COUR D’APPEL

D'[Localité 4]

CHAMBRE A – COMMERCIALE

JC/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 21/00937 – N° Portalis DBVP-V-B7F-EZ3T

jugement du 09 Mars 2021

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 4]

n° d’inscription au RG de première instance 18/00389

ARRET DU 16 DECEMBRE 2025

APPELANTE :

S.A.S. ADX GROUPE anciennement dénommée ALLO DIAGNOSTIC, représentée par son Président domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Inès RUBINEL, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 214532 et par M^e Emmanuelle CHOUAIB-MARTINELLI, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMEE :

S.C.I. TESSECOURT, représenté par son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Anne-Sophie FINOCCHIARO de la SELAS FIDAL, avocat au barreau d’ANGERS substituée par M^e Alice LOIZEIL

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 21 Octobre 2025 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CORBEL, présidente de chambre et devant M. CHAPPERT, conseiller qui a été préalablement entendu en son rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me CORBEL, Présidente de chambre

M. CHAPPERT, Conseiller

M^me GANDAIS, Conseillère

Greffière lors des débats : M^me TAILLEBOIS

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 16 décembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

FAITS ET PROCÉDURE :

La SCI Tessecourt a été constituée par des statuts déposés le 18 décembre 2003, entre M. [J] [V], Mme [F] [X], son épouse et M. [L] [V]. M. [J] [V] en a été le gérant.

Par un acte sous seing privé du 10 janvier 2004, à effet au 1er janvier 2004 et pour une durée de neuf années renouvelable, la SCI Tessecourt a donné à bail commercial à la SAS Tulip, représentée par M. [J] [V] qui était alors son président, des locaux situés au lieu-dit Tessecourt à Champteusse sur Baconne (Maine-et-Loire), pour un loyer annuel de 13 000 euros HT. Le bail commercial a désigné les lieux ainsi :

'un bâtiment ancien en cours de rénovation, de structure traditionnelle, couvert en ardoises, avec au sol une chape ciment d’une superficie de 400 m², et à l’étage un plateau nu, l’ensemble étant destiné à usage de bureaux, sur un terrain d’assise d’une superficie de 15 a 44 ca, dont une partie faisant office de parking.'

Aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé entre la SCI Tessecourt et la SAS Tulip.

Le 3 novembre 2008, un projet de fusion simplifiée a été conclu entre, d’une’part, la SAS Allo Diagnostic, société absorbante représentée par M. [J] [V], son président, et, d’autre part, la SAS Tulip, société absorbée également représentée par M. [J] [V], son président.

La SAS Tulip a été absorbée par la SAS Allo Diagnostic, à la suite d’un projet de traité de fusion du 7 juin 2010 approuvé par une décision de l’associé unique de la SAS Allo Diagnostic du 26 juillet 2010 et d’une mention au Registre du Commerce et des Sociétés du 13 septembre 2010. De ce fait, la SAS Allo Diagnostic est devenue la preneuse du bail commercial conclu le 10 janvier 2008.

Un document présenté par la SCI Tessecourt comme un état des lieux a été rédigé et daté du 15 octobre 2010, qui mentionnait que le bâtiment loué était globalement en très bon état, avec des éléments d’équipement en parfait ou très bon état de fonctionnement, et des murs propres.

Le 27 octobre 2010, M. [J] [V] a été révoqué de ses fonctions de président de la SAS Allo Diagnostic.

Par un acte d’huissier du 27 mars 2015, la SAS Allo Diagnostic a notifié un congé à la SCI Tessecourt, avec effet au 30 septembre 2015.

Prétendant que sa locataire avait laissé le bâtiment à l’abandon, la SCI Tessecourt a fait dresser un procès-verbal de constat par Maître [Y] [A], huissier de justice, en date du 29 avril 2015, non contradictoirement et depuis le parking extérieur.

Au vu de ce constat, la SCI Tessecourt a, par l’intermédiaire de son avocat, alerté la SAS Allo Diagnostic sur l’état des locaux et lui a demandé de réaliser les travaux de remise en état nécessaires, aux termes d’une lettre du 4 mai 2015.

La SAS Allo Diagnostic a libéré les lieux le 1er octobre 2015. A cette date, deux procès-verbaux de constat d’état des lieux de sortie ont été dressés, le’premier par Maître [G] [T], huissier de justice mandatée par la SCI Tessecourt, et le second par Maître [U] [D], huissier de justice mandatée par la SAS Allo Diagnostic. Les quinze clés du bâtiment ont été restituées à cette occasion.

Par une lettre de son conseil du 16 novembre 2015, la SCI Tessecourt a mis la SAS Allo Diagnostic en demeure de lui régler une somme de 135 837,56 euros correspondant aux travaux de remise en état des lieux et de lui restituer divers éléments (coffre-fort, réfrigérateur américain, cloisons métalliques).

Elle l’a ensuite fait assigner en référé devant le juge du tribunal de grande instance d’Angers par un acte du 13 janvier 2016, aux fins d’obtenir l’organisation d’une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. Elle a été déboutée de cette demande par une ordonnance du 11 février 2016 mais, par un arrêt du 15 novembre 2016, la cour d’appel d’Angers a infirmé la décision et a ordonné l’expertise judiciaire, qu’elle a confiée à M. [R] [B].

L’expert judiciaire, a déposé son rapport le 20 novembre 2017.

Le 19 juin 2018, la SAS Allo Diagnostic a changé de dénomination pour devenir la SAS ADX Groupe.

Au vu des conclusions de ce rapport, la SCI Tessecourt a fait assigner la SAS ADX Groupe, quoique toujours sous son ancienne dénomination, devant le tribunal de grande instance d’Angers par acte d’huissier du 1er février 2018, afin’d'obtenir sa condamnation à l’indemniser du coût de la remise en état et de ses préjudices.

Par un jugement du 9 mars 2021, le tribunal judiciaire d’Angers a :

— débouté la SAS Allo Diagnostic de ses fins de non-recevoir,

— condamné la SAS Allo Diagnostic à payer à la SCI Tessecourt la somme de 100 000 euros au titre des travaux de remise en état des locaux,

— condamné la SAS Allo Diagnostic à payer à la SCI Tessecourt les sommes':

* de 90 207,78 euros au 31 décembre 2019 au titre de la vacance des lieux à actualiser à la date du paiement des sommes au titre des travaux de remise en état,

* de 13 449,39 euros en réparation des frais de maintien du chauffage dans l’ensemble des locaux depuis le 1er octobre 2015 à actualiser à la date du paiement des sommes au titre des travaux de remise en état,

* de 7 713,75 euros au titre de la taxe foncière,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné la SAS Allo Diagnostic à verser à la SCI Tessecourt la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision à hauteur de la moitié des condamnations prononcées,

— condamné la SAS Allo Diagnostic aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise.

La SAS ADX Groupe a relevé appel de ce jugement par une déclaration du 14 avril 2021, l’attaquant en toutes ses dispositions et intimant la SCI Tessecourt.

Le 21 avril 2021, la SAS ADX Groupe a effectué un virement de la somme de 123'477,46 euros auprès de la Carpa, au titre de l’exécution provisoire du jugement du 9 mars 2021.

Les parties ont conclu au fond, la SCI Tessecourt formant appel incident.

Par une lettre du 1er février 2022 adressée à leur conseil, le conseiller de la mise en état a invité les parties à s’interroger sur l’opportunité de mettre en oeuvre une mesure de médiation judiciaire pour résoudre leur différend. L’une des parties s’est toutefois opposée à l’instauration d’une telle mesure.

Une ordonnance du 20 octobre 2025 a clôturé l’instruction de l’affaire, conformément à l’avis de report de l’ordonnance adressé aux parties par le conseiller de la mise en état le 8 octobre 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par des dernières conclusions (n° 4) remises au greffe par la voie électronique le 16 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour un exposé des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS ADX Groupe demande à la cour :

— de la recevoir en son appel, le dire bien fondé et y faisant droit,

— de débouter la SCI Tessecourt de son appel incident,

— d’infirmer le jugement du 9 mars 2021 en ce qu’il :

* l’a condamnée à payer à la SCI Tessecourt la somme de 100 000 euros au titre des travaux de remise en état des locaux,

* l’a condamnée à payer à la SCI Tessecourt les sommes de :

* 90 207,78 euros au 31 décembre 2019 au titre de la vacance des lieux à actualiser à la date du paiement des sommes au titre des travaux de remise en état,

* 13 449,39 euros en réparation des frais de maintien du chauffage dans l’ensemble des locaux depuis le 1er octobre 2015 à actualiser à la date du paiement des sommes au titre des travaux de remise en état,

* 7 713,75 euros au titre de la taxe foncière,

* l’a déboutée du surplus de ses demandes,

* l’a condamnée à verser à la SCI Tessecourt la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais d’expertise,

statuant à nouveau,

— de débouter la SCI Tessecourt de ses demandes visant à la voir condamner au paiement des sommes :

* de 188 983,43 euros au titre des travaux de remise en état, ramenée par les premiers juges à 100 000 euros,

* de 212 253,60 euros au titre d’un prétendu préjudice financier sur la vacance des locaux,

* de 28'758,05 euros au titre des frais de chauffage,

* de 18'603,75 euros au titre de la taxe foncière,

à titre subsidiaire,

— de réduire le montant des dommages et intérêts lui étant imputables au titre des travaux de remise en état des locaux en tenant compte de l’état des locaux au moment de la prise à bail du 1er janvier 2004 et en excluant notamment toute remise en état ou restitution d’équipements qui ne pouvaient être considérés comme présents à l’origine du bail compte tenu du descriptif contractuel des lieux loués,

— de juger que l’éventuel défaut d’entretien des locaux n’est constitutif que d’une éventuelle perte de chance de relouer les locaux immédiatement au terme du bail et, en conséquence, de réduire le montant des dommages et intérêts éventuellement alloués à ce titre,

dans tous les cas, et rejetant toutes prétentions contraires, comme irrecevables et en tout cas non fondées,

— de condamner la SCI Tessecourt à lui payer une indemnité de 22 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire, avec distraction au profit de l’avocat soussigné aux offres de droit,

Par des dernières conclusions (n° 3) remises au greffe par la voie électronique le 16 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI Tessecourt demande à la cour :

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

* a débouté la SAS Allo Diagnostic, devenue la SAS ADX Groupe, de ses fins de non-recevoir,

* a condamné la SAS Allo Diagnostic, devenue la SAS ADX Groupe, à lui payer les sommes de :

—  90 207,78 euros au 31 décembre 2019 au titre de la vacance des lieux à actualiser à la date du paiement des sommes au titre des travaux de remise en état,

—  13 449,39 euros en réparation des frais de maintien du chauffage dans l’ensemble des locaux depuis le 1er octobre 2015 à actualiser à la date du paiement des sommes au titre des travaux de remise en état,

—  7 713,75 euros au titre de la taxe foncière, sauf à préciser que cette somme sera à actualiser à la date du paiement des sommes au titre des travaux de remise en état,

— d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

* a condamné la SAS Allo Diagnostic, devenue la SAS ADX Groupe, à lui payer la somme de 100 000 euros au titre de remise en état des locaux,

statuant de nouveau,

— de condamner la SAS ADX Groupe à lui payer la somme de 188'983,43'euros au titre des travaux de remise en état,

— de débouter la SAS ADX Groupe de sa demande tendant à réduire le montant des dommages et intérêts lui étant imputables au titre des travaux de remise en état des locaux,

— de débouter la SAS ADX Groupe de sa demande tenant à réduire le montant des dommages et intérêts éventuellement alloués au titre d’une éventuelle perte de chance,

— de juger que ses préjudices actuels s’élèvent, au 30 septembre 2025, aux sommes suivantes :

* 212 253,60 euros au titre du préjudice financier sur la vacance des locaux,

* 28 758,05 euros au titre des frais de chauffage,

* 18 603,75 euros au titre de la taxe foncière,

— de débouter la SAS ADX Groupe de l’ensemble de ses autres demandes,

— de condamner la SAS ADX Groupe à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il est précisé que la déclaration d’appel porte sur le chef du jugement qui a rejeté les fins de non-recevoir qui avaient été soulevées par la SAS Allo Diagnostic mais que celle-ci ne les reprend pas devant la cour d’appel, que ce soit dans le dispositif ou même dans le corps de ses dernières conclusions. La cour d’appel ne pourra donc que confirmer le jugement de ce chef.

— sur la responsabilité de la SAS Allo Diagnostic :

Le litige porte sur l’imputabilité à la SAS ADX Groupe de dégradations qui ont été constatées après que la SAS Allo Diagnostic a quitté les lieux, le 1er octobre 2015. L’article 1735 du code civil prévoit à cet égard que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. Dans le même sens, le bail commercial du 10 janvier 2004 impose au preneur d''entretenir les lieux loués en parfait état de réparation et les rendre en fin de bail en bon état, de toutes réparations locatives, d’entretien et de gros entretiens, étant précisé que les grosses réparations, telles qu’elles sont définies à l’article 606 du code civil sont seules à la charge du Bailleur, le Preneur devant supporter les travaux de gros entretien, d’entretien et les charges locatives'.

La responsabilité du preneur est en principe appréciée à partir de la comparaison entre un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortie.

Une première difficulté tient en l’espèce au fait qu’il est constant qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi lors de sa prise de possession des locaux par la SAS Tulip. Les parties rappellent toutes les deux que, dans cette hypothèse, l’article 1731 du code civil prévoit que le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et qu’il doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Or, il est constant que le bâtiment n’était pas originellement en état d’exploitation. C’est ce qui ressort en effet de sa description, dans le bail authentique du 10 janvier 2004, comme étant un 'un bâtiment ancien en cours de rénovation, de structure traditionnelle, couvert en ardoises, avec au sol une chape ciment d’une superficie de 400 m², et à l’étage un plateau nu, l’ensemble étant destiné à usage de bureaux, sur un terrain d’assise d’une superficie de 15 a 44 ca, dont une partie faisant office de parking.' L’intimée reconnaît toutefois expressément que sa locataire a réalisé d’importants travaux de rénovation et d’aménagement de l’immeuble, qui lui ont permis d’y exploiter son activité pendant plusieurs années. Ces travaux sont plus précisément décrits dans la lettre du 4 mai 2015 que le conseil de la SCI Tessecourt a envoyée à la SAS Allo Diagnostic, dans laquelle il est fait état notamment de 'l’installation d’une climatisation, d’un chauffage central avec chaudière individuelle de marque De Dietrich (GTU 124FF), d’un système d’aspiration centralisée, d’une installation électrique aux normes vérifiée périodiquement avec un réseau secouru, d’une centrale d’alarme complète avec transmetteur', de 'l’installation d’un réseau informatique : prises RJ45 dans tous les bureaux, baie de brassage', de'''l’installation d’une cuisine aménagée et d’une douche équipée', de 'la pose de luminaires, de cloisons métalliques et bois sur la totalité de la surface, écrans de vidéo-projection fixes dans les deux salles de réunion’ ou encore de 'l’installation à l’extérieur d’une aire de lavage aux normes et d’un parking en enrobé'. Les déclarations de la représentante de la SAS Allo Diagnostic à l’huissier de justice mandatée par ses soins, lors de la réalisation du procès-verbal d’état des lieux de sortie du 1er octobre 2015 le confirment également, en’ce qu’elle a expliqué avoir '(…) pris en charge l’aménagement des plateaux nus pour environ 450'000 euros de travaux dont en cours de bail au rez-de-chaussée la partie dédiée à l’open space et salle de sport initialement non prévue au bail’ (page 2). Et c’est enfin ce qui ressort du rapport d’expertise judiciaire lorsqu’il est indiqué que le bâtiment '(…) a été modifié de son affectation d’origine’ ; il a été transformé en local professionnel, avec la création de bureaux, de salles de réunion et de pièces d’accueil sur les deux niveaux et sur l’ensemble des surfaces. En extérieur, il a été aménagé plusieurs zones : – une zone lavage véhicule sur le pignon sud, – une zone parking sur l’ensemble de la surface ouest (…)' (page 8).

Il s’en déduit que les lieux étaient en état brut lorsque la SAS Tulip en a pris possession et que la société locataire a réalisé tous les travaux nécessaires à son aménagement, l’intimée ne prétendant pas qu’elle les a pris en charge en tout ou même en partie.

Les parties débattent du document sous seing privé intitulé 'état des lieux réalisé le 15/10/2010", dont la SCI Tessecourt entend se prévaloir pour démontrer le très bon état d’aménagement et d’équipement du bâtiment à cette date, tandis’que l’appelante demande qu’il n’en soit pas tenu compte comme ayant été établi, selon elle, par pure convenance. L’appelante critique en effet le fait que ce document ait été signé entre M. [J] [V], représentant la SAS Allo Diagnostic dont il était encore le président, et son épouse, représentant la SCI Tessecourt dont elle était l’associée et dont M. [J] [V] se trouvait être le dirigeant, à une date à laquelle M. [J] [V] savait qu’il allait très prochainement être révoqué de son mandat de la SAS Allo Diagnostic. Pour autant, il n’est pas prétendu que les sociétés bailleresse et locataire n’ont pas été valablement représentées pour l’établissement et la signature de l’écrit litigieux. Et il ne peut pas être tiré du simple constat que les deux sociétés aient alors eu le même dirigeant, ni même de celui que la première ait agi par l’un de ses associés même s’il se trouve être l’épouse de M. [J] [V], la conclusion de l’existence d’une manoeuvre destinée à faire supporter à la locataire les frais futurs d’une remise à neuf du bien immobilier.

Il en va d’autant plus sûrement ainsi, en premier lieu, qu’il n’est pas démontré par l’appelante que M. [J] [V] avait effectivement connaissance de sa révocation prochaine de son mandat auprès de la SAS Allo Diagnostic, ce dont l’intimée se défend au contraire formellement. Certes, cette révocation a été décidée au terme d’un conseil d’administration qui s’est tenu le 27 octobre 2010, soit 12 jours seulement après la signature de l’état des lieux critiqué. Mais la date à laquelle les convocations à cette réunion ont été envoyées n’est pas connue, pas plus que celle à laquelle M. [J] [V], alors président de la SAS Allo Diagnostic, a reçu la demande des deux administrateurs à l’initiative de l’organisation de cette réunion. L’appelante s’étonne certes que l’acte sous seing privé litigieux, dont elle conteste au passage qu’il ait date certaine, ait été établi subitement dans l’intervalle d’un mois et demi qui a séparé la fusion-absorption (13 septembre 2010) et la révocation de M. [J] [V] (27 octobre 2010), alors même que la SAS Tulip était dans les lieux depuis le 1er septembre 2004 et qu’une telle initiative n’a pas été prise pendant toutes ces années. Mais, d’une part, M. [J] [V] a apposé sur l’état des lieux le cachet de la SAS Allo Diagnostic, ce qui confirme que l’écrit a, à tout le moins, été finalisé avant sa révocation du 27 octobre 2010. D’autre part, la SCI Tessecourt donne une explication convaincante au fait que la décision de dresser un état des lieux des locaux ait été prise à cette époque, tenant à la nécessité de prendre acte de l’état du bâtiment et des équipements à l’occasion de la fusion-absorption intervenue peu de temps auparavant et au transfert du bail commercial à la SAS Allo Diagnostic.

En second lieu, la SAS ADX Groupe ne rapporte pas la preuve que les énonciations de cet état des lieux du 15 octobre 2010 sont erronées ou mensongères. Elle n’invoque en réalité qu’un seul élément en ce sens, tiré de ce que son avocat a envoyé à la SCI Tessecourt une lettre du 10 janvier 2011 pour se plaindre notamment d’infiltrations depuis la toiture en se référant à deux factures d’intervention, non produites et dont l’une aurait d’ailleurs étonnamment comporté une date (21 janvier 2011) postérieure à celle de la lettre. Toutefois, l’absence d’objectivité et d’impartialité de l’état des lieux ainsi dénoncée par l’appelante se trouve démentie par le fait que le document contesté mentionne bien que la toiture est en état moyen. Elle est d’ailleurs le seul élément qui est ainsi qualifié, tous les autres éléments structurels, décoratifs et d’équipement étant décrits comme étant en parfait état, en très bon état ou tout au plus, en bon état (s’agissant des poutres et plafonds dans quatre des pièces).

Ces éléments amènent à considérer que l’état des lieux du 15 octobre 2010, dressé contradictoirement, permet de connaître la consistance, l’aménagement et l’état du bâtiment donné à bail après les importants travaux réalisés par la locataire.

Pour autant, la question est de savoir si, comme le demande la SCI Tessecourt, l’appelante encourt une responsabilité pour des manquements à l’obligation d’entretien et de réparation constatés à partir d’une comparaison avec cet état des lieux, alors même que la SAS ADX Groupe se prévaut de l’état initial brut des locaux. En effet, après avoir rappelé que les locaux étaient, lors de l’entrée dans les lieux, anciens et qu’ils n’étaient visiblement pas en état d’utilisation puisqu’ils devaient faire l’objet d’une rénovation, qu’ils étaient nus de tout équipement et que le descriptif des lieux figurant au contrat ne faisait état d’aucun élément d’équipement ou d’amélioration, la SAS ADX Groupe conclut que, même en l’absence d’état des lieux d’entrée (ce que la bailleresse explique d’ailleurs elle-même par le fait que le bâtiment était précisément en cours de réhabilitation à usage professionnel), l’intimée ne peut exiger d’elle qu’elle restitue les lieux loués dans un meilleur état que lors de la prise de possession mais seulement tel qu’elle les a reçus et en simple bon état de réparation.

Sur ce point, l’intimée se contente de renvoyer à la clause du bail commercial qui prévoit que 'toutes les améliorations appartiendront au Preneur pendant la durée du bail et à l’expiration de celui-ci, tous les travaux, embellissements et améliorations quelconques faites par le Preneur avec l’autorisation du Bailleur resteront la propriété de ce dernier sans aucune indemnité, à moins qu’il ne préfère le rétablissement des biens loués dans leur état primitif’ pour en tirer cette conclusion que sa locataire avait l’obligation de lui transférer la propriété de toutes les améliorations. Mais il ressort en réalité de cette clause dite d’accession que la locataire est propriétaire de toutes les améliorations qu’il apporte au bien pendant toute la durée du contrat et que celles-ci ne deviennent la propriété de la bailleresse qu’à l’expiration du bail commercial, celle-ci s’entendant en l’espèce du terme du délai de préavis du congé donné par la SAS Allo Diagnostic, le bail commercial du 10 janvier 2004 n’ayant pas été renouvelé et s’étant donc reconduit tacitement à l’issue de la durée de neuf années. C’est donc à cette date seulement que la SCI Tessecourt est devenue propriétaire des travaux, des’embellissements et des améliorations qui ont été réalisés par les locataires et elle ne peut donc pas rechercher leur responsabilité pour une obligation d’entretien et de réparation, que la clause précitée ne mettait pas à leur charge, sur les éléments correspondant à ces travaux, à ces embellissements et à ces améliorations mais, tout au plus, exiger de la locataire sortante une remise des lieux dans leur état brut originel, ce qu’elle ne fait précisément pas.

Sous cette réserve, il convient néanmoins de s’interroger sur le second élément de la comparaison. Celui-ci repose, dans l’argumentation des parties, sur le procès-verbal de constat dressé le 29 avril 2015, sur les deux procès-verbaux de constat dressés le 1er octobre 2015 et sur le rapport d’expertise judiciaire du 20 novembre 2017.

La SAS ADX Groupe se plaint de ce que le premier a été établi de façon illégale, dans la mesure où la bailleresse et l’huissier de justice mandaté par cette dernière se sont introduits sans autorisation sur le parking compris dans l’assiette du bail pour effectuer des constatations depuis l’extérieur du bâtiment, à travers ses portes et ses fenêtres, en violation de l’obligation pour la SCI Tessecourt de lui garantir la jouissance paisible des lieux et de s’abstenir ainsi de toute immixtion par elle-même ou des tiers. Le débat ainsi élevé sur cette pièce, à partir de laquelle l’intimée tente de démontrer un état d’abandon des lieux, est en réalité vain. Le manquement par le locataire à son obligation de restituer les lieux en bon état de réparations locatives, tel qu’il est reproché à la SAS ADX Groupe, ne peut en effet être caractérisé qu’à la date de la libération des lieux. Le procès-verbal de constat établi cinq mois avant cette date, même s’il fallait ne pas l’écarter des débats, n’est donc pas utile à cette fin, ce d’autant plus sûrement que des procès-verbaux de constat ont été dressés, contradictoirement et dans des circonstances non critiquées, à la date exacte de la restitution des clés.

L’état des lieux et des équipements est donc apprécié au regard des éléments rapportés, d’une part, par les deux procès-verbaux de constat contradictoires du 1er octobre 2015, qui n’appellent pas de critique particulière des parties, ainsi que, d’autre part, du rapport d’expertise judiciaire. Ce dernier conclut certes au fait que 'la société Allo Diagnostic est totalement responsable de l’état du bâtiment laissé au 1er octobre 2015" (page 32) mais cette conclusion ne lie pas la cour.

La SCI Tessecourt fonde sa demande d’indemnisation du préjudice matériel sur les trois devis de la SARL LSR (couverture, VRD, plâtrerie, menuiserie, peinture, électricité, climatisation, alarme et aspiration), de l’EURL Mouture Technique Assistance (charpente) et de l’EURL [E] [W] (serrurerie, métallerie), représentant un montant total de 188'983,43 euros HT, qui ont été retenus par l’expert judiciaire comme de nature à permettre la remise en état complète du bâtiment en vue de sa remise en location. C’est également sur la base de ces devis que le premier juge a déterminé le montant de la condamnation, tout en le limitant à une somme 100 000 euros pour tenir compte de l’état initial des locaux dont certains éléments étaient en état d’usage y compris avant la dégradation par vandalisme.

Si la SAS ADX Groupe discute plus particulièrement quatre des postes, relatifs au lot peinture, aux lots aspiration et climatisation, à la prétendu dégradation volontaire d’éléments d’équipements et au lot couverture, c’est’néanmoins après avoir rappelé que les locaux étaient, à l’entrée dans les lieux, en état brut et nus de tout équipement et qu’elle n’est tenue à aucune des réparations qui lui sont réclamées. De fait, le bâtiment ayant été mis à disposition en état brut et à fin de rénovation, la SCI Tessecourt ne peut pas, ainsi qu’il a été dit plus haut, rechercher la responsabilité de la locataire pour des dégradations affectant des aménagements dont il n’est pas discuté qu’ils correspondent à des travaux, à des embellissements ou à des améliorations qui ont été réalisés par cette dernière au cours de sa jouissance. L’obligation d’entretien en cours de bail et de restitution des lieux en bon état à laquelle est tenue la locataire en vertu de la clause du bail mettant à sa charge tous les travaux d’entretien et de réparation sauf les grosses réparations telles que définies à l’article 606 du code civil, ne’peut donc s’entendre que par rapport aux éléments existant lors de l’entrée dans les lieux.

De ce fait, après comparaison entre l’état initial tel qu’il ressort du descriptif figurant au contrat et l’état constaté à la fin du bail, la responsabilité de la SAS ADX Groupe ne se trouve engagée que sur trois postes dont l’examen suit. Il n’est ainsi pas nécessaire d’entrer dans le détail des différents autres postes ni même de l’argumentation des parties les concernant.

Le premier concerne le sol, qui est décrit dans le bail commercial comme une chape ciment de 400 m², sans plus de précision, et dont il ressort de l’état des lieux du 15 octobre 2010 qu’il a été recouvert par la locataire d’une protection vernis satinée au rez-de-chaussée et d’une moquette de type sisal à l’étage, alors décrits comme étant en très bon état. Comme précédemment expliqué, l’appelante n’encourt aucune responsabilité au titre de la moquette qu’elle a fait installer à l’étage, quand bien même son mauvais état a pu être constaté lors de sa sortie puis par l’expert judiciaire. En revanche, les procès-verbaux de constat du 1er octobre 2015 relèvent que la chape en béton déjà existante lors de l’entrée dans les lieux présente, au-delà des traces de colle ou de vernis, des tâches, des’traces de salissure, des auréoles, des coups de tampon ou des traces de salissures dans la plupart des pièces du rez-de-chaussée, ce que confirment les constatations de l’expert judiciaire. Ces taches, salissures et détériorations excèdent la simple altération inhérente à un usage normal et prolongé des lieux et, comme telles, elles ne relèvent pas de la vétusté dont l’appelante rappelle, à’juste titre, qu’elle ne peut pas être supportée par le locataire mais s’analysent comme des dégradations locatives qui peuvent être imputées à la SAS ADX Groupe. Le devis de la SARL LSR prévoit envisage des travaux de dépolissage du sol vernis et l’application de deux couches de vernis bi-composant sur 385 m² (14 052,50 euros HT), outre un réagréage partiel (517,50 euros HT) mais le coût d’un simple nettoyage des pièces concernées sera mis à la charge de l’appelante pour une somme évaluée par la cour à 5 000 euros.

Le deuxième concerne le réfrigérateur. Contrairement à ce que prétend la SAS ADX Groupe, l’état des lieux du 15 octobre 2010 mentionne bien la présence de ce réfrigérateur, à la différence, il est vrai, de celle du coffre-fort dont le remplacement est également réclamé par la SCI Tessecourt mais dont le coût ne peut donc pas, pour cette raison, être mis à la charge de l’appelante. L’état des lieux du 15 octobre 2010 indique décrit en effet un 'réfrigérateur américain avec fabrique de glaçons (propriété du propriétaire de la SCI Tessecourt) en parfait état de fonctionnement'. La présence de cet élément d’équipement, propriété de la bailleresse, n’est pas rapportée dans les procès-verbaux du 1er octobre 2015 et Maître [G] [O] décrit au contraire l''absence de tout matériel ou installation hormis les tuyauteries dans cette pièce’ (page 4), ce que ne dément pas Maître [U] [D] dans son acte. De ce fait, le coût du remplacement de ce réfrigérateur doit être mis à la charge de l’appelante (1 196,85 euros HT).

Le troisième concerne la toiture, pour laquelle la SAS ADX Groupe soutient qu’elle était trop ancienne et en mauvais état dès sa prise de possession des lieux, rendant nécessaires des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, imputables à la SCI Tessecourt.

L’état de la toiture n’est en réalité pas connu à la date de l’entrée dans les lieux et il est décrit comme moyen dans l’état des lieux du 15 octobre 2015. Les procès-verbaux de constat du 1er octobre 2015 relèvent tout au plus des '(…) ardoises régulièrement dégradées et dentelées’ ou '(…) quelques tuiles d’ardoises absentes ou defixées en bordure de toiture', tandis que l’expert judiciaire décrit une couverture très ancienne, usée, avec de nombreuses ardoises absentes ou cassées ainsi qu’un faîtage '(…) défectueux et certainement fuyard'. L’expert judiciaire précise toutefois que ' l’entretien de ce type de toiture est contraignant, il doit être effectué régulièrement et plusieurs fois dans l’année. Il est important de demander à l’entreprise Allo Diagnostic les différentes factures des entreprises de couverture commises pour ses interventions en entretien régulier’ (page 14). Or, l’intimée soulève exactement qu’il n’est justifié par la SAS’ADX Groupe que d’une seule facture de réparation de la toiture du 29 février 2012 (693,68 euros TTC) et d’une seule facture de remplacement d’ardoises du 9 décembre 2014 (179,46 euros TTC), les deux factures évoquées par le conseil de l’appelante dans sa lettre du 10 janvier 2011 n’étant quant à elles pas produites. Surtout, la SCI Tessecourt insiste sur le fait qu’elle ne sollicite pas le coût du remplacement de la couverture, alors même que l’expert judiciaire l’a estimé nécessaire, mais uniquement celui d’une 'révision (…) avec remplacement d’une cinquantaine d’ardoises (…)' pour un montant limité de 632,50 euros HT et qui apparaît justifié au regard de la nature des désordres tels qu’ils ont été précédemment rapportés et de l’absence de preuve d’un entretien régulier de la part de l’appelante.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, seule une somme de (5 000 + 1 196,85 + 632,50) 6 829,35 euros peut être mise à la charge de la SAS ADX Groupe qui, compte tenu de la nature des désordres qu’elle recouvre, rend sans objet la demande formée subsidiairement par l’appelante consistant à tenir compte de ce que les locaux ont été livrés en état brut et sans élément d’équipement afin de rapporter le montant de sa condamnation à de plus justes proportions.

En conséquence de quoi, le jugement sera infirmé et la SAS ADX Groupe sera condamnée à verser à la SCI Tessecourt la somme de 6 829,35 euros en réparation du préjudice matériel.

— sur les demandes de dommages-intérêts en réparation des préjudices financiers :

La SCI Tessecourt poursuit par ailleurs l’indemnisation du préjudice financier résultant de la vacance des locaux depuis le départ de la SAS Allo Diagnostic, des frais de chauffage qu’elle a dû exposer pour éviter la détérioration du local et des taxes foncières qu’elle a dû régler. Le premier juge a fait droit à ces demandes et l’intimée demande que le jugement soit confirmé de ces chefs, tout’en actualisation ses demandes au 30 septembre 2025.

Au soutien de cette demande, l’intimé produit une attestation de Maître [C] [M], notaire, du 12 avril 2016, dans laquelle celui-ci explique que, suite à la visite des lieux, '(…) nous avons constaté que sur la partie rez-de-chaussée : les’sols sont en état brut (bétonnés), laissant apparaître par endroit l’absence d’anciennes cloisons. Cuisine vide non aménagée. Suite à cette visite, je vous confirme qu’il m’apparaît difficile de relouer les locaux en l’état. Et vous remercie de bien vouloir revenir auprès de mon étude dès que vous aurez effectué les travaux permettant cette remise en location'. Et elle fait valoir qu’elle n’avait pas la capacité financière de faire l’avance des travaux de réparation, qu’elle estime à 190 000 euros, nécessaires à la remise en location de son bien.

Mais l’appelante répond exactement que l’état qui, selon le notaire, fait’obstacle à la location du bien correspond à celui dans lequel les lieux lui ont été donnés originellement à bail. La responsabilité de la SAS ADX Groupe au titre de son obligation de réparation n’a par ailleurs été retenue que pour une part très résiduelle des désordres qui ont été constatés par l’expert judiciaire et pour un coût limité dont la SCI Tessecourt ne démontre pas qu’elle ne pouvait pas le supporter financièrement.

Certes, l’intimée rappelle que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif des dépenses, ce qui est exact mais qui vaut plus précisément pour l’indemnisation du préjudice matériel. C’est pourquoi l’indemnisation des préjudices allégués par la SCI Tessecourt sera cantonnée à une période de quatre mois après le départ de la SAS Allo Diagnostic, qui apparaît suffisante pour faire exécuter les réparations qui ont seules été mises à la charge de l’appelante. Et encore convient-il de tenir compte du fait qu’il n’est pas établi que le bien aurait été assurément loué même s’il n’avait pas été affecté des désordres qui lui sont imputables, ce qui justifie l’indemnisation d’une simple perte de chance comme le défend la SAS ADX Groupe qui met en avant la typologie particulière du bâtiment et son implantation dans une zone difficilement accessible. L’expert’judiciaire décrit en effet un immeuble de belle facture, datant du 19ème siècle mais situé dans un secteur rural, au coeur d’une ancienne ferme, accessible par un chemin champêtre qui longe une ferme désaffectée et habitée (page 8). L’intimée n’établit d’ailleurs pas l’intérêt que des locataires potentiels auraient pu manifester, même sous réserve de la réalisation des travaux à la charge de la locataire sortante.

En conséquence de quoi, le montant de l’indemnisation du préjudice lié à la vacance des lieux sera arrêté au 31 janvier 2016 et calculé sur la base d’une perte de chance que la cour évalue à 50 %, soit un montant total de 3'537,56'euros, le jugement étant infirmé en ce sens.

Contrairement à ce que prétend la SAS ADX Groupe, l’intimée justifie bien tant de la nécessité de maintenir le chauffage dans le bâtiment pour éviter sa dégradation, ce poste de préjudice ayant d’ailleurs été retenu par l’expert judiciaire, que de la réalité des dépenses qu’elle a exposées à cette fin en produisant l’ensemble des factures de livraison de fioul domestique jusqu’au 3'octobre 2019 ainsi que l’extrait de son compte auprès du fournisseur pour la période postérieure au 15 février 2022.

Mais comme précédemment, il doit être tenu compte du fait que la SCI Tessecourt aurait pu faire réaliser les travaux nécessaires à la remise en location du bien, en ce qu’ils étaient imputables à la SAS Allo Diagnostic, dans un délai raisonnable de quatre mois après son départ, de même que de l’indemnisation de la simple perte de chance de trouver un nouveau locataire, qui aurait alors supporté ces frais de chauffage.

Aussi, le montant de l’indemnisation du préjudice représentant les frais de chauffage du bâtiment sera, pour les mêmes raisons, arrêté au 31 janvier 2016 et calculé sur la base d’une perte de chance évaluée à 50 %, soit un montant total de (1 043,48 x 50 %) 521,74 euros au regard des justificatifs produits, le jugement étant infirmé en ce sens.

Le dernier poste de préjudice allégué est le paiement de la taxe foncière.

La SAS ADX Groupe s’oppose à son paiement pour la période postérieure au 1er octobre 2015 en faisant valoir qu’une telle taxe incombe par principe au bailleur et qu’elle ne peut être transférée sur le preneur qu’en présence d’une clause précise du bail commercial, ce qui n’est selon elle pas le cas de celle qui figurait dans le contrat du 10 janvier 2004. De son côté, la SCI Tessecourt fait valoir, d’une part, que l’appelante ne peut pas se prévaloir de la rédaction de l’article R. 145-35 du code de commerce issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dès lors que le contrat n’a pas fait l’objet d’un renouvellement depuis le 5'novembre 2014 et, d’autre part, que la SAS Tulip puis la SAS Allo Diagnostic lui ont toujours remboursé la taxe foncière, qu’elles n’ont jamais émis de protestation ni envisagé d’action en répétition d’un quelconque indu à ce titre.

La question est en réalité moins celle de savoir si la SAS Tulip puis la SAS Allo Diagnostic ont remboursé la taxe foncière à leur bailleresse au cours de leur période d’occupation ou si elles étaient contractuellement tenues de le faire, que’de savoir si la SCI Tessecourt aurait pu ne pas avoir à supporter définitivement le coût de la taxe foncière après le départ de la SAS Allo Diagnostic en transférant sa charge sur un nouveau locataire. Pour autant, ce’n'est pas ainsi que les parties placent le débat et il faut donc comprendre qu’elles partent du principe que tout nouveau locataire aurait été soumis par la SCI Tessecourt à la même répartition des charges que la SAS Tulip puis la SAS’Allo Diagnostic l’ont elle-même été dans les termes du bail commercial du 10 janvier 2004.

Ce contrat est demeuré soumis à la législation antérieure à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et à son décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, sous l’empire de laquelle les parties pouvaient convenir du remboursement par le preneur de la taxe foncière, dont la charge incombe légalement au bailleur, à la condition qu’il en soit ainsi par une clause claire de leur contrat. Tout nouveau bail qui aurait été conclu par la SCI Tessecourt postérieurement au départ de la SAS Allo Diagnostic aurait inévitablement été soumis aux dispositions de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, applicables à tous les baux commerciaux conclus à compter du 5 novembre 2014. Le’transfert conventionnel de la taxe foncière sur le preneur reste possible, l’article R. 145-35 (3°) du code de commerce l’autorisant expressément, mais à des conditions plus strictes puisque l’article L. 145-40-2 du code de commerce exige désormais des parties qu’elles établissent d’un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts taxes et redevances liés au bail commercial, comprenant leur répartition entre le preneur et le bailleur. Il en résulte qu’une désignation générale des contributions et taxes n’est plus suffisante à permettre le transfert sur le locataire de la charge de la taxe foncière spécifiquement.

La question est donc de savoir si le bail commercial, tel qu’il a été rédigé et signé le 10 janvier 2004, contient une clause suffisamment spécifique pour permettre le transfert de la taxe foncière sur le locataire sous l’empire de la loi nouvelle et nonobstant le fait que la SAS Tulip puis la SAS Allo Diagnostic ont auparavant assumé son remboursement, ce qui n’est pas contesté. Sur ce point, les parties s’arrêtent à la clause de ce contrat qui prévoit que la locataire '(…) devra acquitter tous les impôts et taxes incombant au Preneur et devra en outre rembourser chaque année au Bailleur toutes les contributions et taxes actuelles et futures que les propriétaires sont ou seront fondés à récupérer sur les locataires’ pour discuter de ce qu’elle recouvre, ou non, la taxe foncière. Mais’elles font ainsi abstraction d’une clause de ce même contrat qui ne souffre, quant à elle, aucune interprétation en ce qu’elle dispose que ' d’autre part, le’preneur devra rembourser au bailleur la taxe foncière correspondant au bien loué, ce remboursement étant considéré comme un supplément de loyer soumis à TVA'. Cette clause a clairement et précisément pour effet de faire supporter au locataire la charge de la taxe foncière, que ce soit en l’état du droit avant ou après la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et son décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014.

La SCI Tessecourt est donc fondée à réclamer à la SAS ADX Groupe une indemnisation au titre de la taxe foncière qui lui aurait été remboursée par un nouveau locataire mais toutefois sous les mêmes réserves que son préjudice à ce titre doit être arrêté au 31 janvier 2016 et qu’il ne recouvre qu’une perte de chance évaluée à 50 %. L’appelante sera donc condamnée au paiement d’une somme de (1 815 / 12 x 4 x 50 %) 302,50 euros, le jugement étant infirmé en ce sens.

— sur les demandes accessoires :

Le jugement est confirmé en ses dispositions ayant statué sur les frais irrépétibles et les dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

La SAS ADX Groupe succombe en appel tout en obtenant néanmoins une diminution substantielle des condamnations qui avaient été prononcées en première instance. Dans ces circonstances, chaque partie conservera la charge des frais irrépétibles et des dépens qu’elle a exposés en appel, la possibilité d’un recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile devenant alors sans objet.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris, sauf en ses dispositions ayant statué sur l’indemnisation du préjudice matériel et des préjudices financiers subis par la SCI Tessecourt ;

statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant,

Condamne la SAS ADX Groupe à verser à la SCI Tessecourt les sommes :

— de 6 829,35 euros en réparation de son préjudice matériel,

— de 3 537,56 euros en réparation du préjudice causé par la vacance des lieux,

— de 521,74 euros en réparation du coût du maintien du chauffage dans les lieux,

— de 302,50 euros en compensation du remboursement de la taxe foncière pour la période postérieure au 1er octobre 2015 ;

Déboute la SAS ADX Groupe et la SCI Tessecourt de leurs demandes respectives formées au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

Laisse à chaque partie la charge des dépens qu’elle a exposés en appel ;

Juge que la question du recouvrement des dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile devient sans objet.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,