ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/03418 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PAO7

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 10 MAI 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 8]

N° RG 19/02813

APPELANTE :

Madame [C] [F]

née le 07 Octobre 1951 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Guillaume MONFLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur [R] [N]

né le 03 Mai 1941 à [Localité 10] (34)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 4]

et

Madame [Z] [Y] épouse [N]

née le 08 Janvier 1948 à [Localité 7] (34)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentés par M^e Lola JULIE, avocat au barrreau de MONTPELLIER substituant M^e Julien SICOT, avocat au barreau de BEZIERS

Ordonnance de clôture du 18 avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 mai 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [C] [F] est propriétaire de la parcelle cadastrée section NP n°[Cadastre 1], lot n°39 du lotissement « [Adresse 9] ». Monsieur [R] [N] et Madame [Z] [Y] épouse [N] sont quant à eux propriétaires de la parcelle voisine cadastrée section NP n°[Cadastre 2], lot n°[Cadastre 5].

Par arrêté du 6 avril 2017, les époux [N] ont obtenu l’autorisation de la commune pour édifier un abri de jardin sur un mur de clôture. Par arrêté du 4 mai 2017, ils ont également obtenu l’autorisation d’élever l’abri de jardin à une hauteur de 2,30 mètres.

Par acte d’huissier du 6 juillet 2017, Madame [F] a assigné les époux [N] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Béziers. Par ordonnance du 30 juin 2017, le juge des référés a débouté Madame [F] de l’ensemble de ses demandes en l’absence d’une démonstration d’une violation évidente de la règle de droit.

Madame [F] a interjeté appel de cette ordonnance le 13 juillet 2017. Par un arrêt du 21 juin 2018, la cour d’appel de Montpellier a confirmé la décision de première instance en toutes ses dispositions. Madame [F] s’est pourvue en cassation. Par arrêt en date du 7 novembre 2019, la Cour de cassation a partiellement cassé l’arrêt du 21 juin 2018 au motif que les colotis peuvent, par une manifestation non équivoque de volonté, conférer une valeur contractuelle aux dispositions contenues dans le règlement de lotissement.

Sur assignation délivrée le 11 décembre 2019 à la demande de Madame [F], par jugement contradictoire du 10 mai 2021, le tribunal judiciaire de Béziers a notamment :

débouté Madame [F] de ses demandes,

condamné Madame [F] à payer à Monsieur et Madame [N] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné Madame [F] aux dépens

Par déclaration d’appel enregistré par le greffe le 26 mai 2021, Madame [F] a régulièrement relevé appel de ce jugement.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 17 juin 2021, Madame [F] demande à la cour d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré et de :

condamner Monsieur et Madame [N] à se conformer sur ces points au règlement du lotissement ayant valeur contractuelle et de remettre en état les lieux par l’enlèvement des abris de jardin implantés en limite séparative et par la démolition du mur de clôture et son remplacement par un grillage en fer cornière et par la replantation d’une haie vive,

débouter les intimés de l’intégralité de leurs demandes,

condamner Monsieur et Madame [N], au besoin, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, qui commencera à courir 1 mois après la signification de l’arrêt à intervenir,

condamner Monsieur et Madame [N] à payer à Madame [F] une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner Monsieur et Madame [N] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 9 septembre 2021, les époux [N] sollicitent la confirmation du jugement et demandent à la cour de débouter en conséquence Madame [F] de ses demandes. A titre subsidiaire, ils sollicitent de voir débouter Madame [F] de son action en démolition. En tout état de cause, il demandent à voir débouter Madame [F] de toutes demandes financières, et à la voir condamner aux dépens et à leur payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 18 avril 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux conclusions des parties.

MOTIFS :

Madame [C] [F] reproche au tribunal une insuffisance de motivation, le tribunal n’ayant selon elle pas répondu à l’argumentation selon laquelle le cahier des charges du lotissement avait valeur contractuelle et organisait la contractualisation du règlement et des pièces graphiques du lotissement et une motivation inopérante en érigeant comme moyen la circonstance liée à la conclusion d’une servitude conventionnelle de passage et en recherchant une volonté des colotis de prolonger dans le temps les articles 19 et 20 du règlement du lotissement alors que la contractualisation du règlement du lotissement doit être caractérisée dès l’origine du lotissement. Selon elle, le tribunal a commis une erreur de droit en ignorant les stipulations claires et univoques du cahier des charges du lotissement et en refusant de les appliquer.

Sur la contractualisation du règlement du lotissement

Le tribunal, relevant que le lotissement [Adresse 9] avait été approuvé par arrêté préfectoral du 22 décembre 1978 et que la commune de Béziers disposait d’un plan local d’urbanisme approuvé le 24 février 2008, a estimé que le règlement de lotissement, notamment en ses articles 19 et 20 prévoyant une distance entre constructions de 4 mètres et la présence d’un grillage séparant les fonds doublés de part et d’autre d’une haie vive, étaient caduques. Il a jugé que Madame [C] [F] ne prouvait pas l’intention du lotisseur et à tout le moins des autres colotis d’avoir voulu prolonger les dispositions des articles 19 et 20 précités, ajoutant que les photos produites par les défendeurs semblaient attester du contraire au regard de la multiplicité des constructions d’abris en limite séparative.

Ainsi que le soutiennent les intimés, la contractualisation, qui fait échec au principe de caducité édicté par l’article L 442-9 du code de l’urbanisme, n’est pas systématique et résulte d’une volonté non équivoque et dépourvue d’ambiguïté des colotis. En l’espèce, les règles d’urbanisme relatives à la zone non aedificandi et à l’aspect extérieur des clôtures séparatives n’ont pas été reproduites dans le cahier des charges applicable au lotissement et les colotis n’ont pas demandé par écrit leur contractualisation.

Toutefois, la contractualisation du règlement de lotissement peut résulter du cahier des charges lui-même.

Or en l’espèce (pièce 14 de l’appelante), le titre I est intitulé 'pièces contractuelles’ et mentionne expressément que les droits et obligations des propriétaires des lots appartenant au lotissement 'sont régis par les dispositions du présent cahier des charges, ainsi que par les prescriptions du règlement du lotissement, du programme de travaux d’aménagement et du règlement de l’association syndicale qui sont annexés au dossier'. De part le titre choisi et son application non seulement au cahier des charges mais également au règlement du lotissement, il a été manifestement donné dès l’origine au règlement du lotissement une valeur contractuelle (ce qui n’est pas le cas, aux termes mêmes du cahier des charges litigieux et contrairement à ce que soutient Madame [C] [F], des pièces graphiques, auxquelles le lotissement doit être conforme au moment de sa réalisation). D’ailleurs, l’article 4 du règlement du lotissement (pièce 16 de l’appelante) précise que ledit règlement doit être rappelé dans tous actes successifs de vente ou de location d’un lot.

Sur la demande de démolition

Ainsi qu’il n’est pas contesté par les intimés, l’abri de jardin et le mur de clôture réalisés par les époux [N] ne respectent pas le règlement du lotissement dès lors que l’abri se situe à moins de 4 mètres de la limite séparative et que seuls les grillages peuvent clôturer les lots.

Les époux [N], pour s’opposer à la demande de démolition de Madame [F], indiquent se prévaloir de l’exception d’inexécution, les colotis ne respectant plus les clauses du règlement du lotissement, et soulignent que le maire pourrait à tout moment modifier les documents du lotissement pour les mettre en concordance avec le PLU de sorte que la sanction sollicitée serait totalement disproportionnée. Ils font valoir qu’en l’espèce la démolition constituerait une sanction disproportionnée au regard de la gravité des non-conformités affectant les constructions, les ouvrages construits ne causant aucune nuisance et n’étant pas inesthétiques.

S’agissant de l’exception d’inexécution de l’article 1219 du code civil, elle apparaît inapplicable au cas d’espèce, les époux [N] n’invoquant pas d’obligations non respectées par Madame [C] [F] à leur égard.

S’agissant de la possibilité de modification par le maire des documents du lotissement, cet état de fait est totalement indifférent au présent litige, puisque, s’agissant d’une hypothèse, il ne correspond pas à la situation actuelle.

S’agissant en revanche du caractère disproportionné de la démolition, le préjudice causé apparaît minime d’une part en ce que l’inesthéticité des ouvrages réalisés semble relative compte tenu des murs de clôture, abris de jardins et garages non conformes aux prescriptions du règlement de lotissement largement pratiquées dans le lotissement (pièce 16 des intimés), d’autre part eu égard au fait que les parpaings sont demeurés dans leur état brut (pièce 18 de l’appelante), et que le préjudice pourrait de ce fait être utilement réparé par la pose d’un enduit, qui n’est toutefois pas demandée, étant observé que Madame [C] [F] ne démontre ni une perte de vue constitutive d’un préjudice lié à une sensation d’enfermement ou d’étouffement ni la restriction de l’attrait de sa propriété de fait des travaux litigieux.

Dans ces conditions le jugement sera confirmé par substitution de motifs.

Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

Si Madame [C] [F] succombe en ses demandes, il apparaît néanmoins que ses demandes étaient fondées en leur principe et qu’elles n’ont été rejetées qu’eu égard au caractère disproportionné de la demande de démolition eu égard au préjudice subi.

Dans ces conditions, le jugement sera infirmé et les parties garderont la charge des dépens par elles exposés et seront déboutées de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement rendu le 10 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers sauf en ce qui concerne les dépens et les dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant des chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens de première instance et d’appel exposés par elle.

le greffier le président