Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 10 DECEMBRE 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/01998 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDA4B

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Janvier 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Bobigny – RG n° 19/07142

APPELANTE

Madame [Z] [J]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Eléonore VOISIN de la SELEURL ELEONORE VOISIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1829

INTIME

S.E.L.A.R.L. AJ ASSOCIES La SELARL AJAssociés, Administrateur Judiciaire de la copropriété [Adresse 4] [Localité 8], SELARL inscrite au RCS de VERSAILLES sous le numéro 423 719 178, dont le siège social est situé [Adresse 1] [Localité 6], prise en son établissement secondaire situé [Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Jérôme CHAMARD et plaidant par M^e Jennifer GOMEZ-REY – SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHEL – GOMEZ-REY – BESNARD – avocats au barreau de PARIS, toque : P0056

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Mme [Z] [J] était propriétaire des lots n° 5 (un appartement de 2 pièces) et 9 (une cave) de l’état descriptif de division de l’immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles situé [Adresse 4] à [Localité 8]. Elle a vendu ses lots le 23 juillet 2020.

Par ordonnance du 31 décembre 2015, le président du tribunal de grande instance de Bobigny a désigné la société d’exercice libéral à responsabilité limitée AJ Associés en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété en difficulté.

Se plaignant de dégâts des eaux en provenance des parties communes ayant endommagé son appartement et de l’inertie de l’administrateur provisoire ayant retardé la vente de son bien, lui causant préjudice, Mme [Z] [J] a, par acte du 20 juin 2019, assigné devant le tribunal la société d’exercice libéral à responsabilité limitée AJ Associés à titre personnel, aux fins d’obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au terme de ses dernières écritures, à lui payer les sommes de :

—  16.187,60 € en remboursement des travaux qu’elle a prise à sa charge,

—  5.213,33 € en indemnisation de la perte de loyers,

—  10.000 € en réparation de son préjudice personnel,

—  60.000 € au titre de la perte de chance de conclure la vente de son bien immobilier,

—  6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La société d’exercice libéral à responsabilité limitée AJ Associés s’est opposée à ces demandes.

Par jugement du 19 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— jugé recevable l’action dirigée par Mme [J] à l’encontre de la société AJ Associés,

— débouté Mme [Z] [J] de sa demande en remboursement des travaux effectués,

— débouté Mme [Z] [J] de sa demande en indemnisation des loyers,

— débouté Mme [Z] [J] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice personnel,

— débouté Mme [Z] [J] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance liée à la vente de son bien immobilier,

— dit n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire,

— condamné Mme [Z] [J] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la société d’exercice libéral à responsabilité limitée AJ Associés la somme de 1.000 € par application de l’article 700 du même code,

— débouté Mme [Z] [J] et la société d’exercice libéral à responsabilité limitée AJ Associés de leurs demandes plus amples ou contraires.

Mme [Z] [J] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 28 janvier 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 25 juin 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 26 mai 2023 par lesquelles Mme [Z] [J], appelante, invite la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, à :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société AJ Associés de ses demandes,

— condamner la société AJ Associés à l’indemniser des travaux dont elle a pris la charge à concurrence de 16.187,60 €,

— condamner la société AJ Associés à l’indemniser au titre de la perte de loyers qu’elle a subie à concurrence de 5.213,33 €,

— condamner la société AJ Associés à l’indemniser au titre de son préjudice personnel à concurrence de 10.000 €,

— condamner la société AJ Associés à l’indemniser à concurrence de 60.000 € au titre de la perte de chance de conclure la vente de son bien immobilier,

— condamner la société AJ Associés aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 6000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions notifiées le 7 octobre 2024 par lesquelles la société d’exercice libéral à responsabilité limitée AJ Associés, intimée, demande à la cour, au visa des articles 14 et 29-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, de :

— juger Mme [J] tant irrecevable que mal fondée en toutes ses demandes, fins et prétentions ; l’en débouter,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— condamner Mme [J] aux dépens d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme supplémentaire de 6.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Mme [J] rappelle que le 28 septembre 2017, elle a informé la société AJ associés de sa reprise en possession de son bien immobilier et qu’à cette occasion, elle a constaté la présence d’un dégât des eaux en provenance de la toiture.

Elle rappelle avoir sollicité à cette occasion et postérieurement à plusieurs reprises le relevé des charges et produits de la copropriété, les derniers procès verbaux d’assemblée générale et l’état d’avancement des contentieux en cours, ceci dans le contexte d’une tentative de mise en vente de son appartement.

Elle rappelle que par lettre du 23 octobre 2017, elle a informé la société AJ associés de ce qu’elle avait trouvé un acquéreur pour son bien, sollicitant communication du pré-état daté et a demandé également à cette dernière de remédier dans les plus brefs délais à la fuite en provenance de la toiture, laquelle continuait d’endommager son appartement.

Elle rappelle que plusieurs candidats lui avaient offert d’acheter son appartement et qu’eu égard aux problèmes rencontrés par la copropriété, l’administrateur provisoire était en mesure de lui transmettre un pré-état daté avec réserves.

Elle rappelle qu’elle a mis en demeure les 31 janvier 2018 et 29 mars 2018 la société AJ associés de lui donner les documents nécessaires en vue de la vente de son appartement et de remédier au dégât des eaux, ceci en vain.

Elle maintient avoir dû, en raison de l’inertie de l’administrateur provisoire, faire effectuer sur ses propres deniers les travaux qui incombaient pourtant à l’administrateur provisoire.

Elle souligne qu’un rapport d’expertise a été établi le 22 mars 2018, dans lequel il était fait état d’un péril et de la nécessité de procéder de façon urgente à des travaux portant sur la toiture.

Elle redit que le juge des référés a, par ordonnance du 24 juillet 2018, enjoint sous astreinte le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire, d’effectuer les travaux pour remédier au dégât des eaux et que, malgré la signification de cette ordonnance à la société AJ Associés le 4 septembre 2018, aucune diligence particulière n’a été entreprise par cette dernière pour se conformer à l’injonction du juge des référés.

Elle maintient avoir dû engager une seconde procédure judiciaire pour se voir indemniser de ses préjudices suite à l’inertie de la défenderesse, à savoir le remboursement des travaux qu’elle a fait effectuer pour remédier au sinistre, le temps personnel qu’elle a consacré en lieu et place de l’administrateur provisoire, les pertes de loyers qu’elle a subies du fait de l’impossibilité de mettre en location son appartement et l’impossibilité pour elle, en l’absence de communication des pièces par l’administrateur provisoire, de mettre en vente son bien immobilier.

S’agissant de la réparation de la toiture, elle maintient que ce n’est que le 30 septembre 2019, que la société AJA associés a fait remédier au sinistre et a transmis le pré-état daté nécessaire, ceci toutefois postérieurement à son assignation.

La société d’exercice libéral à responsabilité limitée AJ maintient qu’au début de l’année 2016, les archives du syndicat des copropriétaires lui ont été remises par son prédécesseur, lesquelles se sont avérées extrêmement parcellaires, qu’elle a dû se rapprocher des copropriétaires pour pouvoir reconstituer l’historique comptable et administratif de la copropriété.

Elle maintient s’être aperçue de la constitution de lots sauvages après le règlement de copropriété initial et qu’elle devait notamment le mettre à jour, mais que les copropriétaires, malgré sa demande suite à la difficulté rencontrée, ne lui ont pas répondu, de sorte qu’elle ne pouvait pas fournir un pré-état daté.

Elle maintient qu’elle ne pouvait communiquerà Mme [J] les documents demandés en vue de la vente de son bien immobilier, dès lors que ces derniers n’étaient pas en sa possession et que tout acte de mutation paraissait impossible tant que la situation juridique de la copropriété ne serait pas éclaircie.

Elle maintient que les diligences qu’elle a entreprises pour régulariser la situation, ont été fortement ralenties par les difficultés de trésorerie de la copropriété.

Elle rappelle que, malgré la situation juridique de cette copropriété, elle a répondu à la demande de la société IMMOTOP en lui communiquant l’état daté, le règlement de copropriété et le procès verbal de prise de décision du 17 juillet 2017.

S’agissant de la perte de chance de vendre son appartement, elle maintient que Mme [J] souhaitait le vendre depuis 5 ans, alors qu’elle n’était pas encore administrateur judiciaire de la copropriété et les premières sollicitations à ce sujet ne datent que depuis la fin de l’année 2017.

Elle maintient qu’il n’est pas démontré que c’est son comportement qui aurait empêché Mme [J] de vendre son bien immobilier à la somme de 120.000 € pendant 5 ans.

S’agissant du dégât des eaux, elle redit que, dès lors que la trésorerie de la copropriété l’a permis, elle a missionné une entreprise pour effectuer les travaux, un devis ayant été établi en ce sens le 7 décembre 2017, mais que Mme [J] lui a répondu avoir fait réaliser, de sa propre initiative, les travaux sur les parties communes.

Elle rappelle que la loi interdit aux copropriétaires, sauf autorisation expresse, d’effectuer des travaux sur les parties communes, en se substituant au syndicat des copropriétaires, ce que Mme [J] a fait en l’espèce au mépris de cette interdiction.

Elle maintient que Mme [J] ne peut exiger que des dommages et intérêts en réparation de son préjudice et non le remboursement des travaux effectués.

Elle maintient que les travaux réalisés par Mme [J] n’ont pas été

satisfactoires puisqu’il a été nécessaire pour elle de faire intervenir une entreprise pour la

réparation de la toiture le 30 septembre 2019.

Sur les demandes de Mme [Z] [J] en réparation des préjudices consécutifs au dégât des eaux

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

L’article 1353 alinéa 1 du même code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Sur la demande en remboursement des travaux effectués par Mme [J] : 16.187,60 €

Il incombe à l’admnistrateur provisoire, lequel, en plus de ses missions confiées par le juge, possède tous les pouvoirs d’un syndic de copropriété, d’assurer, sans autorisation de l’assemblée des copropriétaires, la conservation de l’immeuble dès lors qu’il s’agit d’effectuer des travaux urgents, dont il a été informé personnellement par Mme [J] le 28 septembre 2017, étant précisé qu’il n’est pas contesté par les parties que l’absence d’entretien de la toiture a généré un dégât des eaux dans l’appartement de Mme [J] situé au dernier étage de l’immeuble.

L’administrateur provisoire a obtenu de la société La Louisiane un devis de réparation le 11 décembre 2017 (AJ n° 2), mais cette entreprise n’a pas exécuté ses travaux puisque Mme [J] a fait réaliser les travaux sur la toiture de l’immeuble par l’entreprise RPH qui a établit sa facture le 9 janvier 2018 (pièce [J] n) 21). La persistance des désordres après l’intervention de l’entreprise RPH mandatée à par Mme [J] a conduit l’administrateur provisoire à faire appel à la société Les Toituristes qui a effectué les travaux de reprise le 30 septembre 2019.

Or, il n’appartenait pas à Mme [J] d’effectuer elle-même des réparations sur les parties communes suivant l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 quand bien même elle évoque l’urgence. La précipitation de Mme [J] a parasité l’intervention de l’entreprise mandatée par l’administrateur provisoire, de sorte qu’il ne peut rien être reproché à ce dernier.

Pour ces motifs et ceux non contraires de la première juge, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté Mme [J] de sa demande en remboursement des travaux

Sur la perte des loyers résultant de l’impossibilité de louer l’appartement : 5.213,33 €

Il n’est pas démontré que cette impossibilité de louer était dûe uniquement au dégât des eaux, en l’absence de pièces complémentaires produites au dossier, comme des attestations de professionnels de l’immobilier la démontrant ou de potentiels locataires ayant renoncé à louer le bien immobilier pour cette raison. Le constat d’huissier du 7 juillet 2017 (pièce [J] n° 29) montre en effet que l’appartement était particulièrement dégradé en dehors des dégâts des eaux en provenance de la toiture de l’immeuble :

— la peinture était défraîchie partout,

— les murs de la cuisine étaient sales avec des taches de graisse, salissures et traces diverses, 'un évier un bac un égouttoir avec nombreux éclats sur meuble et porte manquante', 'une paillasse recouverte de faïence avec un carreau de carrelage cassé',

— salle de bains : sol, carrelage sale avec débris de plâtre, plafond, peinture très dégradé, les enduits sont en partie cassés avec poutre apparente, la baignoire est sale avec détritus divers,

— séjour : absence de porte, sol, parquet ancien avec vitrification usagée et taches, sur les murs, penture défraîchie et cloquée au niveau du mur de façade, plafond, peinture craquelée en dives endroits,

— chambre : moquette sale et tachée, sur les murs, peinture en état usagé avec salissures, traces diverses,

— présence de détritus, ordures, mobilier cassé dans le logement.

Eu égard à l’état de l’appartement hors dégâts des eaux, c’est à dire sale, rempli de détritus, vétuste, celui ci ne pouvait être loué.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté Mme [J] de sa demande en paiement de la somme de 5.213,55 €.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice personnel

Il résulte de ce qui précède que Mme [J] ne justifie pas du lien de causalité entre l’état de son appartement et le dégât des eaux. Dès lors, comme l’a dit le tribunal, cette dernière ne peut être indemnisée pour un préjudice personnel qui n’a pas de lien avec la responsabilité délictuelle alléguée mais non démontrée de la SELARL AJ associés.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté Mme [J] de sa demande en paiement de la somme de 10.000 €.

Sur la demande en réparation liée à la perte de chance de vendre le bien immobilier : 60.000 €

La perte de chance n’est réparée que si elle est sérieuse, c’est à dire s’il est probable que l’évènement heureux aurait pu se réaliser.

La première juge a justement énoncé que Mme [J] produit au dossier des mandats de vente avec des agences immobilières et des offres d’acquisition de potentiels acheteurs entre le 20 novembre 2017 et le 10 janvier 2018, qui pour celles en date du 20 novembre 2017 et du 20 décembre 2017 correspondent à des courriels, dont on ne sait si l’abandon du projet d’achat est lié à l’absence de documents fournis par la SELARL AJ associés ou du fait de circonstances indépendantes, à savoir, à titre d’exemple le refus d’un prêt ou tout autre motif personnel aux acheteurs.

De même, comme l’a dit le tribunal, si la proposition d’achat du 10 janvier 2018 est signée, il n’en demeure pas moins que dans ce cas d’espèce également, il n’y a pas de démonstration certaine de l’existence d’un lien de causalité certain entre la faute de l’administrateur provisoire et l’abandon du projet d’achat. Outre que le projet de vente entre M. [H] et Mme [J] n’est pas daté, il n’est pas démontré de lien de causalité certain entre la faute alléguée à l’encontre de la SELARL AJ associés et l’abandon du projet, lequel peut être motivé par des raisons propres à l’acheteur, qui ne sont aucunement liées à l’absence de documents pour la vente du bien, telles que l’impossibilité pour l’acheteur d’obtenir un prêt immobilier.

Les mandats de vente confiés à plusieurs agences immobilières ne démontrent pas que d’autres propositions d’achat ont été faites jusqu’à ce qu’un compromis de vente soit signé le 31 janvier 2020 par Mme [J] avec M. [I], étant rappelé que l’acte authentique de vente a été signé le 23 juillet 2020 (pièce AJ n° 7). Mme [J] a vendu son bien au prix de 120.000 €.

Comme l’a dit le tribunal, on ne saurait déduire qu’entre la première demande d’obtention des documents de Mme [J] et la vente du 31 janvier 2020, les ventes ont échoué de façon certaine à cause de l’attitude de l’administrateur provisoire, hormis les seules allégations de Mme [J], sans démonstration certaine étayée par des preuves.

La première juge a justement retenu que le bien immobilier de Mme [J] a été mis en location au 21 avril 2018, ce que cette dernière reconnaît dans ses écritures et démontre dans ses pièces et que, dès lors, l’impossibilité de vendre son appartement ne peut être attribuée à la société AJ Associés, puisque du fait de la location, laquelle a été consentie par l’intéressée, le bien ne pouvait être vendu, d’autant que Mme [J] ne justifie pas qu’entre le 21 avril 2018 et le compromis de vente du 31 janvier 2020, elle a donné congé à son locataire dans le but de vendre son bien.

Par ailleurs, comme l’a dit le tribunal, Mme [J] qui a conservé son bien jusqu’à sa vente, n’a pas subi de préjudice et ne démontre pas une perte de chance de vendre son bien immobilier, étant observé que les précédentes offres d’achat sont toutes inférieures au compromis de vente du 31 janvier 2020. Il ne peut donc être exclu que Mme [J] a estimé que les propositions d’achat qui lui avaient été faites étaient inférieures au prix qu’elle escomptait et qu’elle a par elle-même mis fin aux négociations, indépendamment de l’absence de délivrance des pièces sollicitées à la société AJ associés.

Il n’est aucunement démontré la probabilité sérieuse de vente du bien immobilier du fait de la faute alléguée à l’encontre de l’administrateur provisoire et en conséquence, la perte de chance n’est pas caractérisée.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté Mme [J] de sa demande en paiement de la somme de 60.000 €.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mme [J], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la société AJ Associés la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [J] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [Z] [J] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la société d’exercice libéral à responsabilité limitée AJ Associés la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE