COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 143 DU 13 MARS 2025

N° RG 23/00961 – N° Portalis DBV7-V-B7H-DTRQ

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 22 septembre 2023, dans une instance enregistrée sous le n° 22/00527.

APPELANTS :

Mme [C] [D]

[Adresse 9]

[Localité 4]

M. [J] [I]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentés par M^e Joselaine GELABALE, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 64)

INTIMEE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice Mme [W] [X], exerçant sous l’enseigne ACTION IMMOBILIERE sis [Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Valérie FRUCTUS-BARATHON de la SELARL Fructus-Barathon Avocats, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 104)

COMPOSITION DE LA COUR :

M^me Judith DELTOUR, présidente de chambre

M^me Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère

M^me Rozenn LE GOFF, conseillère.

DÉBATS :

A la demande des parties, et conformément aux dispositions des articles 905 et 778 du code de procédure civile, l’affaire ne requérant pas de plaidoirie, le président de chambre a autorisé le dépôt du dossier au greffe de la chambre. Les parties ont été avisées que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 13 mars 2025.

GREFFIER :

Lors du dépôt des dossiers et du prononcé : M^me Yolande MODESTE, greffière.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été avisées par le greffe ; signé par M^me Judith DELTOUR, présidente de chambre et par M^me Yolande MODESTE, greffière.

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FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 29 avril 2021, Mme [S] [G], propriétaire du lot n°1 constituant un local commercial situé au rez de chaussée de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 7], a conclu avec Mme [C] [D] un 'bail dérogatoire précaire’ portant sur ce bien. Exposant que Mme [D] a réalisé, sans autorisation, des travaux portant atteinte aux parties communes de cette copropriété verticale, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] représenté par son syndic Mme [W] [X] exerçant sous l’enseigne Action immobilière, l’a fait assigner, ainsi que M. [J] [I] ès qualités d’ayant droit de Mme [S] [G] décédée, pour obtenir la remise en état sous astreinte des parties communes et le paiement d’une indemnité de procédure.

Suite aux assignations délivrées les 4 et 7 novembre 2023, par ordonnance du 22 septembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, a, au principal, renvoyé les parties à se pourvoir mais dès à présent :

— déclaré le syndic Action immobilière représenté par Mme [W] [X], recevable à agir,

— ordonné à Mme [D] et M. [I] d’enlever les trois imposants compresseurs de climatiseurs sur le mur, la machine sur le sol de marque Alvene, le compresseur CPX 60, le tuyau extracteur d’air courant tout au long de la façade arrière de l’immeuble, un tuyau bleu, le fil gris et une gaine verte,

— ordonné à Mme [D] et M. [I] de remettre la façade arrière de l’immeuble dans son état d’origine, sous le contrôle d’un huissier de justice désigné par M. le président du tribunal, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— rejeté toutes autres demandes,

— condamné in solidum Mme [D] et M. [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] représenté par son syndic Action immobilière la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon déclaration reçue au greffe de la cour le 5 octobre 2023, Mme [D] et M. [I] ont relevé appel de cette décision laquelle leur a été signifiée le 17 octobre suivant. Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat le 14 novembre 2023.

Par ordonnance du 31 octobre 2024, considérant que la demande aux fins de radiation fondée sur les dispositions de l’article 924 du code de procédure civile avait été adressée au conseiller de la mise en état, non saisi en la matière, le président de chambre a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes y compris celle faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ordonné la clôture de l’instruction au 12 décembre 2024, renvoyé l’affaire pour dépôt des dossiers au 6 janvier 2025 et condamné le syndicat des copropriétaires au paiement des dépens de l’incident.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans leurs conclusions au fond du 23 novembre 2023, Mme [D] et M. [I] demandent en substance à la cour, de :

— infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

— constater que le syndicat des copropriétaires n’avait pas qualité à agir,

— dire le syndicat des copropriétaires en ce qu’il est représentée par le syndic Action immobilière représenté par Mme [X], irrecevable,

— dire et juger qu’il n’y a pas de trouble manifestement illicite à la copropriété imputable à M. [I] en qualité d’ayant droit de Mme [G] épouse [H], ni à Mme [D],

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux appelants la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses ultimes conclusions du 20 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite en substance de la cour, de :

— confirmer l’ordonnance de référé dont appel,

— ordonner à M. [I] et à Mme [D] d’enlever les trois imposants compresseurs de climatiseurs sur le mur, la machine sur le sol de marque Alvene, le compresseur CPX 60, le tuyau extracteur d’air courant tout au long de la façade arrière de l’immeuble, un tuyau bleu, le fil gris et une gaine verte,

— ordonner à M. [I] et à Mme [D] de remettre la façade arrière de l’immeuble dans son état d’origine, sous le contrôle d’un huissier de justice désigné par M. le président du tribunal, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner solidairement Mme [D] et M. [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS

Sur la qualité à agir du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel notamment le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. L’article 32 du même code dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Ainsi une partie ne peut agir en justice que si elle a qualité et intérêt à cette fin, l’intérêt à agir devant être direct, né et actuel et s’apprécier au jour où l’action est intentée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie que suivant contrat du 5 mars 2021, il est représenté depuis le 1er juillet 2021, sans discontinuer, par le syndic Mme [W] [X] exerçant sous l’enseigne Action Immobilière lequel a obtenu par assemblée générale du 11 mai 2022, en présence de Mme [D] 'représentant la succession [H]', 'autorisation d’exercer toute action judiciaire à l’encontre du copropriétaire du lot numéro 1 appartenant à la succession [H] [S] du fait des travaux effectifs dans les parties communes de la résidence sans autorisation'.

Aussi, contrairement à ce qui est soutenu par les appelants, le syndicat des copropriétaires est dûment représenté par le syndic régulièrement désigné et il a reçu ayant mandat exprès pour introduire la présente action.

Dès lors, l’ordonnance querellée sera confirmée en ce qu’elle a écarté cette fin de non-recevoir.

Sur le trouble manifestement illicite

Selon l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il convient d’apprécier, à la date où le premier juge a rendu sa décision, l’existence d’un trouble manifestement illicite, lequel désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou non, constitue une violation évidente de la règle de droit. La constatation du trouble suppose que soient établies à la fois l’existence d’un acte qui ne s’inscrit manifestement pas dans le cadre des droits légitimes de son auteur et celle d’une atteinte dommageable et actuelle aux droits ou aux intérêts légitimes du demandeur.

Au cas présent, la qualité de M. [I], ayant droit d'[S] [G] décédée, propriétaire du lot n°1 de la Résidence [Adresse 6] constitué selon les termes de la convention de construction notariée du 4 février 1974 'de tout le rez de chaussée formant un local commercial avec ses dépendances et la copropriété indivise à concurrence de deux cent quarante et un millièmes du sol de la maison et de toutes les choses communes telles qu’elles sont déterminées dans le règlement de copropriété’ est établie.Selon cette convention comportant règlement de copropriété, constituent des parties communes 'le sol [sur lequel repose l’ensemble immobilier], les gros murs des façades et de refend, les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales et ménagères, les amenées d’eau et d’électricité (…) et d’une manière générale, toutes les parties déclarées communes par la loi ou par l’usage’ définies à toutes fins par l’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

A l’instar de l’article 25 de cette loi, il est précisé dans ce document que doivent être adoptées 'à la majorité des voix de tous les copropriétaires, les décisions concernant autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant des parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci'.

Il résulte de ces dispositions expresses que les murs de façade de l’immeuble constituent des parties communes, appartenant donc indivisément à tous les copropriétaires et qu’il est nécessaire d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour procéder à des travaux les affectant.

Or, selon le constat établi le 13 juillet 2022, dont photographies par Mme [M] [E] commissaire de justice, il apparaît qu’au niveau du lot n°1 occupé par Mme [D] et sur lequel M. [I] est titulaire de droits, ont été installés sur le mur extérieur: ' trois blocs de forme rectangulaire de marque Euro Inverter (semblant être) des climatiseurs – parallèlement à ces appareils un tuyau duquel s’écoule de l’eau sur le carrelage – un quatrième bloc (qui semble être) un groupe de condensation de marque Wintsys – une ventilation de cuisine professionnelle de marque Alvene, équipement doté de plusieurs branchements dont un tuyau fixé au niveau de la séparation du rez de chaussée et du premier étage du bâtiment – un compresseur d’air comprimé CPX 60 – un tuyau bleu, un fil gris et une gaine verte (sortant) de la ventilation de cuisine et (longeant) le mur situé côté Sud-Est – deux caméras de surveillance – des nouveaux branchements (au niveau) des compteurs électriques et d’eau’ et sur un terrain jouxtant qui appartiendrait à la commune, 'un groupe électrogène compresseur de marque Kohler SDMO, un réservoir d’air comprimé vertical et un compresseur silencieux'.

Ces modifications affectant les parties communes de l’immeuble persistent malgré la mise en demeure adressée le 3 juin 2022 à Mme [D] par le syndic de les enlever, les constats d’huissiers de justice ultérieurs établis les 13 octobre 2022 et 15 février 2023 à la demande de cette dernière avec leurs photographies y annexées le confirmant, peu important qu’il n’ait pas été constaté des nuisances sonores excessives du fait de ces installations.

Ces pièces démontrent que Mme [D], locataire du lot n°1 sur lequel M. [I] détient des droits ès qualités d’ayant-droit d'[S] [G], a bien entrepris des travaux -non contestés- sur les parties communes de la copropriété, tant les murs du bâtiment que les amenées d’eau et d’électricité étant concernés, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, qui portent atteinte, au vu des constatations des officiers ministériels à l’aspect extérieur et à l’harmonie de l’ensemble immobilier ainsi qu’aux droits des copropriétaires voisins, peu important qu’ils aient pu être réalisés dans les règles de l’art, ce qui au demeurant n’est pas établi. Le seul fait que ces transformations et aménagements soient nécessaires à l’activité professionnelle de Mme [D] (la confection de petits pots) ou qu’ils se situent à l’arrière de l’immeuble ne saurait suffire à les tolérer, ayant précisément été réalisés sans autorisation préalable de l’assemblée générale de la copropriété alors qu’ils affectent les parties communes et l’aspect extérieur de l’ensemble immobilier.

Dès lors, c’est par une exacte appréciation des faits de la cause que le premier juge a considéré que la réalisation de ces travaux d’envergure affectant les parties communes de la copropriété constituaient un trouble manifestement illicite que le juge des référés a la compétence de faire cesser. Au regard de la violation des dispositions régissant la copropriété et des droits des autres copropriétaires, la remise en état des lieux ordonnée sous astreinte est justifiée et n’est pas disproportionnée en comparaison des droits respectifs de M. [I] et de Mme [D].

L’ordonnance de référé sera confirmée de ce chef.

En absence de moyen d’appel développé sur ce point et d’appel incident sur son montant, les termes de l’astreinte fixés par le premier juge seront maintenus, sauf à préciser en application des dispositions de l’article R. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’astreinte prend effet à la date fixée par le juge, laquelle ne peut être antérieure au jour où la décision, portant obligation est devenue exécutoire et qu’en cas de confirmation de la décision assortie d’une astreinte, elle ne commence à courir, qu’à compter du jour où l’arrêt devient exécutoire.

En conséquence, l’ordonnance querellée sera confirmée également de ce chef.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dispositions de la décision de première instance seront confirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [D] et M. [I] seront condamnés au paiement des dépens de l’instance. Ils seront déboutés de leur demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnés, les circonstances de la cause commandant l’application de ces dispositions, au profit de l’intimé contraint d’exposer des frais irrépétibles devant la cour, à lui payer la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour

— confirme la décision en toutes ses dispositions querellées,

Y ajoutant,

— déboute Mme [C] [D] et M. [J] [I] de leurs demandes contraires et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne in solidum Mme [C] [D] et M. [J] [I] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

— condamne in solidum Mme [C] [D] et M. [J] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] représenté par son syndic Mme [W] [X] exerçant sous l’enseigne Action immobilière, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente