COUR D’APPEL

D'[Localité 6]

CHAMBRE A – CIVILE

ERSA/CG

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 23/01664 – N° Portalis DBVP-V-B7H-FHBX

jugement du 18 août 2023

Juge des contentieux de la protection de [Localité 9]

n° d’inscription au RG de première instance 11-22-432

ARRET DU 18 NOVEMBRE 2025

APPELANT :

Monsieur [O] [X] [S]

né le 10 novembre 1982 à [Localité 8] (62)

[Adresse 2]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-49007-2023-06047 du 20/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 6])

Représenté par M^e Julie RIPOCHE, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier E0002XZQ

INTIME :

Monsieur [B] [H] [M] [C]

né le 6 juin 1944 à [Localité 11] (49)

[Adresse 10]

[Localité 4]

N’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 15 septembre 2025 à 14 H 00, M^e Julie RIPOCHE, avocat, ne s’y étant pas opposée, devant M^me DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère

Greffier : Monsieur DA CUNHA

ARRET : réputé contradictoire

Prononcé publiquement le 18 novembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Emilie DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère, pour la présidente empêchée et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé en date du 28 juin 2019, M. [B] [C] (ci après le bailleur) a donné à bail à M. [O] [S] (ci après le preneur) un logement situé [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500 euros.

Par actes du 6 décembre 2021, le bailleur a fait délivrer au preneur un congé pour reprise, un commandement d’avoir à fournir l’attestation d’assurance et une sommation de retirer sa caravane.

Par acte d’huissier en date du 5 décembre 2022, le bailleur a fait assigner le preneur devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cholet aux fins notamment de constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion du locataire.

Par jugement contradictoire du 18 août 2023, le juge a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance au 6 janvier 2022,

— ordonné l’expulsion du locataire,

— fixé l’indemnité d’occupation à compter du 6 janvier 2022 au montant du loyer et des charges et condamné le preneur à la payer,

— condamné le preneur à payer au bailleur la somme de 2 079,68 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté au 31 mai 2023,

— débouté le preneur de sa demande de délai de paiement,

— débouté le preneur de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts sur le fondement du logement insalubre,

— condamné le preneur aux entiers dépens,

— débouté le bailleur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le preneur de sa demande au titre de l’aide juridictionnelle,

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire.

Pour statuer ainsi, il a considéré que la clause résolutoire était acquise à défaut d’avoir fourni le justificatif de l’assurance, le preneur ne justifiant pas plus à l’audience être assuré.

Il n’a pas fait droit à la demande en retrait d’une caravane de la parcelle AC n°[Cadastre 1] à défaut de preuve de sa présence sur la parcelle.

Il a relevé que l’indécence invoquée ne faisait pas obstacle à la résiliation du bail pour défaut d’assurance ; que le constat de l’état du logement par l’agence régionale de santé ([Localité 7]) a été réalisé alors que le preneur était occupant sans droit ni titre depuis plus d’un an de sorte que le preneur ne pouvait fonder une demande indemnitaire sur un loyer qui n’était pas dû suite à la résiliation, que l’indécence n’est pas démontrée pour la période antérieure à la résiliation.

Le preneur a interjeté appel de cette décision le 17 octobre 2023, l’appel portant sur toutes les dispositions du jugement à l’exception de celles l’ayant débouté de sa demande de délais de paiement et ayant débouté le bailleur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La déclaration d’appel et l’avis de fixation ont été signifiés au bailleur par acte remis à personne le 10 octobre 2024 lequel n’a pas constitué avocat. Le présent arrêt sera donc réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 septembre 2025 pour l’audience rapporteur du 15 septembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de ses conclusions d’appelant n°2 en date du 3 septembre 2025 signifiées à personne à l’intimé à cette même date, le preneur demande à la cour de :

— le déclarer recevable en son appel,

— infirmer le jugement en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné son expulsion, fixé une indemnité d’occupation, l’a condamné au paiement de la somme de 2.079,68 euros, l’a débouté de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour logement insalubre, l’a condamné aux dépens,

statuant à nouveau,

— débouter le preneur de l’ensemble de ses demandes,

— constater qu’il a quitté le logement depuis l’arrêté préfectoral soit le 10 février 2023 et, à titre subsidiaire, constater qu’il n’y réside plus depuis le 24 avril 2023, par conséquent, constater la résiliation du bail à la date du 10 février 2023 ou à titre subsidiaire à celle du 24 avril 2023,

— déclarer sans objet la demande d’expulsion,

— condamner le bailleur à lui verser la somme de 537 euros au titre des loyers trop perçus sur la période d’avril à août 2021 outre la somme de 470 euros au titre de l’année 2023,

— condamner le bailleur à lui payer une somme totale de 10 500 euros en réparation de ses préjudices soit la somme de 9 000 euros au titre de la gêne dans l’occupation des lieux et celle de 1 500 euros en réparation du préjudice résultant de l’état de santé des occupants,

— condamner le bailleur aux entiers dépens de première instance,

en tout état de cause,

— condamner le bailleur à payer à son conseil une indemnité de 2 000 euros par application de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle,

— condamner le bailleur aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le preneur soutient que la clause résolutoire du bail visait le défaut d’assurance et non le défaut de production d’un justificatif d’assurance ; que le commandement de produire ce justificatif est donc nul ; qu’il justifie avoir été assuré sur la période.

Il souligne qu’il n’existe aucun impayé sur la période de avril à août 2021 mais qu’au contraire le bailleur a perçu plus que les sommes dues ; qu’il ne devait payer aucune somme à compter de l’arrêté d’insalubrité du logement le 10 février 2023.

Il soutient que l’insalubrité est démontrée par le rapport de l’agence régionale de santé ([Localité 7]) ; qu’il doit être indemnisé de son préjudice de jouissance subi entre le 1er juin 2020 au mois d’avril 2023 par l’allocation d’une somme mensuelle égale à 50% du montant du loyer. Il souligne que l’état du logement a entraîné son hospitalisation pendant trois jours et qu’il a dû trouver un relogement en urgence.

Pour un plus ample exposé, il est renvoyé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières conclusions susvisées des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I- Sur la résiliation du bail pour défaut d’assurance

L’article 7-g de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé 'de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.'

En l’espèce, le contrat de bail contenait une clause résolutoire pour défaut d’assurance conforme à ce texte.

Le commandement délivré au preneur était un commandement de fournir l’attestation d’assurance conforme à l’obligation faite en ce sens au preneur par l’article 7-g dès lors que la production de ce document est le seul moyen pour le bailleur de vérifier la réalité de l’assurance du logement. Dans ces conditions, l’objet du commandement était valable et celui-ci n’encourt pas la nullité alors que le commandement reprenait les termes de l’article 7g sus-visé.

Au contraire, dès lors que la clause résolutoire ne peut être acquise qu’en cas de défaut effectif d’assurance, il convient de vérifier si le preneur était assuré pour la période visée par ce commandement du 6 décembre 2021.

Ainsi que justement relevé par le premier juge, la simple production de relevés de compte faisant apparaître des versements à un assureur n’est pas de nature à démontrer la réalité de l’assurance. Cependant, en cause d’appel, le locataire produit en outre l’attestation d’assurance pour la période du 4 septembre 2021 au 3 septembre 2022 démontrant ainsi qu’il était assuré pour la période du commandement. Il justifie par ailleurs également avoir été assuré pour l’année suivante.

Dans ces conditions, au regard de la réalité de l’assurance, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a constaté la résiliation du bail à l’issue du commandement et en ce qu’il a condamné le preneur au paiement d’indemnités d’occupation.

II- Sur le décompte entre les parties

En application de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail, le preneur était tenu au paiement d’un loyer mensuel de 500 euros.

Il appartient au preneur qui se prévaut de versements non pris en compte par le bailleur de les démontrer en application de l’article 1353 du code civil.

En l’espèce, si le bailleur avait initialement fait état des seuls loyers impayés pour la période d’avril à août 2021, il a ensuite actualisé sa demande en paiement à la somme de 2.079,68 euros suivant un décompte arrêté au mois de mai 2023. Dans ces conditions, la cour ne saurait limiter son contrôle des comptes aux périodes d’avril à août 2021 puis sur l’année 2023 ainsi que sollicité par l’appelant, l’appréciation des sommes éventuellement dues devant se faire au regard de l’intégralité de la période.

S’agissant des sommes dues, le locataire s’oppose à toute demande en paiement postérieurement au 10 février 2023, date de l’arrêté préfectoral.

L’article 1219 de ce même code dispose que 'Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.'

Il appartient au locataire de justifier d’un manquement par le bailleur entraînant une impossibilité d’habiter le logement ou de l’utiliser conformément à sa destination pour venir justifier le défaut total de paiement du loyer au titre de l’exception d’inexécution.

En l’espèce, l'[Localité 7], dans son rapport du 2 février 2023 suite à une visite du logement du 23 janvier 2023, a retenu des anomalies de l’installation électrique, une isolation insuffisante, un état dégradé des parois intérieures, des dégradations des parois extérieures pouvant engendrer des infiltrations, des défectuosités du système de production d’eau chaude, des fuites du système d’alimentation en eau, l’absence de ventilation conforme, la présence d’humidité et de traces d’infiltrations dans la cuisine, l’inadéquation du système de chauffage et la présence de moisissures sur une surface supérieure à 3m². Elle a relevé des risques pour la santé des personnes et a conclu à l’insalubrité du logement proposant de prescrire une interdiction temporaire d’habiter.

L’arrêté préfectoral a, de la même manière, relevé un danger imminent au regard de l’état de l’installation électrique, prévoyant que le propriétaire était tenu de respecter la protection des occupants dans les conditions des articles L. 521-1 à L. 521-5 du code de la construction et de l’habitation prévoyant l’obligation d’assurer le relogement des occupants.

Par ailleurs, le preneur avait déjà quitté les lieux ainsi que relevé par l'[Localité 7] qui précise dans son rapport que 'Depuis la visite du 12 janvier du CCAS, ce logement n’est plus habité par son locataire et ses filles, du fait des désordres constatés empêchant son habitation. Il est actuellement hébergé avec ses 2 filles chez un ami'. Il justifie avoir souscrit un nouveau bail d’habitation à compter du 24 avril 2023.

Dans ces conditions, l’inhabilité du logement est démontrée à compter du 10 février 2023 et il convient donc de faire droit à l’exception d’inexécution soulevée par le preneur et de dire que celui-ci n’était plus tenu du paiement du loyer à compter du 10 février 2023 de sorte que le loyer de février sera limité à la somme de 178,57 euros au prorata temporis de la période d’utilisation.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de faire figurer le montant impayé du dépôt de garantie au titre des sommes dues alors même que le preneur soutient avoir quitté les lieux sans que le bailleur n’ait fait état de frais de réparations locatives.

L’ensemble des paiements dont justifie le preneur, que ce soit de son propre fait ou du fait des versements de la caisse d’allocations familiales, figure au décompte du bailleur.

Dans ces conditions, il convient de déduire du solde de ce décompte à hauteur de 2 079,68 euros les loyers de février 2023 à mai 2023 inclus pour 1 821,50 euros outre la somme de 450 euros pour le solde du dépôt de garantie de sorte que le preneur se trouve créancier de la somme de 191,82 euros.

En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a condamné le preneur au paiement de sommes et a rejeté sa demande reconventionnelle et la cour, statuant à nouveau, rejettera la demande en paiement du bailleur et le condamnera à verser au preneur la somme de 191,82 euros au titre du trop versé de loyers.

III- Sur la demande reconventionnelle au titre de l’état du logement

En application des articles 1231-1 et 1719 du code civil, le bailleur qui manque à son obligation de délivrance d’un logement décent et d’entretien de ce logement doit indemniser le preneur du préjudice de jouissance subi de ce fait.

En l’espèce, il convient de relever que le preneur, qui ne justifie pas s’être plaint de l’état du logement lors de son entrée dans les lieux ni à un quelconque autre moment avant sa saisine du CCAS ayant donné lieu à la visite du 12 janvier 2023, n’apporte pas d’élément sur la date d’apparition des désordres. Cependant, au vu de l’ampleur des manquements constatés dans le rapport de l'[Localité 7], il est certain que de nombreuses difficultés pré-existaient de sorte que le locataire a nécessairement subi un préjudice pour la période antérieure à ce rapport.

Le preneur produit l’attestation de M. [I] qui précise qu’il se rendait régulièrement chez lui depuis l’été 2022 ce qui lui a permis de constater que 'le logement était plutôt limite pour vivre avec ses filles. Des fuites d’eau, de la moisissure et en décembre 2022 la situation de vivre dans le logement n’était plus possible pour la famille’ relevant une condensation énorme entraînant la présence de gouttes d’eau sur le mur et de la 'moisissure +++' outre l’absence de chauffage.

Dans ces conditions, un trouble de jouissance est établi à compter de juillet 2022 lequel s’est aggravé au fil du temps.

Ce préjudice sera évalué à 250 euros par mois ainsi que sollicité mais simplement pour la période de juillet 2022 à avril 2023, puisque le preneur a pris un nouveau logement ainsi qu’il en justifie à compter du 24 avril 2023 soit la somme totale de 2.500 euros.

S’agissant des conséquences sur l’état de santé des occupants, le rapport de l'[Localité 7] relève que 'La présence de moisissures, la présence de revêtements dégradés, l’insuffisance de systèmes de ventilation sont sources de pathologies allergiques et respiratoires'. Or, si le preneur ne justifie d’aucune conséquence sur l’état de santé de ses filles, il produit le concernant le compte rendu d’une hospitalisation du 19 décembre au 20 décembre pour une pathologie pulmonaire.

Dans ces conditions, il est établi que l’état du logement a eu des conséquences sur la santé du preneur et qu’il sera fait droit à sa demande indemnitaire à ce titre à hauteur de 1 000 euros.

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a rejeté cette demande et la cour allouera la somme totale de 3 500 à titre de dommages et intérêts au preneur.

IV- Sur la résiliation du bail au 10 février 2023

En application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, le bail est résilié en cas d’abandon du domicile par le locataire.

En l’espèce, si suite à l’arrêté d’insalubrité du 10 février 2023 notifié au bailleur le preneur ne pouvait plus rester dans les lieux, le bail ne peut être considéré comme résilié pour autant à cette date alors que le locataire a sollicité et obtenu préalablement l’indemnisation de son préjudice de jouissance pour cette même période, préjudice établi puisqu’il ne disposait pas d’un autre logement. Au contraire, le locataire justifiant d’un nouveau logement à compter du 24 avril 2023 et dès lors que le bailleur n’a pas soutenu avoir relogé le preneur suite à l’arrêté préfectoral, c’est à la date du nouveau bail que doit être fixée la résiliation du bail objet du présent litige.

Au regard du départ des lieux précédemment constaté, la demande d’expulsion sera déclarée sans objet.

V- Sur les demandes accessoires

Le bailleur succombant, il sera condamné aux entiers dépens de première instance et d’appel et à verser au conseil du preneur, comme demandé, la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés par application des dispositions de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

INFIRME le jugement déféré en ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés ;

DEBOUTE M. [B] [C] de sa demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 6 janvier 2022 ;

DEBOUTE M. [B] [C] de sa demande au titre des indemnités d’occupation ;

DECLARE que la demande de M. [B] [C] d’ordonner l’expulsion de M. [O] [S] est devenue sans objet du fait de son départ des lieux ;

DEBOUTE M. [B] [C] de sa demande en paiement des loyers ;

CONDAMNE M. [B] [C] à verser à M. [O] [S] la somme de 191,82 euros au titre du trop versé de loyers pour la période de septembre 2021 au 31 mai 2023 ;

CONDAMNE M. [B] [C] à verser à M. [O] [S] la somme de 3 500 euros en réparation de son préjudice subi du fait de l’état du logement ;

DEBOUTE M. [O] [S] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [B] [C] aux entiers dépens de première instance ;

Y ajoutant,

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 10 février 2023 ;

DEBOUTE M. [O] [S] de sa demande au titre d’un trop versé de loyer pour l’année 2023 ;

CONDAMNE M. [B] [C] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE M. [B] [C] à verser à Maître Julie Ripoche la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés par application des dispositions de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991.

LE GREFFIER P/LA PRESIDENTE, empêchée