COUR D’APPEL

D'[Localité 1]

CHAMBRE A – CIVILE

ERSA/SJ

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 22/00131 – N° Portalis DBVP-V-B7G-E6G2

jugement du 14 décembre 2021

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1]

n° d’inscription au RG de première instance 17/01701

ARRET DU 10 FEVRIER 2026

APPELANTS :

Monsieur [T] [O]

né le 26 Octobre 1953 à [Localité 2] (49)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [Y] [W] épouse [O]

née le 14 Décembre 1956 à [Localité 4] (49)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Cyrille GUILLOU de la SELARL G. BOIZARD – C. GUILLOU, substitué par M^e Rémi HUBERT, avocats au barreau d’ANGERS – N° du dossier 200353

INTIMES :

Monsieur [H] [M]

né le 11 Mars 1984 à [Localité 4] (49)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [X] [G]

née le 29 Juillet 1984 à [Localité 4] (49)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par M^e Alexandre BEAUMIER, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 18PAS159

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 18 novembre 2025 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me MULLER, conseillère faisant fonction de présidente et devant M^me DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 10 février 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Emilie DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère pour la présidente empêchée et par Tony DA CUNHA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié en date du 26 juin 2000, M. [T] [O] et Mme [Y] [W] épouse [O] (ci après, les bénéficiaires de la promesse de vente) ont acquis des consorts [L] et [C] (les premiers vendeurs) un ensemble immobilier sis [Adresse 3], l’acte de vente ouvrant aux époux [O] un droit de préférence sur les parcelles voisines cadastrées AK [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4].

Les premiers vendeurs sont décédés et, par compromis en date du 7 mai 2015, leurs ayants droit ont vendu à M. [H] [M] et Mme [X] [G] (ci après, les promettants) l’ensemble immobilier concerné par le droit de préférence. Il était convenu au compromis que l’acte authentique de vente aurait lieu au plus tard le 26 juin 2015.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 8 juin 2015, le notaire a notifié aux bénéficiaires de la promesse de vente les conditions de la vente envisagée.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception datée du 25 juin 2015, les bénéficiaires de la promesse de vente ont notifié au notaire leur intention de se prévaloir de leur droit de préférence sur l’ensemble des parcelles.

Par acte notarié en date du 17 juillet 2015, les promettants se sont engagés à céder aux bénéficiaires de la promesse de vente une parcelle d’une surface de 3a 24ca à prendre dans la parcelles cadastrée AK [Cadastre 4], la promesse de vente pouvant être réalisée jusqu’au 30 mai 2016 à peine de forclusion.

Par acte en date du 14 novembre 2017, les bénéficiaires de la promesse de vente ont saisi en référé le président du tribunal de grande instance d’Angers d’une demande de désignation d’un géomètre-expert afin d’établir un procès-verbal d’arpentage valant division et permettant la régularisation de la vente en la forme authentique, demande rejetée par ordonnance du 18 janvier 2018, le juge des référés considérant qu’elle excédait le cadre de l’article 145 du code de procédure civile.

Par acte en date du 27 juin 2018, les bénéficiaires de la promesse de vente ont fait assigner les promettants devant le tribunal de grande instance devenu tribunal judiciaire d’Angers, aux fins de voir enjoindre aux promettants de régulariser l’acte de cession de la parcelle.

Par jugement contradictoire en date du 14 décembre 2021, le tribunal a :

— débouté les bénéficiaires de la promesse de vente de leurs demandes relatives au droit de préférence et à la promesse du 17 juillet 2015,

— débouté les bénéficiaires de la promesse de vente de leur demande de dommages et intérêts,

— condamné solidairement les bénéficiaires de la promesse de vente à verser aux promettants la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement les bénéficiaires de la promesse de vente aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que les bénéficiaires de la promesse de vente avaient renoncé à leur droit de préférence en ne se substituant pas aux promettants. Le tribunal a également considéré qu’aucune levée d’option régulière n’était intervenue en application de la promesse de vente laquelle était donc devenue caduque.

Par déclaration électronique du 20 janvier 2022, les bénéficiaires de la promesse de vente ont interjeté appel de cette décision en son entier dispositif, intimant dans ce cadre les promettants.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 octobre 2025 pour l’audience collégiale du 18 novembre 2025.

Par message adressé électroniquement aux conseils des parties le 9 décembre 2025, la cour a demandé au conseil des appelants des explications, à faire parvenir avant le 16 décembre 2025, sur la transmission de ses conclusions n°3, présentes dans le dossier remis à la cour mais dont il n’apparaît pas qu’elles aient été remises préalablement à la juridiction conformément aux dispositions de l’article 930-1 du code de procédure civile, sur la date de cette transmission, sur la notification de ces conclusions à la partie adverse et sur une éventuelle irrecevabilité de ces conclusions à défaut de remise préalable à la juridiction.

Par message électronique du même jour, le conseil des intimés a indiqué qu’il n’avait jamais été destinataire de conclusions n°3 ; que les dernières conclusions en sa possession étaient les conclusions n°2 communiquées le 13 juillet 2022 de sorte qu’il sollicitait, si des conclusions n°3 avaient été jointes au dossier de l’appelant, que celles-ci soient déclarées irrecevables.

Par courrier électronique du 9 décembre 2025, le conseil de l’appelant répondait que c’est par erreur que les conclusions n°3 préparées n’avaient pas été communiquées de sorte qu’elles étaient irrecevables.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs conclusions d’appelant n°2 en date du 13 juillet 2022, les bénéficiaires de la promesse de vente demandent à la cour de :

— les dire et juger recevables et bien fondés en leur appel,

— infirmer le jugement en date du 14 décembre 2021 en son entier dispositif,

Statuant à nouveau,

— enjoindre aux promettants de régulariser l’acte de cession par acte authentique de la parcelle cadastrée sur la commune de [Localité 5], section AK N° [Cadastre 4] pour une superficie de 3 a 24 ca telle que définie dans le cadre de la promesse de vente du 17 juillet 2015, acte authentique auquel sera annexé le plan de division et de bornage dressé par M. [D], géomètre expert, le 27 mai 2016 laissant au profit des promettants la parcelle AK N° [Cadastre 5] pour 22 m² correspondant à l’application du plan de principe annexé au compromis, acte authentique devant être reçu par l’Office Notarial des [Localité 5] et ce, sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— condamner in solidum les promettants à leur payer 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner in solidum les promettants à leur verser la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les promettants aux dépens lesquels seront recouvrés selon l’article 699 du code de procédure civile.

Ils exposent que le droit de préférence était mentionné à l’acte de vente publié ; que cet acte était indiqué au compromis souscrit ultérieurement de sorte que les promettants ne pouvaient ignorer ce pacte de préférence qui leur est en conséquence opposable.

Ils ajoutent que, suite à la promesse de vente, la vente était parfaite alors qu’il existait un accord sur la chose et le prix, seule la surface de 20 m² contenant le puits restant en la possession des promettants devait être précisée par document d’arpentage. Ils soulignent que l’intervention de l’expert ne constituait pas une condition de la vente mais une simple modalité de son exécution. Ils font valoir que les promettants ne peuvent se prévaloir de l’absence de définition matérielle de la chose vendue qui résulte de leur propre comportement, ceux-ci ayant fait reporter les rendez-vous proposés par le géomètre pour procéder à la détermination de la découpe de la parcelle.

Ils soulignent qu’ils ont bien levé l’option en signant le 12 avril 2016 un document de remise du prix de vente en exécution de la promesse et qu’ils ont, le 27 mai 2016, demandé la réitération de la vente au notaire ; que c’est de façon déloyale et incompréhensible que le notaire des promettants leur a retourné les fonds versés ; que la levée d’option a eu lieu tacitement le 3 mai 2016, date de perception des fonds, et confirmée expressément le 27 mai 2016 par la remise de leur courrier en ce sens en mains propres au notaire qui devait rédiger l’acte. Ils ajoutent que, même à considérer qu’il faille prendre en compte la date à laquelle le notaire des promettants a été avisé de la levée d’option, les conditions prévues par la promesse de vente seraient en tout état de cause réunies puisqu’ils pourraient bénéficier de la prorogation du délai imparti prévue en page 5 de la promesse en l’absence de transmission et d’enregistrement du bornage qui n’avait pas pu être réalisé.

Ils ajoutent qu’en tout état de cause la prorogation prévue à la promesse trouve à s’appliquer alors que, si le document de bornage n’a pu être transmis au notaire rédacteur de l’acte à la date prévue, c’est du fait de la carence des promettants.

Ils soutiennent que les tergiversations des promettants relèvent bien de la résistance abusive et d’une volonté de modifier unilatéralement les conditions d’un accord ; qu’en réalité les promettants avaient l’intention d’acquérir une parcelle attenante à celle objet du présent litige et voulaient donc se maintenir dans les lieux pour bénéficier de cette acquisition qui, à défaut, aurait pu leur profiter.

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives d’intimé en date du 5 septembre 2025, les promettants demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en date du 14 décembre 2021 en son entier dispositif,

— débouter les bénéficiaires de la promesse de vente de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner les bénéficiaires de la promesse de vente à leur verser la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les bénéficiaires de la promesse de vente aux entiers dépens.

Ils relèvent que les bénéficiaires de la promesse ne développent aucune argumentation juridique et ne formulent aucune demande au titre du droit de préférence alors même qu’ils ont relevé appel des dispositions du jugement à ce titre de sorte que le jugement devra être confirmé sur ce point.

Ils soutiennent que le courrier des bénéficiaires de la promesse de vente en date du 27 mai 2016 était adressé à leur notaire et ne peut donc s’analyser en une levée d’option laquelle ne peut être valablement manifestée qu’auprès du promettant. Ils ajoutent que ce courrier n’a pas date certaine ou, à tout le moins, une date qui leur soit opposable et vérifiable ; qu’en effet le courriel dont les bénéficiaires de la promesse se prévalent ne contient aucune pièce jointe ; que si un rendez-vous y était demandé celui-ci l’était au 31 mai soit postérieurement au délai laissé pour la levée d’option ; que le courrier informant leur notaire de la levée d’option est daté du 1er juin 2016 soit encore postérieurement au délai prévu.

Ils répondent que le document du 12 avril 2016 peut tout au plus être qualifié d’un dépôt de prix et non d’un paiement de prix ; que le paiement des frais n’est intervenu que le 1er juin 2016 ; que le paiement valable ne peut se faire que par virement et non par la remise d’un chèque ; qu’il n’a jamais été fourni d’attestation de l’origine des fonds de la part de la banque contrairement à ce qui était prévu à la promesse de vente. Ils soulignent que la levée d’option ne peut être tacite que si cela a été expressément prévu au sein de la promesse de vente ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Ils répondent que la clause dont se prévalent les appelants n’a jamais prévu l’extension du délai de levée d’option ; que la mention « si à cette date » ne renvoie nullement à la date de fin du délai de levée d’option mais à la date de la signature de l’acte ; qu’il ne s’agit pas d’une possibilité de prorogation de la période de levée d’option mais d’un délai accordé au notaire afin de régulariser l’acte de vente.

Ils ajoutent qu’à défaut d’accord sur la chose il n’y a pas eu de vente parfaite ; qu’en effet la superficie vendue est exprimée avec la mention « environ » de sorte que les parties ne se sont pas accordées sur la surface cédée ; que l’acte est à ce point défaillant qu’il vise un extrait de plan cadastral ainsi qu’un plan de situation et un plan parcellaire qui ne sont pas annexés ; que le seul plan annexé est trop imprécis et que c’est du fait de ces imprécisions que les tentatives de division et de bornage n’ont pas pu être menées à leur terme.

Ils s’opposent à toute demande indemnitaire pour résistance abusive relevant que les trois conditions d’engagement de leur responsabilité ne sont pas réunies.

Pour un plus ample exposé, il est renvoyé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières conclusions susvisées des parties.

MOTIVATION

I- Sur la recevabilité des conclusions n°3 des appelants

L’article 930-1 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que 'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les actes de procédure sont remis à la juridiction par voie électronique.'

L’article 16 du code de procédure civile prévoit en ses deux premiers alinéas que ' Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.'

En l’espèce, les appelants reconnaissent que les conclusions n°3 figurant à leur dossier de plaidoiries n’ont pas été adressées électroniquement à la cour ni notifiées à la partie adverse de sorte qu’elles seront déclarées irrecevables.

II- Sur le droit de préférence

Il résulte de l’acte d’appel et des conclusions des bénéficiaires de la promesse qu’ils sollicitent l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a les a déboutés de leur demande au titre du droit de préférence.

En effet, les premiers juges ont retenu qu’ils avaient nécessairement renoncé au droit de préférence dès lors que ce droit portait sur quatre parcelles et qu’ils n’ont pas demandé de se substituer aux promettants sur ces parcelles, dans les mêmes conditions d’objet et de prix, de sorte que ce droit de préférence n’était plus opposable aux promettants.

Or, si dans leurs conclusions les bénéficiaires de la promesse commencent par soutenir que ce droit de préférence est opposable pour avoir été mentionné dans un acte publié rappelé dans le compromis au bénéfice des promettants, ils ne s’expliquent pas sur une éventuelle renonciation de ce droit de préférence à défaut de substitution aux promettants dans les conditions du compromis. Surtout, les bénéficiaires de la promesse ne formulent aucune prétention en lien avec ce droit de préférence, se contentant de solliciter la régularisation de la promesse de vente ultérieure pour la seule parcelle AK [Cadastre 4].

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande au titre du droit de préférence.

III- Sur la demande de régularisation de la vente

A) Sur le caractère parfait de la promesse de vente

En application de l’article 1589 du code civil en son premier alinéa 'La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.'

En l’espèce, la promesse de vente prévoyait au titre de la désignation de l’immeuble qu’il s’agissait de 'une parcelle de terre sise au dit lieu d’une superficie d’environ Trois ares 24 centiares (3a 24ca) m² à prendre dans une parcelle plus grande cadastrée section AK numéro [Cadastre 4] d’une surface totale de Trois [Localité 6] Quarante Quatre centiares (3a 44 ca)

Ainsi qu’il résulte d’un plan qui est demeuré ci-joint et annexé après mention […]

Etant ici précisé que les surfaces réelles seront déterminées aux termes d’un document d’arpentage qui sera dressé par un Géomètre aux frais du PROMETTANT.'

Il résulte de l’exemplaire produit par les promettants qu’un plan était bien annexé lequel mentionnait l’emplacement du puits. Or, ce plan est conforme aux accords entre les parties tels qu’ils résultent des échanges préalables à la signature de la promesse de vente. Ainsi, les courriers produits par les bénéficiaires de la promesse établissent qu’ils avaient, suite à la notification du 8 juin 2016, initialement indiqué vouloir bénéficier de la promesse pour l’intégralité des parcelles ou, a minima, acheter la parcelle [Cadastre 4] (courrier électronique du 23 juin en pièce n°5). Or, par courrier électronique du 23 juin 2015, les promettants ont indiqué 'Suite à notre conversation de ce soir, je vous confirme notre souhait d’acquérir les parcelles n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] tout en vous laissant acquérir la parcelle [Cadastre 4] […]. Comme je vous le disais au téléphone nous serions intéressés pour conserver sur notre propriété le puit d’époque situé aux environ des limites entre les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4]. Cela engendrera probablement une légère réduction de la parcelle [Cadastre 4] au profit de [Cadastre 3] ce qui semble-t-il ne posait pas de problème pour vous'. Par la suite, après des échanges sur les frais engendrés et une demande du bénéfice du droit de préférence sur la totalité au vu des difficultés de parvenir à un accord (courrier recommandé des bénéficiaires de la promesse du 25 juin 2015), les promettants indiquent dans un courrier électronique du 26 juin 2015 être parvenus à un accord au termes duquel 'M. [O] accepte de nous laisser le puits […]. Nous achetons la totalité avec engagement notarié de notre part de leur céder la parcelle [Cadastre 4] (déduite de la zone du puits) découpée par un géomètre.' C’est conformément à ce message que la promesse de vente a été établie.

Dans ces conditions, la promesse de vente fait suite à des échanges nourris, auxquels ont participé les notaires de chaque partie, pour parvenir à un accord sur la surface concernée, le prix de vente et les frais engendrés. Ainsi, la promesse ne fait que reprendre ces échanges, les plans produits au cours de ceux-ci de sorte que l’indication de la partie de la parcelle non cédée faisait clairement référence à la position du puits ainsi que convenu lors des accords préalables. Une seule incertitude de quelques mètres carrés sur une parcelle de 344 m² ne saurait être considérée comme créant une incertitude sur la chose vendue et ce d’autant plus qu’il résultait clairement des échanges préalables que seule la surface du puits devait être laissée.

Il est d’ailleurs notable de relever que les difficultés de finalisation n’ont pas eu lieu du fait d’une discordance sur la situation du puits ou sur la surface du siège de ce puits mais uniquement sur une surface supplémentaire, au delà du siège du puits et d’un espace suffisant pour en faire le tour, nécessaire à l’implantation d’un local technique, surface dont il n’avait jamais été fait mention dans les échanges des parties préalables à la signature de la promesse de vente. Or, venir revendiquer un espace supplémentaire revient à remettre en cause les termes de la promesse . En effet, il résulte de l’acte notarié que la surface laissée pour le puits était d’environ 20 m², celle retenue par le géomètre est conforme puisqu’elle est de 22 m² suivant un découpage rectangulaire autour du puits conformément au plan annexé à la promesse de sorte qu’il n’y avait pas lieu de prévoir un espace supplémentaire pour un objet non convenu initialement.

De plus, l’indication de ce que les surfaces étaient mentionnées pour une valeur approximative ne saurait établir une incertitude sur la chose vendue alors que la promesse prévoyait qu’un document d’arpentage serait dressé pour déterminer clairement la surface laissée aux promettants pour le puits de sorte qu’il convient de considérer que ces indications étaient suffisantes s’agissant de la détermination du bien vendu.

Les promettants ne sauraient se prévaloir d’une incertitude sur la surface à l’issue des opérations d’arpentage pour dire que les conditions de la vente n’étaient pas suffisamment définies alors qu’il résulte de l’historique des opérations potérieurement à la signature de la promesse que ce sont eux qui sont à l’origine de la contestation sur la surface mais également de l’intervention tardive de cette contestation, empêchant d’aboutir à un accord au jour fixé pour la levée de l’option. Ainsi, il convient de relever que les bénéficiaires de la promesse justifient de l’engagement des démarches pour l’arpentage rapidement après la signature de l’acte puisque l’ensemble des parties ont été convoquées à une réunion le 3 septembre 2015 à l’issue de laquelle un bornage a été réalisé. Or, les promettants, qui n’étaient pas présents à cette réunion dont ils ne justifient pas avoir demandé le déplacement, ne démontrent pas l’engagement de quelconques démarches à ce titre ultérieurement. Ainsi, il résulte des messages électroniques des bénéficiaires que ceux-ci n’ont appris que le bornage réalisé n’était pas validé par les promettants du fait de leur absence que courant mars 2016. Suite à cela, les bénéficiaires ont immédiatement relancé le cabinet du géomètre qui a proposé un nouveau rendez-vous le 20 avril puis le 29 avril suite à l’impossibilité des promettants qui avaient proposé cette nouvelle date. Ce rendez-vous a de nouveau été reporté par courrier du 20 avril 2016, suite à l’indisponibilité des promettants qui avaient pourtant proposé la date, au 27 mai 2016. Or, c’est lors de ce rendez-vous, à trois jours du terme laissé pour la levée de l’option, que les promettants ont sollicité qu’outre l’espace du puits, l’espace d’un local technique soit prévu. Le courrier non contesté adressé par les bénéficiaires de la promesse à leur notaire le jour de ce rendez-vous fait d’ailleurs état, malgré le temps important écoulé depuis la signature de la promesse, de l’impossibilité énoncée par les promettants de déterminer la surface nécessaire à ce local, ceux-ci devant interroger leur plombier à ce titre. Ainsi, ce n’est que par courrier électronique des promettants du 4 juillet 2016 que ceux-ci mentionnent la nécessité de bénéficier de 2,5m² supplémentaires pour le local technique de la pompe, sans d’ailleurs s’expliquer sur les raisons qui rendraient nécessaire l’installation de ce local technique sur la parcelle [Cadastre 4] alors que le puits est adjacent à la parcelle [Cadastre 3] leur appartenant. En conséquence, c’est bien la remise en cause par les promettants des accords précédemment pris sur l’abandon de la surface du puits qui ont empêché l’établissement d’un arpentage et non l’insuffisance de précision de la promesse de vente.

Dès lors, il convient de considérer que cette promesse de vente valait vente aux termes de l’article sus-visé, sous réserve de la levée d’option.

B) Sur la levée de l’option

L’article 1584 du code civil dispose en son premier alinéa que 'La vente peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire.'

S’agissant de la durée de l’option, l’acte prévoyait 'la réalisation de la présente promesse de vente pourra être demandé par le BENEFICIAIRE jusqu’au 30 mai 2016 inclusivement, à peine de forclusion ainsi qu’il sera dit ci-après.'

L’acte de vente indiquait que la réalisation de la vente aurait lieu :

'1°) soit par la signature de l’acte Authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais de vente et d’emprunt éventuel, par virement entre les mains du Notaire rédacteur de l’acte et dans le délai sus indiqué

2°) soit par la levée de l’option faite par le BENEFICIAIRE dans le même délai accompagnée du versement du prix et des frais par virement entre les mains du Notaire rédacteur, puis la signature de l’acte de vente au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivant celle-ci.

Dans les deux modes de réalisation sus visés, en ce qui concerne la partie éventuellement financée à l’aide de prêts, le BENEFICIAIRE devra produire, en même temps que le versement ci-dessus prévu, toute attestation bancaire certifiant de la disponibilité immédiate des fonds prêtés et destinés au financement de l’acquisition.

L’attention du bénéficiaire est particulièrement attirée sur les points suivants :

* L’obligation de paiement par virement et non par chèque même s’il est de banque résulte des dispositions de l’article L. 112-6-1 du code monétaire et financier.

* il lui sera imposé de fournir une attestation émanant de la Banque qui aura émis le virement et justifiant de l’origine des fonds saufs si ces fonds résultent d’un ou plusieurs prêts constatés dans l’acte Authentique de vente ou dans un acte Authentique séparé.'

Par ailleurs, il était précisé que 'faute pour le BENEFICIAIRE d’avoir levé l’option dans les conditions et délai ci-dessus fixés, la présente promesse de vente sera alors considérée caduque et de nul effet sans que le PROMETTANT ait besoin de faire aucune mise en demeure, ni de remplir aucune formalité judiciaire. Ce dernier sera automatiquement dégagé de tous engagements résultant pour lui du présent acte et le BENEFICIAIRE sera déchu du droit d’exiger la réalisation de la promesse de vente.'

A défaut de forme précise mentionnée dans l’acte, la levée d’option pouvait se faire par tous moyens (Civ. 3e, 19 déc. 2012, n° 08-14.225 ) notamment par un courrier adressé au notaire instrumentaire (3e Civ., 6 novembre 2025, pourvoi n° 24-14.152).

Par courrier daté du 12 avril 2016 adressé au notaire instrumentaire, les bénéficiaires indiquaient remettre la somme de 20 000 euros au titre du prix de vente en exécution de la promesse unilatérale de vente. Par nouveau courrier du 27 mai 2016 adressé à ce même notaire, ils indiquaient lever l’option et transmettre un chèque de 1 400 euros représentant le solde des frais. Dans son courrier du 1er juin 2016, ce notaire indique que ce courrier lui a été remis en mains propres le 'Lundi 30 mai 2016". La réception de cette lettre du 27 mai 2016 est confirmée par l’attestation du notaire suppléant, qui indique également avoir perçu les sommes. Il ne saurait être déduit de ce qu’un rendez-vous était prévu entre les bénéficiaires de la promesse et le notaire le 31 mai que c’est à cette date que le courrier a été remis alors que le notaire indique la date du 30 mai dans son courrier. En effet, les bénéficiaires de la promesse pouvaient se rendre à l’étude le 30 mai pour déposer l’acte d’option puis le 31 mai pour le rendez-vous convenu.

Les promettants ne peuvent valablement soutenir que cette acceptation, à défaut de leur avoir été transmise directement, ne serait pas valable alors qu’il résulte des éléments qui précèdent qu’elle a été transmise au notaire instrumentaire, quand bien même il est aussi le notaire des bénéficiaires de la promesse.

Par ailleurs, dans son courrier du 17 septembre 2016, M. [M] reconnaît avoir eu connaissance de la levée d’option, qui a été transmise à son notaire puisqu’il précise 'notre notaire nous a spécifié par voie orale que vous aviez levé l’option le 30 mai, dernier jour de validité de la promesse de vente. Nous nous posons la question concernant la validité de cette option car nous n’avons jamais vu de courrier officiel attestant de cela'. Ce courrier fait par ailleurs état de l’attitude des bénéficiaires de la promesse en leur reprochant 'l’appropriation manifeste de la parcelle par vous-même’ témoignant de la levée a minima tacite de l’option.

La levée d’option devait être accompagnée du paiement du prix et des frais entre les mains du notaire instrumentaire.

L’article L. 112-6-1 du code monétaire et financier prévoit que 'Les paiements effectués ou reçus par un notaire pour le compte des parties à un acte reçu en la forme authentique et donnant lieu à publicité foncière doivent être assurés par virement. Un décret en Conseil d’Etat précise les modalités d’exécution de ce virement ainsi que le seuil au-dessous duquel d’autres modalités de paiement demeurent autorisées.'

L’article R. 112-5 de ce code vient préciser que le seuil mentionné à l’article précédent est fixé à 3 000 euros.

Or, il résulte de l’attestation précédemment visée que la somme principale de 20 000 euros a bien été versée, et ce par virement ainsi que convenu. Si effectivement les frais de 1 400 euros ont été payés par chèque, il ne saurait être déduit de ce mode de paiement son défaut de validité s’agissant d’une somme inférieure à 3 000 euros pour laquelle l’article L. 112-6-1 sus-visé ne s’applique pas.

S’il est constant que cette somme n’a pas été perçue par les promettants, il résulte du courrier du notaire instrumentaire du 1er juin 2016 qu’il a viré le prix de vente pour le compte des promettants, virement qui a été refusé dans les quelques jours qui ont suivi par le notaire des promettants. Cet historique est confirmé par le relevé de compte qui montre un versement au notaire des promettants le 3 mai 2016 et une restitution le 9 mai 2016. Cette restitution n’était pas justifiée alors que ce versement témoignait a minima d’une levée d’option tacite, confirmée par l’attitude des bénéficiaires telle que précédemment évoquée, et que la promesse ne prévoyait pas un versement simultané à la levée d’option mais simplement que la levée d’option comme le paiement du prix devaient avoir lieu au plus tard le 30 mai 2016.

Par ailleurs, il résulte du courrier de la levée d’option que le chèque des frais a été déposé au notaire instrumentaire en même temps que le courrier du 30 mai 2016 de sorte que le paiement était intégral à cette date puisque ce chèque a pu être encaissé et ce quand bien même il ne l’a été que le 1er juin 2016.

S’agissant de l’attestation de la banque ayant émis le paiement, il convient de relever que cette obligation est mentionnée à l’acte authentique dans les rappels, après l’indication des modalités de la réalisation de la vente, sans précision de la date à laquelle cette attestation doit être remise. Au contraire, s’agissant de fonds prêtés, il est clairement mentionné que cette attestation est produite en même temps que le versement des fonds. En conséquence, à défaut de mention identique dans le paragraphe suivant, il convient de considérer que cette transmission peut se faire à tout moment jusqu’à la signature de l’acte authentique.

Or, en l’espèce, il n’est pas soutenu que les bénéficiaires de la promesse auraient financé les versements par des prêts. Au contraire, il résulte de leur courrier de levée d’option du 27 mai 2016 qu’ils y indiquent être en possession des fonds, sans référence quelconque à un prêt. Dans ces conditions, le défaut de transmission de l’attestation bancaire au stade de la levée d’option ne faisait pas obstacle à la validité de celle-ci.

En conséquence, la levée d’option a été valablement réalisée de sorte qu’il convient d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les bénéficiaires de la promesse de leurs demandes à ce titre et, statuant à nouveau, d’enjoindre aux promettants de régulariser l’acte authentique de cession dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt. Au regard de l’ancienneté de la levée d’option, cette injonction sera assortie d’une astreinte qui sera provisoire, s’agissant de la première astreinte ordonnée, de 100 euros par jour de retard, astreinte qui courra pendant une durée de 6 mois.

IV- Sur la demande indemnitaire

Le caractère fautif de la résistance des promettants à la conclusion de l’acte authentique n’étant pas démontré au regard des contestations précédemment évoquées, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté les bénéficiaires de la promesse de vente de leur demande indemnitaire à ce titre.

V- Sur les frais de la procédure

Les promettants succombant, le jugement sera infirmé en ses dispositions au titre des dépens et des frais irrépétibles et la cour, statuant à nouveau, condamnera les promettants aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer aux bénéficiaires de la promesse la somme de 7 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

Les promettants seront par ailleurs déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles qu’ils ont exposés.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

DECLARE les conclusions n°3 de M. [T] [O] et Mme [Y] [W] épouse [O] irrecevables ;

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [T] [O] et Mme [Y] [W] épouse [O] de leurs demandes relatives au droit de préférence et de leur demande de dommages et intérêts ;

INFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

ENJOINT à M. [H] [M] et Mme [X] [G] de régulariser l’acte de cession à M. [T] [O] et Mme [Y] [W] épouse [O] par acte authentique de la parcelle cadastrée sur la commune de [Localité 5], section AK N° [Cadastre 4] pour une superficie de 3 a 24 ca telle que définie dans le cadre de la promesse de vente du 17 juillet 2015, acte authentique auquel sera annexé le plan de division et de bornage dressé par M. [D], géomètre expert, le 27 mai 2016 laissant au profit des promettants la parcelle AK N° [Cadastre 5] pour 22 m² correspondant à l’application du plan de principe annexé au compromis, acte authentique devant être reçu par l’Office Notarial des [Localité 5] dans le délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, astreinte courant pendant une durée de six mois ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [M] et Mme [X] [G] aux dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [M] et Mme [X] [G] à verser à M. [T] [O] et Mme [Y] [W] épouse [O] la somme de 7 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel ;

DEBOUTE M. [H] [M] et Mme [X] [G] de leur demande au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER P/LA PRESIDENTE, empêchée