COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 244 DU 24 AVRIL 2025

N° RG 24/00399 – N° Portalis DBV7-V-B7I-DVUN

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Basse-Terre du 14 mars 2024, dans une instance enregistrée sous le n° 22/00666.

APPELANTE :

S.A.R.L. CLICK IMMO

[Adresse 14]

[Localité 9]

Représentée par M^e Nadine PANZANI de la SCP Camenen- Samper- Panzani, avocat postulant, au barreau de Guadeloupe Saint-Martin Saint-Barthélemy (Toque 9) et avocat plaidant M^e Benjamin PORCHER de la SELAS Porcher & Associés du barreau de Paris.

INTIMÉS :

S.C.I. HELICONIA

[Adresse 2]

[Localité 4]

M. [IB] [D]

[Adresse 16]

[Localité 8]

Mme [VH] [K] épouse [D]

[Adresse 16]

[Localité 8]

Représentés par M^e Béatrice FUSENIG de la SELARL Derussy-Fusenig-Mollet, avocat postulant au barreau de Guadeloupe Saint-Martin Saint-Barthélemy (Toque 48) et avocat plaidant M^e Eva DUBOIS, membre de la SELARL Alix Avocats, du barreau de Rennes.

M. [J] [KE] [ED] [P]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Mme [V] [H] [C] épouse [P]

[Adresse 3],

[Localité 1] ;

Représentés par M^e André LETIN, avocat postulant, au barreau de Guadeloupe Saint-Martin Saint-Barthélemy (Toque 60) et avocat plaidant M^e Stéphane GALLO, de la SELARL Abeille & Associés, du barreau de Marseille.

Mme [CC] [RJ], notaire

[Adresse 12]

[Localité 7]

S.C.P. [L] [F] ET [KI] [A],

société de notaires associés prise en la personne de son représentant légal, dont l’office notarial est sis

[Adresse 12]

[Localité 7]

Représentés par M^e Daniel WERTER, avocat au barreau de Guadeloupe Saint-Martin Saint-Barthélemy (Toque 8)

S.E.L.A.R.L. [X] [M] [O] [XO]-[I] [RF] [R] [S], NOTAIRES ASSOCIÉS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 15]

[Localité 5]

M. [W] [B], notaire, ès noms et ès qualités de liquidateur amiable de la SCP [Z] [CA]-[U], [W] [B] et [X] [M]

[Adresse 13]

[Localité 5]

S.C.P. [Z] [CA]-[U] [W] [B] ET [X] [M], société civile professionnelle en liquidation dont le siège social se situe [Adresse 6], prise en la personnelle de son liquidateur amiable, M. [W] [B], notaire,

[Adresse 13]

[Localité 5]

Représentés par M^e Daniel WERTER, avocat postulant, au barreau de Guadeloupe Saint-Martin Saint-Barthélemy (Toque 8) et avocat plaidant M^e Carine PRAT, au barreau de Rennes.

de la Selarl EFFICIA.

COMPOSITION DE LA COUR :

M^me Judith DELTOUR, président de chambre

M^me Valérie MARIE-GABRIELLE, conseiller

M^me Rozenn LE GOFF, conseiller.

DÉBATS :

A la demande des parties, et conformément aux dispositions des articles 905 et 778 du code de procédure civile, l’affaire ne requérant pas de plaidoirie, le président de chambre a autorisé le dépôt du dossier au greffe de la chambre. Les parties ont été avisées par le greffe que l’arrêt serait rendu par sa mise à disposition au greffe de la cour le 24 avril 2025.

GREFFIER :

Lors du dépôt des dossiers et du prononcé : M^me Yolande MODESTE, greffier.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour

Signé par M^me Judith DELTOUR, président de chambre et par M^me Yolande MODESTE, greffier.

Procédure

Se fondant sur l’acquisition de M. [J] [P] et Mme [V] [C] d’un bien immobilier « [Adresse 16] » à [Localité 11] suivant mandat de vente du 24 mars 2017, au profit de la société Click immo et compromis du 12 avril 2017, régularisé par Mme [VH] [K] épouse [D], substituée par la SCI Héliconia pour la réitération de la vente et alléguant l’existence de désordres, une expertise ordonnée par arrêt 5 octobre 2020, par acte du 4 octobre 2022, la SCI Heliconia, Mme [VH] [K] et M. [IB] [D] ont assigné la société SARL Click immo, mandataire immobilier, M. [J] [P] et Mme [V] [C] son épouse, vendeurs, Mme [CC] [RJ], notaire, la SCP [L] [F] et [KI] [A] notaires associés, la SCP [Z] [CA]-[U], [W] [B] et [X] [M], SCP en liquidation en la personne de son liquidateur, M. [W] [B] en son nom et en qualité de liquidateur de la SCP et la SELARL [X] [M], [O] [XO]-[I] et [IF] [Y] pour obtenir l’annulation de la vente et l’indemnisation de leurs préjudices.

Statuant sur incident à la demande de la SARL Clik immo, par ordonnance du 14 mars 2024, le juge de la mise en état statuant sur l’exception de prescription, sur la recevabilité des demande en résolution, résiliation ou annulation de la vente, sur la recevabilité des demandes à l’égard de la SELARL [X] [M], [O] [XO]-[I], [RF] [R]-[N], notaires associés et sur la recevabilité des demandes formées par M. [D] et Mme [K] a

— rejeté l’exception de prescription,

— déclaré irrecevables les demandes en résolution, résiliation ou annulation de la vente régularisée par acte authentique du 29/9/2017,

— déclaré irrecevables les demandes formées à l’encontre de la SELARL [X] [M], [O] [XO]-[I], [RF] [R]-[N], notaires associés et mis en conséquence hors de cause la SELARL [X] [M], [O] [XO]-[I], [RF] [R]-[N], notaires associés,

— déclaré recevables les autres demandes de la SCI Héliconia, M. [IB] [D] et Mme [VH] [K] épouse [D],

— renvoyé l’affaire […]

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— réservé les dépens.

Par déclaration reçue le 15 avril 2024, la SARL Click immo a interjeté appel de la décision en ce qu’elle a rejeté l’exception de prescription et déclaré recevables les autres demandes de la SCI Héliconia, M. [IB] [D] et Mme [VH] [K] épouse [D].

Par conclusions communiquées le 5 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la SARL Click immo a demandé, en substance, de

— infirmer l’ordonnance du juge de la mise en état en ce qu’elle a rejeté les fins de non-recevoir soulevées par la société Click immo quant au défaut de qualité et d’intérêt à agir des époux [D] et à l’acquisition de la prescription quinquennale, ainsi qu’en ce qu’elle a rejeté sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— déclarer irrecevable l’action de Mme [VH] [K] épouse [D] et de M. [IB] [D] pour défaut de qualité et d’intérêt à agir ;

— déclarer irrecevable l’action de la SCI Heliconia, de Mme [VH] [K] épouse [D] et de M. [IB] [D] pour acquisition de la prescription ;

— débouter la SCI Heliconia, de Mme [VH] [K] épouse [D] et de M. [IB] [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société Click immo;

— condamner in solidum la SCI Heliconia, Mme [VH] [K] épouse [D] et M. [IB] [D] à payer à la société Click immo une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens dont distraction au profit de M^e Nadine Panzani, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions communiquées le 11 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la SCP [F] & [A] et Mme [CC] [RJ], notaires ont sollicité de :

— déclarer l’appel recevable et fondé ;

— infirmer l’ordonnance du juge de la mise en état en ce qu’elle a rejeté l’exception de prescription quinquennale, déclaré recevables les demandes des époux [D] ;

— dire que l’action de la SCI Héliconia est prescrite à leur encontre ;

— déclarer irrecevables les demandes des époux [D] dirigées contre elles pour défaut d’intérêt à agir ;

— les dire en tout état de cause prescrites ;

— condamner la SCI Héliconia et lse époux [D] à leur payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner au paiement des dépens.

Par conclusions communiquées le 12 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la SELARL [X] [M] [O] [XO]-[I] [RF] [R] [N], notaires associés, M. [W] [B] notaire ès noms et ès qualités de liquidateur de la SCP [Z] [CA]-[U], [W] [B] et [X] [M], la SCP [Z] [CA]-[U], [W] [B] et [X] [M] prise en la personne de son liquidateur, ont demandé de

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a déclaré irrecevables les demandes formée par les époux [D] et la SCI Heliconia à l’encontre de la SELARL [X] [M], [O] [XO]-[I], [RF] [R]-[N], notaires associés et mis en conséquence hors de cause la SELARL [X] [M], [O] [XO]-[I], [RF] [R]-[N], notaires associés ;

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté l’exception de prescription, déclaré recevables les demandes de la SCI Heliconia et des époux [D] et dit n’y avoir lieu application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

En conséquence,

— juger irrecevables les demandes de M. [IB] [D] et Mme [VH] [D] au titre de l’indemnisation d’un préjudice moral faute de qualité et d’intérêt à agir ;

— juger prescrite car tardive 1'action de M. [IB] [D], de Mme [VH] [D] et de la SCI Heliconia à l’encontre de la SELARL [X] [M], [O] [XO]-[I] [RF] [R]-[N], notaires associés, de Me [W] [B] notaire ès noms et ès qualités de liquidateur de la SCP [Z] [CA]-[U], [W] [B] et [X] [M] et de la SCP [Z] [CA]-[U], [W] [B] et [X] [M] ;

— condamner in solidum M. [IB] [D], Mme [VH] [D] et la SCI Heliconia leur payer une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum M. [IB] [D], Mme [VH] [D] et la SCI Heliconia au paiement des dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions communiquées le 27 septembre 2024, suivant conclusions du 3 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, M. [P] et Mme [C] son épouse ont sollicité

— d’infirmer la décision querellée en ce qu’elle a déclaré recevables les demandes des consorts [D], rejeté l’exception de prescription, rejeté la demande de productions de pièces sous astreinte,

Statuant à nouveau

— déclarer irrecevables les demandes des consorts [D] et en tout état de cause prescrites ;

— condamner la SCI Heliconia et les consorts [D] à verser aux débats les liasses fiscales de la SCI Heliconia depuis 2018 ainsi que les consorts [D], leurs déclarations de revenus afin de vérifier l’importance des revenus tirés de la location ou de l’exploitation de la [Adresse 16] depuis 2018 ;

— condamner in solidum, la SCI Heliconia, M et Mme [D] à payer à M. et Mme [P] une somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Par conclusions communiquées le 24 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la SCI Heliconia, Mme [K] épouse [D] et M. [D] ont réclamé au visa des articles 2241 et 2224 du Code civil, en substance, de :

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté l’exception de prescription, déclaré recevables les demandes de la SCI Heliconia, Mme [VH] [K] épouse [D] et de M. [IB] [D], autres que les demandes en résolution, résiliation ou annulation de la vente régularisée par acte authentique du 29 septembre 2017,

Et, ce faisant,

— juger que l’action de la SCI Heliconia, Mme [VH] [K] et de M. [IB] [D] à l’encontre de la société Click immo, de Me [CC] [RJ], notaire, de la SCP [L] [F] et [KI] [A], notaires associés, de Me [W] [B], notaire et de la SCP [Z] [CA]-[U], [W] [B] et [X] [M], représentée par Me [W] [B] ès qualités de liquidateur n’est pas prescrite ;

— juger que Mme [K] et M. [D] ont qualité pour agir et intérêt à agir à l’encontre de M. [P], de Mme [C], de la société Click immo, de Me [CC] [RJ], notaire, de la SCP [L] [F] et [KI] [A], notaires associés, de Me [W] [B], notaire et de la SCP [Z] [CA]-[U], [W] [B] et [X] [M], représentée par Me [W] [B] ès qualités de liquidateur ;

— juger recevable l’action de la SCI Heliconia, de Mme [K] épouse [D] et de M. [D] à l’encontre de M. [P], Mme [C], de la société Click immo, de Me [CC] [RJ], notaire, de la SCP [L] [F] et [KI] [A], notaires associés, de Me [W] [B], notaire et de la SCP [Z] [CA]-[U], [W] [B] et [X] [M], représentée par Me [W] [B] ès qualités de liquidateur ;

— débouter M. [P], Mme [C], la société Click immo, Me [CC] [RJ], notaire, la SCP [L] [F] et [KI] [A], notaires associés, Me [W] [B], notaire et la SCP [Z] [CA]-[U], [W] [B] et [X] [M], représentée par Me [W] [B] ès qualités de liquidateur et la SELARL [X] [M], [O] [XO]-[I] et [RF] [R]-[N] notaires associés de toutes leurs demandes et prétentions ;

— condamner in solidum M. [P], Mme [C], la société Click immo, Me [CC] [RJ], notaire, la SCP [L] [F] et [KI] [A], notaires associés, Me [W] [B], notaire et la SCP [Z] [CA]-[U], [W] [B] et [X] [M], représentée par Me [W] [B] ès qualités de liquidateur à leur verser la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de particle 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux dépens de l’incident.

La clôture est intervenue le 18 novembre 2024. Les parties ayant donné leur accord pour que la procédure se déroule sans audience, le dépôt des dossiers a été autorisé le 17 février 2025.

L’affaire a été mise en délibéré pour être rendu le 24 avril 2025.

Motifs de la décision

En application des dispositions de l’article 795 du code de procédure civile, les ordonnances du juge de la mise en état et les décisions rendues par la formation de jugement en application du neuvième alinéa de l’article 789 ne sont pas susceptibles d’opposition ; elles ne peuvent être frappées d’appel ou de pourvoi en cassation qu’avec le jugement statuant sur le fond ; toutefois, elles sont susceptibles d’appel dans les cas et conditions prévus en matière d’expertise ou de sursis à statuer. Elles le sont également, dans les quinze jours à compter de leur signification, lorsque :

1°elles statuent sur un incident mettant fin à l’instance, elles ont pour effet de mettre fin à celle-ci ou elles en constatent l’extinction,

2° elles statuent sur une exception de procédure ou une fin de non-recevoir. Lorsque la fin de non-recevoir a nécessité que soit tranchée au préalable une question de fond, l’appel peut porter sur cette question de fond,

3° elles ont trait aux mesures provisoires ordonnées en matière de divorce ou de séparation de corps,

4°dans le cas où le montant de la demande est supérieur au taux de compétence en dernier ressort, elles ont trait aux provisions qui peuvent être accordées au créancier au cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’ordonnance critiquée statue sur une fin de non-recevoir, de sorte qu’elle est susceptible d’appel. Par l’effet des appels principaux et incidents l’ensemble des chefs de l’ordonnance sont remis en cause devant la cour.

Le juge de la mise en état a considéré que l’action n’était pas prescrite compte tenu de la date à laquelle les acquéreurs avaient pu avoir connaissance des faits leur permettant d’engager l’action, qu’à défaut de publication la demande d’annulation de la vente n’était pas recevable, que l’action en responsabilité contre le notaire successeur n’était pas recevable, la responsabilité civile professionnelle étant personnelle, que la recevabilité des demandes de Mme [K] et M. [D] relevait d’un débat au fond, d’autant qu’elles étaient fondées sur la responsabilité extra-contractuelle enfin, que la demande de communication de pièces n’était pas motivée.

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la SARL Click immo

La promesse synallagmatique de vente a été signée le 12 avril 2017 par M. [P], Mme [C] d’une part et Mme [D] d’autre part en présence de la société Click Immo. L’action en responsabilité contractuelle contre l’agent immobilier ne peut bénéficier qu’à son mandant, en l’espèce les vendeurs. L’action en responsabilité quasi délictuelle fondée sur le manquement au devoir de conseil peut bénéficier à la SCI Héliconia, acquéreur en vertu de la clause de substitution intégrée dans la promesse de vente, acceptée par l’ensemble des parties et à Mme [K] signataire du compromis.

S’agissant de M. [D], il est tiers à la promesse synallagmatique de vente et tiers à l’acte de vente, de sorte qu’il n’est pas recevable à agir contre la société Click immo en se fondant sur sa qualité d’occupant ou sur l’article 1240 du Code civil. Une éventuelle action fondée sur l’article 1240 du Code civil, supposerait la démonstration d’un fait fautif commis par l’agent immobilier, en dehors de ses obligations professionnelles qui aurait causé un préjudice à M. [D]. Une telle allégation ne résulte pas des demandes.

Quoi qu’il en soit, l’agent immobilier, intervenu avant la vente, n’est tenu d’aucune obligation à l’égard des occupants de l’immeuble, qui au surplus, en l’espèce, sont tiers à l’acte de vente.

L’ordonnance critiquée est infirmée, l’action de M. [D] contre la SARL Click immo est déclarée irrecevable.

Sur la prescription des demandes contre la SARL Click Immo

Aux termes de l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, à l’égard de la SARL Click immo, le jour où Mme [K] et la SCI Héliconia auraient dû connaître les faits qui leur permettaient d’exercer leur action est celui de la signature de l’acte authentique, puisque l’agence immobilière est étrangère à l’accord entre les parties figurant dans l’acte notarié qui a prévu une prise de possession fixée par accord entre elles quatre vingt dix jours après la signature de l’acte le 29 septembre 2017 soit le 30 mars 2018.

La promesse de vente a été signée le 12 avril 2017, l’assignation au fond est intervenue le 4 octobre 2022. L’action est prescrite à l’égard de la SARL Click Immo. Surabondamment, elle n’a pas été convoquée aux opérations d’expertise, de sorte que la date du dépôt du rapport d’expertise ne lui est pas opposable non plus. Enfin, la mention de la non conformité du bien par rapport au permis de construire et aux autorisations administratives ressort de l’acte notarié du 29 septembre 2017.

L’ordonnance est infirmée en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de Mme [K] et de la SCI Héliconia à l’égard de la SARL Click immo.

Mme [K] et M. [D] ainsi que la SCI Héliconia sont déboutés de leurs demandes contraires.

Sur la recevabilité des demandes de résiliation, de résolution ou d’annulation de la vente

En application des dispositions de l’article 28-4 c) du décret du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière, sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort.

Si la demande tendant à faire prononcer la résolution de droits, résultant d’un acte de vente soumis à publicité foncière n’est recevable en justice que si elle a été elle-même publiée conformément à l’article 28-4 c et s’il est justifié de cette publication par un certificat du conservateur ou la production d’une copie de la demande, revêtue de la mention de la publicité, cette fin de non-recevoir peut être régularisée jusqu’à ce que le juge statue sur cette demande relative à la vente, donc jusqu’à l’ouverture des débats au fond.

Autrement dit l’ordonnance critiquée doit être infirmée en ce qu’elle a déclaré irrecevables les demandes en résolution, résiliation ou annulation de la vente régularisée par acte authentique du 29 juillet 2017, au stade de la mise en état alors qu’elles pouvaient encore être régularisées. Pour autant cette disposition n’est pas explicitement critiquée par la SCI Heliconia.

Sur la recevabilité des demandes contre la SELARL [X] [M], [O] [XO]-[I], [RF] [R]-[N]

L’acte de vente litigieux a été reçu par Me [RJ] notaire à [Localité 10] avec la participation de Me [B] associé de la SCP [Z]-[CA] [U] [W] [B] et [X] [M] qui a été dissoute remplacée par la SELARL [X] [M], [O] [XO]-[I], [RF] [R]-[N]. Celle-ci est étrangère à l’acte de vente litigieux.

La faute professionnelle étant une faute personnelle qui ne se transmet pas au successeur éventuel, la circonstance qu’un des notaires ait été associé des deux structures est sans incidence, dès lors qu’il n’a pas reçu l’acte litigieux, étant relevé que toutes les dispositions relatives aux changements de statuts des officiers publics ministériels, que sont les notaires, sont publiées au Journal Officiel, de sorte qu’elles sont portées à la connaissance de tous.

L’ordonnance critiquée doit être confirmée en ce qu’elle a déclaré irrecevable l’action en responsabilité contre la SELARL [X] [M], [O] [XO]-[I], [RF] [R]-[N], notaire successeur et mis en conséquence hors de cause la SELARL [X] [M], [O] [XO]-[I], [RF] [R]-[N], notaires associés.

Mme [K] et M. [D] sont déboutés de leurs demandes contraires.

Sur la recevabilité des demandes contre la SCP [F] et [A], Me [CC] [RJ], contre Me [W] [B] notaire ès noms et ès qualités de liquidateur de la SCP [Z] [CA]-[U], [W] [B] et [X] [M], la SCP [Z] [CA]-[U], [W] [B] et [X] [M]

En application des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile applicable au litige lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : […] Statuer sur les fins de non-recevoir.

Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s’y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l’affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l’instruction, pour qu’elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s’il l’estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d’administration judiciaire.

Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l’ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n’estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l’affaire devant le juge de la mise en état.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

L’examen de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action imposait l’examen de questions de fond puisqu’il y avait lieu de distinguer entre les demandes fondées sur les mentions figurant dans l’acte de vente et les pièces annexées et les demandes fondées sur l’éventuel manquement au devoir de conseil et la perte de chance de ne pas signer. Le premier juge a statué en déclarant l’action recevable et en estimant que les contestations relevaient du juge du fond mais sans renvoyer devant lui l’examen de la fin de non-recevoir.

En l’espèce, l’acte indique explicitement sous la désignation du bien en page 4 : « Une maison comprenant : deux chambres, deux salles de bains, un bureau, un cellier, une cuisine aménagée et équipée, une terrasse couverte, une piscine, et deux bungalows en bois sans emprise béton, garage ouvert pour deux voitures, un atelier; le tout entièrement clôturé.

Observation étant ici faite de la désignation actuelle : une propriété bâtie, composée de :

Une villa comprenant trois chambres, une salle de bains, une salle d’eau, une pièce sans fenêtre, un bureau avec évier, une cuisine aménagée et équipée meubles bas, meubles hauts, plaque type vitro, hotte, four, un cellier, un séjour, un salon-terrasse avec cinq volets roulants électriques, une piscine au chlore, une cuisine d’été ouverte en bois avec barbecue et four à pizza, plaque de cuisson, frigo table top. Deux bungalows en bois sans emprise béton dont l’un avec coin cuisine. Garage ouvert pour deux voitures. Un atelier. Le tout entièrement clôturé.»

L’acte indique encore en pages 15 à 17 «Absence de certification de la conformité : la construction du bien n’a pas fait l’objet de la délivrance ni d’un certificat de conformité ni d’une attestation de la mairie certifiant que la conformité des travaux avec de permis n’a pas été contestée, ainsi que le vendeur le déclare, précisant toutefois que son achévement a eu lieu en 1994. Il résulte d’un courrier délivré par la mairie de [Localité 11], le 22 juin 2017, demeuré ci-annexé, que « les travaux ne sont pas conformes à l’autorisation accordée[. . .] des modifications ont été apportées. » « le vendeur déclare que les propriétaires précédents les époux [G] [E] ont fait édifier le bien». L’acte rappelle ensuite les sanctions civiles, administratives et pénales.

L’acte poursuit : «Le vendeur déclare que les travaux ci-après indiqués ont été effectués à sa diligence, postérieurement à son acquisition : le comblement de l’espace entre le bâtiment principal et la chambre à l’Est par une pièce de 13,5 m² (en vert clair sur le plan ci-après annexé), en reliant les murs des deux bâtiments adjacents par un toit, un sol bétonné et des murs avant et arrière, avec fenêtre et porte indépendante. Le vendeur déclare que ces travaux ont été réalisés entre le 2 décembre 2002 et le 9 janvier 2003. Le vendeur déclare que l’entreprise qui a participé aux travaux est la suivante : E.G.B., Entreprise Générale du Bâtiment, de Monsieur [GC] [T], [Localité 8]. Il est précisé qu’une déclaration préalable de travaux est nécessaire dans les cas suivants […]le vendeur déclare qu’il n’a pas été effectué de déclaration préalable de travaux par ses soins auprès de la mairie. Il précise que le surplus du bien n’a pas fait l’objet, depuis moins de dix ans, de travaux entrant dans le cadre légal sus-relaté».

Il résulte de cet énoncé que la non conformité du bien aux autorisations administratives et au permis de construire ressort de l’acte notarié, qui énonce les sanctions civiles administratives et pénales, de sorte que dès la signature de l’acte, la SCI Héliconia a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son recours. De même, l’illisibilité alléguée du permis de construire annexé à ce même acte de vente existait lors de la signature, ce dont la SCI Heliconia a eu connaissance dès la signature de l’acte. Il s’agit de faits lui permettant d’exercer son recours.

Il en résulte que l’action contre les notaires au titre de la non-conformité du bien est prescrite, l’acte notarié ayant été signé le 29 septembre 2017 et l’assignation délivrée le 4 octobre 2022.

S’agissant de l’éventuel manquement au devoir de conseil de nature à constituer selon les acquéreurs et les époux [D] [K], une perte de chance alléguée de ne signer, pour l’action en responsabilité, le point de départ de la prescription correspond au jour où le dommage s’est manifesté de sorte que l’action n’est pas prescrite ni à l’égard de la SCP [F] et [A], Me [CC] [RJ], ni à l’égard de Me [W] [B] notaire ès noms et ès qualités de liquidateur de la SCP [Z] [CA]-[U], [W] [B] et [X] [M] mais l’examen du bien fondé de la demande relève du juge du fond.

Les notaires sont déboutés de leurs demandes contraires.

En application des dispositions de l’article 32 du code de procédure civile est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Les demandes reposent sur la responsabilité des notaires rédacteurs de l’acte de vente. Or, Mme [K] et M. [D] ne sont pas parties à l’acte de vente. Qu’ils composent la SCI ou qu’ils soient les occupants du bien immobilier litigieux ne les rend pas recevables à agir ni contre la SCP [F] et [A] et Me [CC] [RJ] ni contre Me [W] [B] notaire ès noms et ès qualités de liquidateur de la SCP [Z] [CA]-[U], [W] [B] et [X] [M], la SCP [Z] [CA]-[U], [W] [B] et [X] [M]. Une éventuelle action fondée sur l’article 1240 du Code civil, supposerait la démonstration d’un fait fautif commis par les notaires, en dehors de leurs obligations professionnelles qui aurait causé un préjudice direct et certain à Mme [K] et M. [D]. Une telle allégation ne résulte pas de leurs demandes.

L’action de Mme [K] et M. [D] contre la SCP [F] et [A] et Me [CC] [RJ] mais également contre Me [W] [B] notaire ès noms et ès qualités de liquidateur de la SCP [Z] [CA]-[U], [W] [B] et [X] [M], la SCP [Z] [CA]-[U], [W] [B] et [X] [M] est irrecevable.

L’ordonnance est infirmée à ce titre. Mme [K] et M. [D] sont déboutés de leurs demandes contraires.

Sur la recevabilité des demandes contre M. [P] et Mme [C]

Aux termes de l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, le point de départ de la prescription est la prise de possession fixée par accord entre les parties le 30 mars 2018 réalisée le 26 mars 2018. Compte tenu d’une assignation délivrée le 4 octobre 2022, l’action de la SCI Héliconia n’est pas prescrite. M. [P] et Mme [C] qui ont pris en charge l’évacuation des déchets qu’ils avaient laissés derrière eux dans l’immeuble ne peuvent légitimement soutenir que les acquéreurs ont eu connaissance des faits leur permettant d’exercer l’action avant la prise de possession. La qualification des désordres, leur importance, leur caractère apparent ou non et les conséquences de leur importance et de leur qualification relèvent du juge du fond.

L’action de Mme [K] et M. [D] contre M. [P] et Mme [C] fondée sur la responsabilité quasi délictuelle suppose la démonstration d’un fait fautif commis par M. [P] et Mme [C] en dehors de leurs obligations de vendeurs qui aurait causé un préjudice direct et certain à Mme [K] et M. [D] en leur qualité d’occupant. En présence de nombreux échanges entre les parties avant l’acte de vente, l’examen de cette demande et son appréciation relèvent du juge du fond

L’ordonnance est confirmée à ce titre.

M. [P] et Mme [C] sont déboutés de leurs demandes contraires.

Sur la demande de communication de pièces

M. [P] et Mme [C] réclament la production de bilans et de liasses fiscales et de déclarations de revenus. Or, ces pièces sont supposées démontrer le préjudice financier éventuellement subi par la SCI Héliconia et le préjudice matériel éventuellement subi par Mme [K] et M. [D].

Ainsi ce sont la SCI Héliconia et Mme [K] de même que M. [D] qui supportent la charge de la preuve du préjudice qu’ils allèguent. A défaut de produire ces pièces ils s’exposent au rejet de leurs demandes, il en résulte que l’ordonnance doit être confirmée en ce qu’elle a implicitement, puisque cette mention n’est pas reprise au dispositif, débouté M. [P] et Mme [C] de cette demande.

Sur les autres demandes

L’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Heliconia, Mme [K] et M. [D] succombent au principal. Ils sont condamnés in solidum au paiement des dépens d’appel avec distraction pour ceux des fris dont avance aurait été faite sans avoir reçu provision au profit de M^e Nadine Panzani. En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ils sont déboutés de leurs demandes et condamnés à payer à la SARL Click immo d’une part et à la SELARL [X] [M], [O] [XO]-[I], [RF] [R]-[N] d’autre part une somme de 2000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour

— infirme l’ordonnance sauf en ce qu’elle a :

> déclaré irrecevables les demandes formées à l’encontre de la SELARL [X] [M], [O] [XO]-[I], [RF] [R]-[N], notaires associés,

> mis en conséquence hors de cause la SELARL [X] [M], [O] [XO]-[I], [RF] [R]-[N], notaires associés,

et implicitement,

> débouté M. [J] [P] et Mme [V] [C] de leurs demandes de production de bilans, de liasses fiscales et de déclarations de revenus,

Statuant de nouveau des chefs infirmés,

— relève l’irrecevabilité de l’action de M. [IB] [D], de Mme [VH] [K] et de la SCI Héliconia contre la SARL Click immo,

— relève l’irrecevabilité des demandes de M. [IB] [D] et de Mme [VH] [K] contre la SCP [F] et [A] et Me [CC] [RJ] et contre Me [W] [B] notaire ès noms et ès qualités de liquidateur de la SCP [Z] [CA]-[U], [W] [B] et [X] [M], la SCP [Z] [CA]-[U], [W] [B] et [X] [M],

— déclare irrecevable l’action de la SCI Héliconia fondée sur la non-conformité du bien contre la SCP [F] et [A] et Me [CC] [RJ] et contre Me [W] [B] notaire ès noms et ès qualités de liquidateur de la SCP [Z] [CA]-[U], [W] [B] et [X] [M], la SCP [Z] [CA]-[U], [W] [B] et [X] [M],

— déclare recevable l’action de la SCI Héliconia fondée sur l’éventuel manquement au devoir de conseil constituant une perte de chance de ne pas signer l’acte de vente du 29 septembre 2017 contre la SCP [F] et [A] et Me [CC] [RJ] et contre Me [W] [B] notaire ès noms et ès qualités de liquidateur de la SCP [Z] [CA]-[U], [W] [B] et [X] [M], la SCP [Z] [CA]-[U], [W] [B] et [X] [M],

— déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Y ajoutant

— condamne la SCI Heliconia, M. [IB] [D] et Mme [VH] [K] in solidum au paiement des dépens d’appel avec distraction au profit de M^e Nadine Panzani, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamne la SCI Heliconia, M. [IB] [D] et Mme [VH] [K] in solidum à payer à la SARL Click immo d’une part et à la SELARL [X] [M], [O] [XO]-[I], [RF] [R]-[N] d’autre part une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président