Cour d'appel de Basse-Terre, 1re chambre, 25 septembre 2025, n° 24/00616

TGI Pointe-à-Pitre 7 juin 2024

CA Basse-Terre
Infirmation partielle 25 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de preuve de propriété de la SAFER
La cour a estimé que la SAFER justifie de son droit de propriété sur la parcelle BT [Cadastre 2] par des documents authentiques, rejetant ainsi l'argument des appelants.
Rejeté
Droit à l'indemnité de procédure
La cour a débouté les appelants de leur demande d'indemnité de procédure, considérant qu'ils avaient succombé majoritairement dans leur appel.
Accepté
Demande de démolition et remise en état
La cour a infirmé l'ordonnance de référé en ce qui concerne la demande de démolition, considérant que cela excède les pouvoirs du juge des référés.

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Sur la décision

Référence :	CA Basse-Terre, 1re ch., 25 sept. 2025, n° 24/00616
Juridiction :	Cour d'appel de Basse-Terre
Numéro(s) :	24/00616
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre, 7 juin 2024, N° 23/00473
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Karine LINONMarie SOYER
Cabinet(s) :	SAS DROUOT AVOCATS
Parties :	S.A. SOCIETE D' AMENAGEMENT FONCIER ET D' ÉTABLISSEMENT R URAL DE LA GUADELOUPE ( SAFER DE GUADELOUPE )

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° [Immatriculation 7] SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/00616,

Décision déférée à la Cour : ordonnance référé, tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre décision attaquée du 7 juin 2024, enregistrée sous le n° 23/00473,

APPELANTS :

M [U] [Y]

[Adresse 10]

[Localité 8]

Mme [J] [H]

[Adresse 10]

[Localité 8]

Représentés par M^e Karine LINON, avocat au barreau de Guadeloupe Saint-Martin Saint-Barthélemy

INTIMÉE :

S.A. SOCIETE D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ÉTABLISSEMENT R URAL DE LA GUADELOUPE (SAFER DE GUADELOUPE)

[Adresse 12]

[Localité 9]

Représentée par M^e Florence BARRE AUJOULAT, avocat au barreau de Guadeloupe Saint-Martin Saint-Barthélemy, avocat postulant et M^e Marie SOYER, SAS Drouot avocats, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant,

COMPOSITION DE LA COUR :

M^me Judith DELTOUR, président de chambre

M^me Valérie MARIE-GABRIELLE, conseiller

M^me Rozenn LEGOFF, conseiller.

DÉBATS :

A la demande des parties, et conformément aux dispositions des articles 905 et 779 du code de procédure civile, l’affaire ne requérant pas de plaidoirie, le président de chambre a autorisé le dépôt du dossier au greffe de la chambre. Les parties ont été avisées que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 25 septembre 2025.

GREFFIER :

Lors du dépôt des dossiers et du prononcé : M^me Yolande MODESTE, greffier.

Lors du prononcé : M^me Prescillia ARAMINTHE, greffier.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées ; signé par M^me Judith DELTOUR, président de chambre et par M^me Prescillia ARAMINTHE, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant assignation en expulsion et remise en état des lieux délivrée le 13 novembre 2023 par la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural de la Guadeloupe (la SAFER) à M. [U] [Y] et [J] [H] présentés comme occupants sans droit ni titre de la parcelle cadastrée BT [Cadastre 2] sise à Morne-à-L’eau, par ordonnance contradictoire du 7 juin 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, a :

Au principal,

— renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent,

— dit y avoir lieu à référé,

— déclaré la SAFER recevable et bien fondée en ses demandes,

— débouté M. [U] [Y] et [J] [H] de l’ensemble de leurs demandes,

— déclaré M. [U] [Y] et [J] [H] occupants sans droit ni titre de la parcelle cadastrée BT n°[Cadastre 2] située sur la commune de [Localité 13],

— ordonné l’expulsion de M. [U] [Y] et [J] [H] ou de tout occupant de leur chef de la parcelle cadastrée section BT n°[Cadastre 2] située sur la commune de [Localité 13], de leurs biens et de leurs cultures, au besoin avec le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 250 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois, à compter de la signification de la présente ordonnance,

— dit que M. [Y] et Mme [H] devront remettre en état à leurs frais la parcelle cadastrée section BT n°[Cadastre 2] située sur la commune de [Localité 13] et [à] démolir à leurs frais les bâtis qui y ont été construits, et ce sous astreinte de 250 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois, à compter de la signification de la présente ordonnance,

— à défaut, autorisé la SAFER à procéder à ladite démolition aux frais avancés de M. [Y] et Mme [H],

— condamné M. [Y] et Mme [H] à payer à la SAFER la somme de 2 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit,

— dit que les mêmes devront supporter les entiers dépens de la présente instance.

Le 21 janvier 2024, M. [Y] et Mme [H] ont interjeté appel de cette décision. Le 15 juillet 2024, la SAFER a constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 mars 2025. Les parties ayant donné leur accord pour que la procédure se déroule sans audience, le dépôt des dossiers a été autorisé au 2 juin 2025 puis l’affaire mise en délibéré au 25 septembre 2025, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.

PRETENTIONS ET MOYENS

Aux termes de leurs dernières conclusions au fond du 17 janvier 2025 M. [Y] et Mme [H], demandent en substance à la cour, de :

— rejeter les demandes, fins et conclusions de la SAFER,

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 7 juin 2024 par le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre,

Par conséquent,

— juger que la SAFER ne rapporte pas la preuve de sa qualité de propriétaire de la parcelle BT [Cadastre 2], nouvellement créée,

— juger que l’emplacement de la parcelle BT [Cadastre 2] ne se trouve pas dans la superficie de la parcelle BT [Cadastre 6] mais se trouve située dans la superficie de la parcelle BT [Cadastre 5] appartenant à M. [Y],

— juger que la parcelle BT [Cadastre 2] issue de la division de la parcelle BT [Cadastre 6] appartenant à la SAFER vient empiéter sur la parcelle BT [Cadastre 5] appartenant à M. [Y] suite au procès-verbal de bornage du 15 décembre 2020,

— juger que la SAFER ne rapporte aucun élément probant permettant de conclure que la maison de M. [Y] empiète sur une parcelle de terre ne lui appartenant pas,

— rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de la SAFER,

— condamner la SAFER à leur payer, chacun, la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

M. [Y] et Mme [H] font valoir en substance que la SAFER ne justifie pas d’un titre de propriété sur la parcelle cadastrée BT [Cadastre 2], cette dernière étant en réalité, selon le bornage réalisé en 2020, positionnée sur celle cadastrée BT [Cadastre 5] appartenant à M. [Y] de sorte que la maison de ce dernier, édifiée après obtention d’un permis de construire en 1991, n’empiète pas davantage sur la portion BT [Cadastre 6]. Ils indiquent que c’est la division de la parcelle BT [Cadastre 6] en deux parcelles BT [Cadastre 2] et BT [Cadastre 1] qui est à l’origine de ce contentieux dont la SAFER est à l’initiative, la superficie de la parcelle BT [Cadastre 5] ayant été amputée de 48m². Il ajoutent que c’est la carence de la SAFER qui explique la suspension par le notaire de la vente promise à Mme [H].

Par conclusions communiquées le 7 avril 2025, M. [Y] et Mme [H] ont demandé au conseiller de la mise en état de

— écarter des débats les conclusions de la SAFER communiquées tardivement.

Dans ses ultimes conclusions du 13 mars 2025, la SAFER demande en substance à la cour, de:

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

— débouter M. [Y] et Mme [H] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner solidairement M. [Y] et Mme [H] à payer à la SAFER la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [Y] et Mme [H] aux entiers dépens.

La SAFER réplique établir par titre ses droits de propriétaire sur la parcelle cadastrée BT [Cadastre 2] et l’occupation illicite de M. [Y] et Mme [H], de sorte qu’il n’existe aucune contestation sérieuse pouvant s’opposer au trouble manifestement illicite rapporté et aux demandes en expulsion et remise en état présentées.

MOTIVATION

En liminaire, la demande formulée par écritures du 7 avril 2025 adressées au conseiller de la mise en état par M. [Y] et Mme [H] d’écarter des débats les dernières conclusions de la SAFER du 13 mars 2025 au motif qu’elles seraient tardives et feraient échec au principe de la contradiction sera rejetée au regard du délai suffisant existant jusqu’à l’ordonnance de clôture intervenue le 28 mars 2025 et non le 17 mars 2025 comme indiqué à tort dans ces écritures.

Sur le bien fondé de l’appel

En application de l’article 809 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. L’existence d’une contestation sérieuse n’interdit pas au juge des référés de prendre les mesures prévues par cet article en appréciant le caractère manifestement illicite du trouble causé, l’atteinte au droit de propriété étant considérée comme constituant par elle-même une voie de fait causant un tel trouble.

Au cas présent, il résulte des termes de l’acte authentique des 28 mai et 4 juin 1981 portant vente par la Société Agricole de la Guadeloupe à la SAFER de plusieurs terrains situés dans le département dont la parcelle cadastrée BT [Cadastre 3] sise lieudit [Localité 11] [Adresse 14], du document modificatif de filiation parcellaire du terrain ayant fait l’objet d’un lotissement et de l’extrait du plan cadastral portant la modification de la numérotation de la parcelle cadastrée BT [Cadastre 6] en deux parcelles cadastrées BT [Cadastre 1] et [Cadastre 2] que contrairement à ce que soutiennent les appelants, la SAFER justifie de son droit de propriété sur cette dernière.

Par ailleurs, par acte notarié des 4 et 23 avril 2003 reçu par M. [D] [W], notaire à [Localité 15], M. [Y] justifie quant à lui de son droit de propriété sur la parcelle voisine cadastrée BT [Cadastre 5] acquise au demeurant des mains de la SAFER. En décembre 2020, à la demande de M. [Y], des opérations de bornage entre les propriétés cadastrées BT [Cadastre 5], BT [Cadastre 6] (devenue [Cadastre 1]-[Cadastre 2]) et BT [Cadastre 4] ont été entreprises par M. [F] [I], géomètre-expert lesquelles ont révélé selon le plan de bornage et de division dressé par ce dernier et versé aux débats, l’empiétement de la maison de M.[Y] sur la parcelle devenue BT n°[Cadastre 2].

Aussi, suite à la proposition d’achat faite le 9 mars 2021 par Mme [H] à la SAFER, suivant promesse de vente du 14 octobre 2021, la vente de ce terrain cadastré 'BT [Cadastre 2] (ex BT323ppF2) d’une surface de 48ca’ a-t-elle été signée entre ces parties moyennant le prix de 1 440 euros, étant précisé expressément dans cet acte que cette 'vente ne sera formée (entre les parties) que par la signature de l’acte authentique à laquelle les parties s’obligent'. Cependant, cette promesse de vente qui aurait pu régulariser cette situation immobilière est devenue caduque faute de réalisation d’un acte authentique en raison de la carence de Mme [H], ce malgré le courrier de la SAFER du 18 novembre 2021 à la SAS Cherguio-Vilo, notaire devant instrumenter. Ce faisant, à défaut de la réalisation du transfert de propriété, la SAFER est restée propriétaire de cette parcelle cadastrée BT [Cadastre 2].

Ainsi, se prévalant de ses droits, la SAFER a fait constater le 27 février 2023 par huissier de justice, 'des travaux d’extension de la maison existante en cours (ferraillages, parpaings et planches de coffrage visibles qui augmentent l’empiétement de la maison sur la parcelle BT [Cadastre 2]" ainsi que par constat du 21 avril 2023 'un empiétement d’environ 23 cm sur la parcelle BT [Cadastre 1]".

De plus, selon les opérations de bornage réalisées par M. [F] [I] et le courriel du 16 septembre 2002 adressé par ce dernier, la différence de superficie (643m² mesurée au lieu de 744m² actée) provient des écarts entre les plans dressés antérieurement par M. [B] en 1986 et M. [S] en 1993 et du bornage effectué en limite Sud avec les propriétaires de la parcelle BT [Cadastre 4]. Aussi, l’argumentaire des appelants selon lequel leur terrain serait amputé de 48 m² du fait de la SAFER ou que le puisard de la parcelle BT [Cadastre 6] figurerait sur la portion leur appartenant ne peut-il prospérer.

Dès lors, la SAFER établissant ses droits de propriétaire sur la parcelle désormais cadastrée BT [Cadastre 2] pour laquelle M. [Y] et Mme [H] ne justifient pas détenir une autorisation ou des droits concurrents, c’est à raison que le juge des référés a considéré que l’occupation par ceux-ci de cette parcelle constituait un trouble manifestement illicite auquel il convenait de mettre fin et ainsi, a ordonné leur expulsion, sans préjudicier au litige dont les juges du fond pourraient être saisis.

Dès lors, rejetant les demandes de M. [Y] et Mme [H], l’ordonnance querellée sera confirmée de ce chef.

Toutefois, en l’espèce, au regard des conclusions des parties au visa de l’article 555 du code civil et d’une construction sur le terrain d’autrui, des pièces produites et de l’appréciation de la bonne ou mauvaise foi du constructeur, la demande de démolition des constructions excède les pouvoirs du juge des référés.

Dès lors, l’ordonnance de référé sera infirmée en ce qu’elle a dit que M. [Y] et Mme [H] devront remettre en état à leurs frais la parcelle cadastrée section BT n°[Cadastre 2] située sur la commune de [Localité 13] et [à] démolir à leurs frais les bâtis qui y ont été construits, et ce sous astreinte de 250 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois, à compter de la signification de la présente ordonnance et à défaut, autorisé la SAFER à procéder à ladite démolition aux frais avancés de M. [Y] et Mme [H]. Statuant de nouveau, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dispositions de la décision de première instance seront confirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [Y] et Mme [H], succombant majoritairement dans leur appel, seront condamnés au paiement des dépens de l’instance d’appel. Ils seront déboutés de leur demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnés, les circonstances de la cause commandant l’octroi d’une indemnité de procédure en faveur de l’intimée contrainte d’exposer des frais irrépétibles devant la cour, à lui payer une somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— confirme l’ordonnance querellée sauf en ce qu’elle a dit que M. [U] [Y] et Mme [J] [H] devront remettre en état à leurs frais la parcelle cadastrée section BT n°[Cadastre 2] située sur la commune de [Localité 13] et démolir à leurs frais les bâtis qui y ont été construits, et ce sous astreinte de 250 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois, à compter de la signification de la présente ordonnance et à défaut, autorisé la SAFER à procéder à ladite démolition aux frais avancés de M. [U] [Y] et Mme [J] [H],

Statuant à nouveau,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de démolition des constructions et de remise en état des lieux ;

Y ajoutant,

— déboute les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

— condamne in solidum M. [U] [Y] et Mme [J] [H] au paiement des entiers dépens d’appel ;

— condamne in solidum M. [U] [Y] et Mme [J] [H] à payer à la SAFER la somme totale de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le président Le greffier