COUR D’APPEL

D'[Localité 10]

CHAMBRE A – COMMERCIALE

CC/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 24/00454 – N° Portalis DBVP-V-B7I-FJEX

jugement du 16 Janvier 2024

TJ à compétence commerciale d'[Localité 10]

n° d’inscription au RG de première instance 23/00003

ARRET DU 09 SEPTEMBRE 2025

APPELANTE :

SARL LE CHIC, prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par M^e Anne-Pascale LAMY-RABU, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 21/0772 et par M^e Albane HARDY, avocat plaidant au barreau de TOURS

INTIMES :

Madame [P] [B] veuve [C]

née le 14 Juin 1941 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Monsieur [Z] [C]

né le 10 Mars 1967 à [Localité 9]

[Adresse 12]

[Localité 7]

Monsieur [Y] [C]

né le 09 Février 1964 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [O] [C]

née le 08 Février 1966 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par M^e Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 13902179 substitué par M^e Nicolas MARIEL

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 12 Mai 2025 à 14'H'00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CORBEL, présidente de chambre qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me CORBEL, présidente de chambre

M. CHAPPERT, conseiller

M^me GANDAIS, conseillère

Greffière lors des débats : M^me TAILLEBOIS

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 09 septembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Le 7 août 2019, la SARL Le chic, cessionnaire depuis 2014 d’un bail commercial du 6 mars 1992, renouvelé à plusieurs reprises, la dernière fois par avenant du 1er mars 2010, et portant sur un local à usage de piano-bar situé au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 10], a sollicité des bailleurs, Mme [B] veuve [C], M. [Y] [C], Mme [O] [C] et M. [Z] [C] (les consorts [C]), le’renouvellement du bail commercial à compter du 1er octobre 2019.

Les consorts [C] ont accepté le principe du renouvellement du bail commercial mais ont demandé la fixation du loyer mensuel renouvelé à la somme de 1'500 HT HC.

En désaccord sur cette offre, la SARL Le chic a saisi la commission départementale de conciliation en sollicitant la fixation de son loyer à la somme mensuelle de 1 250 euros HT. Par un avis du 9 février 2021, la commission a proposé la fixation du loyer, qui était alors de 1057 euros, à la somme de 1'350'euros hors-taxes outre le foncier et les charges hors-taxes.

Le 7 août 2019, la SARL Le chic a assigné les consorts [C] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d’Angers aux fins de voir, notamment :

— fixer le loyer de renouvellement des locaux loués à compter du 1er mars 2021 à la somme de 1 057,36 euros HT et HC avec indexation ILC pour le loyer mensuel en principal outre charges et prestations, la majoration étant répartie conformément à la loi.

— dire que les travaux de mise en conformité des normes contre l’incendie et des nomes de sécurité relèvent du bailleur et ordonner leur financement par le bailleur

Par jugement du 17 mai 2022, le juge des loyers d'[Localité 10] a :

— constaté que le bail est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2019 ;

— déclaré irrecevable la demande de la société Le chic d’exécution de travaux de mise en conformité des normes contre l’incendie et des normes d’électricité du local commercial pris à bail, comme relevant de la compétence du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article R. 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire;

— sur la demande de fixation du prix du bail du loyer renouvelé, ordonné une expertise judiciaire et désigné pour y procéder M. [U] pour déterminer si une modification notable des éléments visés aux 1° à 5° de l’article L. 145-33 du code de commerce est intervenue au cours du bail écoulé et déterminer la valeur locative des locaux considérés ;

— fixé le montant du loyer provisionnel du bail renouvelé pendant la durée de l’instance au dernier loyer en cours ;

— réservé les dépens et les frais irrépétibles.

L’expert a déposé son rapport en avril 2023, dans lequel il conclut au déplafonnement du loyer du fait de la modification notable des facteurs locaux de commercialité et à la fixation de la valeur locative annuelle à 17 600 hors taxes, à compter du 1er octobre 2019.

Par jugement du 16 janvier 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d’Angers a :

— déclaré irrecevables les demandes de la SARL Le chic relatives à l’exécution des travaux de création d’une seconde issue de secours dans le local commercial comme relevant de la compétence du tribunal judiciaire en application des dispositions des articles R. 145-23 du code de commerce et R211-3-26 du code de l’organisation judiciaire ;

— débouté la SARL Le chic de sa demande de sursis à statuer ;

— déclaré irrecevables les demandes de la SARL Le chic relatives à l’exécution des travaux de mise en conformité des normes contre l’incendie et d’électricité du local commercial par elle pris à bail comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée ;

— déclaré irrecevable la demande de la SARL Le chic relative à la prise en charge des frais d’audit de mise aux normes de sécurité comme relevant de la compétence du tribunal judiciaire en application des dispositions des articles R. 145-23 du code de commerce et R. 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 81 du code civil au titre de l’exécution des travaux ;

— dit qu’il appartient à la SARL Le chic de saisir le tribunal judiciaire de sa demande au titre des travaux de création d’une seconde issue de secours dans le local commercial ;

— fixé à la somme de 17 600 euros hors taxe et hors charges, à compter du 1er octobre 2019, le loyer annuel du bail renouvelé entre les consorts [C] et la SARL Le chic portant sur le local commercial situé [Adresse 8] à [Localité 10] ;

— dit que pour le surplus, le bail du 1er mars 2010 consenti par les consorts [C] à la SARL Le chic sera reconduit aux mêmes clauses et conditions ;

— condamné la SARL Le chic à payer à Mme [B] veuve [C], M. [Y] [C], Mme [O] [C] et M. [Z] [C], à compter du 1er octobre 2019, le différentiel existant entre le montant du loyer fixé judiciairement et le loyer dont elle s’est effectivement acquittée depuis cette date ;

— dit que ces compléments de loyers échus produiront intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2021 ;

— débouté la SARL Le chic de sa demande relative aux charges locatives ;

— condamné la SARL Le chic à verser à Mme [V] veuve [C], M. [Y] [C], Mme [O] [C] et M. [Z] [C] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la SARL Le chic de sa demande au titre des frais irrépétibles.

— condamné la SARL Le chic aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Par déclaration du 7 mars 2024, la SARL Le chic a relevé appel de ce dernier jugement en attaquant chacune de ses dispositions.

Les parties ont conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 avril 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions remises le 5 avril 2024 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens au soutien de ses prétentions, la SARL Le chic demande à la cour de :

— de réformer le jugement du 16 janvier 2024

à titre principal,

— de juger et ordonner que la demande d’augmentation du loyer formulée par les bailleurs est irrecevable et sans objet tant que le local commercial, objet du bail, n’est pas aux normes de sécurité incendie et d’électricité ;

— ou d’ordonner de ce fait le sursis à statuer sur la demande de fixation du montant du loyer formulée par le bailleur tant que la question de la mise aux normes de sécurité incendie et électricité du local – objet dudit bail commercial n’est pas résolue et le coût imputé ou non au bailleur ;

— ordonner la mise sous séquestre du montant du loyer actuel tant que lesdits travaux de mise aux normes incendie du local commercial tels que préconisés par la commission de sécurité de la ville d'[Localité 10] et l’audit de sécurité diligenté sur place ne sont pas entrepris et réalisés par le bailleur.

A titre subsidiaire et si la demande de rejet de la demande ou de sursis à statuer était refusée,

— fixer dans le cadre du renouvellement et du plafonnement inhérent à sa durée à compter du 1er mars 2021 à la somme de 1 057,36 H.T et HC et avec indexation ILC pour le loyer mensuel en principal soit 12 688,32 euros HT en vertu du plafonnement du bail, outre charges et prestations, la majoration étant répartie conformément à la loi ;

— juger que le bail du 1er mars 2010 est non-conforme à la loi Pinel quant à ses clauses relatives à l’indexation et la charge des travaux et que le bail renouvelé, sera renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré non contraires à la présente décision et à la loi Pinel notamment celles relatives à l’indexation et à la charge des travaux ;

— condamner les bailleurs aux entiers dépens de première instance et à la somme de 4 000 euros au titre d’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les bailleurs aux entiers dépens d’appel et à la somme de 2 500 euros au titre d’article 700 du code de procédure civile pour l’appel.

Par conclusions remises le 3 juillet 2024 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens au soutien de leurs prétentions, les consorts [C] demandent à la cour de :

— dire et juger la société Le chic irrecevable et mal fondée en son appel ;

— se déclarer incompétent pour connaître des demandes d’irrecevabilité et de sursis à statuer formulées à titre principal par la société Le chic ;

— confirmer la décision dont appel en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

— condamner la société Le chic à payer aux consorts [C] une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de leurs frais irrépétibles d’appel ;

— condamner la société Le chic à supporter les entiers dépens de l’instance y compris les frais d’expertise réalisée par M. [U], lesquels seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La société Le chic, prenant acte du jugement entrepris du 16 janvier 2024 du juge des loyers commerciaux sur la compétence du tribunal judiciaire pour statuer sur ses demandes de mises en conformité des locaux aux diverses normes et à la création d’une issue de secours, déclare avoir saisi le tribunal judiciaire de ces demandes ainsi que de celle tendant à la suspension des loyers tant que les travaux demandés ne seront pas exécutés et, pour en justifier, produit les assignations délivrées aux consorts [C] fin juin, début juillet 2024.

Exposant que les locaux sont situés dans un ancien garage d’un immeuble dont l’issue de secours a été condamnée lors de la transformation des lieux, que cette absence a été constatée à la suite d’un contrôle fait par l’administration après travaux exécutés par elle sans autorisation préalable, que le maire d’Angers a, par arrêté du 6 décembre 2022, limité à 50 personnes l’effectif du public reçu dans son établissement et que la levée de cette restriction est subordonnée à la création d’une issue de secours exigée pour être en conformité avec les règles applicables aux ERP de 5ème catégorie N et soutenant qu’il s’agit-là d’une question intrinsèque à l’existence même du baiI dès lors qu’elle conditionne l’exploitation de l’activité dans les lieux et donc la délivrance du bien conforme à son usage et à sa destination qui incombe au bailleur en application de l’article 1719 du code civil, la société Le chic demande à la cour de déclarer irrecevable la demande de fixation du loyer avant qu’il ne soit statué sur la mise en conformité des locaux ou, à tout le moins, de surseoir à statuer sur la fixation du prix du bail renouvelé dans l’attente de la décision du tribunal judiciaire à intervenir, en soutenant que la capacité d’accueil des locaux dont dépend la conformité des locaux aux normes en vigueur a un impact direct sur la valeur locative des locaux.

L’expert, qui n’a été informé de l’absence d’issue de secours ayant conduit le maire d'[Localité 10] à restreindre la capacité d’accueil du public dans les locaux qu’après avoir terminé ses opérations d’expertise, a constaté que les installations électriques présentent de nombreuses non-conformités et que les normes incendies, coupe-feu, ne semblent pas respectées. Il a néanmoins indiqué que ces questions lui semblaient relever du domaine du droit et ne pas avoir d’incidence ni sur ses constatations sur ni ses appréciations.

La fixation du prix du bail renouvelé dépend, dans le cas présent, en’premier lieu du point de savoir s’il y a déplafonnement du loyer et sur ce point, il y a lieu de relever que le preneur affirme que les défauts relevés tenant au non-respect des diverses normes et réglementations sont très anciens, antérieurs au bail expiré, de sorte qu’ils sont sans incidence sur la question de savoir s’il existe une modification notable de l’un des éléments mentionnés au 1° à 4° de l’article L. 145-34 du code de commerce qui déterminent le point de savoir si le loyer doit être ou non déplafonné et, en second lieu, de l’appréciation des éléments mentionnés au 1° à 5° de ce même texte, laquelle est distincte de l’appréciation de l’exécution ou pas par le bailleur de son obligation de délivrance et de l’obligation de faire les travaux qui lui incombe, qui relève du tribunal judiciaire saisi. En effet, s’agissant des non-conformités aux normes de sécurité, le tribunal judiciaire aura à déterminer leur étendue, sur quelle partie repose la charge d’y remédier, aura à dire si les travaux nécessaires sont techniquement possibles et, le cas échéant, à se prononcer sur les conséquences à tirer de la limitation temporaire ou définitive de la capacité d’accueil du public dans les locaux ainsi que sur la demande de mise sous séquestre des loyers tant que les travaux nécessaires n’auront pas eu lieu, étant observé que l’expert judiciaire n’a nullement déterminé la valeur locative en fonction du nombre de personnes pouvant être autorisées à pénétrer dans les lieux mais en fonction de la surface du local, qu’il a pondérée pour tenir compte de la disparité de la valeur commerciale de ses différentes parties au regard de leur destination de piano-bar. Il s’ensuit que la demande de fixation du prix du bail renouvelé est non seulement recevable mais qu’il n’y a pas lieu d’attendre la décision du tribunal judiciaire statuant sur l’exécution des travaux de mises aux normes pour se prononcer sur le prix du bail renouvelé. La demande de sursis à statuer est rejetée.

Aucune critique n’est apportée par le preneur sur les motifs du premier juge qui ont conduit celui-ci, sur la base d’un rapport d’expertise dont les conclusions ne sont pas davantage critiquées, d’une part, à déplafonner le loyer en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, tenant à l’augmentation sensible de la population étudiante et au développement des transports public, qui sont de nature à avoir une incidence directe sur la fréquentation de l’établissement et donc avoir une incidence favorable sur l’activité exercée par le preneur, d’autre part, à fixer la valeur locative au regard des caractéristiques des locaux, de leur situation en centre ville à proximité de la [Adresse 13], des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et aux prix couramment pratiqués dans le voisinage à travers plusieurs références étudiées par l’expert et qui ne sont pas non plus discutées, de sorte que la cour ne peut que confirmer, par adoption de motifs, la fixation du prix du bail renouvelé à un montant de 17'600'euros hors taxe et hors charges, à compter du 1er octobre 2019.

Dès lors que le loyer est déplafonné, la discussion engagée par le preneur sur l’application de l’indice de revalorisation dont l’application est prévue par l’article L. 145-34 en l’absence de déplafonnement, est inopérante.

La hausse du loyer qui résulte du déplafonnement devra être étalée conformément aux dispositions du dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce.

La cour statuant sur l’appel d’un jugement du juge des loyers commerciaux n’a pas plus de pouvoir que ce dernier, limité par l’article R. 145-23 du code de commerce à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. Elle n’a donc pas le pouvoir de juger, comme le lui demande le preneur, que le bail du 1er mars 2010 est non-conforme à la loi Pinel quant à ses clauses relatives à l’indexation et la charge des travaux et d’imposer une modification des clauses du bail renouvelé et n’a pas à se prononcer sur une demande de mise sous séquestre des loyers en conséquence de l’inexécution des travaux de mise aux normes incendie, demandes qui relèvent du tribunal judiciaire en vertu des dispositions de l’article R. 211-3-26 11° du code de l’organisation judiciaire, en’sorte que ces demandes sont déclarées irrecevables.

Le jugement est donc confirmé et les autres demandes de la société Le chic sont déclarées irrecevables.

Partie perdante, la société Le chic est condamnée aux dépens d’appel et à payer aux intimés la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

la cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Déclare l’action en fixation du prix du bail renouvelé recevable.

Rejette la demande de sursis à statuer.

Confirme le jugement entrepris.

Y ajoutant,

Rappelle que la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement devra être étalée conformément aux dispositions du dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce.

Déclare irrecevables la demande tendant à faire juger que le bail du 1er mars 2010 est non-conforme à la loi Pinel quant à ses clauses relatives à l’indexation et la charge des travaux et la demande de mise sous séquestre des loyers.

Condamne la société Le chic à payer aux consorts [C] la somme de 2'000'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société Le chic aux dépens d’appel lesquels seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,