COUR D’APPEL

D'[Localité 1]

CHAMBRE A – CIVILE

ERSA/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 20/01330 – N° Portalis DBVP-V-B7E-EWXO

jugement du 1er septembre 2020

Tribunal d’Instance du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 11-19-703

ARRET DU 10 FEVRIER 2026

APPELANTE :

Madame [R] [C]

née le 02 Mars 1943 à [Localité 2] (ALGERIE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Hélène DOUMBE, avocat au barreau d’ANGERS

INTIMEE :

CAISSE DE REASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE DU CENTRE MANCHE DITE GROUPAMA CENTRE MANCHE

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Aude COUDREAU substituant M^e David SIMON de la SCP LALANNE – GODARD – BOUTARD – SIMON – GIBAUD, avocats au barreau du MANS – N° du dossier 20190147

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 13 octobre 2025 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame GANDAIS, conseillère qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 10 février 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Emilie DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère la présidente empêchée et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique en date du 31 mai 2018, Mme [R] [C] (ci-après l’acheteuse) a acquis auprès de la caisse de réassurance mutuelle agricole du centre Manche dite Groupama (ci-après le vendeur), un appartement avec parking et cave (lots numérotés 2, 528, 543 et 703) au sein de la résidence [Localité 5] au [Adresse 4] [Localité 6], au prix de 92 250 euros.

Suivant acte d’huissier en date du 28 mai 2019, l’acheteuse a fait assigner devant le tribunal d’instance du Mans le vendeur aux fins d’obtenir le paiement de travaux votés lors de l’assemblée générale du 13 juin 2018 ainsi que des dommages et intérêts.

Suivant jugement rendu le 1er septembre 2020, le tribunal a :

— débouté l’acheteuse de l’ensemble de ses demandes,

— débouté le vendeur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné l’acheteuse au paiement des entiers dépens.

Pour statuer ainsi, le premier juge a considéré que l’acheteuse avait connaissance qu’elle devrait supporter les travaux de réfection de la toiture qui ont été votés lors de l’assemblée générale du 13 juin 2018 compte tenu des clauses figurant dans la promesse de vente de sorte qu’il n’y avait pas eu manquement du vendeur à son obligation d’information. Il a par ailleurs jugé que l’acte de vente, dont la clause de travaux remplaçait celle de la promesse de vente, prévoyait que les travaux seraient à la charge de l’acquéreur.

Suivant déclaration reçue au greffe de la cour le 5 octobre 2020, l’acheteuse a interjeté appel de cette décision en ses dispositions l’ayant déboutée de l’ensemble de ses demandes et l’ayant condamnée au paiement des entiers dépens ; intimant le vendeur.

L’ordonnance de clôture qui devait être rendue initialement le 30 avril 2025, a été rendue le 17 septembre 2025, conformément aux avis de clôture et de fixation adressés par le greffe aux parties les 1er octobre 2024 et 20 février 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 13 octobre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses uniques écritures reçues le 4 janvier 2021, l’acheteuse demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1112-1, 1231 et suivants du code civil de :

— la dire recevable et bien fondée en son appel,

— constater que le vendeur a violé les dispositions contractuelles et légales,

En conséquence,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire daté du 1 er septembre 2020,

— dire et juger que les travaux décidés en assemblée générale de copropriétaires du 13 juin 2018 incombent au vendeur,

— dire et juger que le vendeur a violé l’obligation légale d’information en cachant les devis des travaux,

— condamner le vendeur à lui payer la somme correspondante aux travaux soit 6 443,49 euros,

— condamner le vendeur à lui payer la somme de 8 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner le vendeur à lui payer la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le vendeur aux entiers dépens.

Aux termes de ses uniques écritures reçues le 1er avril 2021, le vendeur demande à la cour de :

— confirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal judiciaire du Mans le 1 er septembre 2020,

Dans tous les cas :

— condamner l’acheteuse lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’acheteuse aux entiers dépens, y compris ceux de première instance, d’appel, dont distraction au profit de M^e Simon, membre de la SCP LALANNE GODARD HERON BOUTARD SIMON, GIBAUD en application des dispositions des articles 695, 696 et 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs conclusions ci-dessus mentionnées.

MOTIFS DE LA DECISION :

I- Sur la demande en paiement des travaux de la toiture

Moyens des parties

L’appelante soutient que le vendeur a manqué à son obligation d’information lors de la vente de l’appartement en ne lui transmettant pas la convocation à l’assemblée générale du 13 juin 2018 ainsi que les devis annexés de deux sociétés concurrentes portant sur les travaux de réfection de la toiture. Elle estime que la seule mention de l’existence d’une procédure en cours au sein de la promesse de vente est insuffisante puisqu’elle ne permet pas de connaître le montant des travaux.

L’acheteuse ajoute que, si l’acte de vente fait mention que tous les travaux votés après le 6 avril 2018 sont à la charge de l’acquéreur, c’est à la condition que l’acquéreur ait été informé de la tenue de l’assemblée générale ayant voté ces travaux. Elle estime, au regard des stipulations de la promesse de vente, qu’elle aurait dû être informée de l’assemblée générale sept jours avant sa tenue et non cinq jours comme cela a été fait.

Le vendeur soutient de ne pas avoir commis de faute alors que la promesse de vente et le procès verbal d’assemblée générale joint permettaient à l’acheteuse de savoir qu’une procédure était engagée portant sur la qualité de la toiture du bâtiment A et sur la nécessité de procéder à sa réfection ; que0l’acheteuse n’a émis aucune réserve quant au montant des travaux à la signature de la promesse.

Il répond que l’acheteuse a été informée de l’existence de l’assemblée générale 5 jours avant sa tenue ; que la clause générale de la promesse ne trouvait pas à s’appliquer s’agissant des travaux de la toiture qui faisaient l’objet d’une clause spéciale ; que le sort des travaux était prévu à l’acte de vente de sorte que l’acheteuse ne peut plus se prévaloir des clauses de la promesse.

Elle répond que l’acheteuse a consenti au paiement des travaux de la toiture dès la promesse de vente ; qu’en conséquence elle n’a subi aucun préjudice.

Réponse de la cour

A) Sur le manquement à l’obligation d’information

En application de l’article 1112-1 du code civil, Il incombe au vendeur, dans le cadre de ses obligations contractuelles, de fournir à l’acquéreur toutes informations utiles, pouvant déterminer la décision de l’acquéreur.

Les termes de cet article sont repris à la promesse de vente suivis de la mention selon laquelle 'LE PROMETTANT et LE BENEFICIAIRE déclarent chacun en ce qui le concerne avoir reçu toutes informations et explications nécessaires leur permettant de contracter en toute connaissance de cause.'

La promesse de vente en date du 5 avril 2018 contient une clause intitulée 'procédure en cours’ rédigée de la manière suivante :

' Le promettant déclare qu’il existe actuellement une procédure en cours menée par des différents copropriétaires de la Résidence, à l’encontre de la société Socotec et à son encontre, suivant référé en date du 4 décembre 2015, en’réparation de leur préjudice subi quant aux conclusions du rapport de diagnostic établi par ladite société Socotec le 20 janvier 2011 aux termes duquel il a été précisé que la toiture de la Résidence est en ardoises naturelles et en bon état apparent, alors que la fiche récapitulative du dossier technique amiante établie par la société Adena le 24 mars 2011 ci-annexée fait apparaître qu’il s’agirait de [P].

Il est ici précisé que le diagnostic établi par la SOCOTEC le 20 janvier 2011 et dont une copie est ci-annexée consiste en un Diagnostic technique établi en vue de la mise en copropriété d’un immeuble de plus de quinze ans.

Cette procédure a été mentionnée aux termes de l’assemblée générale supplémentaire de copropriété du 7 novembre 2017. Une copie du procès-verbal de cette assemblée générale supplémentaire est ci-annexée.

Le bénéficiaire déclare avoir pris parfaite connaissance de l’existence de cette procédure en cours, et vouloir faire son affaire personnelle des suites de cette procédure'.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 novembre 2017 fait état au sein de la résolution n°3 de la procédure en cours concernant la toiture de la résidence et de la nécessité de procéder à des travaux de réfection de la toiture. En effet, il est indiqué 'Au début de l’année 2014, à l’occasion d’une visite sur le toit, il a été constaté la présence de trous dans la toiture. Il est surtout apparu que l’ensemble de la toiture n’était pas réalisée en ardoise naturelle mais en shingle dont la qualité et la durabilité sont moindres. La toiture doit faire l’objet d’une réfection'.

Ainsi, lors de la signature de la promesse de vente, l’acheteuse avait nécessairement connaissance de l’état de la toiture et de l’engagement de travaux à ce titre.

S’agissant du montant de ces travaux, il n’est pas contesté que celui-ci n’était pas connu au moment de la signature de la promesse. Ainsi, il apparaît que le vendeur n’en a eu connaissance qu’à la réception des deux devis joints, le vendeur ne contestant pas les affirmations de l’acheteuse selon lesquelles cette réception a eu lieu le 22 mai 2018, soit postérieurement à la signature de la promesse de vente mais antérieurement à l’acte de vente. Cependant, dès’lors que l’acheteuse n’avait émis aucune réserve lors de la promesse, laquelle ne comportait aucune condition suspensive portant sur la réalisation et/ou le montant des travaux de réfection de la toiture, la connaissance par l’acheteuse du montant des travaux avant l’acte de vente ne lui aurait pas permis de renoncer à l’achat de l’appartement. Au contraire, il résulte de cette promesse que l’appelante avait accepté la prise en charge de possibles travaux portant sur la réfection de la toiture, peu important le prix fixé.

Dans ces conditions, le vendeur n’était pas tenu de transmettre ces devis, qui ne permettaient d’ailleurs pas à l’acheteuse d’avoir connaissance de la part des travaux qui serait mise à sa charge, avant la signature de l’acte de vente alors que ces éléments étaient sans incidence sur le caractère parfait de la vente. En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a considéré qu’aucun manquement à son obligation d’information ne pouvait être reproché au vendeur.

B) Sur l’imputabilité des travaux

Outre une clause portant sur une procédure en cours, la promesse de vente contient une clause portant sur la prise en charge des travaux décidés postérieurement à la signature de ladite promesse. Cette clause est rédigée de la manière suivante :

'Le bénéficiaire prendra en charge les travaux qui viendraient a être décidés depuis la signature des présentes, dès lors que le promettant aura mis le bénéficiaire en mesure d’assister à l’assemblée générale des copropriétaire en lui adressant, au plus tard 7 jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la copie de la convocation à cette assemblée, l’ordre du jour et un pouvoir dûment signé à l’effet de prendre part au vote sans aucune restriction. A défaut, ces travaux resteront à la charge définitive du promettant. Il est ici précisé que la dernière assemblée générale des copropriétaire s’est tenue le 20 juin 2017 et AG supplémentaire en date du 7'novembre 2017".

Cette clause concerne uniquement les travaux autres que les travaux de réfection de la toiture prévus expressément dans une clause spéciale 'procédure en cours’ qui déroge à la clause générale. Ainsi, pour ces travaux, il’n'appartenait pas au vendeur d’adresser à l’acheteuse une convocation à l’assemblée générale votant lesdits travaux sept jours avant sa tenue.

Au surplus, cette clause générale doit trouver à s’appliquer pour les assemblées générales qui ont lieu entre la date de la promesse et cette de l’acte définitif. En effet, l’acte de vente en date du 31 mai 2018, mentionne que tous les travaux votés après le 6 avril 2018 sont à la charge de l’acquéreur, sans faire état d’une obligation du vendeur d’adresser la convocation à l’assemblée générale à l’acquéreur 7 jours avant sa tenue. Ce sont les dispositions de cet acte qui s’appliquent pour les assemblées générales postérieures à sa signature.

Enfin, il n’est contesté par aucune des parties que le vendeur a adressé, cinq jours avant l’assemblée générale votant lesdits travaux, la convocation à l’acheteuse, soit un délai suffisament raisonnable pour permettre à l’acheteuse d’y assiter ou s’y faire représenter. Il convient également de relever que l’acheteuse avait, au moment de la signature de la promesse, consenti au principe de la réalisation et du paiement des travaux de réfection de la toiture.

Ainsi, c’est à juste titre que le premier juge a débouté l’acheteuse de ses demandes en paiement à hauteur du coût des travaux à sa charge de sorte que la décision entreprise sera confirmée.

II- Sur la demande indemnitaire

C’est par une motivation pertinente que le premier juge a considéré que, à défaut de faute du vendeur, l’acheteuse devait être déboutée de sa demande indemnitaire de sorte que le jugement entrepris sera confirmé à ce titre et la cour, y ajoutant, la déboutera du surplus de ses demandes indemnitaires formées en cause d’appel.

III- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens.

L’acheteuse, qui succombe en son appel, devra supporter les dépens d’appel et sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du vendeur les frais engagés pour la défense de ses intérêts en cause d’appel. L’acheteuse sera condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

DEBOUTE Mme [R] [C] du surplus de ses demandes indemnitaires formées en cause d’appel ;

CONDAMNE Mme [R] [C] aux dépens d’appel avec distraction au profit de Me [Localité 7] en application dans les condition de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [R] [C] à payer à la caisse de réassurance mutuelle agricole du centre Manche dite Groupama la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à raison des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

DEBOUTE Mme [R] [C] de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel.

LE GREFFIER P/LA PRESIDENTE, empêchée