COUR D’APPEL

D'[Localité 8]

CHAMBRE A – CIVILE

IG/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 23/01598 – N° Portalis DBVP-V-B7H-FG4I

jugement du 5 septembre 2023

Juge des contentieux de la protection de [Localité 11]

n° d’inscription au RG de première instance 22/00676

ARRET DU 1ER JUILLET 2025

APPELANT :

Monsieur [C] [I]

né le 24 mars 1981 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Karine COCHARD, avocat au barreau de LAVAL – N° du dossier 23069 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n°2023-006391 par décision du 2 novembre 2023)

INTIMEE :

OPDHLM-[Localité 12] HABITAT, EPIC prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e André BELLESSORT de la SCP MAYSONNAVE-BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL – N° du dossier E00039DK

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 10 mars 2025 à 14'H'00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me GANDAIS, conseillère qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Monsieur WOLFF, conseiller

Greffier : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 1er juillet 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Isabelle GANDAIS, conseillère, pour la présidente empêchée et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date des 3 et 4 janvier 2017, l’Office Public de l’Habitat du Département de [Localité 10] (ci-après le bailleur) a donné à bail à M. [C] [I] et son épouse, Mme [O] [B] (ci-après les locataires) un appartement n°16 situé [Adresse 4] à [Localité 11] (53), moyennant le versement d’un loyer mensuel de 282,22 euros hors charges.

Le 12 septembre 2022, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1.150,58 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 août 2022, visant la clause résolutoire figurant au bail.

Suivant actes de commissaire de justice en date du 12 décembre 2022, le bailleur a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval aux fins de voir principalement constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, ordonner leur expulsion et obtenir leur condamnation solidaire à payer la somme de 1.150,58'euros au titre des arriérés de loyers à compter de la date du commandement de payer ainsi que les loyers postérieurs jusqu’à la résiliation du bail, outre une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération complète des locaux.

Suivant jugement rendu le 5 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— constaté au 12 novembre 2022 la résiliation du bail conclu le 3 et 4 janvier 2017, entre [Localité 12] Habitat et M. [C] [I] et Mme [O] [I], pour la location d’un bien situé [Adresse 3]. [Adresse 5] à [Localité 11],

— ordonné à défaut par M. [C] [I], d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement, d’avoir à quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous biens et occupants de son chef si nécessaire avec le concours de la force publique et l’assistance de tout technicien utile,

— condamné M. [C] [I] à payer à [Localité 12] Habitat, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 13 novembre 2022 et jusqu’à son départ effectif constaté par la remise des clés,

— condamné M. [C] [I] à payer à [Localité 12] Habitat, la somme de 3.136,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 5 juin 2023 et ce, avec intérêts au taux légal, à compter du jugement,

— condamné Mme [O] [I] à payer à [Localité 12] Habitat solidairement avec M. [C] [I], la somme de 1.623,86 euros pour les loyers et charges,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— dit qu’une copie de la décision sera transmise, à la préfecture à Ia diligence du greffe,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [C] [I] et Mme [O] [I], aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de commandement de payer,

— rappelé que le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 6 octobre 2023, M. [I] (ci-après le locataire), qui a obtenu l’aide juridictionnelle totale le 2 novembre 2023, a interjeté appel de cette décision, sollicitant son infirmation en toutes ses dispositions, intimant le bailleur.

Suivant conclusions signifiées le 8 janvier 2024, le bailleur a formé appel incident de ce jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 février 2025 et l’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 10 mars 2025, conformément à l’avis de clôture et de fixation adressé par le greffe aux parties le 30 septembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses uniques écritures reçues le 11 décembre 2023, le’locataire demande à la cour de :

— infirmer partiellement le jugement,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— lui accorder les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette, à savoir 24 mois,

— en conséquence, débouter [Localité 12] habitat de sa demande de résiliation de bail,

— débouter [Localité 12] habitat de ses demandes,

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

Aux termes de ses uniques écritures reçues le 8 janvier 2024, le bailleur demande à la cour, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1741, 1762 et 1217 (anciennement 1184) du code civil, de :

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes principales et incidentes,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Laval en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté sa demande indemnitaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— en conséquence, constater et en tant que de besoin prononcer la résiliation du bail,

— ordonner que dans les 24 heures du jugement à intervenir, M. [I] devra vider de corps et de biens et rendre libre de tous occupants de son chef, les locaux occupés par Iui,

— ordonner que faute pour Iui de ce faire dans ledit délai, il y sera contraint par toutes voies de droit et notamment par expulsion avec l’appui de la force publique s’il y a lieu,

— condamner M. [I] à lui payer la somme principale de 3.136,05 euros au titre des arriérés de loyers arrêtés au 31 mai 2023 outre intérêts de droit au taux légal à compter du 12 septembre 2022, date du commandement de payer resté sans effet sur les loyers dus à cette époque ainsi qu’intérêts sur les loyers et indemnités d’occupation postérieurs jusqu’à la résiliation du bail et restitution des clés,

— condamner M. [I] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges mensuels actualisés conformément au bail à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des locaux,

— débouter M. [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— s’entendre en outre condamner M. [I] à lui verser la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel outre 1.000 euros supplémentaires au titre de l’indemnité d’article 700 de première instance,

— s’entendre enfin M. [I] condamné aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du code de procédure civile, aux dernières écritures, ci-dessus mentionnées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, la cour constate que si l’appelant sollicite désormais aux termes de ses écritures l’infirmation partielle du jugement alors que tous les chefs de celui-ci étaient énoncés dans sa déclaration d’appel, il concentre ses demandes sur la suspension de la clause résolutoire, ne développant aucune critique relativement à l’acquisition de la clause résolutoire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Ces chefs seront donc confirmés sans examen au fond en application de l’article 562 du code de procédure civile.

I- Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

Le tribunal a observé que si le locataire, bénéficiant des prestations sociales (RSA et APL) a effectué quelques versements depuis mars 2023, la dette locative a sensiblement augmenté depuis l’assignation. Il a retenu, pour’rejeter la demande de délais de paiement, que la proposition faite par le locataire, de s’acquitter d’une somme mensuelle de 95 euros sur 24 mois en complément du loyer courant n’est pas suffisante pour régler les sommes dues.

Le locataire réitère en appel sa demande d’apurement de sa dette locative selon les mêmes modalités et partant la suspension de la clause résolutoire. Il fait valoir que:

— courant 2022, il s’est trouvé en difficulté pour régler l’intégralité du loyer, son épouse ayant cessé de participer au règlement de celui-ci et quitté le domicile conjugal avec les enfants ;

— après la révision par la CAF de son dossier, il espère être en mesure de régler le loyer courant outre la somme de 95 euros au titre de l’arriéré de loyer ;

— la résiliation du bail le mettrait dans une situation de précarité car bénéficiant du RSA, il aurait de grandes difficultés à retrouver un logement ; ses difficultés financières s’accompagnent d’un état de santé fragile, bénéficiant d’un suivi.

Le bailleur conclut à la confirmation du jugement ayant débouté le locataire de sa demande de délais et de suspension de la clause résolutoire aux motifs que':

— le locataire ne justifie pas de perspectives de règlement ainsi que de la reprise des loyers courants ; le locataire qui n’a pas d’activité professionnelle, qui perçoit le RSA et qui se contente d’évoquer, sans certitude, un règlement éventuel de la CAF, n’est manifestement pas en situation de régler sa dette locative au sens de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 ;

— le locataire ne produit aucun élément nouveau de nature à lui permettre de bénéficier davantage de délais que ceux très larges, obtenus grâce à la procédure de première instance puis d’appel ;

— il se doit, pour sa part, de mettre à la disposition de clients qui en font régulièrement la demande et qui sont en attente, un logement pour les candidats locataires assumant normalement leurs responsabilités et le paiement des loyers.

Sur ce, la cour

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et par dérogation au délai de deux ans fixé par l’article 1343-5 du code civil, le juge peut même d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement ou un report de paiement dans la limite de trois années, en prenant en considération la situation du locataire et les besoins du bailleur.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

En l’espèce, le bailleur produit aux débats un décompte locatif actualisé au 31 décembre 2023 mentionnant une dette d’un montant de 10.613,85 euros. Cette pièce établit que le locataire n’a procédé à aucun règlement depuis le mois de juillet 2023. Aux termes de ses écritures, ce dernier ne fait lui-même état d’aucun versement, que ce soit au titre des échéances courantes ou en remboursement de l’arriéré, y compris postérieurement au jugement déféré.

Au soutien de sa demande de délais de paiement, le locataire communique aux débats une attestation de paiement de l’aide personnalisée au logement et du RSA à hauteur d’un total de 750,03 euros, pour le mois de février 2023, établie par la caisse des allocations familiales. Il verse une copie de son livret de famille qui démontre qu’il a trois enfants dont le cadet est encore mineur pour être né en 2008. Le locataire n’allègue ni ne justifie d’aucune charge financière en lien avec ses enfants. Par ailleurs, s’il évoque des problèmes de santé qui fragiliseraient sa situation en sus de sa précarité financière, il ne produit aucune pièce justificative à cet égard.

De ce qui précède, il convient de relever que le locataire ne fait pas valoir d’éléments nouveaux, à hauteur d’appel. En outre, il est établi que le montant dû au titre de l’arriéré locatif n’a cessé d’augmenter par rapport à la situation débitrice constatée par le premier juge et le locataire ne justifie pas être en mesure d’apurer sa dette locative tout en réglant les loyers courants. Au surplus, force est de constater que le locataire a, en relevant appel de la décision déférée, déjà bénéficié de délais de procédure avoisinant deux années qu’il n’a pas mis à profit pour commencer à apurer sa dette, même partiellement.

Le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté le locataire de ses demandes de suspension des effets de la clause résolutoire, de’délais pour s’acquitter de sa dette et en ce qu’il a en conséquence ordonné son expulsion.

II- Sur les dépens et frais irrépétibles

Au regard de la solution donnée au litige, le jugement doit être confirmé en ses dispositions relatives aux dépens qui comprennent les frais de commandement de payer.

Le locataire qui succombe en son appel, doit également supporter les dépens d’appel.

S’agissant des frais irrépétibles de première instance, c’est à bon escient que le juge a retenu que l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bailleur ayant été contraint d’exposer de nouveaux frais en appel, il convient de lui accorder une indemnité de 1.000 euros en application de l’article 700 du code du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval du 5 septembre 2023,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [C] [I] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Département de [Localité 10] la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [C] [I] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER P/LA PRESIDENTE, empêchée

T. DA CUNHA I. GANDAIS