COUR D’APPEL

D'[Localité 10]

CHAMBRE A – COMMERCIALE

CC/AF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 24/01621 – N° Portalis DBVP-V-B7I-FL3X

Jugement du 25 Juillet 2024

Tribunal de Grande Instance du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 21/01764

ARRET DU 23 SEPTEMBRE 2025

APPELANTES :

Madame [O] [L] [D] veuve [Z]

née le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 12]

[Adresse 11]

[Localité 9]

Madame [Y] [D] épouse [I]

née le [Date naissance 2] 1949 à [Localité 12]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentées par M^e Damien CASTEL, avocat postulant au barreau du MANS et par M^e Thierry DOUEB, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMEE :

S.E.L.A.R.L. SBCMJ, prise en la personne de Maître [A] [U] et ayant un établissement secondaire sis [Adresse 4], représentée par Me [A] [U] en lieu et place de Me [E] [B], ès qualité de liquidateur à la L.J de la SARL BORZIAD, désigné à ces fonctions par jugement du Tribunal de Commerce du MANS du 19/1/2016

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Inès RUBINEL de la SELARL LX RENNES-ANGERS, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 257055, substituée par M^e Camille SUDRON et par M^e Séverine DUBREUIL, avocat plaidant au barreau de LE MANS

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 16 Juin 2025 à 14H00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CORBEL, présidente de chambre qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me CORBEL, présidente de chambre

M. CHAPPERT, conseiller

M^me GANDAIS, conseillère

Greffière lors des débats : M^me TAILLEBOIS

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 23 septembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE :

Depuis qu’elle a acquis, le 18 septembre 2007, un fonds de commerce de café piano bar cocktails discothèque, exploité sous l’enseigne 'Le Stan", la SARL Borziad est preneuse à bail d’un immeuble à usage de commerce situé [Adresse 3], appartenant à Mmes [O] [L] [D] veuve [Z] et [Y] [D] épouse [I] (les consorts [D]), en vertu d’un bail commercial renouvelé le 26 septembre 2005 moyennant un loyer de 6 755,97 euros à compter du 9 février 2005.

Par ordonnance du 17 novembre 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance du Mans a ordonné une expertise en raison de l’effondrement du faux plafond du bar à la suite d’un grave dégât des eaux, désignant pour y procéder M. [S], a condamné in solidum les consorts [D] et les MMA, assureur de la SARL Borziad, à payer à la SARL Borziad une somme provisionnelle de 50 000 euros au titre de son préjudice d’exploitation. Cette ordonnance a été confirmée par arrêt du 23 juin 2015, sauf en ce qu’elle a condamné les MMA au paiement d’une indemnité provisionnelle compte tenu d’une contestation sérieuse sur ce point tenant à l’absence de caractère accidentel du dégât des eaux pouvant être imputé à l’inexécution par les bailleurs de leur obligation d’exécuter les grosses réparations. Par ordonnance du 18 novembre 2015, confirmée par arrêt du 25 octobre 2016, le juge des référés a condamné les consorts [D] à payer à la SARL Borziad la somme de 30 000 euros à titre de provision complémentaire au titre de sa perte d’exploitation.

Suivant jugement du 19 janvier 2016, le tribunal de commerce du Mans a ouvert une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l’égard de la SARL Borziad et a désigné M. [B] en qualité de liquidateur judiciaire.

Par lettre du 8 mars 2016, les consorts [D] ont déclaré au passif de la liquidation judiciaire une créance d’un montant de 18 310,87 euros au titre de l’arriéré de loyers dû au 19 janvier 2016.

Le liquidateur judiciaire a notifié aux consorts [D] que leur créance était contestée en raison de l’impossibilité pour la société Borziad d’exploiter et de jouir des locaux. Les bailleresses ont maintenu leur prétention.

Par ordonnance du juge-commissaire du 15 mai 2017, la créance des consorts [D] a été rejetée en totalité au motif que l’arrêt de la cour d’appel d’Angers du 25 octobre 2016 s’était prononcé sur l’exécution du contrat et avait retenu que le manquement des bailleurs à leur obligation d’entretien des locaux était la cause du sinistre qui les avait rendus inutilisables. Par arrêt du 25 mai 2021, la cour d’appel d’Angers après avoir rappelé que les décisions rendues en référé n’ont pas autorité de chose jugée au fond, a jugé que la contestation sur la créance de loyers des consorts [D] reposant sur une exception d’inexécution, échappait aux pouvoirs juridictionnel du juge commissaire et les a invitées à saisir la juridiction compétente.

Le 23 juin 2021, les consorts [D] ont fait assigner la SELARL SBC MJ, ès qualités, prise en la personne de Mme [U], nouveau liquidateur judiciaire de la SARL Borziad, devant le tribunal judiciaire du Mans pour voir statuer sur le paiement ou 'l’admission’ de leur créance de loyers.

Par arrêt de la cour d’appel d’Angers du 8 février 2022, la saisine du tribunal judiciaire du Mans dans le délai prévu par l’article R. 624-5 du code de commerce au titre de la contestation sérieuse relevée a été constatée et il a été sursis à statuer sur la demande d’admission de créance déclarée par les consorts [D] au passif de la liquidation de la SARL Borziad.

Par ordonnance du 17 janvier 2023, le juge de la mise en état a rejeté la demande de jonction de l’instance avec celle relative à une instance plus ancienne portant sur les demandes indemnitaires formées par le liquidateur de la SARL Borziad au titre d’un préjudice d’exploitation à l’encontre des bailleurs, de leur mandataire et des entrepreneurs, pour défaut d’entretien des locaux par les bailleurs et pour inexécution de leurs obligations pour les autres.

Par jugement contradictoire du 25 juillet 2024, le tribunal judiciaire du Mans a :

— déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SELARL SBC MJ, prise en la personne de Mme [U], en qualité de liquidateur de la SARL Borziad ;

— rejeté la demande d’injonction de communiquer formée par Mme [D] épouse [I] et Mme [C] [D] veuve [Z] ;

— débouté Mme [D] épouse [I] et Mme [D] veuve [Z] de leur demande tendant à voir ordonner l’admission de leur créance totalement ou partiellement au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Borziad ;

— débouté les parties de leurs plus amples demandes ;

— renvoyé les parties devant le juge-commissaire s’agissant de la demande d’admission de la créance au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Borziad ;

— ordonné la communication de la décision à la cour d’appel d’Angers – chambre A – commerciale, statuant comme juge-commissaire de la liquidation judiciaire de la SARL Borziad ;

— condamné in solidum Mme [D] épouse [I] et Mme [D] veuve [Z] aux entiers dépens ;

— condamné in solidum Mme [D] épouse [I] et Mme [D] veuve [Z] à payer à la SELARL SBC MJ, prise en la personne de Me [U], en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Borziad, la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté Mme [D] épouse [I] et Mme [D] veuve [Z] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge a retenu que les bailleresses avaient manqué non seulement à leur obligation d’exécuter les gros travaux mais également à leur obligation de délivrance, ce qui avait rendu impossible l’utilisation des lieux conformément à leur destination, autorisant la preneuse à suspendre son obligation de payer les loyers à compter de la manifestation du sinistre, en septembre 2013.

Par déclaration du 19 septembre 2024, les consorts [D] ont relevé appel du jugement en ce qu’il les a déboutées de leur demande tendant à voir ordonner l’admission de leur créance totalement ou partiellement au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Borziad ainsi que de leur demande au titre des frais irrépétibles et les a condamnées in solidum à verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure à la SELARL SBC MJ ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été fixée à bref délai, l’audience de plaidoirie se tenant le 16 juin 2025.

Les parties ont conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 juin 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Les consorts [D] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire du Mans rendu le 25 juillet 2024 en ce qu’il a :

* débouté les consorts [D] de leurs demandes visant à voir ordonner l’admission de leur créance locative au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Borziad ;

* condamné in solidum les consorts [D] à payer la somme de 3 500 euros à la SELARL SBC MJ, prise en la personne de Me [U] ;

* les a condamnées in solidum aux entiers dépens ;

* les a déboutées de leur demande de deux frais irrépétibles.

Statuant à nouveau,

— ordonner l’admission de la créance des consorts [D] d’un montant de 694,43 euros au passif de la SARL Borziad au titre des loyers échus pour la période s’étalant du 18 novembre 2013 au 15 décembre 2013 ;

— constater la possibilité pour la SARL de poursuivre son activité suivant le sinistre du 15 décembre 2013 ;

— déclarer inopposable aux consorts [D], l’exception d’inexécution soulevée par la SELARL SBCMJ, prise en la personne de Me [U], intervenant en lieu et place de Me [B], ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL Borziad ;

— ordonner l’admission de la créance des consorts [D] d’un montant de 18 310,87 euros au titre des loyers échus entre le 18 novembre 2013 et l’ouverture de la liquidation judiciaire.

En tout état de cause,

— condamner SELARL SBCMJ, prise en la personne de Me [U], intervenant en lieu et place de Me [B], ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL Borziad, au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SELARL SBCMJ, prise en la personne de Me [U], intervenant en lieu et place de Me [B], ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL Borziad aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Damien Castel, avocat aux offres de droit en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La SELARL SBC MJ, ès qualités, demande à la cour de :

— déclarer irrecevable et en toute hypothèse mal fondé l’appel formé par les consorts [D] ;

— débouter les consorts [D] de l’ensemble de leurs demandes ;

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement ;

En tout état de cause,

et rejetant toute demande contraire comme irrecevable et en toute hypothèse mal fondée,

— condamner in solidum les consorts [D] à payer à la Selarl SBCMJ, prise en la personne de Mme [U], ès qualités, en cause d’appel à la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner in solidum les consorts [D] aux entiers dépens d’appel, avec distraction au profit de l’avocat soussigné aux offres de droit.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties au soutien de leurs prétentions, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement déposées au greffe :

— le 11 décembre 2024 pour les consorts [D],

— le 28 mai 2025 pour la SELARL SBC MJ, ès qualités.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, il y a lieu de relever qu’il résulte des articles L. 624-2 et R. 624-5 du code de commerce que les pouvoirs du juge compétent saisi par une partie sur invitation du juge-commissaire pour trancher la contestation d’une créance, se limitent à trancher cette contestation et à renvoyer au juge-commissaire pour qu’il statue sur l’admission ou le rejet de la créance. La cour, statuant sur appel de la décision rendue par le juge du fond ne dispose que des mêmes pouvoirs que celui-ci et ne peut donc que trancher la contestation dont elle est saisie.

Dans le cas présent, la contestation porte sur le point de savoir si la preneuse est en droit de se prévaloir de l’inexécution par les bailleresses de leur obligation de délivrance et d’exécution des gros travaux visés à l’article 606 du code civil pour faire juger que la créance de loyers déclarée par les bailleresse au passif n’est pas due.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1728 du code civil oblige le preneur à payer le loyer aux termes convenus,

Il résulte des articles 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 et 1719 du même code, que les preneurs peuvent opposer, comme moyen de défense à une demande en paiement des loyers, l’exception d’inexécution en cas d’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance, s’agissant d’obligations réciproques et interdépendantes.

Toutefois, l’inexécution doit être suffisamment grave pour que celui qui s’en prévaut puisse être en droit de suspendre l’exécution de ses propres obligations. Le preneur ne peut donc se prévaloir de l’inexécution des obligations du bailleur pour refuser le paiement des loyers échus que dans le cas où cette inexécution le place dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination.

Dans le cas présent, les parties s’opposent sur le point de savoir si l’état des locaux, à la suite d’un premier sinistre survenu en septembre 2013 suivi d’un second sinistre en décembre suivant, rendait impossible l’utilisation des lieux conformément à leur destination, à savoir, une activité de café-bar, piano-bar, cocktails discothèque.

Les bailleresses entendent faire une distinction entre, d’une part, la période comprise entre le 18 novembre 2013, date à partir de laquelle les loyers sont restés impayés et le 15 décembre 2013 qu’elles considèrent être la date de la cessation d’activité de la preneuse et, d’autre part, la période postérieure à cette cessation d’activité.

Pour la première période, elles font valoir que l’activité de la preneuse n’avait pas cessé de sorte que la dette locative d’un montant de 694,43 euros est due.

Pour la période postérieure au 15 décembre 2013, elles prétendent, d’une part, que les locaux n’ont été affectés que dans leur partie non commerciale en affirmant que ni le préau, l’îlot et le bar, la cuisine, la piste de danse ou encore deux tiers des salons n’ont été affectés par les sinistres, d’autre part, que l’ouverture de la procédure collective de la preneuse ne serait pas directement liée aux désordres affectant l’immeuble, la cessation d’activités de la société étant due à des difficultés financières plus anciennes.

Il sera relevé que les bailleresses ne critiquent par les motifs du jugement ayant retenu, notamment sur la base du rapport d’expertise judiciaire, que l’inexécution des gros travaux de réparation indispensables sur la toiture, la charpente et la maçonnerie de l’immeuble est à l’origine des deux sinistres successifs, et que ces travaux leur incombaient, ayant l’obligation d’entreprendre les travaux de réparation nécessaires pour assurer le clos et le couvert, prévus à l’article 606 du code civil, qui étaient mis à leur charge par le bail.

Ces deux sinistres se sont manifestés, d’abord, en septembre 2013 par des dégâts des eaux qui ont provoqué l’effondrement du plafond du bar puis en décembre 2013 par une aggravation des dégradations à la suite de grosses fuites d’eau en toiture et effondrement des chevrons porteurs.

Outre que l’affirmation selon laquelle la partie commerciale du fonds de commerce n’est pas concernée par l’effondrement du faux plafond est contredite par les photographies prises par l’expert faisant apparaître que le toit en lattis bacula s’est effondré sur la salle orange qui apparaît être une salle du bar, le problème n’est pas tant seulement l’effondrement du faux plafond que les désordres qui en sont la cause, à savoir le très mauvais état de la couverture présentant des bois pourris et des ardoises cassées. L’expert a pu vérifier, au vu du constat qui avait été dressé par un huissier de justice le 8 janvier 2014, que des trous existaient déjà de part et d’autre de la couverture, certaines ardoises étaient abîmées, cassées, déboîtées, leurs fixations étaient oxydées, l’étanchéité de la couverture n’était pas assurée notamment à cause du mauvais état du faîtage et de la couverture, la charpente étant en mauvais état et les abouts de chevrons étaient dans un état de pourriture avancée avec des attaques de grosses vrillettes

Au vu de ces constatations, l’expert judiciaire a retenu que la stabilité de l’ouvrage n’était pas assurée même après les travaux de mise hors d’eau réalisés en 2014 et que des travaux importants étaient nécessaires, consistant, notamment, en la reprise entière de la couverture et de la charpente sur la seconde partie, en ajoutant que le plancher était instable et nécessitait un renforcement. Il a conclu que le fermeture de l’établissement était légitime, le bâtiment ne permettant pas de garantir la sécurité du public.

Il s’infère de ces constatations et avis de l’expert, qui ne sont pas remis en cause par les appelantes, que la détérioration avancée de la couverture et de la charpente, en relation avec les multiples réclamations de la preneuse qui avait signalé de façon répétée des fuites en toiture depuis 2011, à l’origine d’infiltrations multiples et anciennes, a fragilisé des éléments de structure, laquelle ne permettait plus d’assurer la sécurité du public, en sorte que les locaux loués sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, s’agissant d’un établissement précisément destiné à accueillir du public et ce, dès le premier sinistre causé par un important dégât des eaux et pour l’ensemble des locaux donnés à bail puisque c’est l’ensemble de l’immeuble qui était affecté dans sa structure.

Ainsi, non seulement la décision de la preneuse, prise le 15 décembre 2013, de fermer son établissement, validée par l’expert en raison d’un défaut de sécurité des lieux, suffit à légitimer son refus de payer les loyers à compter de cette fermeture sans qu’il y ait d’entrer dans une discussion sur la cause de l’état de cessation des paiements de la preneuse, indifférente à la solution du litige, mais, même pour la période antérieure à la fermeture de son établissement, la preneuse est en droit d’opposer l’exception d’inexécution dès le 18 novembre 2013, date à laquelle les locaux loués ont été rendus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

Parties perdantes, les consorts [D], seront condamnés in solidum aux dépens d’appel et à payer à la SELARL SBC MJ, ès qualités, la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

— CONFIRME le jugement entrepris.

Y ajoutant,

— CONDAMNE in solidum les consorts [D] à payer à la SELARL SBC MJ, ès qualités, la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNE in solidum les consorts [D], aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,