COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – COMMERCIALE

CC/IM

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 17/00512 – N° Portalis DBVP-V-B7B-ECI5

Jugement du 24 Janvier 2017

Tribunal de Grande Instance d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance 13/02307

ARRET DU 15 DECEMBRE 2020

APPELANT :

Monsieur Z X

[…]

[…]

Représenté par M^e Pierre BROSSARD de la SELARL LEX PUBLICA, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier JT130045, et M^e Julien TRUDELLE, avocat plaidant au barreau d’ANGERS

INTIMEES :

S.A. ALLIANZ IARD agissant poursuites et diligences en la personne du président de son Conseil d’Administration

[…]

[…]

Représentée par M^e Christian NOTTE-FORZY, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 00042750, et M^e Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, avocat plaidant au barreau de PARIS

SOCIETE BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENTIEL TRANSACTION ET CONSEIL agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe LANGLOIS substitué par M^e JAMOTEAU de la SCP ACR AVOCATS, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 71130233, et M^e Nicolas

BOYTCHEV, avocat plaidant au barreau de PARIS

SA BNP PARIBAS prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Guillaume QUILICHINI de la SCP CHANTEUX DELAHAIE QUILICHINI BARBE, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 2013373, et M^e Brigitte GUIZARD, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 27 Octobre 2020 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame D, Présidente de chambre, qui a été préalablement entendue en son rapport et Madame ROBVEILLE, conseiller.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame D, Présidente de chambre

Madame ROBVEILLE, Conseiller

Monsieur BENMIMOUNE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame B

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 15 décembre 2020 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine D, Président, et par Sophie B, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

Exposé du litige

M. X, client de la société BNP Paribas, souhaitant investir, a été présenté par cette banque à la société Espaces Immobiliers BNP Paribas, devenue société BNP Paribas Immobilier Résidentiel Transaction & Conseil (BNPP IRTC) aux droits de laquelle vient la société BNP Paribas immobilier résidentiel, filiale du groupe BNP Paribas, qui lui a proposé une opération d’investissement et de défiscalisation en tant que loueur en meublé non-professionnel dans une résidence de tourisme.

Pour ce faire, la société Espaces Immobiliers BNP Paribas, qui avait reçu de la société C Conseil Invest, commercialisateur des lots de l’ensemble immobilier dans lequel serait exploitée cette résidence, délégation de mandat exclusif de recherche d’acquéreurs, a remis à M. X une plaquette d’information et une étude personnalisée.

Par acte authentique du 27 décembre 2006, M. X a acquis de la société Merigest, en l’état futur

d’achèvement, un appartement T1, meublé, formant le lot n°132 d’un ensemble immobilier situé à Lieusaint (76), moyennant le prix de 217.931,44 euros HT et de 260.646 euros TTC.

Par acte du même jour, il a consenti un bail commercial à la société Merigest portant sur le bien objet de la vente, pour une durée ferme de 24 années, moyennant un loyer annuel de 12.000 euros TTC indexé, net de charges.

M. X a financé le prix d’acquisition du bien au moyen d’un prêt immobilier consenti par la société BNP Paribas d’un montant de 227.328 euros, remboursable en 239 échéances de 1.369,39 euros, au taux fixe de 3,90%.

L’appartement a été livré à la fin de l’année 2007.

La société Merigest, qui s’est trouvée en difficulté financière, ne s’est pas acquittée de tous les loyers à compter du premier trimestre 2009. Par jugement 11 avril 2012, elle a été placée en redressement judiciaire puis a bénéficié d’un plan de redressement par continuation prévoyant une diminution des loyers de 50 %, ensuite résolu par jugement du 13 novembre 2013 qui a prononcé sa liquidation judiciaire.

Le 29 janvier 2014, M. X a déclaré une créance échue d’un montant de 16 323,91 euros.

Par jugement du 12 février 2014, le tribunal de commerce a arrêté le plan de cession de la Merigest au profit de la société Réside Etudes Apparthôtels, laquelle s’est engagée à conclure de nouveaux baux commerciaux avec les propriétaires des appartements de l’immeuble mais pour une durée de 9 ans et moyennant une diminution du loyer. A la suite à ce jugement, M. X lui a consenti un bail d’une durée de neuf ans.

Considérant que l’opération de défiscalisation mise en place par le groupe BNP Paribas ne lui permettait pas d’atteindre la rentabilité annoncée, M. Y a assigné, le 11 juin 2013, les sociétés BNP Paribas et BNPP IRTC devant le tribunal de grande instance d’Angers aux fins de voir reconnaître qu’elles ont manqué à leur devoir d’information et de conseil et de les condamner à l’indemniser des préjudices en résultant.

La société BNPP IRTC a assigné la société Allianz IARD aux fins de la voir condamner à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être mises à sa charge à l’égard de M. X.

Les deux procédures ont été jointes.

Par jugement du 24 janvier 2017, le tribunal de grande instance d’Angers a :

— débouté M. X de l’ensemble de ses demandes,

— condamné M. X à payer, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

* à la SA BNP Paribas, la somme de 1.500 euros,

* à la SAS BNPP IRTC, la somme de 2.000 euros,

* à la SA Allianz IARD, la somme de 1.500 euros,

— condamné M. X aux dépens,

— dit qu’il pourra être fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 7 mars 2017,M. X a interjeté appel total de cette décision.

Il demande à la Cour d’infirmer le jugement entrepris, et, statuant de nouveau, de condamner solidairement les sociétés BNP Paribas et Espaces Immobiliers BNP Paribas devenue BNPP IRTC, ou l’une des deux seulement, au paiement d’une somme de 351.972 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi par lui, subsidiairement, d’ordonner une expertise pour évaluer ce préjudice, en tout état de cause, de condamner solidairement les sociétés BNP Paribas et BNPP IRTC, ou l’une des deux seulement, au paiement d’une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral, d’une somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et de les condamner aux dépens.

La société BNPP IRTC conclut à la confirmation du jugement. A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la Cour considérerait qu’elle a commis une faute à l’égard de M. X, elle demande à la Cour de juger qu’elle a agi en qualité d’agent immobilier soumis à la loi Hoguet du 2 janvier 1970, et, par suite, de condamner la société Allianz IARD à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être mises à sa charge à l’égard de M. X. En toute hypothèse, elle sollicite la condamnation in solidum de tout succombant à lui payer la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile, par Maître Philippe Langlois.

La société BNP Paribas s’en rapporte à l’appréciation de la Cour quant aux demandes développées par M. X à l’encontre de la société BNPP IRTC et de la compagnie Allianz. Elle conclut à la confirmation des chefs du jugement la concernant, s’oppose à la demande d’expertise et sollicite la condamnation de M. X à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure, tant de première instance que d’appel.

La société Allianz IARD conclut au rejet de toutes les demandes formées contre elle. En tout état de cause, elle demande à la Cour de dire qu’elle ne saurait être condamnée in solidum avec son assurée BNPP IRTC et la banque BNP Paribas dont elle n’est pas l’assureur, et qu’elle pourrait tout au plus garantir son assurée BNPP IRTC pour la part de responsabilité lui revenant, et de juger que la police souscrite auprès des Assurances Générales de France devenues Allianz IARD ne peut s’appliquer que dans la limite de ses plafonds et franchises. Elle sollicite la condamnation de tout succombant à payer à la compagnie Allianz la somme de 5.000 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction à Maître Scardina.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement déposées au greffe

— le 14 novembre 2018 pour M. X,

— le 14 novembre 2018 pour la (société BNP Paribas Immobilier Résidentiel) SAS BNPP IRTC,

— le 22 novembre 2018 pour la SA BNP Paribas,

— le 29 novembre 2018 pour la SA Allianz IARD,

Motifs de la décision

Sur la responsabilité de la société Espaces Immobiliers BNP Paribas

M. X et la Allianz IARD qui dénie sa garantie pour cette raison, prétendent que la société Espaces Immobiliers BNP Paribas a agi comme conseil en gestion de patrimoine. Dans ce cadre, M. X reproche à cette société un défaut de conseil et d’information sur les risques de l’investissement proposé, notamment quant à une éventuelle défaillance de l’exploitant-preneur à bail. Il lui reproche également une absence d’information sur la valeur réelle du bien acquis.

Au contraire, la société BNPP IRTC fait valoir qu’elle n’a agi qu’en exécution d’un simple contrat d’entremise, de sorte que sa responsabilité ne pourrait pas être engagée, à l’égard de M. Y, sur le terrain contractuel et ne pèserait sur elle que les obligations d’un agent immobilier à l’égard des tiers acquéreurs. S’en tenant à son mandat d’entremise, elle soutient avoir rempli les obligations d’information et de conseil qui en découlent, considérant avoir transmis à l’acquéreur toutes les données connues à la date de la conclusion du contrat de vente à travers la simulation qu’elle lui a remise et qui était suffisante pour éclairer l’acquéreur sur les caractéristiques de l’opération. Elle considère qu’elle n’avait pas à donner une information connue de tous, comme l’a retenu le premier juge, tenant à l’existence d’un risque locatif ni à l’évolution possible de la situation économique et du marché qu’elle ne pouvait anticiper. Elle ajoute qu’elle n’est pas tenue d’une obligation de résultat quant aux gains envisagés dans l’étude, laquelle n’est qu’une simulation sans caractère contractuel, comme cela est indiqué sur le document.

La société Espaces Immobiliers BNP Paribas a établi une étude personnalisée sur trente ans prenant en compte la situation familiale de M. X, le nombre de parts fiscales, ses revenus nets imposables, qui, sur la base d’un loyer d’un certain montant et en incluant les divers frais, calcule l’effort d’épargne demandé, le rendement de l’opération du fait de la perception des loyers et de la défiscalisation à laquelle ouvre droit le statut de loueur de meublé non professionnel. Elle distingue deux périodes, une période d’épargne de vingt et un ans pendant laquelle l’effort d’épargne moyen devait être de 561,99 euros par mois compte tenu des loyers prévisionnels correspondant à un rendement locatif annuel brut de 10,26 %, couvrant 58,79 % de la dépense et de la récupération de TVA d’un montant de 42 714 euros et, une fois les emprunts remboursés, une période de rendement de neuf ans, tenant compte du gain fiscal de la période précédente qui est différé et qui permet d’obtenir un résultat fiscal nul sur cette seconde période.

En élaborant ainsi un projet d’investissement immobilier à la fois personnalisé, détaillé et relativement complexe, la société Espaces Immobiliers BNP Paribas n’a pas joué un simple rôle d’entremise mais a fourni une prestation de conseiller en gestion de patrimoine.

Par suite, elle se devait d’informer complètement l’investisseur non seulement des caractéristiques de l’opération et des avantages pouvant en découler mais aussi des risques qu’elle comportait, d’autant plus qu’il s’agissait d’une opération d’investissement sur un long terme. Or, ni la plaquette de présentation de la résidence remise par la société Espaces Immobiliers BNP Paribas ne faisant que vanter les atouts de la résidence au regard de la qualité de sa construction, de sa localisation, d’une étude de marché et de faisabilité réalisé par un cabinet présenté comme étant leader, spécialisé en études hôtelière et touristique, de la franchise concédée à la future exploitante par une société présentée comme étant le deuxième groupe hôtelier mondial, et du bail commercial auquel l’exploitante allait être liée, qualifié de 'très performant', d’une durée 'hors norme’ de vingt-quatre ans ferme, assurant une rentabilité de 5,22 % HT nette de toutes charges, ni l’étude personnalisée établie par la société Espaces Immobiliers BNP Paribas, qui calcule tous les gains pouvant être espérés d’un investissement permettant la constitution d’un patrimoine immobilier évalué en 2027 à 260 644 euros, ne mentionne à aucun moment l’existence d’un risque auquel l’investisseur pouvait être exposé en cas de défaillance de l’exploitant. Il n’est nullement indiqué que si cette hypothèse se réalisait, l’opération non seulement ne serait pas positive mais pourrait être très négative en ce que non seulement les loyers ne seraient plus versés ou seraient réduits, ce qui nécessiterait un effort d’épargne supplémentaire éventuellement très important au regard des revenus de M. X, mais la valeur du bien s’en trouverait affectée, ce que ne pouvait déceler un investisseur non initié aux opérations poursuivant à la fois un objectif d’investissement immobilier et de défiscalisation reposant

sur un mécanisme de bail commercial et ce, d’autant moins que celui-ci était présenté comme étant de vingt-quatre ans ferme, ce qui pouvait laisser penser à un non averti que le loyer pendant cette durée ne pouvait être réduit.

Si cette étude personnalisée se présente comme une simulation, qu’il apparaît clairement qu’il ne s’agit que de projections sur la base 'd’hypothèses’ et mentionne d’ailleurs qu’elle n’a pas valeur contractuelle, de sorte qu’il ne peut être retenu, comme le demande M. X au seul motif qu’elle aurait été déterminante dans son consentement, que la société Espaces Immobiliers BNP Paribas se serait engagée à ce que l’opération atteigne les résultats présentés, il n’en demeure pas moins que, par l’activité de conseil en investissement qu’elle traduit, la société Espaces Immobiliers BNP Paribas a engagé sa responsabilité en s’abstenant d’attirer l’attention de M. X sur les risques que comportait l’investissement qui lui était proposé.

En revanche, M. X ne démontre pas que le bien acquis aurait été surévalué lorsqu’il l’a acquis, ce qui ne saurait ressortir d’une expertise établie pour la procédure collective de la société recherchant la valeur des biens en 2012, étant précisé que celle qui est produite aux débats ne concerne pas le lot acquis par M. X. En outre, la société BNPP IRTC oppose, à juste titre, le devoir de prudence et de diligence de l’acquéreur. La faute imputée à la société Espaces Immobiliers BNP Paribas tenant à une absence d’information sur la valeur réelle du bien acquis sera écartée.

Sur la responsabilité de la banque BNP Paribas

M. X recherche la responsabilité de la banque pour lui avoir consenti un prêt sans avoir attiré son attention sur les risques attrayant à l’opération litigieuse et sur une surévaluation du bien dont l’acquisition était projetée. Il affirme qu’elle ne s’est pas cantonnée à un rôle de dispensateur de crédit mais a été l’instigatrice du projet d’investissement et a réalisé, ensemble avec la société Espaces Immobiliers, les démarches nécessaires à sa mise en place.

Il ne résulte pas des pièces du dossier que la société BNP Paribas serait allée au delà de la présentation de la société Espaces Immobiliers BNP Paribas à son client. S’étant ensuite limitée à octroyer le prêt destiné à financer l’opération au titre duquel elle invoque, à juste titre, son devoir de non-immixtion, les fautes qui lui sont reprochées ne peuvent être retenues dès lors que l’obligation de mise en garde à laquelle peut être tenu un établissement de crédit à l’égard de l’emprunteur non averti avant de lui consentir un prêt ne porte que sur l’inadaptation de celui-ci aux capacités financières de l’emprunteur et sur le risque de l’endettement qui résulte de son octroi, et non pas sur l’opportunité ou les risques de l’opération financée.

Sur les préjudices allégués par M. X :

M. Y expose que l’adoption du plan de redressement prévoyant une diminution de moitié du montant des loyers commerciaux et la liquidation judiciaire de la société Merigest ont bouleversé l’économie de l’opération au point qu’il ne pourra pas obtenir la rentabilité annoncée. Il souligne que désormais les gros travaux, les charges, frais de syndic et primes d’assurances, et le renouvellement du mobilier doivent être supportés par le bailleur. Il précise que la majoration des loyers est dorénavant limitée à 2% indépendamment de l’évolution des indices, et que cette indexation n’interviendra qu’à compter du 1^er février 2016. Il ajoute qu’il ne peut mettre un terme à l’opération tant en raison de la surévaluation du bien lors de son acquisition que parce qu’aucun investisseur n’acceptera d’acquérir le bien eu égard à la déconfiture de la première exploitante et à la reprise par la société Réside Etudes Apparthôtels dans des conditions ne permettant aucun retour sur investissement, et encore du fait que la SAS Merigest a commercialisé plus d’appartements que le nombre prévu dans le projet originel, rendant le niveau de la charge des loyers supérieur à celui prévu dans l’étude de marché de sorte que le taux de remplissage de la résidence hôtelière s’en trouve amoindri.

Pour évaluer son préjudice, il additionne la perte des gains espérés d’un montant évalué à 234 503 euros selon la simulation établie par la société Espaces Immobiliers BNP Paribas et la perte subie de 117 469 euros.

Les sociétés BNP Paribas et BNPP IRTC considèrent que cela revient à réparer deux fois le même préjudice, que les préjudices dont il est ainsi demandé réparation ne sont pas certains puisque le loyer peut être augmenté comme le prévoit le nouveau bail et que pour la perte de valeur du bien, il faut se placer en 2036, fin de l’opération d’investissement et de défiscalisation, et que c’est seulement lors de la revente que la perte peut se manifester. Elles font valoir que M. X ne pourrait invoquer tout au plus qu’une perte de chance de percevoir les loyers, ce qui ne peut équivaloir à l’avantage qu’aurait procuré la chance si elle s’était réalisée.

C’est à tort que M. X estime que son préjudice doit correspondre à la perte des gains espérés en faisant valoir que tout aléa est exclu puisque la société Espaces Immobiliers BNP Paribas se seraient contractuellement engagée à la réalisation du gain à l’issue de l’opération, alors que, comme cela a été dit plus avant, il ne peut se prévaloir d’aucun engagement contractuel de ce type.

En réalité, il ne peut demander réparation que du préjudice que lui cause la faute de la société Espaces Immobiliers BNP Paribas tenant à l’absence d’information sur les risques de son investissement. Le préjudice qui en découle est la perte de chance de ne pas avoir contracté au profit d’un investissement mieux sécurisé et, par suite, de ne pas avoir eu à supporter les conséquences de la défaillance de l’exploitante. Dans le cas présent, la défaillance et le remplacement de l’exploitante initiale se sont traduits par une perte de loyers qui a obligé M. X à quasiment doubler son taux d’effort par rapport aux prévisions. L’effort d’épargne supplémentaire cumulé a été chiffré à sa demande par le cabinet d’expertise comptable Asartis à 157 447 euros, sans être contredit sur ce point par les parties adverses, étant cependant observé que ce chiffre ne peut être entièrement retenu parce qu’il repose sur l’hypothèse d’une perte constante de loyer de moitié par rapport aux prévisions jusqu’à la fin de l’opération alors qu’une révision du loyer avant la fin de l’opération n’est pas exclue. Par ailleurs, en raison de la baisse de rentabilité du bien, la valeur de celui-ci s’en trouve nécessairement affectée. En l’état de ces éléments, le préjudice consécutif au taux d’épargne supplémentaire requis pour faire face aux obligations de remboursement de l’emprunt sans possibilité de s’y soustraire en revendant le bien, ce qui ne pourrait se faire en l’état actuel qu’à perte, et à la dévalorisation à terme du bien peut être évalué, sans qu’il y ait lieu d’ordonner une expertise, à 80 000 euros au regard de la durée de la période d’épargne et du prix d’achat du bien. Si M. X avait été pleinement averti des conséquences négatives qu’était susceptible d’emporter l’investissement proposé, la chance qu’il y ait renoncé peut être évaluée à 80 %. Le préjudice qui résulte de cette perte de chance s’établit donc à 64 000 euros.

M. X ne justifie pas du préjudice moral dont il réclame l’indemnisation.

Sur l’appel en garantie contre l’assurance

La société Allianz IARD fait valoir qu’elle est assureur responsabilité civile de la société BNPP IRTC seulement pour son activité réglementée par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet. Dès lors que la société BNPP IRTC, pour commercialiser le programme Clarion Suites, n’a pas joué un simple rôle d’intermédiaire immobilier, fournissant une prestation de conseil financier et/ou de gestion de patrimoine, elle soutient que sa garantie est exclue du fait que l’activité de conseil financier dans le cadre de l’acquisition de biens immobiliers est expressément exclue aux termes d’une clause formelle et limitée dont la validité ne saurait être remise en cause.

La société BNPP IRTC répond que la prestation qu’elle a accomplie entre dans l’activé accessoire à celle d’agent immobilier et conteste la validité de la clause d’exclusion en considérant qu’elle doit être réputée non écrite pour ne pas être formelle et limitée, ne lui ayant pas permis de connaître l’étendue de la garantie.

Il a été retenu plus haut que la faute commise par la société BNPP IRTC n’a pas été commise en exécution d’un contrat d’entremise mais dans le cadre d’une prestation de conseil en gestion de patrimoine.

Le contrat souscrit par la société Espaces Immobiliers BNP Paribas garantit la responsabilité civile au titre des activités relevant de la 'loi Hoguet’ ainsi que les activités annexes et connexes mais stipule, en caractères gras et en majuscules, que sont exclues les activités de conseil financier, 'c’est-à-dire toute activités liées au conseil et à la gestion et portant sur toutes valeurs mobilières ou dans le cadre de l’acquisition de biens immobiliers'. En vertu de cette clause formelle et limitée, la société Allianz IARD est bien fondée à invoquer l’exclusion de sa garantie.

Sur les demandes annexes :

L’équité commande que la société BNPP IRTC participe aux frais non compris dans les dépens exposés en première instance et en appel par M. X à hauteur de 5 000 euros.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge des autres parties leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a rejeté la demande de M. X contre la société BNP Paribas.

Statuant à nouveau des autres chefs,

Condamne la société BNPP IRTC à payer à M. X la somme de 64 000 euros en indemnisation de son préjudice matériel.

Rejette sa demande au titre d’un préjudice moral.

Rejette la demande de garantie de la société BNPP IRTC contre la société Allianz IARD.

Condamne la société BNPP IRTC à payer à M. X la somme de 5 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette les autres demandes.

Condamne la société BNPP IRTC aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

S. B C. D