COUR D’APPEL

D'[Localité 6]

CHAMBRE A – CIVILE

YW/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 23/00462 – N° Portalis DBVP-V-B7H-FEIS

jugement du 7 février 2023

Juge des contentieux de la protection d'[Localité 6]

n° d’inscription au RG de première instance 11-22-900

ARRET DU 8 JUILLET 2025

APPELANT :

Monsieur [K] [G]

né le 26 septembre 1994 à [Localité 7]

Chez Monsieur et Madame [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Laurence LESAGE-STRELISKI, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 23-0009

INTIME :

Monsieur [B] [W]

né le 23 janvier 1951 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Caroline MENARD de la SELAS ORATIO AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 2205606

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 20 janvier 2025 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur WOLFF, conseiller, qui a été préalablement entendu en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Monsieur WOLFF, conseiller

Greffier : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 8 juillet 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 15 octobre 2019, M. [B] [W] (le bailleur) a donné en location à M. [K] [L] [T] (le locataire) un logement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 450 euros.

Le bailleur a ensuite fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Angers par acte d’huissier de justice du 4'juillet 2022, et ce afin de voir constater, entre autres, la résiliation du contrat de location.

Par jugement du 7 février 2023, ce juge a notamment :

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail étaient réunies à la date du 24 février 2022 ;

Ordonné au locataire de libérer les lieux et de restituer les clés ;

Dit qu’à défaut il pourrait être procédé à son expulsion ;

Rejeté la demande d’astreinte faite par le bailleur ;

Condamné le locataire à payer au bailleur la somme de 7 150 euros, avec’intérêts au taux légal sur la somme de 2 200 euros à compter du 23'décembre 2021, et à compter du jugement pour le surplus ;

Condamné le locataire à verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges ;

Rejeté la demande complémentaire de dommages et intérêts faite par le bailleur,

Débouté le locataire de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

Rejeté les autres demandes des parties ;

Condamné le locataire à verser au bailleur la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné le locataire aux dépens.

Le locataire a relevé appel de l’ensemble de ces chefs du jugement par déclaration du 21 mars 2023 intimant le bailleur.

Un avis de fixation a été adressé aux parties le 28 juin 2024, puis la clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 18 décembre 2024.

Le locataire n’habite plus les lieux.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juillet 2024, le locataire demande à la cour :

D’infirmer le jugement ;

De dire et juger qu’il est recevable et bien fondé en ses demandes, fins et prétentions, et qu’au contraire le bailleur est irrecevable et mal fondé en ses demandes, fins et conclusions ;

De constater le caractère indécent du logement ;

De condamner le bailleur à lui verser la somme de 6 300 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

De condamner le bailleur à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

De condamner le bailleur aux dépens.

Le locataire soutient que :

L’insalubrité du logement le rendait inhabitable. Il ne fait aucun doute qu’il présentait des traces d’humidité et de moisissures importantes. Il existait un dysfonctionnement du ballon d’eau chaude. Le logement était énergivore et très mal isolé. Il n’était pas étanche à l’air. Il y avait des infiltrations d’eau et un problème avec la chaudière. La surface habitable était inférieure à celle alléguée.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 juillet 2024, le bailleur demande à la cour :

De rejeter toutes les demandes du locataire ;

De confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

De condamner le locataire à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

De condamner le locataire aux dépens de l’appel.

Le bailleur soutient que :

Aucune des fausses allégations du locataire n’est démontrée. Les éléments produits par celui-ci ne justifient toujours pas d’un préjudice de jouissance. Les’photographies produites sont insuffisantes pour caractériser un logement indécent. Il a parfaitement rempli ses obligations puisqu’il a procédé aux réparations lorsqu’elles étaient nécessaires. Le locataire n’apporte pas la preuve que le logement serait devenu inhabitable.

MOTIVATION

Il résulte de l’article 954, alinéas 1 et 3, du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à l’instance, d’une part, que les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, et, d’autre part, que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Fait une exacte application de ces dispositions la cour d’appel qui, relevant que l’appelant se borne dans le dispositif de ses conclusions à conclure à l’infirmation d’un jugement, sans formuler de prétention sur les demandes tranchées dans ce jugement, décide qu’elle n’est pas saisie de prétention relative à ces demandes (2e Civ., 5 décembre 2013, pourvoi n° 12-23.611, Bull. 2013, II, n° 230 ; 2e Civ., 4 février 2021, pourvoi n° 19-23.615, publié).

En l’espèce, la seule véritable prétention formulée à titre principal par le locataire dans le dispositif de ses conclusions porte sur sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts car, s’il conclut à l’irrecevabilité et au mal fondé des demandes du bailleur, il ne soulève pour autant aucune fin de non-recevoir et ne sollicite pas le débouté.

Le jugement sera donc d’ores et déjà confirmé, comme le bailleur le demande, en ce qu’il a :

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail étaient réunies à la date du 24 février 2022 ;

Ordonné au locataire de libérer les lieux et de restituer les clés ;

Dit qu’à défaut il pourrait être procédé à son expulsion ;

Rejeté la demande d’astreinte faite par le bailleur ;

Condamné le locataire à payer au bailleur la somme de 7 150 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 200 euros à compter du 23'décembre 2021, et à compter du jugement pour le surplus ;

Condamné le locataire à verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges ;

Rejeté la demande complémentaire de dommages et intérêts faite par le bailleur,

Rejeté les autres demandes des parties.

En outre, seuls les moyens relatifs à la demande de dommages et intérêts du locataire seront examinés.

Il résulte de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, que le bailleur est obligé :

De remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ;

De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Selon l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, pour rejeter la demande reconventionnelle de dommages et intérêts faite par le locataire, le premier juge a retenu que :

Les photographies produites par celui-ci n’étaient pas suffisantes pour caractériser le problème d’humidité qu’il alléguait ;

Les factures d’électricité et le diagnostic de performance qu’il versait aux débats étaient eux aussi insuffisants pour établir le caractère indécent du logement.

Devant la cour, le locataire fournit toujours les mêmes éléments. Il convient donc de les réexaminer, au regard notamment des autres pièces communiquées.

L’état des lieux d’entrée décrit le logement et ses éléments sans en préciser l’état. Le locataire est donc présumé l’avoir reçu en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire.

À cet égard, les photographies que le locataire verse aux débats ' des gros plans pour la plupart ' sont présentées de manière non circonstanciées et ne sont que peu commentées par l’intéressé. Elles ne permettent donc pas, au regard de l’état des lieux d’entrée et des photographies que le bailleur produit de son côté et que rien ne permet plus d’écarter, de se faire une idée précise de l’état général du logement, de faire la part des choses entre ce qui relèverait des caractéristiques propres à celui-ci ou d’un défaut d’entretien de la part du locataire, et d’affirmer, comme le fait ce dernier en s’appuyant sur elles, qu'« il ne fait aucun doute que le logement présentait des traces d’humidité et de moisissures importantes », et'« qu’il n’y [avait] pas une parfaite isolation thermique ».

Quant au dossier technique immobilier établi non contradictoirement à la demande du locataire le 21 novembre 2022, de nuit selon la photographie qui l’illustre et alors qu’un huissier de justice avait constaté le 18 octobre 2022 à la demande du bailleur « l’état d’abandon apparent du logement », il est contredit, tant en ce qui concerne la performance énergétique que la surface du logement, par le diagnostic de performance énergétique annexé au bail et rédigé par un diagnostiqueur dont rien ne permet d’affirmer, comme le locataire se contente de le faire, qu’il n’était pas agréé. Or aucun élément, et notamment pas les factures d’électricité communiquées, qui ne sont à elles seules que le reflet de la consommation d’électricité du locataire, ne permettent de départager ces diagnostics.

Quant aux SMS produits par le locataire, outre qu’ils ne montrent pas les réponses du bailleur, ils révèlent que le jour même où le problème d’eau chaude a été signalé à ce dernier (le lundi 6 janvier 2020), celui-ci a proposé une intervention dès le surlendemain.

Enfin, aucune pièce ne permet de retenir qu’il y avait un problème de chaudière.

Ainsi, les allégations du locataire et de sa mère, que celle-ci formule dans des SMS ainsi que dans une attestation, sont insuffisamment prouvées, alors que cette preuve revient au locataire, même en prenant les éléments précités dans leur ensemble.

Le jugement sera donc confirmé en ce que, retenant ce manque de preuves, il a rejeté la demande reconventionnelle de dommages et intérêts du locataire.

Celui-ci perdant définitivement le procès, les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront également confirmées. Le locataire sera seul condamné aux dépens de l’appel, ainsi qu’à verser au bailleur la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour :

CONFIRME le jugement en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant :

Condamne M. [K] [L] [T] aux dépens de la procédure d’appel ;

Condamne M. [K] [L] [T] à verser à M. [B] [W] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande faite par M. [K] [L] [T] sur le fondement du même article 700.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

T. DA CUNHA C. MULLER