COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 687 DU 16 DECEMBRE 2024

N° RG 22/00270 – N° Portalis DBV7-V-B7G-DNMX

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 03 mars 2022, dans une instance enregistrée sous le n° 19/00475.

APPELANTE :

E.U.R.L. MAG IMMO

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Alain ROTH, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 124)

INTIMÉE :

Mme [C] [D]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représentée par M^e Harry DURIMEL de la SELARL Durimel & Bangou, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 56)

COMPOSITION DE LA COUR :

M^me Judith DELTOUR, présidente de chambre

M^me Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère

M^me Rozenn LE GOFF, conseillère.

DÉBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 7 octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me Judith DELTOUR, présidente de chambre et M^me Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère, qui ont fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.

Les parties ont été avisées que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 16 décembre 2024.

GREFFIER :

Lors des débats et du prononcé : M^me Yolande MODESTE, greffière.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; signé par M^me Judith DELTOUR, présidente de chambre et par M^me Yolande MODESTE, greffière.

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* *

Procédure

Alléguant l’acquisition le 24 octobre 2016, d’une parcelle destinée à la construction d’une maison d’habitation et la non-conformité de l’immeuble acquis par acte du 25 février 2019, Mme [C] [D] a assigné la SARL Mag Immo devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre pour obtenir la résolution de la vente, la restitution du prix et le paiement de dommages et intérêts outre les dépens et 5 559,50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 3 mars 2022, le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a, en substance,

— déclaré Mme [C] [D] recevable en son action,

— ordonné la résolution de la vente par la société Mag Immo, au profit de Mme [D] de la parcelle cadastrée [Cadastre 6] d’une contenance de 10 ares sur la commune de [Localité 8], lieudit [Adresse 7] selon acte authentique du 24 octobre 2016, reçu par Me [K] [L],

— condamné la société Mag Immo à payer à Mme [D] la somme de 78 000 euros correspondant à la restitution du prix de vente,

— condamné la société Mag Immo à payer à Mme [D] la somme de 2 412,11 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel,

— condamné la société Mag Immo à payer à Mme [D] la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— condamné la société Mag Immo à payer à Mme [D] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Mag Immo à payer les entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ordonnée par le président du tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre selon ordonnance de référé du 25 août 2017, avec distraction au profit de la SELARL Durimel & Bangou.

Par déclaration reçue le 18 mars 2023, l’EURL Mag immo a interjeté appel de la décision.

Par conclusions communiquées le 16 juin 2022, l’EURL Mag immo a sollicité au visa des articles 1194 et 1641 du Code civil, de

— juger que l’EURL Mag immo a vendu un terrain incluant une servitude de passage, qu’elle avait comme autre mission l’obtention d’un permis de construire et la réalisation d’un terrassement primaire consistant en la planimétrie du sol d’assise, que l’ensemble de la vente et les prestations décrites correspondaient à un montant minime de 75 000 euros, qu’il n’a jamais été prévu contractuellement de travaux d’enrochement ni de construction d’un mur de soutènement par l’EURL Mag immo, que le surcreusement n’a pas été réalisé par l’EURL Mag immo mais par une entreprise mandatée par Mme [D], que la transposition des roches en limite de la parcelle BE [Cadastre 2] a été réalisée en fraude à l’expertise par Mme [D] qui tente de l’imputer à l’EURL Mag immo, que le tribunal a confondu superficie du terrain de 1000m² et surface constructible autorisée compte tenu du COS de 0,3 soit une construction entre 0 et 300m², qu’à la date de l’acte de vente aucune obligation ne pesait sur le notaire et le vendeur relativement à l’étude des sols, que le tribunal a violé la loi du contrat, y ajoutant des sujétions non prévues au contrat, en conséquence,

— infirmer la décision ;

— débouter Mme [D] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner Mme [D] à lui payer 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [D] au paiement des dépens avec distraction, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle a fait valoir l’obtention d’un permis de construire, la signature de l’acte de vente, un accord pour la réalisation d’un enrochement et la prévision d’un droit de passage, l’absence d’obligation de viabiliser le terrain, de remblayer ou de construire un mur de soutènement, que le creusement vertical en limite de propriété avait été réalisé par une entreprise mandatée par Mme [D], qui avait déplacé l’enrochement existant pour tromper l’expert, qui préconisait deux murs de soutènement pour 340 000 euros, que le tribunal avait violé le principe contractuel et n’avait pas tenu compte des mentions de l’acte notarié de l’accord de volonté des parties, alors qu’elle n’était pas tenue de réaliser l’étude de sols.

Par conclusions communiquées le 8 août 2023, Mme [D] a demandé de

— statuer ce de droit sur la recevabilité de l’appel ;

— confirmer le jugement en ce qu’il l’a déclarée recevable en son action, a ordonné la résolution de la vente par la société Mag Immo, condamné la société Mag Immo lui à payer la somme de 78 000 euros correspondant à la restitution du prix de vente, condamné la société Mag Immo à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamné la société Mag Immo à payer les entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Mag Immo à lui payer la somme de 2 412,11 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel et la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

statuant de nouveau,

— condamner la société Mag immo à lui payer la somme de 3 019,48 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ;

— condamner la société Mag immo à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

— condamner la société Mag immo à payer à Mme [D] la somme de 4000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Mag Immo à payer les entiers dépens, avec distraction en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle a fait valoir un compromis de vente, le paiement d’un dépôt de garantie, le non respect par le vendeur de ses obligations de réaliser le terrassement et de nettoyer le terrain, qu’elle avait dû consolider le terrassement, que la parcelle était impropre à sa destination, que le talus créé en limite de propriété présentait un risque d’effondrement. Elle a soutenu son action en résolution de la vente et ses demandes de restitution de prix et de paiement de dommages et intérêts.

Par ordonnance du 22 janvier 2024, sur incident initié par l’EURL Mag Immo, le conseiller de la mise en état a

— débouté l’EURL Mag Immo de ses demandes en incident ;

— ordonné le renvoi de l’affaire au 4 mars 2024 pour clôture ou radiation à charge pour les parties de se mettre en état, et si elles l’estiment utile de conclure à nouveau, avant cette date ;

— condamné l’EURL Mag Immo au paiement des dépens de l’incident, avec distraction au profit de la SELARL Durimel & Bangou, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 4 mars 2014. L’affaire a été fixée à plaider à l’audience du 7 octobre 2024. L’affaire a été mise en délibéré pour être rendu publiquement par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2024.

Motifs de la décision

Pour statuer comme il l’a fait le premier juge a considéré que l’action était recevable, quand bien même le compromis aurait été conclu avec les consorts [W], que l’acquisition portait sur un terrain à bâtir, que le vendeur avait contourné la réglementation relative aux lotissements en sollicitant un permis de construire valant division, que la parcelle était impropre à sa destination, en ce qu’elle était inconstructible, en raison du terrassement, du talus qui présentait un danger, de l’insuffisance de surface, d’autant que le coût des travaux de reprise était de 340 000 euros, que la résolution de la vente impliquait les restitutions réciproques, que le vendeur était un professionnel réputé connaître les vices cachés, que le préjudice moral était établi.

La recevabilité de l’action n’est plus contestée en cause d’appel. À ce stade, il y a lieu de relever qu’à l’inverse du compromis de vente signé le 4 mai 2015 entre 'les consorts [W]' qui n’y sont pas autrement dénommés représentés par l’EURL Mag immo, l’acte de vente a été signé le 24 octobre 2016, entre la SARL Mag immo et Mme [D], sous l’empire des dispositions du Code civil résultant de l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au 1er octobre 2016.

Les demandes sont fondées et le premier juge a statué sur l’article 1641 du Code civil, au terme duquel le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Mme [D] alléguait l’existence d’une servitude dont l’existence lui aurait été dissimulée et l’impossibilité de construire sur le terrain acquis pour ce faire.

La servitude n’est pas mentionnée dans le compromis de vente du 4 mai 2015, sous condition pour le vendeur d’effectuer le nettoyage du terrain, l’élimination des végétaux et le profilage de la voie d’accès et pour l’acquéreur d’obtenir un prêt. Le compromis précisait en outre que le vendeur s’interdisait jusqu’à la signature de l’acte authentique, d’aliéner à une autre personne que l’acquéreur les biens vendus, quels que soient les avantages qu’il pourrait en tirer, l’acquéreur se réservant le droit de demander en justice l’annulation des actes faits en violation du compromis de vente. L’attestation notariée du 24 octobre 2016 mentionne une parcelle de terrain 'libre de location ou occupation et encombrements quelconques’ sans préciser qu’il s’agit d’un terrain à bâtir. L’acte de vente relate quant à lui l’existence et la constitution de servitudes, par acte notarié du 16 septembre 2015, sur le fonds originel qui a été divisé en cinq parcelles d’environ 10 ares (BE [Cadastre 2], [Cadastre 3], 491,492,493), comportant une servitude de passage sur une bande de quatre ou cinq mètres en fonction des parcelles, pour permettre aux propriétaires de chacune des parcelles d’être reliés à la voie publique. Aucune des parties n’a produit les annexes de l’acte de vente contenant le plan de la servitude, le plan de bornage et le bornage de chacune des parcelles.

L’acte notarié relate une acquisition avant division pour 185 000 euros le 24 mars 2016 soit une valeur pour la portion vendue de 34 560 euros, un prix au 24 octobre 2016 de 75 000 euros, un permis de construire valant division obtenue par le vendeur, un permis de construire pour une surface de 80,50m² compte tenu de la surface totale autorisée (430,92m²) pour les cinq lots issus de la division. Il ne fait aucune mention des frais de terrassement. C’est par une attestation du 1er septembre 2016 que l’EURL Mag immo a indiqué ' les frais de terrassement sont inclus dans le prix de vente portant sur le lot BE [Cadastre 3] de 1000 m² détaché de la parcelle mère BE361 […] dont le montant représente 75 000 euros'. Le vendeur n’a jamais contesté son obligation de procéder à un terrassement.

La parcelle mère présente une pente de 38°, la parcelle BE [Cadastre 3] présente une pente variant entre 12 et 42°. L’expertise relate que les premières visites de Mme [D] datent des travaux de terrassement réalisés par le vendeur, que celui-ci lui a proposé de réaliser un mur de soutènement pour stabiliser les talus, qu’il n’y a pas eu d’étude de sols, que le vendeur a fait réaliser un enrochement, à un endroit erroné, qu’il a donc fait un apport de blocs calcaires pour compenser la perte de terrain, lequel risquait de s’effondrer sur la parcelle en contrebas, que Mme [D] a fait déplacer ce talus. Il résulte des pièces que le terrassement opéré à l’initiative de Mme [D] a fait l’objet d’un devis le 6 mars 2016 et d’un paiement le 25 février 2017. Le 26 février 2017, elle a sollicité un devis pour un mur de soutènement, qui a été évaluée à 41 490,40 euros. L’expert a, quant à lui, évalué le coût des travaux de mise en conformité de la parcelle pour pouvoir réaliser une construction à 338 804,30 euros.

Quand bien même Mme [D], acquéreur, aurait réalisé une partie du terrassement et fait déplacer certains blocs rocheux déposés sur le site, ce qui résulte de l’expertise et de ses propres pièces et déclarations, quand bien même l’EURL Mag immo n’avait pas souscrit l’obligation de réaliser des travaux d’enrochement ou de construction d’un mur de soutènement, dès lors que la parcelle vendue ne peut pas être utilisée pour la construction d’une maison sans ces aménagements, elle est impropre à l’usage auquel elle est destinée. En effet, il résulte de ce qui précède et de l’expertise que cette parcelle n’est pas constructible, d’autant qu’il convient pour la surface utile de tenir compte du périmètre de la servitude et de la surface nécessaire à la réalisation de l’assainissement individuel.

L’impossibilité d’utiliser cette parcelle en terrain à bâtir est un vice qui n’était pas apparent pour un acquéreur non professionnel (Mme [D] est agent territorial) mais qui l’était pour le vendeur, l’EURL Mag immo dont le K bis, cité par le premier juge, mentionne une activité de transaction sur immeubles et fonds de commerce, d’autant que cette société s’est comportée comme un promoteur immobilier.

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a ordonné la résolution de la vente, condamné l’EURL Mag immo à restituer à Mme [D] la somme de 75 000 euros, correspondant au prix de vente outre le dépôt de garantie de 3 000 euros soit

78 000 euros étant relevé que la somme de 3 900 euros a été versée hors la comptabilité du notaire. L’appelante est déboutée de ses demandes contraires.

Au terme de l’article 1645 du Code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Comme indiqué le vendeur était un professionnel de la construction qui connaissait les vices de la chose vendue dès lors qu’il a procédé à une division (excessive) de la parcelle, acquise en mars 2016, soit quelques mois auparavant pour 185 000 euros soit une valeur pour la portion vendue de 34 560 euros revendue le 24 octobre 2016 moyennant paiement de 75 000 euros.

Mme [D] réclame 3 019,58 euros au titre du préjudice matériel et 10 000 euros au titre du préjudice moral.

Mme [D] a effectivement payé en pure perte la somme de 2000 euros pour un terrassement. En revanche, elle doit être déboutée de sa demande au titre de l’assurance du prêt, le montant de sa réclamation n’est pas justifié et surtout elle ne démontre pas qu’il s’agit d’un préjudice certain imputable au vendeur. Le jugement est réformé à ce titre.

Elle doit également être déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral. En effet, il n’est pas démontré par les pièces et attestations, dont il peut, en outre être relevé qu’elles ne se sont pas conformes aux exigences du code de procédure civile. Surabondamment, la lecture de l’attestation du vendeur du 4 mars 2016 sur laquelle elle se fonde, lui permettait de constater, avant la signature de l’acte de vente, que le terrassement n’était pas valorisé, que les travaux à réaliser n’étaient ni déterminés ni déterminables. De plus, la lecture de l’acte de vente lui permettait de constater l’existence de la servitude et la nécessité de réaliser un assainissement individuel, tous éléments qui diminuaient les possibilités de construire.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a condamné l’EURL Mag immo au paiement de 6000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. L’EURL Mag immo qui succombe est condamnée au paiement des dépens d’appel avec distraction pour ceux des frais dont avance aurait été faite sans avoir reçu provision au profit de la SELARL Durimel & Bangou. En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’EURL Mag immo est déboutée de sa demande et condamnée à payer à Mme [D] la somme de 3 000 euros.

Par ces motifs

la cour

— confirme le jugement en ses dispositions critiquées, sauf celles qui ont condamné la société Mag immo à payer à Mme [C] [D] la somme de 2 412,11 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel et celle de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

Statuant de nouveau de ces seuls chefs,

— condamne la société Mag immo à payer à Mme [C] [D] la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel ;

— déboute Mme [C] [D] du surplus de ses demandes de dommages et intérêts ;

— déboute la société Mag immo de ses demandes contraires ;

Y ajoutant,

— condamne la société Mag immo au paiement des dépens avec distraction au profit de la SELARL Durimel & Bangou, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamne la société Mag immo à payer à Mme [C] [D] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente