté de certaines pièces du logement loué, dans la mesure où les différents éléments de l’état des lieux d’entrée sont qualifiés d’usagés ou défraîchis voir en mauvais état d’usage, de réparation et d’entretien (soit des notes 3 à 4 sur une échelle de 5).

Pour autant, il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée avec l’état des lieux de sortie qu’ont été détériorés les éléments suivants (selon la note d’entrée dans les lieux par rapport à la note de sortie des lieux) :

— hall d’entrée :

* électricité (note passée de 3 à la note 4) : « plafonnier avec un trou, fils apparents »,

* sols (de 3-4 à 5) : « lino posé ; sale, mal posé – déchiré par endroits »,

— séjour :

* chauffage (de 3 à 4) : « radiateur point et sale »,

* TV/téléphone (de 3-3 à 5) : « plus de prise téléphone ; plus de prise TV »,

* électricité (de 3 à 4) : « manque douille au plafond »,

* murs (de 4 à 5) : « 14 trous avec vis ; une tringle au-dessus fenêtre »,

* sols : (de 3-4 à 5) : « sale + déchiré (lino posé par locataire) »,

— chambre n° 1 :

* électricité (de 3 à 5) : « une prise téléphone dans placard arrachée »,

* sols (de 3 à 5) : « lino posé par locataire déchiré »,

— chambre n° 2 :

* plafond (de 4 à 5) : « papier peint se décolle par endroits ; repeint »,

* murs (de 4 à 5) : « papier peint arraché par endroits ; se décolle par endroits ; trois trous chevilles »,

* sols (de 3 à 5) : « lino mal posé ; troué par endroits »,

— chambre n° 3 :

* chauffage (de 3 à 5) : « peint en rose »,

* électricité (de 3 à 3-4) : « un lustre ; prises murales avec peinture »,

— WC :

* ventilation (de 3 à 4) : « peinture sur bouche VMC »,

* murs (de 4 à 5) : « peinture sur papier peint »,

— cuisine :

* évier (de 3 à 5) : « absent »,

* meuble évier (de 3 à 5) : « absent »,

* électricité (de 3 à 5) : « une prise arrachée ; à revoir : une prise condamnée »,

* murs-faïences (de 3-4 à 5-3) : « 19 trous chevilles non rebouchés ; peinture non uniforme »,

* sols (de 3 à 5) : « lino sur carrelage sale et très abîmé »,

— salle de bains :

* lavabo (de 3 à 4) : « sale »,

* baignoire (de 3 à 4) : « sale ; manque douchette ; tuyau très abîmé »,

* murs-faïences (de 3-3 à 4-3) : « 19 trous avec chevilles non rebouchés ; un porte serviette non enlevé »,

* peintures-menuiseries (de 3 à 4),

* sols (de 3 à 5) : « mal posé »,

— cave (de 3 à 4) : « à nettoyer ; serrure sans clef ; un cadenas (une clef) ».

Il résulte de ces constatations que le locataire n’a pas respecté les obligations d’entretien du logement qui lui incombaient et a causé des dégradations au logement dont il doit assumer la charge.

Il est constant que les montants réclamés et les factures produites par l’Epic Advivo ne font pas mention de l’application d’un quelconque abattement de vétusté tel que prévu au sein de l’article 5 intitulé « la vétusté » de l’accord joint au bail. Dans ces conditions, faute de coefficient de vétusté versé aux débats, ne peuvent être pris en compte que les éléments qui ne donnent pas lieu à un abattement selon un coefficient de vétusté, à savoir seulement ceux dont la note est passée à 5 (équipements dégradés, perdus ou modifiés sans accord du bailleur, défaut d’entretien) :

— hall d’entrée : sols (de la note 3-4 à la note 5),

— séjour : TV/téléphone (de 3-3 à 5), murs (de 4 à 5), sols (de 3-4 à 5),

— chambre n° 1 : électricité (de 3 à 5), sols (de 3 à 5),

— chambre n° 2 : plafond (de 4 à 5), murs (de 4 à 5), sols (de 3 à 5),

— chambre n° 3 : chauffage (de 3 à 5),

— WC : murs (de 4 à 5),

— cuisine : évier (de 3 à 5), meuble évier (de 3 à 5), électricité (de 3 à 5), faïences (de 4 à 5), sols (de 3 à 5),

— salle de bains : sols (de 3 à 5).

Les autres demandes et sommes réclamées par l’Epic Advivo qui ne relèvent pas de ces éléments, ne peuvent donc pas être retenues en l’état.

Dès lors, au regard des factures et des bons de commandes produits par l’Epic Advivo, M. X devra au titre des réparations locatives supporter :

— la réfection « dalle souple type tapiflex », dont il faut déduire les sommes de 353,10 euros + 203,30 euros (pour les sols de la chambre n° 3 et les WC, non imputables aux locataires) de la facture de 2 493,10 euros émise par la société Grivale le 3 novembre 2013, soit un total de 1 936,70 euros au titre de la réfection des sols,

— les travaux d’électricité selon facture en date du 20 décembre 2013 de la société Jason, pour une somme de 266,45 euros.

Le nettoyage de l’appartement, d’un montant de 142,10 euros, selon la facture en date du 28 février 2014 de la société nettoyage Girard André, incombe également au locataire compte tenu des multiples mentions de saleté inscrites dans l’état des lieux de sortie.

L’Epic Advivo ne produit pas de devis ou facture pour les autres dégradations, imputables au locataire et ne nécessitant pas de coefficient de vétusté, dont les montants des travaux ne sont émis et quantifiés que par lui-même selon des « bons de travail », de sorte que les sommes supplémentaires réclamées ne sont pas justifiées et seront rejetées.

M. X est donc redevable de la somme de 2 372,25 euros (1 963,70 + 266,45 + 142,10), sous déduction du dépôt de garantie de 278 euros, des régularisations des charges de 7,16 euros (35,32-28,16 euros) et du solde créditeur au 30 septembre 2013 de 189,43 euros, soit une somme totale de 1 897,66 euros.

En conséquence, M. X sera condamné à payer à l’Epic Advivo la somme de 1 897,66 euros avec intérêts dus à compter de la mise en demeure, à savoir le 4 juillet 2014.

Le jugement déféré sera donc infirmé en toutes ses dispositions.

Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’Epic Advivo les frais engagés pour la défense de ses intérêts. M. X sera condamné à lui payer la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande également de condamner M. X aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt par défaut à l’égard de M^me X, mis à disposition au greffe après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Condamne M. Y X à payer à l’Epic Advivo la somme de 1 897,66 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2014,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne M. Y X à payer à l’Epic Advivo la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. Y X aux dépens de première instance et d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,