COUR D’APPEL

D'[Localité 8]

CHAMBRE A – CIVILE

IG/CG

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 23/01063 – N° Portalis DBVP-V-B7H-FFUU

jugement du 6 avril 2023

Juge des contentieux de la protection de Tribunal Judiciaire d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance 22-00240

ARRET DU 2 DECEMBRE 2025

APPELANT :

Monsieur [C] [K]

né le 16 mars 1988 à [Localité 10] (Somalie)

[Adresse 6] [Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/4063 du 04/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 8])

Représenté par M^e Audrey PAPIN, substituant M^e Etienne DE MASCUREAU de la SCP ACR AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

INTIME :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 8] [Localité 9] HABITAT, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Marie CARRE, substituant M^e Aurélie BLIN de la SELARL LEX PUBLICA, avocats au barreau d’ANGERS – N° du dossier 230422

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 22 septembre 2025 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me GANDAIS, conseillère, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère

Greffier : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 2 décembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Isabelle GANDAIS, conseillère, pour la présidente empêchée et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant acte sous seing privé en date du 4 novembre 2015, l’Office Public de l’Habitat [Localité 8] [Localité 9] Habitat (ci-après le bailleur) a donné à bail à M. [C] [K] (ci-après le locataire) un logement à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 8] (49).

Suivant acte d’huissier en date du 26 novembre 2021, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 947,28 euros représentant les loyers impayés et visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier en date du 16 février 2022, le bailleur a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Angers aux fins d’obtenir à titre principal sa condamnation à lui payer une somme de 1.803,27 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, dus au 14 février 2022, la constatation de la résiliation de plein droit du bail à la date du 27 janvier 2022 et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail.

Suivant jugement rendu le 6 avril 2023, le juge a :

— constaté la résiliation du bail conclu le 4 novembre 2015 entre le bailleur et le locataire à la date du 27 janvier 2022 ;

— ordonné, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 7], avec le concours de la force publique si besoin est ;

— rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné le locataire à verser au bailleur, à compter du 27 janvier 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation fixée au moment du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

— condamné le locataire à verser au bailleur la somme de 3.782,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 9 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— condamné le bailleur à payer au locataire la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour les troubles supportés dans la jouissance normale du logement ;

— débouté le bailleur de ses autres demandes ;

— débouté le locataire de ses autres demandes ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamné le locataire aux dépens.

Le juge, relevant que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés par le locataire, ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois après le commandement de payer qui lui a été délivré le 26 novembre 2021, a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 janvier 2022 et que le locataire se trouve occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date. Il a dès lors ordonné l’expulsion de ce dernier des lieux loués et l’a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer augmenté des charges et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux. Par ailleurs, le juge a considéré que dans les suites d’un dégât des eaux usées survenu le 26 avril 2021 et dont le bailleur a nécessairement eu connaissance du fait de l’intervention à sa demande d’une société de nettoyage le 4 mai 2021, le locataire n’a pas été en mesure d’occuper son logement normalement du mois de mai 2021 au mois de septembre 2021 en raison de l’importance des désordres subis. Le tribunal a dès lors déchargé le défendeur du paiement d’une somme de 502,70 euros correspondant à la moitié des loyers de mai à septembre 2021. Ladite somme a été déduite de la dette locative du défendeur qui n’a pas contesté son montant. En réponse aux autres demandes reconventionnelles formées par le défendeur, le juge a estimé que ce dernier ne démontre pas que le logement ne serait pas actuellement habitable compte tenu des travaux de remise en état réalisés par le bailleur, le déboutant ainsi de ses demandes de résiliation du bail aux torts du bailleur et de relogement. En revanche, le juge a estimé que le défendeur a subi pendant de nombreux mois un trouble dans la jouissance de son logement à raison de l’absence de chauffage et d’eau pendant une période en raison du remplacement nécessaire du réducteur de pression. Du fait de l’ampleur des désordres et de leurs conséquences dans la vie quotidienne du locataire, le juge a condamné le bailleur au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Suivant déclaration reçue au greffe de la cour le 29 juin 2023, le locataire, qui a obtenu l’aide juridictionnelle totale suivant décision du 4 juillet 2023, a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions sauf celles condamnant le bailleur à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts et déboutant le bailleur de ses autres demandes ; intimant le bailleur.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2025 et conformément à l’avis délivré par le greffe aux parties le 6 février 2025, l’affaire a été appelée à l’audience du 22 septembre 2025 au cours de laquelle elle a été retenue.

A l’audience, il a été demandé aux parties de présenter, sous un mois, leurs observations écrites relativement aux conséquences à tirer de l’absence de mention, dans la déclaration d’appel, du chef du jugement ayant condamné le bailleur à payer au locataire la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour les troubles supportés dans la jouissance normale du logement.

Aucune des parties n’a présenté d’observations écrites sur ce point.

PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Aux termes de ses uniques écritures reçues le 29 octobre 2024, le locataire demande à la cour de :

— le recevoir en son appel, ainsi qu’en ses demandes, fins et conclusions, déclarés fondés ;

Y faisant droit ;

— infirmer le jugement entrepris ;

— prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur qui a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent ;

— dire n’y avoir lieu à paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation réclamés par le bailleur, qui n’a pas exécuté la contrepartie attendue au titre du paiement des loyers en question ;

— en conséquence, débouter le bailleur de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner le bailleur à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices ;

— condamner le bailleur à lui remettre et délivrer un logement de même taille que le logement loué, sous astreinte, de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamner le bailleur aux dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses uniques écritures reçues le 22 novembre 2024, le bailleur demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Angers en date du 6 avril 2023 ;

— débouter le locataire de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner le locataire à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le locataire aux dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs conclusions ci-dessus mentionnées.

MOTIFS DE LA DECISION :

I- Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

L’appelant conclut à l’infirmation de la décision déférée, faisant valoir qu’il ne saurait être redevable de loyers dès lors que le bailleur manque à son obligation de délivrance d’un logement décent. Il sollicite, au titre de ce manquement, la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur ainsi que son relogement, exposant que :

— en avril 2021, consécutivement à la réalisation de travaux de rénovation dans les colonnes du bâtiment, un dégât des eaux usées extrême est survenu dans son appartement, l’entreprise ORTEC étant intervenue seulement à la fin du mois d’avril pour enlever l’amas d’eaux usées ; le bailleur avait parfaitement connaissance de ce sinistre dès sa survenance ;

— l’intervention en août et septembre 2021 d’un chauffagiste a entraîné la coupure totale de l’eau et du chauffage ; il n’a pas eu de chauffage dans tout le logement jusqu’en mars 2022 et sur la période allant d’août 2021 à décembre 2021, il n’était plus alimenté en eau du fait d’un désordre sur le réducteur de pression ;

— c’est dans ce contexte qu’à partir de juin 2021, il a cessé de régler les loyers pour un logement devenu totalement inhabitable, étant contraint de quitter les lieux, se limitant à passer de temps en temps pour les aérer puisque la VMC, non raccordée, ne fonctionne pas ; le logement est inhabitable, pollué, avec des remontées d’odeur pestilentielles et de la moisissure ; il n’a aucunement regagné son logement à compter du 27 septembre 2022, comme soutenu à tort par le bailleur.

Le bailleur sollicite la confirmation de la décision déférée, soulignant que le locataire ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l’inhabitabilité du logement qui aurait pu justifier un défaut de paiement des loyers. Il fait valoir que :

— l’appartement était en bon état général lors de l’état des lieux d’entrée contradictoire du 4 novembre 2015 et aucun défaut n’a été signalé par le locataire lors de la visite préalable aux travaux de réhabilitation en date du 6 janvier 2021 ;

— une opération de curage des colonnes a bien été réalisée le 19 avril 2021 et ce n’est qu’en septembre 2021, constatant un retard dans le paiement des loyers du locataire qu’il a découvert que ces travaux avaient provoqué un sinistre dans les toilettes de l’appartement de ce dernier ; il n’était aucunement informé du sinistre en avril 2021 et il n’a commandé aucune intervention pour y remédier ; un constat amiable a été régularisé entre les parties et une entreprise est intervenue immédiatement pour dépolluer les sols, les murs et le plafond des toilettes du logement du locataire ; alors même que le locataire pouvait regagner son logement à compter du 24 septembre 2021, postérieurement à l’intervention de l’entreprise de dépollution, il a continué d’être hébergé chez un tiers en raison d’un prétendu défaut d’alimentation en eau sur la période d’août 2021 à décembre 2021 et d’un prétendu défaut de chauffage sur l’hiver 2020/2021 ;

— l’absence d’alimentation en eau et le défaut de chauffage sur les périodes alléguées ne sont pas établis par le locataire ;

— si le locataire avait estimé subir des dommages consécutifs, il lui appartenait d’en solliciter une prise en charge auprès de son assureur habitation, ce qu’il n’a vraisemblablement pas fait ;

— alors même que le locataire s’était engagé aux termes de son courrier du 20 septembre 2021 à reprendre les paiements des loyers, un seul versement a été enregistré depuis, à hauteur de 218,47 euros, le 21 avril 2022.

Sur ce, la cour

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé pendant la durée du bail de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux critères de logement décent, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Par ailleurs, aux termes des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus, de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure.

Il est constant que l’exception d’inexécution n’est admise que si un désordre rend les lieux, non seulement indécents, mais inhabitables.

En l’espèce, l’article VI 'Résiliation du bail’ des conditions générales du bail conclu le 29 octobre 2015 entre le bailleur et le locataire prévoit la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer le loyer ou le montant des accessoires et charges, resté sans effet.

Le bailleur a fait signifier, le 26 novembre 2021 au locataire, un commandement de payer la somme de 947,28 euros en principal, correspondant aux loyers et charges demeurant impayés au18 novembre 2021.

Le décompte locatif, arrêté au 30 septembre 2022, produit aux débats par le bailleur et non discuté par le locataire, fait apparaître que la dette locative n’a pas été soldée dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à compter du 27 janvier 2022.

Le locataire, pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire et justifier ses impayés depuis le mois de juin 2021, invoque l’exception d’inexécution par le bailleur de son obligation de mise à disposition d’un logement décent au sens des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que le logement est rendu inhabitable.

Au soutien de ses allégations, il produit notamment :

— une attestation établie le 20 septembre 2022 par M. [S], son ancien voisin qui déclare avoir subi le même dégât des eaux usées, lors de l’intervention de l’entreprise ayant réalisé les travaux de réhabilitation qui ont 'causé des odeurs malsaines dans l’appartement [du locataire]' et n’avoir bénéficié d’aucune intervention avant la mi-septembre à part le nettoyage des eaux usées ; concernant le chauffage, l’attestant explique qu’une entreprise l’a retiré tant chez lui que chez le locataire et qu’il n’a été remis qu’en mars 2022, soulignant par ailleurs que le réducteur de pression qui a été cassé en juillet 2021 par un technicien SMEBA n’a été réparé dans l’appartement du locataire qu’au mois de décembre suivant ;

— une attestation établie le 28 septembre 2022 par Mme [J] [G],

ex-épouse du locataire, qui déclare que du mois de novembre 2015 jusqu’à ce qu’elle quitte les lieux, au début de l’année 2019, ils ont rencontré des problèmes liés au chauffage de sorte que les meubles étaient porteurs de champignons et que leurs enfants devaient porter des doubles vêtements et chaussettes ; l’attestante ajoute qu’en novembre 2021, elle a été choquée par l’état des murs de l’appartement et des odeurs qui s’en dégageaient, soulignant que le logement était sans eau à la suite d’une anomalie du réducteur de pression d’eau et sans chauffage 'pour cause que le radiateur du salon manquait (sic)' ;

— une attestation établie le 26 septembre 2022 par M. [D], indiquant

héberger le locataire à son domicile 'du 01/06/2021 au 26/09/2022" et une autre attestation datée du 16 janvier 2023 émanant du même rédacteur, déclarant héberger à titre gratuit à son domicile le locataire 'depuis le 01/06/2021 et jusqu’à ce que son problème soit résolu’ ;

— deux photographies (pièce numérotée 15) en noir et blanc, non datées,

totalement inexploitables ; d’autres photographies en couleur, non datées, sur lesquelles apparaissent une chaudière et son conduit, une VMC, un plafond et un mur avec des moisissures ; une partie de couloir et des toilettes dont le sol semble recouvert d’un amas d’eaux usées ;

— des factures d’eau (août 2021 et février 2022) et d’électricité (décembre

2016, décembre 2019, février 2020, décembre 2021, septembre 2022, juillet 2022).

En premier lieu, s’agissant du dégât des eaux survenu le 26 avril 2021, au titre duquel le locataire justifie avoir régularisé une déclaration de sinistre auprès de son assureur habitation le 27 avril 2021, les parties produisent aux débats un constat amiable dressé le 16 septembre 2021 qui mentionne que c’est l’intervention de la société ORTEC pour le curage des réseaux qui paraît être à l’origine du sinistre. Si la date à laquelle le bailleur a eu connaissance de celui-ci reste discutée en appel, il est acquis aux débats et confirmé par les pièces produites par les parties qu’à la suite de la demande du bailleur du 15 septembre 2021, une entreprise de dépollution est intervenue dans le logement du locataire le 17 septembre 2021 pour les prestations suivantes : dépose du revêtement (tapisserie), dépollution des murs et plafonds, dépollution d’un équipement sanitaire, dépollution d’un WC et d’une porte, dépollution des sols plastiques et carrelage. Le locataire a lui-même indiqué dans son courrier du 20 septembre 2021 adressé au bailleur qu’il avait cessé de régler ses loyers à compter de juin 2021, 'ne voyant pas venir les travaux dans [son] appartement (…) et ne pouvant plus supporter les odeurs [des sanitaires]', contestant ainsi devoir payer 'ces loyers lors de cette période de juin à vendredi 17/09/2021". Le locataire ne justifie pas de ce que postérieurement aux travaux de dépollution, le logement soit demeuré dans un état ne lui permettant pas d’y habiter. Les termes précités de son courrier, évoquant une suspension volontaire du paiement des loyers entre juin 2021 jusqu’à la date d’intervention de l’entreprise, conduisent à retenir que les prestations réalisées par cette dernière ont été efficaces de sorte qu’il n’envisageait pas de prolonger au delà de cette date, le non-paiement de ses échéances.

En deuxième lieu, pour justifier du défaut d’alimentation de l’appartement en eau sur la période d’août 2021 à décembre 2021, le locataire se fonde sur une facture d'[Localité 8] [Localité 9] Métropole du 19 août 2021 mentionnant une consommation de 1 m3 pour la période du 13 mars 2021 au 11 août 2021 ainsi que sur l’attestation de M. [S] déclarant que le réducteur de pression cassé en juillet 2021 n’a été réparé qu’au mois de décembre suivant. La cour constate à la lecture d’un document intitulé 'compte-rendu journalier du 9 décembre 2021« , produit par le locataire, que si le 22 septembre 2021, l’absence d’eau a été constatée ('Plus du tout d’eau dans le logement') et qu’il a été noté 'prévoir réducteur de pression’ avec la nécessité d’une coupure d’eau pour le bâtiment 'du 20 au 22 », celle-ci dont le mois n’est pas précisé, n’a pas duré plus de deux jours. En outre, la faible consommation figurant sur la facture d’eau n’est pas de nature à étayer les dires du locataire qui indique lui-même avoir quitté son logement depuis le mois de juin 2021. Ainsi, en l’état des pièces soumises à la cour, l’appelant ne démontre pas que la panne au niveau du réducteur de pression d’eau, qui serait consécutive à l’intervention de l’entreprise de chauffage et plomberie, a généré un défaut d’alimentation pendant six mois.

En troisième lieu, le locataire soutient avoir passé l’hiver 2020/2021 sans chauffage à la suite de l’intervention d’une entreprise, en août et septembre 2021. A ce titre, il s’appuie sur un document 'Bon de travail’ émis par la société ADG qui indique être intervenue le 28 décembre 2021 pour 'entretien chaudière, manque rad salon enlevé pendant les travaux rob manuel donc pas de circulation donc pas de chauffage dans le logement, test mono ok, étanchéité gaz ok, ecs ok'. L’appelant qui produit en outre un avis de passage de l’entreprise de chauffage pour changer la chaudière le 21 avril 2022, affirme que le chauffage n’a été remis qu’à cette date là. Il se déduit du compte-rendu d’entretien précité, corroboré par les attestations de M. [S] et de l’ex-épouse du locataire que le logement en cause n’était plus pourvu de radiateur dans le salon. A supposer que celui-ci soit indispensable à la circulation du chauffage pour les autres radiateurs du logement, le locataire ne justifie pas que cette situation a perduré près de cinq mois jusqu’au remplacement de la chaudière. Par ailleurs et à nouveau la cour ne peut que relever une nouvelle fois le caractère inopérant des factures de consommation de gaz et d’électricité dont la faiblesse peut s’expliquer autrement que par une défaillance du système de chauffage, telle l’absence d’occupant dans les lieux revendiquée par le locataire lui-même, comme il a été explicité ci-avant.

Enfin, si le locataire justifie se loger chez M. [D] depuis le 1er juin 2021, le motif de cet hébergement qui serait exclusivement en lien avec l’inhabitabilité de son appartement, ne ressort pas explicitement de l’attestation établie par ce proche qui se limite à évoquer un 'problème'. Au surplus, le locataire qui fait lui-même état des travaux de dépollution en septembre 2021, de réparation pour rétablir l’alimentation en eau en décembre 2021 et du changement de chaudière en avril 2022, n’explique pas en quoi depuis à tout le moins cette dernière date, il n’est pas en mesure d’habiter dans son logement.

Du tout, il résulte que si l’appelant justifie de ce que son logement a été affecté de désordres ponctuels, il ne démontre toutefois pas être dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux depuis le mois de juin 2021.

Dans ces conditions, l’exception d’inexécution pour s’exonérer du paiement de tout loyer ne peut être accueillie. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail sont donc réunies depuis le 27 janvier 2022 comme l’a exactement décidé le premier juge. Le jugement déféré sera dès lors confirmé en ce qu’il a constaté, pour manquement à l’obligation de payer le loyer, l’acquisition de la clause résolutoire à cette date et ordonné, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du locataire du logement occupé ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Au regard des motifs qui précèdent, c’est également par une juste appréciation des faits que le premier juge a débouté le locataire de ses demandes reconventionnelles de résiliation du bail aux torts du bailleur et de relogement.

II – Sur la demande en paiement des loyers et indemnités d’occupation

Le locataire s’oppose à sa condamnation à paiement, s’estimant fondé à opposer au bailleur une exception d’inexécution.

Le bailleur conclut à la confirmation du jugement, soulignant que si le locataire s’était engagé à reprendre le paiement de ses loyers à compter du mois d’octobre 2021, il n’a effectué qu’un seul paiement le 21 avril 2022 à hauteur d’une somme de 218,47 euros.

Sur ce, la cour

D’une part, l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause au bailleur un préjudice réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation que le premier juge a exactement fixé au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus à la date de la résiliation, si le bail s’était poursuivi.

D’autre part, le décompte locatif arrêté au 30 septembre 2022 versé aux débats par le bailleur ainsi que celui actualisé au jour de l’audience devant le premier juge, non produit devant la cour, ne sont aucunement discutés par l’appelant qui ne conteste pas l’absence de versement depuis avril 2022. Au bénéfice de ce qui précède, l’exception d’inexécution n’étant pas retenue, c’est à bon droit que le tribunal a condamné le locataire à payer une somme de 3.782,05 euros, déduction faite d’une somme de 502,70 euros correspondant à la moitié des loyers de mai à septembre 2021, qui n’est pas remise en cause par le bailleur.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ses dispositions relatives au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation.

III- Sur la demande reconventionnelle indemnitaire

Le locataire expose que le tribunal a très justement fait droit à sa demande de dommages et intérêts mais a réduit son quantum à la modeste somme de 500 euros. Il soutient qu’eu égard à l’ampleur du préjudice qu’il a subi, la cour devra porter cette condamnation à la juste somme de 5.000 euros toutes causes de préjudices confondues.

Le bailleur conclut au débouté de l’intégralité des demandes du locataire, ne développant aucun moyen particulier relativement à cette prétention indemnitaire sauf à dire que son contradicteur ne rapporte pas la preuve de l’existence des désordres allégués.

Sur ce, la cour

Au regard des développements qui précèdent, la cour constate que le locataire n’établit pas la réalité des désordres portant sur un défaut d’alimentation en eau et en chauffage durant plusieurs mois qui l’auraient conduit à quitter les lieux devenus inhabitables. Dans la mesure où il a pu subir néanmoins des désagréments liés au remplacement du réducteur de pression et à l’absence d’un radiateur dans une pièce de vie, la somme de 500 euros accordée par le premier juge suffit à réparer le trouble de jouissance qui s’en est suivi et ce sans qu’il y ait lieu d’élever le montant de cette indemnité.

Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement déféré qui a débouté le locataire du surplus de sa demande indemnitaire.

IV- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’appelant qui succombe en son appel devra supporter les dépens.

Le bailleur ayant exposé des frais dans le cadre de la présente instance, le locataire sera condamné à lui payer une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme, dans les limites de sa saisine, le jugement rendu le 6 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Angers,

Y ajoutant,

Condamne M. [C] [K] à régler à l’Office Public de l’Habitat [Localité 8] [Localité 9] Habitat la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [C] [K] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER P/LA PRESIDENTE, empêchée