COUR D’APPEL

D'[Localité 1]

CHAMBRE A – CIVILE

ERSA/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 25/00517 – N° Portalis DBVP-V-B7J-FOLW

jugement du 11 février 2025

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1]

n° d’inscription au RG de première instance 24/00420

ARRET DU 3 MARS 2026

APPELANTS :

Monsieur [Q] [S]

né le 14 septembre 1962 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [Z] [V] épouse [S]

née le 9 février 1962 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 24/00749

INTIMES :

Monsieur [E] [H]

né le 9 octobre 1974 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [L] [N] épouse [H]

née le 15 juillet 1975 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tous deux représentés par M^e Jean BROUIN de la SCP AVOCATS DEFENSE ET CONSEIL, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 323054

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE L'[Localité 6] ET DU MAINE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Audrey PAPIN, substituant M^e Etienne DE MASCUREAU de la SCP ACR AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS – N° du dossier 71250044

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 9 décembre 2025 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CORBEL, présidente de chambre et devant M^me DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame CORBEL, présidente de chambre

Madame GANDAIS, conseillère

Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 3 mars 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié en date du 22 juin 2023, M. [E] [H] et Mme'[L] [N] épouse [H] (ci-après les époux [H] – les acheteurs) ont acquis de M. [Q] [S] et Mme [Z] [V] épouse [S] (ci’après les époux [S] – les vendeurs) un appartement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 4] et le droit à la jouissance exclusive d’une cour, moyennant un prix de 131'500'euros.

Pour financer cet achat, deux prêts ont été accordés aux acheteurs par la Caisse régionale du crédit agricole mutuel de l'[Localité 6] et du Maine (ci-après la banque).

Après autorisation d’assigner à jour fixe délivrée le 23 janvier 2024, les’acheteurs ont fait assigner, par actes de commissaire de justice en date des 5 et 19 février 2024, les vendeurs et la banque devant le tribunal judiciaire d’Angers aux fins d’obtenir l’annulation de la vente et leur condamnation au paiement de diverses sommes.

Par jugement contradictoire du 11 février 2025, le tribunal judiciaire d’Angers a :

— prononcé l’annulation de la vente de l’appartement situé au rez-de-chaussée du bâtiment D et le droit à la jouissance exclusive d’une cour, correspondant aux lots n°24 et 35 au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 2] conclue suivant un acte reçu le 22 juin 2023 par Me [J] [D], notaire à [Localité 1], publié et enregistré au service de la publicité foncière d'[Localité 1] 1 le 31 juillet 2023, sous les références de publication 2023P N°18884,

— ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière d'[Localité 1] 1 aux frais des vendeurs,

— ordonné la restitution par les acheteurs aux vendeurs de l’immeuble faisant l’objet de la vente,

— condamné in solidum les vendeurs à payer aux acheteurs les sommes de :

131 500 euros (cent trente-et-un mille cinq cents euros) au’titre de la restitution du prix de la vente du bien immobilier ;

11 500 euros (onze mille cinq cents euros) au titre des frais liés à la vente (droits de mutation à titre onéreux, frais et émoluments revenant au notaire),

8 500 euros (huit mille cinq cents euros) au titre des frais de négociation de l’agence immobilière,

10 676,26 euros (dix mille six cent soixante-seize euros et vingt-six centimes) au titre des travaux d’amélioration et des frais d’équipement,

2 707,18 euros (deux mille sept cent sept euros et dix-huit centimes) au titre des charges de copropriété et des taxes,

1 000 euros (mille euros) au titre du préjudice subi,

— débouté les acheteurs de leur demande au titre des frais bancaires,

— débouté les vendeurs de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

— prononcé l’annulation des contrats de prêt n°10002704379 et n°10002704380 conclus le 23 avril 2023 entre la banque et les acheteurs,

— condamné les acheteurs à rembourser à la banque l’intégralité des fonds empruntés au titre des deux contrats de prêt,

— condamné la banque à restituer aux acheteurs les frais et les intérêts perçus au titre des deux contrats de prêt,

— ordonné la compensation entre ces deux sommes,

— condamné in solidum les vendeurs à payer à la banque la somme de 12'121,15 euros (douze mille cent vingt-et-un euros et quinze centimes) en’réparation de son préjudice résultant de l’annulation des contrats de prêts,

— condamné in solidum les vendeurs aux entiers dépens de l’instance qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné in solidum les vendeurs à payer aux acheteurs la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum les vendeurs à payer à la banque la somme de 1'500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les vendeurs de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— écarté l’exécution provisoire de droit du jugement.

Pour statuer ainsi, le tribunal, après avoir exclu toute action sur le fondement des vices cachés, a retenu l’existence d’une réticence dolosive des vendeurs qui ont omis de faire état aux acheteurs des travaux d’une assez grande ampleur qui allaient être soumis aux prochaines assemblées générales de copropriété. Il a considéré que, dès lors que la part des travaux à la charge des acheteurs correspondait à environ 18% du prix d’acquisition de l’appartement, l’importance de ces travaux était de nature à remettre en cause la rentabilité de l’investissement locatif ainsi réalisé de sorte que cette information avait un caractère déterminant.

Il a retenu que cette annulation de la vente constituait un fait juridique pouvant engager la responsabilité de celui par la faute duquel l’annulation était prononcée ; que la banque pouvait en conséquence être indemnisée de son préjudice correspondant à la perte des frais de dossier, des frais de garantie, des intérêts compris dans les mensualités échues et de la perte de chance de percevoir la totalité des intérêts qui étaient escomptés.

Le 25 mars 2025, les vendeurs ont interjeté appel, par voie électronique, de cette décision en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a débouté les acheteurs de leur demande au titre des frais bancaires, les a déboutés de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive, a condamné les acheteurs à rembourser à la banque l’intégralité des fonds empruntés au titre des deux contrats de prêt, a condamné la banque à restituer aux acheteurs les frais et intérêts perçus au titre des deux contrats de prêt, a’ordonné la compensation des sommes, les a déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et a écarté l’exécution provisoire de droit du jugement, intimant dans ce cadre les acheteurs et la banque.

Suite à la requête des acheteurs reçue le 15 mai 2025, le délégué du premier président de la cour a, par ordonnance du 16 mai 2025, autorisé les acheteurs à faire assigner les vendeurs et la banque en vue de l’audience du 9'décembre 2025 devant la chambre civile de la cour de céans.

Par actes de commissaire de justice en date des 23 mai et 5 juin 2025, les acheteurs ont fait assigner les vendeurs et la banque devant la présente juridiction statuant à jour fixe.

Par conclusions du 21 mai 2025, les acheteurs ont formé appel incident de la décision en ce qu’elle a fixé les sommes au titre des travaux d’amélioration et les frais d’équipement, au titre des charges de copropriété des taxes, au titre de leur préjudice moral.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions d’appelant n°3 en date du 8 décembre 2025, les vendeurs demandent à la cour de :

— les juger recevables et bien fondés en leur appel,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Angers le 11 février 2025 en ce que le tribunal :

a prononcé l’annulation de la vente de l’appartement situé au rez-de-chaussée du bâtiment D et le droit à la jouissance exclusive d’une cour, correspondant aux lots n°24 et 35 au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 2] conclue suivant un acte reçu le 22 juin 2023 par Me [J] [D], notaire à [Localité 1], publié et enregistré au service de la publicité foncière d'[Localité 1] 1 le 31 juillet 2023, sous les références de publication 2023P N°18884,

a ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière d'[Localité 1] 1 à leurs frais,

a ordonné aux acheteurs de leur restituer l’immeuble faisant l’objet de la vente,

les a condamnés in solidum à payer aux acheteurs les sommes de :

131 500 euros au titre de la restitution du prix de vente du bien immobilier,

11 500 euros au titre des frais liés à la vente (droits de mutation à titre onéreux, frais et émoluments revenant au notaire),

8 500 euros au titre des frais de négociation de l’agence immobilière,

10 676,26 euros au titre des travaux d’amélioration et des frais d’équipement,

2 707,18 euros au titre des charges de copropriété et des taxes,

1 000 euros au titre du préjudice moral subi,

a prononcé l’annulation des contrats de prêt n°10002704379 et n°10002704380 conclus le 23 avril 2023 entre la banque et les acheteurs,

les a condamnés in solidum à payer à la banque la somme de 12 121,15 euros en réparation de son préjudice résultant de l’annulation des contrats de prêts,

les a condamnés aux entiers dépens de l’instance,

les a condamnés in solidum à payer aux acheteurs la somme de 4 000 euros et à la banque la somme de 1'500'euros au tire de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant de nouveau,

— constater qu’aucune réticence dolosive n’est caractérisée,

— débouter les acheteurs de leurs demandes, fins et conclusions,

— débouter la banque de ses demandes, fins et conclusions,

— débouter les acheteurs de leur appel incident,

— condamner les acheteurs à leur payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les acheteurs aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les vendeurs soutiennent que les acheteurs ont été informés des travaux envisagés sur les toitures et les façades lesquels ont été évoqués par l’agent immobilier qui en atteste ; qu’ils ont négocié une baisse de 24'300 euros du prix de vente compte tenu de ces travaux soit un montant correspondant à la part de travaux à assumer par les acheteurs ; que, par ailleurs, ces travaux étaient évoqués dans le carnet d’entretien joint au compromis, dans l’étude de l’état sanitaire des façades et toitures établie par l'[M] [I] annexée à l’acte de vente, dans les procès verbaux des assemblées générales de 2021, 2022 et 2023 joints à l’acte de vente. Ils’répondent que c’est par erreur qu’il a été noté sur le compte rendu de l’assemblée générale du 31 mai 2023 qu’ils y étaient présents ; que ce n’est que postérieurement à la vente que les travaux ont été votés.

Ils soulignent que l’appartement est prêt à être loué ce qui démontre qu’il n’est atteint d’aucun vice caché et qu’il est parfaitement conforme à sa destination.

Ils indiquent que c’est à juste titre que le tribunal a considéré que les acheteurs avaient connaissance, tant par l’agent immobilier que par les pièces mises à leur disposition, du dégât des eaux et de l’état des canalisations. Ils’répondent que, s’il y a eu des refoulements, c’était dû au fait qu’une canalisation était trop étroite et que certains copropriétaires jetaient des lingettes et serviettes bouchant les canalisations ; qu’il s’agissait d’un problème ponctuel et qu’il n’y a plus de refoulement. Ils soulignent que les acheteurs étaient informés de travaux urgents décidés par le syndic par une mention de l’acte en ce sens ; qu’ils ont ensuite proposé de prendre à leur charge les travaux suite à l’établissement d’un devis du 10 juillet 2023 et qu’ils ignorent pourquoi les travaux n’ont pas été réalisés. Ils soulignent que les derniers constats produits par les acheteurs témoignent d’un abandon de l’appartement à l’origine de dégradation dès lors qu’au regard de l’ancienneté de l’immeuble celui-ci nécessite un entretien très régulier. Ils ajoutent que la part des acheteurs dans les frais de réfection sera très limitée.

Ils font valoir que, au regard de l’impact financier limité des travaux à réaliser, rien ne démontre que le coût de ceux-ci était un élément déterminant du consentement des acheteurs lesquels ont par ailleurs entrepris des travaux d’amélioration et d’équipement pour plus de 15'000 euros. Ils répondent que les acheteurs ne démontrent pas en quoi leur participation dans les travaux serait de 18 % du prix ; qu’en réalité leur quote-part dans le coût de réfaction des parties communes est de 5,46% pour les parties communes générales et 23,9% pour les charges communes spéciales du bâtiment D. Ils soulignent qu’eux-même n’avaient aucune information sur la nature et le coût des travaux à réaliser'; que rien n’a d’ailleurs été décidé ni voté au jour de leurs conclusions'; que la baisse négociée dans le prix de vente montre bien que la réalisation de travaux éventuels n’était pas déterminante dans le consentement des acheteurs.

Ils s’opposent à toute révision des sommes fixées par le tribunal au titre de la remise en situation suite à l’annulation de la vente alors que toute demande à ce titre doit être rejetée en l’absence de caractérisation d’une réticence dolosive, ajoutant que c’est à juste titre que le tribunal a considéré que les meubles ou l’équipement doivent rester à la charge des locataires de même que le surplus des sommes sollicitées qui ne sont pas justifiées.

Aux termes de leurs conclusions n°2 transmises le 4 décembre 2025, les acheteurs demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a annulé le contrat de vente et les prêts subséquents,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum les vendeurs au paiement de :

la somme de 131 500 euros, au titre du prix de vente,

la somme de 11 500 euros, au titre des frais de notaire,

la somme de 8 500 euros, au titre des frais de négociation de l’agence immobilière,

la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens,

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel incident,

— infirmer le jugement en ce qu’il a limité leur indemnisation à :

la somme de 10 676,26 euros au titre des travaux d’amélioration et des frais d’équipement,

la somme de 2 707,18 euros au titre des charges de copropriété et taxes,

la somme de 1 000 euros, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral.

Y ajoutant,

— condamner in solidum les vendeurs à leur payer :

la somme de 15 171,19 euros, au titre des travaux d’amélioration et des frais d’équipement,

la somme de 4 273,01 euros au titre des charges de copropriété réglées à avril 2025 outre l’intégralité des charges qui seront réclamées par le syndic postérieurement à avril 2025 jusqu’à la date de l’arrêt à intervenir,

la somme de 1 030 euros au titre des impôts fonciers réglés depuis la vente jusqu’au 31 décembre 2024 outre l’intégralité des impôts fonciers qui seront réglés jusqu’à la date de l’arrêt à intervenir,

la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice moral subi,

— condamner in solidum les vendeurs à les garantir des condamnations qui seraient prononcées à leur encontre,

— condamner in solidum les vendeurs à leur payer une somme de 12 000'euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner in solidum les vendeurs aux entiers dépens d’appel, lesquels seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et comprendront le coût d’établissement des procès-verbaux de constat de Me [U], commissaire de justice, en date des 28 juillet 2023, 28 août 2024 et 10 octobre 2025.

Ils expliquent qu’ils sollicitent à titre principal la résolution de la vente sur le fondement des vices cachés et de la réticence dolosive des vendeurs. Ils’soutiennent que le réseau des eaux usées était atteint de désordres entraînant de nombreuses interventions pour déboucher les canalisations mais également des débordements et inondations des appartements et espaces communs du rez-de-chaussée réguliers. Ils précisent que les vendeurs étaient parfaitement au courant de ces difficultés dès lors qu’ils étaient propriétaires de plusieurs lots au rez-de-chaussée ; que le vendeur était l’interlocuteur prioritaire de la société SARP détentrice du contrat d’entretien. Ils soulignent qu’ils n’ont jamais été informés avant la vente des problèmes récurrents affectant les réseaux d’assainissement, lesquels n’étaient pas mentionnés au carnet d’entretien et aux procès-verbaux d’assemblée générale joints à l’acte de vente, mais qu’au contraire les vendeurs ont confirmé le bon état des canalisations collectives dans l’acte de vente. Ils répondent que le carreleur qu’ils ont mandaté n’est intervenu qu’après la vente et qu’ils n’avaient pas connaissance de la nécessité de remplacer intégralement le sol de l’appartement au moment de la vente ; qu’ils n’envisageaient initialement que le remplacement du parquet de la salle de bains.

Ils ajoutent que lors de l’assemblée générale du 25 octobre 2025, des travaux de réfection de la toiture et des pignons pour un montant total de 202'070 euros TTC ont été votés alors même que l’acte de vente stipulait qu’aucun travaux n’avait été voté pour l’avenir et qu’il n’existait aucun travaux en cours. Ils soulignent qu’en réalité la nécessité des travaux sur la toiture était mentionnée au contrat d’architecte joint à la convocation pour l’assemblée générale du 11 janvier 2023 de sorte que les vendeurs en étaient informés ; qu’eux mêmes n’ont jamais été destinataires de ces convocations ni de leurs pièces jointes évaluant le coût prévisionnel de ces travaux, pas plus que de l’évaluation précédente de 2019. Ils ajoutent que le procès-verbal d’assemblée générale du 31 mai 2023, joint subrepticement à l’acte notarié le jour de la signature sans commentaire ni explication, venait en contradiction avec les énonciations de l’acte de vente.

Ils soulignent que leur quote-part des travaux s’élève à 24'003,34 euros, hors frais de maîtrise d''uvre et frais de syndic ; qu’ils se retrouvent propriétaires d’un appartement insusceptible d’être loué du fait des refoulements d’eaux usées et sont donc privés de tous revenus locatifs ; que s’ils avaient eu connaissance de ces éléments ils n’auraient pas acquis l’appartement litigieux aux conditions de la vente.

Ils répondent que s’ils ont négocié le prix de vente ce n’était pas au regard des travaux à prévoir mais du prix du marché et de la consistance réelle du bien dépourvu de terrasse privative.

À titre subsidiaire, ils indiquent que leur action peut prospérer au titre de l’erreur sur les qualités essentielles de la chose vendue.

Ils soulignent qu’ils justifient de leurs demandes financières accessoires par les pièces produites rappelant qu’en matière d’annulation de contrat les parties doivent être replacées dans la situation dans laquelle elles se seraient trouvées si elles n’avaient pas contracté.

Ils ajoutent qu’en application de l’article L. 312-12 devenu L. 313-36 du code de la consommation l’annulation de la vente entraîne celle des prêts.

Ils s’opposent à la demande reconventionnelle des vendeurs relevant qu’aucune faute de leur part n’est démontrée.

Ils indiquent qu’ils s’en rapportent à la justice s’agissant de la demande indemnitaire de la banque à l’encontre des vendeurs relevant que seuls ces derniers pourraient être condamnés, qu’à défaut les vendeurs devront les garantir de toute condamnation à leur encontre.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 5 août 2025, la’banque demande à la cour de :

— lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur le bien-fondé de l’appel des vendeurs et de l’appel incident des acheteurs,

— lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur la demande d’annulation de vente immobilière et des contrats de prêt liés formée par les acheteurs, ainsi que sur les demandes subséquentes,

Dans l’hypothèse d’une confirmation de l’annulation de la vente et des contrats de prêt, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— a condamné les acheteurs à lui rembourser l’intégralité des fonds empruntés au titre des deux contrats de prêt,

— l’a condamnée à restituer aux acheteurs les frais et intérêts perçus au titre des deux contrats de prêt,

— a ordonné la compensation entre ces sommes,

— a condamné in solidum les vendeurs à lui payer la somme de 12'121,15'euros en réparation de son préjudice résultant de l’annulation des contrats de prêt,

En toute hypothèse,

— confirmer le jugement entreprise en ce qu’il a condamné les vendeurs à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance.

Y ajoutant,

— condamner tout succombant à lui payer une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner tout succombant aux dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle rappelle qu’en raison de la résolution des contrats de prêt consécutive à l’annulation de la vente, les parties doivent être replacées dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant la souscription des prêts, que le jugement entrepris doit donc être confirmé sur les restitutions prononcées dans l’hypothèse d’une confirmation de l’annulation du contrat de vente et des contrats de prêt liés.

Elle soutient que l’annulation de la vente, du fait du vendeur, est un fait juridique qui lui a causé un préjudice de sorte que le jugement ayant condamné les vendeurs à ce titre doit être confirmé.

Pour un plus ample exposé, il est renvoyé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières conclusions susvisées des parties.

MOTIVATION

A titre liminaire, la cour relève que les dispositions du jugement ayant rejeté la demande des vendeurs au titre de la procédure abusive et injustifiée n’ont pas fait l’objet d’un appel de sorte que la cour n’est pas saisie de cette disposition sur laquelle les intimés ont conclu. De la même manière, la cour n’est pas saisie d’une demande de la banque à l’encontre des acheteurs de sorte que la demande de garantie à ce titre des acheteurs est sans objet.

I- Sur la nullité de la vente

L’article 1137 du code civil dispose que 'Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.'

L’article 1130 de ce code précise que 'L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.'

En l’espèce, une réticence dolosive est invoquée concernant tant les travaux de toiture et de façade que l’état du réseau d’eaux usées.

S’agissant du premier de ces griefs, les procès verbaux d’assemblées générales transmis après la visite des biens et joints au compromis de vente précisaient :

— 'compte tenu de l’état de la toiture, le syndic préconise une vérification de l’ensemble de la toiture', un devis de 935 euros TTC étant validé pour cette vérification et les petites réparations dans le procès verbal d’assemblée générale du 17 mai 2021,

— dans le procès-verbal du 5 avril 2022, un relevé précis des toitures et pignon était voté en précisant : 'l’Assemblée Générale, après avoir pris connaissance :

— de la nécessité d’entreprendre des travaux sur différents pignons et toiture

— de l’obligation imposée par l’Architecte des bâtiments de France d’avoir recours à un maître d''uvre spécialisée dans le patrimoine historique.

— de la nécessité de fournir un relevé précis des toitures et façade pour obtenir les des propositions d’honoraires par les architectes.

— du devis de la société capture 4CAD et pour un montant de 1 668,00 euros TTC.'

— dans le procès-verbal du 11 janvier 2023, il a été voté un appel de fonds pour la phase n°1 des travaux de ravalement des pignons aux motifs suivants 'l’Assemblée Générale, après avoir pris connaissance :

— de la nécessité d’effectuer des travaux de ravalement des pignons suite au rapport après passage du drône

— du devis de la société [M] [I] architecte pour un montant de 6'297,50'euros TTC pour la phase numéro un c’est-à-dire l’étude de projet (CF’tableau devis).

— Un compte rendu sera fait aux copropriétaires une fois que l’architecte Mme'[I] aura rencontré l’Architecte des bâtiments de France et services UDAP- SPR pour définir les travaux.'

Il ne résulte pas de l’attestation de l’agent immobilier qu’elle aurait transmis des informations supplémentaires.

Dans ces conditions, ces procès-verbaux permettaient aux acheteurs d’avoir conscience de la nécessité de travaux de pignons et de toiture sans toutefois leur donner une connaissance quelconque de l’ampleur de ces travaux. Or, les vendeurs avaient une connaissance plus étendue des travaux envisagés au regard du devis mentionné dans le procès-verbal d’assemblé générale du 11'janvier 2023. Ainsi, ce devis prévoyait une enveloppe prévisionnelle fixée par le maître d’oeuvre à une somme entre 50 000 et 60 00 euros HT. Cependant, il’résulte des annexes du compromis que seul le procès verbal d’assemblée générale a été transmis aux acheteurs et non cette annexe de sorte que les acheteurs n’étaient pas en mesure de connaître le chiffrage prévisionnel de ces travaux.

De même, la nature des travaux à entreprendre a été connue suite au diagnostic du maître d’ouvrage réalisé qui a été joint à l’acte de vente. Toutefois, ce document très technique ne permettait pas aux acquéreurs de comprendre l’ampleur des travaux et ce d’autant plus qu’il n’a pas été communiqué avant la signature de l’acte définitif. La difficulté de compréhension de ce travail pour tout non initié est avérée dès lors qu’il a été nécessaire de prévoir l’organisation d’une assemblée générale le 31 mai 2023 aux fins de permettre à l’architecte ayant réalisé le diagnostic de le présenter aux copropriétaires. Dans ces conditions, il appartenait aux vendeurs d’expliciter lors de la vente ces travaux dont la nécessité était actée, ce qu’ils ne soutiennent pas avoir fait.

Au contraire, il résulte de la lecture du compromis que les vendeurs s’étaient engagés à transmettre aux acquéreurs l’ordre du jour de toute assemblée générale qui aurait lieu après la signature du compromis accompagnée de ses annexes et du mandat pour les représenter au moins 10'jours avant la date de l’assemblée générale. Cependant, ils n’ont pas respecté cette obligation ainsi que précisé à l’acte de vente qui indique en sa page 34 'la dernière assemblée générale a eu lieu le 31 mai 2023, soit entre l’établissement de l’avant-contrat et l’établissement des présentes. L’ACQUEREUR déclare ne pas avoir reçu du VENDEUR le pouvoir lui permettant d’assister à cette assemblée et d’y voter, ce que ce dernier reconnaît.' Si les vendeurs soutiennent dans leurs écritures que ce sont les acheteurs qui n’ont pas voulu être présents à cette assemblée générale pour ne pas avoir à assumer le coût des travaux qui seraient votés, ils ne produisent aucun élément au soutien de cette affirmation laquelle est contredite par les mentions de l’acte authentique de vente. Ce manquement des vendeurs a empêché les acquéreurs d’assister à l’exposé oral explicitant le diagnostic du maître d’oeuvre mais aussi d’obtenir la transmission de ce diagnostic avant la vente.

Par ailleurs, l’acte de vente comprend en page 35 une clause intitulée absence de travaux qui précise : 'les procès-verbaux des trois dernières années des assemblées générales des copropriétaires qui sont annexés révèlent qu’il n’a pas été voté de travaux pour l’avenir, et l’état délivré par le syndic révèle qu’il n’y en a pas en cours, le vendeur attestant en tant que de besoin que ceux exécutés ont été intégralement réglés'. Or, cette clause est particulièrement ambiguë alors qu’il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale de janvier 2023 que si les seuls travaux votés pour les façades et la toiture étaient ceux de la phase 1, cette phase correspondait aux études nécessaires préalablement à l’établissement d’un devis précis pour la réfection des façades et des toitures de sorte que l’engagement des travaux à ce titre était acté.

Dans ces conditions, le défaut de transmission de l’annexe au procès-verbal d’assemblée générale de janvier 2023, le défaut de respect de l’obligation de permettre aux candidats acquéreurs d’être présents à une assemblée générale explicitant les travaux à entreprendre, la simple transmission du document de l’architecte, uniquement au moment de la vente, alors que celui-ci ne permettait pas un néophyte de comprendre l’ampleur des travaux et les mentions ambiguës de l’acte de vente sur les travaux à entreprendre établissent une réticence dolosive du vendeur s’agissant des travaux à entreprendre sur les toitures et pignons.

S’agissant du réseau des eaux usées, la seule information délivrée est celle qui l’a été par l’agent immobilier en charge de la vente. En effet, les procès-verbaux d’assemblée générale transmis avant la vente ne font pas état de difficulté à cet égard. Par ailleurs, la mention de l’autorisation de changement d’une canalisation pour un propriétaire, qui figure dans le procès verbal du 31'mai 2023 produit uniquement en annexe de l’acte de vente, ne pouvait faire apparaître de difficulté de l’ensemble du réseau.

L’agent immobilier précise ainsi dans son attestation 'je confirme avoir été informé par le propriétaire Mr [S] [Q] d’un dégât des eaux survenu dans l’appartement occupé par la locataire dû à un bouchage des canalisations communes de la copropriété (couloir entrée) et avoir informé également Mr Mme'[O] de ce sinistre'.

Les termes de cette attestation sont confirmés par les propos des acquéreurs immédiatement après la vente, lors du constat de commissaire de justice réalisée le 28 juillet 2023. Ainsi, ils ont indiqué à cette occasion qu’ils avaient constaté les désordres et dégradations du support du plancher résultant d’infiltrations d’eau immédiatement après la vente les contraignant à refaire l’ensemble des sols de l’appartement 'alors que le précédent propriétaire ne les avait informés au jour de la vente que de l’existence d’un dégât des eaux relativement minime qui avait été déclaré à l’assurance en novembre 2022.'

Cependant, il résulte du relevé des interventions de la société en charge de l’entretien des réseaux d’eaux que celle-ci est intervenue à 14 reprises entre le 9 mars 2022 et la vente. Ces désordres n’ont pas commencé en 2022 dès lors qu’il résulte du procès verbal d’assemblée générale du 20 avril 2017 qu’il est devenu nécessaire à cette date de souscrire un contrat d’entretien au regard 'des nombreux bouchages des canalisations d’eaux usées'. Or, ces bouchages ne se contentent pas de causer des dégâts des eaux puisqu’ils concernent les canalisations d’évacuation des eaux usées de sorte qu’ils entraînent des remontées de ces eaux usées, et des odeurs nauséabondes les accompagnant, dans le couloir menant à l’appartement et dans l’appartement lui-même. Ainsi, il résulte des procès verbaux de constat de commissaire de justice des 28 août 2024 et 10 octobre 2025 qu’il existe un regard sur les canalisations dans le couloir donnant accès à la porte d’entrée de l’appartement. Le commissaire de justice a constaté des débordements par ce regard dès lors que le tapis situé au-dessus était humide et que le revêtement du sol près de la porte sur l’extérieur est en mauvais état, le commissaire de justice relevant qu’il 'semble avoir gondolé suite à répétition des débordements. Des marques sont également visibles sur certaines plinthes.' Par ailleurs, ces mêmes débordements se produisent dans la salle d’eau de l’appartement puisque, lors des deux constats, le commissaire de justice a relevé la présence de résidus de matières fécales au fond de la douche précisant que l’odeur de l’appartement était nauséabonde. Le constat de 2025 a également établit la présence de résidus de matières organiques suite au débordement dans le couloir. De la même manière, l’acquéreur d’un autre appartement des vendeurs précise dans son attestation produite en pièce 13 avoir été, courant 2022, victime de remontées des eaux usées que ce soit dans le hall d’entrée que dans les parties privatives, remontées dont les vendeurs qui étaient encore propriétaires des lieux objet du présent litige étaient également victimes puisqu’elles se produisaient dans tout le rez-de-chaussée de l’immeuble.

Les vendeurs soutiennent avoir informé les acheteurs de cette situation et s’être engagés au paiement des travaux du fait de l’insertion en page 35 de l’acte de vente d’une clause intitulée convention des parties sur les travaux d’urgence décidée par le syndic laquelle prévoit que 'Le VENDEUR déclare que le syndic a fait procéder de sa propre initiative […] à l’ouverture des travaux d’urgence nécessaires à la sauvegarde de l’ensemble immobilier, à savoir des travaux de réseaux exécutés par l’entreprise SARP. Il est ici précisé qu’aucune assemblée générale n’a été convoquée préalablement.

Les parties conviennent que le coût définitif de ces travaux sera exclusivement supporté par le vendeur, étant toutefois rappelé que cette convention particulière n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires.

L’ACQUEREUR déclare avoir eu connaissance dès avant ce jour de l’ensemble de ces informations.'

Au regard de l’absence de précision s’agissant des réseaux concernés ni des travaux nécessaires, cette clause ne saurait valoir une information complète en l’absence de preuve de la transmission d’autres éléments. Ainsi, elle n’établit que la saisine d’un maître d''uvre pour apprécier l’état des réseaux et non une information sur les éléments ayant motivé cette saisine.

Au contraire, la réticence dolosive des vendeurs résulte très clairement de la clause relative à l’installation intérieure d’assainissement figurant en pièce 27 de l’acte de vente qui précise 'le VENDEUR informe l’ACQUEREUR qu’à sa connaissance les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’ensemble immobilier à la partie publique ne présente pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation, et que l’évacuation des eaux pluviales s’effectue sans difficulté et sans nuisance.' Or, au regard des nombreuses interventions pour déboucher le système, les vendeurs avaient connaissance des difficultés et nuisances mêmes s’ils pouvaient en ignorer la cause. Dans ces conditions, ils leur appartenait d’en informer les candidats acquéreurs, même s’ils estimaient que l’origine des bouchages était en lien avec le comportement des autres occupants de la copropriété.

Or, quel que soit le montant des travaux entreprendre et qu’il soit à la charge des acheteurs ou des vendeurs, cette information était fondamentale en ce qu’elle avait des conséquences sur l’habitabilité de l’appartement. Ainsi le commissaire de justice a pu relever lors de ces constats que, bien que l’appartement soit meublé et entièrement refait, il n’était pas occupé et n’était pas en état de l’être au regard de l’insalubrité causée par les remontées dans la douche, remontées auxquelles la présence d’un saut sur le siphon ne suffisait pas à faire obstacle. Par ailleurs, s’agissant d’un immeuble collectif dans un secteur protégé, l’engagement de travaux de réfection prend nécessairement du temps, ainsi qu’en témoigne la durée avant l’engagement des travaux de toiture et les pignons, de sorte que ces difficultés ne pouvaient être réparées rapidement après le mandatement de l’architecte pour diagnostiquer l’origine du problème. Ainsi, aucune réparation à ce titre n’a été réalisée à la date de l’audience de sorte que des remontées d’eaux usées continuent à se produire. Dès lors, la réticence dolosive s’agissant des refoulements des eaux usées récurrent a été déterminante sur le consentement des acheteurs en ce que, s’ils’avaient eu connaissance de cet élément et de son impact sur la possibilité de louer l’appartement, ils n’auraient pas réalisé cet investissement.

C’est par une motivation pertinente que la cour adopte que les premiers juges ont retenu que, dès lors que la part des travaux incombant aux acheteurs correspondait à 18 % du prix d’acquisition de l’appartement, la rentabilité de leur investissement locatif était remise en cause de sorte que l’absence de travaux de grande ampleur avait pour eux un caractère déterminant. Si les appelants contestent le calcul du tribunal à cet égard, il résulte cependant de l’appel de fonds produit par les acheteurs en pièce 35 que c’est à ce montant que leur part des travaux va s’élever. À cet égard, le compromis de vente précise qu’ils possèdent 239/2012 tantièmes s’agissant des charges spéciales du bâtiment D soit 12 % ce qui correspond à la somme mise à leur charge pour des travaux de 202'070 euros ainsi qu’évalué le 24 août 2023. Par ailleurs, la seule négociation du prix de vente, en l’absence d’élément venant confirmer qu’elle aurait été faite au regard des travaux à entreprendre, ne saurait faire perdre le caractère déterminant de la réticence dolosive des vendeurs sur les travaux.

Dans ces conditions, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité de la vente en application de l’article 1131 du code civil et ordonné la publication du jugement.

II- Sur les conséquences de la nullité de la vente

A) Sur les conséquences entre vendeur et acheteur

A défaut de moyen de contestation des appelants sur les conséquences de l’annulation quant à la restitution de l’immeuble, de la somme versée au titre du prix de vente , des frais liés à la vente, des frais de négociation de l’agence immobilière, ces dispositions – qui n’ont pas fait l’objet de l’appel incident des acheteurs – seront confirmées.

S’agissant des travaux d’amélioration et des frais d’équipement, le tribunal a pris en compte la réfection du sol pour 5 186,09 euros, la pose d’un chauffe-eau pour 1 490,17 euros outre une somme forfaitaire de 4 000 euros au titre des frais d’équipement, relevant qu’une partie des biens pourra être conservée par les acheteurs. Cette analyse est parfaitement pertinente alors que nombre des tickets de caisse produits à cet égard font apparaître l’acquisition de matériels divers récupérables par les acheteurs. Le jugement sera dès lors confirmé sur ce point.

S’agissant des charges de copropriété, les acheteurs ne contestent pas les calculs du tribunal prenant en compte des appels de fond pour 1 984,18'euros jusqu’au premier trimestre 2024 (appel du 1er trimestre 2024 et appel spécifique du 2 janvier 2024 compris). Ils ne critiquent pas le calcul des taxes foncières de 2023 sur la base de l’avis d’imposition produit par les vendeurs pour 2022 soit la somme à retenir de 723 euros et ne produisent pas de justificatifs d’imposition les concernant pour les années ultérieures. Ils n’apportent aucun élément sur les charges ultérieures.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé la somme due à ce titre à 2 707,18 euros et la cour, y ajoutant, condamnera les vendeurs au paiement de l’intégralité des charges et impôts fonciers sollicités à compter du 2ème trimestre 2024 et la date du présent arrêt.

S’agissant du préjudice moral, les acheteurs qui font état d’un stress intense occasionné par les manoeuvres n’apportent aucun élément de nature à en justifier de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a évalué le préjudice à ce titre à la somme de 1 000 euros.

B) Sur les conséquences sur le contrat de prêt

Bien que l’appel porte aussi sur la nullité du contrat de prêt prononcée en conséquence de l’annulation de la vente financée par le prêt, aucun moyen de contestation de ce chef de jugement ne figure aux conclusions des appelants de sorte que, dès lors que la nullité de la vente a été prononcée, le jugement sera également confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité du contrat de crédit.

III- Sur les demandes du prêteur à l’encontre du vendeur

Bien que l’appel porte aussi sur la condamnation des vendeurs en réparation du préjudice subi par le prêteur du fait de l’annulation du contrat de prêt, aucun moyen de contestation de ce chef de jugement ne figure aux conclusions des appelants de sorte que, dès lors que la nullité du contrat de prêt a été prononcée, le jugement sera également confirmé en ce qu’il a condamné les vendeurs ayant commis une faute à l’origine de l’annulation de ce prêt à indemniser le prêteur de son préjudice subi de ce fait.

IV- Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement ayant été confirmé, il y a lieu de confirmer ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.

Les vendeurs succombant en leur appel, ils seront condamnés aux entiers dépens de l’appel, qui ne comprendront pas les frais de constat de commissaire de justice qui doivent être pris en compte au titre des frais irrépétibles, lesquels pourront être recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les vendeurs seront déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et condamnés à verser aux acheteurs la somme de 7 000 euros et au prêteur la somme de 2 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

CONFIRME le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la cour';

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum M. [Q] [S] et Mme [Z] [V] épouse [S] à payer à M. [E] [H] et Mme [L] [N] épouse [H] l’intégralité des charges appelées à compter du 2ème trimestre 2024 et impôts fonciers à compter de l’année 2024 acquittés par M. [E] [H] et Mme [L] [N] épouse [H] au titre de l’immeuble objet du présent litige jusqu’à la date du présent arrêt ;

CONDAMNE in solidum M. [Q] [S] et Mme [Z] [V] épouse [S] aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civil et qui ne comprendront pas les frais de constats de commissaire de justice ;

CONDAMNE in solidum M. [Q] [S] et Mme [Z] [V] épouse [S] à payer à M. [E] [H] et Mme [L] [N] épouse [H] la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de leurs frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

CONDAMNE in solidum M. [Q] [S] et Mme [Z] [V] épouse [S] à payer à la caise régionale de crédit agricole mutuel de l'[Localité 6] et du Maine la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

DEBOUTE M. [Q] [S] et Mme [Z] [V] épouse [S] de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE