Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 22 MAI 2025

(n° 208 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/12623 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJXYH

Décision déférée à la cour : ordonnance du 30 avril 2024 – JCP du Tprox de Palaiseau – RG n° 12-23-000601

APPELANTE

Mme [C] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Claire PERNOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0036

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/016156 du 25/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉE

S.A. IN’LI, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Kenza HAMDACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 1er avril 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Michel RISPE, président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé du 30 juin 2000, à effet du 2 juin 2000, la société immobilière familiale a donné à bail à Mme et M. [Z] un local à usage d’habitation, correspondant au lot n°177 ainsi que l’emplacement de stationnement n°1228, situés au [Adresse 2], escalier 2, 1er étage aux [Localité 3] moyennant un loyer mensuel révisable de 3.293 Francs par mois outre une provision pour charges. A la suite du décès de [B] [Z], Mme [Z] est restée dans les lieux.

Par acte du 4 octobre 2023, la société In’Il, venant aux droits de la société immobilière familiale, a fait assigner sa locataire, Mme [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Palaiseau, statuant en référé, aux fins notamment de:

constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de la délivrance le 5 juillet 2023 d’un commandement de payer visant cette clause et dont le causes n’ont pas été réglées dans les 2 mois de sa délivrance,

ordonner l’expulsion de la locataire, et de tous occupants de son chef des lieux loués, et ce au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

dire que les meubles garnissant le logement seront transportés et séquestrés dans tout endroit de son choix aux frais et risques de la locataire,

condamner Mme [Z] au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 5.064,29 euros au titre des loyers et charges, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,

condamner Mme [Z] au paiement d’une indemnité de 330 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Par ordonnance contradictoire du 30 avril 2024, le juge des contentieux de la protection a:

au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 5 septembre 2023,

ordonné l’expulsion de Mme [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués, le logement n°177 et le parking n°1228, situés [Adresse 2] aux [Localité 3], avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

fixé l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 5 septembre 2023 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi,

condamné Mme [Z] à payer à titre provisionnel à la société In’Il une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 5 septembre 2023, et jusqu’à libération effective des lieux,

condamné Mme [Z] à payer à titre provisionnel à la société In’Il la somme de 3.607,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 1er mars 2024, terme de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme qui y figure et à compter de la présente décision pour le surplus,

condamné Mme [Z] à payer à la société In’Il la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

condamné Mme [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

rappelé que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration effectuée par voie électronique le 9 juillet 2024, Mme [Z] a relevé appel de l’ensemble des chefs du dispositif de cette décision sauf en ce qu’elle a, au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 17 octobre 2024, Mme [Z] a demandé à la cour de :

infirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 5 septembre 2023 ; en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de Mme [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués, logement lot n°177 et un parking n°1228, situés [Adresse 2] aux [Localité 3], avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de 2 mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, 4 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; en ce qu’elle a dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; en ce qu’elle a fixé l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 5 septembre 2023 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi ; en ce qu’elle a condamné Mme [Z] à payer à titre provisionnel à la société In’Il la somme de 3 607,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 1er mars 2024, terme de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme qui y figure et à compter de la présente décision pour le surplus ; en ce qu’elle a condamné Mme [Z] à payer à la société In’Il la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; en ce qu’elle a condamné Mme [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

et statuant à nouveau :

débouter la société In’Il de l’ensemble de ses demandes,

suspendre les effets de la clause résolutoire,

accorder à Mme [Z] les plus larges délais de paiement, soit 36 mois,

dire et juger que Mme [Z] s’acquittera de son arriéré locatif de la manière suivante: 5 euros les 35 premières mensualités et le solde à la 36ème mensualité,

dire et juger que le paiement du loyer et des charges courantes ainsi que de la mensualité relative à l’apurement de l’arriéré locatif devra intervenir au plus tard le 20 de chaque mois,

en tout état de cause :

condamner la société In’Il aux dépens de première instance et d’appel.

La société In’Il a constitué avocat mais n’a pas conclu, indiquant que des négociations étaient en cours afin de parvenir à un accord avec l’appelante et sollicitant un report de l’ordonnance de clôture.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2025.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il sera toutefois rappelé à ce stade que Mme [Z] fait valoir qu’elle est locataire du logement concerné depuis plus de 24 ans et a toujours payé ses loyers. Elle précise avoir subi le vol et la falsification de plusieurs chèques émis en règlement du loyer ce qui a entraîné un arriéré locatif, ce pour quoi elle a déposé plainte et averti son bailleur. Elle indique qu’elle recherche une solution pour apurer l’arriéré locatif, sans avoir obtenu le remboursement des sommes détournées.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur les demandes de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire

La cour rappelle que selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, 'du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du même code, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, dans les limites de sa compétence, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite, alors qu’une telle perturbation s’analyse manifestement en une violation évidente de la règle de droit (cf. Cass. 3ème Civ., 21 décembre 2017, pourvoi n° 16-25.469, Bull. 2017, III, n° 145) et à tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est alors non sérieusement contestable.

En outre, il est constant que le juge des référés n’est pas tenu de caractériser l’urgence s’agissant de constater la résiliation de plein droit d’un bail.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige :

'[…] V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[…] VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'

Outre les dispositions précitées, il sera rappelé que l’article 1343-5 du code civil prévoit que 'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.'

Au cas présent, le premier juge a retenu qu’à la suite de la délivrance à Mme [Z], à la requête de la société In’Il, d’un commandement de payer d’un montant de 6.169, 59 euros au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mais 1990, suivant acte du commissaire de justice du 5 juillet 2023, lequel est demeuré infructueux, celle-ci n’ayant pas réglé les sommes visées dans le délai imparti, il y avait lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 5 septembre 2023.

A hauteur d’appel, Mme [Z] soutient que c’est à tort que le premier juge a pris cette décision. Toutefois, elle se borne à faire valoir, d’une part, qu’elle est un payeur régulier et que les chèques émis en règlement des loyers auraient été détournés, d’autre part, que la société In’Il serait d’accord pour son maintien dans les lieux.

S’agissant des détournements de chèques allégués, elle produit un procès-verbal de compte rendu d’infraction initial établi par les services de la Police nationale le 18 octobre 2022 dont il résulte qu’elle a déposé plainte pour vol et falsification d’un chèque qu’elle avait posté le 12 juin 2022 à destination de son bailleur et qui a été encaissé le 17 juin suivant après changement du nom d''In’Il’ en '[K] [G]'.

S’agissant de l’accord du bailleur pour son maintien dans les lieux dont se prévaut Mme [Z], celle-ci produit un courriel daté du 24 juillet 2024 et émanant d’une personne dénommée [I] [D] qui précise confirmer la suspension de l’action et que ' Si les échéances courantes sont réglées mensuellement, la procédure restera suspendue, le temps d’obtenir la décision du FSL ou de la cour d’appel'. Toutefois, il convient de constater que la société In’Il n’a pas conclu et force est de rappeler que conformément à l’alinéa 6 de l’article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs de la décision entreprise.

En tout état de cause, les pièces ainsi versées et ces explications sont inopérantes pour remettre en cause le constat du premier juge quant à l’absence de règlement des sommes visées dans le commandement de payer dans les délais impartis ainsi que les conséquences qui en résultent, alors qu’il n’est pas discuté que le contrat de bail prévoit une clause résolutoire de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Concernant sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et du plan d’apurement qu’elle propose, au moyen de 35 premières mensualités à hauteur de 5 euros, le solde étant réglé à la 36ème mensualité, Mme [Z] indique devoir s’acquitter chaque mois de charges qui s’élèvent à 1.143,41 euros et disposer pour y faire face de revenus de 1.859,82 euros, se décomposant ainsi : 967,36 euros au titre des indemnités journalières, 87,40 euros au titre de la rente, 805,06 euros au titre de la pension de réversion, outre une aide financière de ses enfants d’environ 400 à 500 euros.

A l’appui de ses dires, Mme [Z] verse les pièces justificatives suivantes :

les avis d’échéance de loyer au titre des mois de juin et septembre 2024, ce dernier présentant un solde négatif de 3.607,70 euros dont 2.464,29 euros au titre de l’arriéré locatif antérieur,

un ordre de virement au profit de la société In’Il daté du 16 octobre 2024 pour un montant de 1.134,41 euros,

une attestation datée du 21 mai 2024 par laquelle l’Assurance Maladie indique lui avoir versé des indemnités journalières à hauteur de 4.861,41 euros entre le 1er janvier et le 10 mai 2024, en raison d’une maladie professionnelle du 26 avril 2013,

une attestation de l’Assurance Retraite datée du 15 juillet 2024, dont il résulte qu’elle a perçu d’avril à juin 2024, mensuellement la somme de 490,10 euros au titre de la pension de réversion avec majoration pour enfants,

' un relevé de paiement de rente accident du travail/maladie professionnelle établi par l’Assurance Maladie en date du 15 juillet 2024 précisant pour la période du 16 avril au 15 juillet 2024 qu’elle a bénéficié d’une 'rente victime’ à hauteur de 262,14 euros,

un avis du 13 juin 2024 par lequel la CAF l’informe du rejet de sa demande d’allocation logement au motif que ses ressources sont supérieures au plafond en vigueur,

une attestation de paiement détaillée émanant d’Info Retraite dont il résulte qu’elle a perçu mensuellement une somme de 314,96 euros pour les mois de mai et juin 2024.

Après examen de ces pièces, il ne peut être retenu que Mme [Z] justifie être en situation de régler la dette locative, ni de déterminer les conditions dans lesquelles elle pourrait se libérer si la clause résolutoire venait à être suspendue.

En outre, Mme [Z] reconnaît qu’elle reste devoir au titre de l’arriéré locatif un montant de 2.464,29 euros, en se fondant sur l’avis d’échéance de septembre 2024. Quand bien même, elle indique que le montant de cet arriéré a diminué par rapport à la condamnation prononcée par l’ordonnance de référé, la cour relève que Mme [Z] ne justifie pas avoir repris le paiement de son loyer courant, le seul règlement dont la preuve est rapportée à cet égard étant l’ordre de virement susvisé daté du 16 octobre 2024 pour un montant de 1.134,41 euros.

Dans ces conditions, la cour rejettera les demandes de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire et confirmera l’ordonnance dans ses dispositions qui lui sont soumises, y compris celles relatives aux frais et dépens.

Sur les dépens d’appel

Partie perdante, Mme [Z] sera condamnée au paiement des dépens d’appel, dans les conditions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et du décret n° 91-1266 du 19 décembre 1991.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Rejette les demandes de Mme [Z] tendant à l’octroi de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Condamne Mme [Z] aux dépens d’appel dans les conditions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et du décret n° 91-1266 du 19 décembre 1991.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT