COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRET N° 228 DU 24 AVRIL 2025

N° RG 24/00222 -

N° Portalis DBV7-V-B7I-DVCN

Décision déférée à la cour : jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POINTE-À-PITRE en date du 13 décembre 2023, dans une instance enregistrée sous le n° 23/01343

APPELANTE :

Madame [H] [N] [C]

[Adresse 8]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Linda TRIFI, avocate au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C97105-2024-000393 du 15/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BASSE-TERRE)

INTIMEE :

S.A. d’HLM DE LA GUADELOUPE, exerçant sous l’enseigne SIKOA

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentée par M^e Annick RICHARD, avocate au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Monsieur Frank ROBAIL, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Frank ROBAIL, président de chambre,

Madame Annabelle CLEDAT, conseillère,

M^me Aurélia BRYL, conseillère

Les parties ont été avisées à l’issue des débats de ce que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 14 février 2025.Elles ont ensuite été informées de la prorogation de ce délibéré à ce jour en raison de la surcharge des magistrats.

GREFFIER

Lors des débats et du prononcé : M^me Sonia VICINO, greffière.

ARRET :

— contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

— signé par M. Frank Robail, président de chambre et par M^me Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 3 avril 2019, à effet du même jour, la SOCIETE ANONYME D’HLM DE LA GUADELOUPE, à l’enseigne SIKOA, c-après désignée 'la société SIKOA', a donné en location à Mme [H] [N] [Z] née [C] un logement de type 3 dépendant de la résidence MEROSIER NARBAL, bâtiment O1, sise à [Localité 3], [Adresse 7], pour une durée de '3 mois’ renouvelable par tacite reconduction, et ce moyennant un loyer principal de 456,36 euros par mois, outre une provision pour charges de 74,05 euros par mois ;

Par courrier au directeur de la caisse d’allocations familiales de la GUADELOUPE en date du 24 octobre 2022, la sus-nommée bailleresse l’a informée de l’arriéré de loyers incombant à Mme [Z], alors arrêté à 1 252,07 euros, et de l’engagement d’une procédure contentieuse à son encontre pouvant entraîner son expulsion ;

Par acte de commisssaire de justice du 30 novembre 2022, la société SIKOA a fait délivrer à Mme [Z] un commandement de payer les loyers échus à hauteur de 1 474,88 euros, outre les frais d’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et l’intention du bailleur de s’en prévaloir en cas de non paiement dans le délai de deux mois ;

Se plaignant de l’absence de réponse à ce commandement, la même bailleresse, par acte de commissaire de justice du 27 juillet 2023, a fait assigner Mme [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE, à l’effet de voir, pour l’essentiel, avec exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la locataire et de toutes personnes vivant sous son toit avec, au besoin, le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— condamner Mme [Z] à lui payer les sommes suivantes :

** 4 205,55 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à juin 2023, sous bénéfice d’une actualisation de la dette à l’audience,

** une indemnité d’occupation égale au montant du loyer tel qu’il aurait été perçu si le bail n’avait pas été résilié, augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux,

** la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement ;

Par jugement réputé contradictoire, en l’absence de comparution de Mme [Z] pourtant assignée à sa personne, en date du 13 décembre 2023, le juge :

— a condamné celle-ci à payer à la société SIKOA la somme de 6 414,53 euros au titre des loyers échus et impayés au 17 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de ce jugement,

— a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 31 janvier 2023,

— a dit que Mme [Z] devrait quitter et rendre libres de toute occupation les lieux loués en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés,

— a ordonné, à défaut, son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec le concours, si besoin, de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— a condamné Mme [Z] à payer à la SIKOA :

** une indemnité d’occupation d’un montant de 540,95 euros à compter de l’échéance du mois de novembre 2023 en lieu et place du loyer prévu au contrat, jusqu’à son départ effectif des lieux,

** une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris notamment le commandement du 30 novembre 2022,

— a renvoyé le bailleur aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles,

— a rappelé que cette décision était exécutoire de plein droit ;

Ce jugement a été signifié à Mme [Z], à l’initiative de la société SIKOA, suivant acte de commissaire de justice délivré à sa personne le 6 février 2024 ;

Par déclaration remise au greffe par la voie électronique (RPVA) le 27 février 2024, Mme [H] [C] (divorcée [Z]) a relevé appel de ce jugement, y intimant la S.A. HLM DE LA GUADELOUPE (SIKOA) et y précisant expressément les chefs de jugement critiqués, qui sont ceux par lesquels le juge des contentieux de la protection :

— a condamné celle-ci à payer à la société SIKOA la somme de 6 414,53 euros au titre des loyers échus et impayés au 17 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de ce jugement,

— a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 31 janvier 2023,

— a dit que Mme [Z] devrait quitter et rendre libres de toute occupation les lieux loués en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés,

— a ordonné, à défaut, son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec le concours, si besoin, de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— a condamné Mme [Z] à payer à la SIKOA :

** une indemnité d’occupation d’un montant de 540,95 euros à compter de l’échéance du mois de novembre 2023 en lieu et place du loyer prévu au contrat, jusqu’à son départ effectif des lieux,

** une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris notamment le commandement du 30 novembre 2022,

— a renvoyé le bailleur aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

Cet appel a été orienté devant le conseiller de la mise en état ;

L’intimée a constitué avocat par acte remis au greffe et notifié à l’appelante par RPVA le 25 juillet 2024, et ce après que lui eurent été notifiées la déclaration d’appel et les premières conclusions d’appelante suivant acte de commissaire de justice du 29 mai 2024 ;

L’appelante n’a conclu au fond que par acte remis au greffe, par RPVA, le 22 mai 2024 et signifié à l’intimée, alors non encore constituée, ainsi qu’il est dit ci-avant ;

L’intimée a conclu par acte remis au greffe et notifié au conseil de l’appelante, par RPVA, le 23 août 2024 ;

Par ordonnance du 7 octobre 2024, la mise en état a été clôturée et l’affaire fixée à l’audience du conseiller rapporteur du 25 novembre suivant ; à l’issue de audience, le délibéré a été fixé au 14 février 2025 ; les parties ont ensuite été avisées de la prorogation de ce délibéré à ce jour en raison de la surcharge des magistrats ;

EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES

1°/ Par ses conclusions de fond remises au greffe le 22 mai 2024, Mme [C] souhaite voir :

— déclarer son appel recevable,

— infirmer le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

— débouter la société SIKOA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner cette dernière à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

A ces fins, elle explique en substance que son logement s’est révélé être en très mauvais état, le carrelage étant cassé ; que le bailleur, informé de ces conditions de vie dans ce logement insalubre, n’a pas donné suite, ce pourquoi elle l’a quitté et a restitué les clés à la SIKOA en novembre 2022 ; qu’elle a donc été surprise de recevoir la signification du jugement querellé, le commandement de payer et l’assignation devant le juge des contentieux de la protection ayant été délivrés à son ancienne adresse, ce pourquoi elle n’a pas comparu ; qu’elle prouve qu’elle avait bien quitté les lieux en versant aux débats son nouveau bail portant sur un logement sis à [Localité 2] qu’elle occupe depuis mars 2023, ce pourquoi il est curieux que la SIKOA lui réclame les loyers des mois de décembre 2022 à juin 2023 pour un montant de 2730,67 euros ; et que, de toute façon, la gravité des manquements du bailleur à son obligation d’entretien et de réparation du logement justifie le non-paiement de ces loyers ;

2°/ Par ses propres écritures, du 23 août 2024, la société SIKOA conclut quant à elle aux fins de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989, notamment son article 24, et des articles L 412-1, L 433-1, R 153-1, R 411 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution :

— déclarer recevable mais mal fondé l’appel interjeté par Mme [C] 'épouse [Z]',

En conséquence,

— débouter Mme [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— fixer sa créance à la somme définitive de 7 131,09 euros au titre des loyers et charges impayés, frais de remise en état, dépens de procédure de première instance, outre l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [C] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris ceux de première instance, sous distraction ;

Au soutien de ces défenses et fins, la SIKOA expose en substance qu’il est incontestable qu’en suite du commandement de payer visant la clause résolutoire resté sans effet, le bail ait été résilié de plein droit ; que si Mme [C] prétend à l’insalubrité du logement et au fait qu’elle aurait restitué les clés en novembre 2022, il lui appartenait de saisir le juge pour être autorisée à suspendre le paiement des loyers ou à les consigner plutôt que d’en suspendre d’office leur règlement à compter de janvier 2021, alors même que les allocations logement ont bien été perçues ; que les quelques photographies qu’elle produit pour tenter de justifier les manquements allégués du bailleur à ses obligations d’entretien ne sont pas probantes dès lors que non datées et non certifiées en leur lien prétendu avec le logement litigieux ; que n’est pas davantage prouvée la prétendue remise des clés en novembre 2022 ; et qu’à l’inverse, est versé aux débats l’état des lieux de sortie signé par elle, bailleresse, et Mme [C], locataire, le 15 septembre 2023, dont les indications font état majoritairement d’éléments en état d’usage et des désordres relevant d’un manque d’entretien du locataire ; et qu’aucune exception d’inexécution ne lui est donc opposable ;

***

Pour le surplus des explications des colitigants, il est expressément référé à leurs respectives écritures ;

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la recevabilité de l’appel

Attendu qu’en application des dispositions des articles 528 et 538, le délai de recours par une voie ordinaire est d’un mois en matière contentieuse à compter de la signification de la décision attaquée ;

Attendu qu’en l’espèce, qui relève de la matière contentieuse, Mme [C] a relevé appel le 27 février 2024 d’un jugement daté du 13 décembre 2023, lequel, ainsi que la SIKOA en justifie en pièce 6 de son dossier, lui avait été signifié par acte de commissaire de justice du 6 février 2024 ; qu’il y a donc lieu de l’y dire recevable au plan du délai pour agir ;

II- Sur le fond

Attendu que Mme [C] ne conteste pas n’avoir pas payé les loyers et charges qui lui étaient réclamés au commandement de payer du 30 novembre 2022, non plus que le quantum de la somme à laquelle le premier juge l’a condamnée en exécution du contrat de bail qui la liait à la société SIKOA, puisqu’elle se borne, pour contester la décision querellée en toutes ses dispositions, à prétendre, d’une part, qu’elle avait libéré les lieux loués et remis les clés au bailleur dès le mois de novembre 2022 et, d’autre part, que le non-paiement des loyers, antérieurs ou postérieurs à cette date, était de toute façon justifié par l’état d’insalubrité du logement ;

Mais attendu que, s’agissant de la prétendue libération des lieux en novembre 2022, soit avant même la délivrance dudit commandement, force est de constater qu’elle n’est établie par aucune des trois seules pièces que Mme [C] verse aux débats et qui ne sont que le contrat de bail litigieux, le jugement du 13 décembre 2023 et un contrat de bail d’habitation à son nom conclu le 10 mars 2023 avec la SOCIETE IMMOBILIERE DE LA GUADELOUPE, ci-après SIG, à l’exclusion d’un quelconque acte qui ferait la preuve d’une résiliation du premier de ces deux baux et d’une remise des clés à la société SIKOA dès novembre 2022 ; qu’en effet, la circonstance qu’elle ait conclu avec la société dite

SOCIETE IMMOBILIERE DE LA GUADELOUPE (SIG) un nouveau bail à effet du 10 mars 2023 pour la location d’un logement sis à [Localité 4], [Adresse 5], ne peut à elle seule faire la preuve de la résiliation en bonne et due forme du bail conclu avec la SIKOA, non plus que de la remise des clés à cette dernière en avril 2019 ;

Attendu que, s’agissant du grief tiré de l’insalubrité du logement qui l’aurait autorisée selon elle à s’abstenir de payer les loyers réclamés, aucune pièce n’est davantage produite et si, en ses écritures, pages 2 et 3, elle a introduit le fac-similé de 8 photographies, celles-ci sont inopérantes puisque non attestées en leur date et leur origine par un quelconque document probant ;

Attendu qu’au surplus, si insalubrité il y avait eu, il aurait appartenu à la locataire de prendre l’initiative d’une procédure destinée à la faire constater et à se faire autoriser par le juge à consigner les loyers en l’attente de la résolution des problèmes à la charge du bailleur ;

Attendu qu’aucun moyen n’est ainsi proposé, fût-ce subsidiairement, quant au montant de la somme à laquelle le premier juge a condamné Mme [C] ;

Attendu qu’il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce que ce juge y a condamné cette dernière à payer à la société SIKOA la somme de 6 414,53 euros au titre des loyers échus et impayés, en deniers ou quittances valables bien sûr, avec intérêts au taux légal à compter de ce jugement et a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 31 janvier 2023 ; qu’en revanche, si ce même juge a justement prévu une indemnité d’occupation, en lieu et place du loyer et des charges contractuellement stipulés, d’un montant de 540,95 euros, c’est à tort qu’il n’y a condamné Mme [C] qu’à compter de l’échéance du mois de novembre 2023, puisque cette indemnité doit avoir pour point de départ le 1er février 2023 dès lors que le bail s’est trouvé résilié au 31 janvier précédent ; que le jugement déféré sera donc réformé sur ce point et en ce sens ;

Attendu que par ailleurs, la SIKOA dit elle-même que Mme [C] a quitté les lieux et remis les clés du logement le 15 septembre 2023, ainsi que l’état des lieux produit en sa pièce 8 en justifie, soit avant même le jugement querellé ; que la mesure d’expulsion ordonnée par le premier juge n’a donc pas d’objet et, partant, le jugement déféré sera encore réformé de ce chef ;

Attendu que si la société SIKOA, sur la base d’un décompte daté du 20 août 2024 (sa pièce 7), actualise sa demande de condamnation pécuniaire au 5 avril 2024 à la somme de 7131,09 euros en y incluant les 'loyers et charges impay(és), les frais de remise en état, dépens de procédure de 1ère instance, outre l’article 700 du code de procédure civile’ :

— d’une part, dépens de première instance et frais irrépétibles feront l’objet d’une disposition distincte qui vaudra titre et n’a donc pas à être mêlée aux loyers impayés, ce d’autant que l’intimée demande à cet égard au surplus la confirmation du jugement, ce qui revient pour elle à demander deux fois les mêmes sommes au titre desdits dépens et frais irrépétibles,

— de seconde part, le décompte (pièce 7) produit au soutien de cette actualisation arrêtée au 5 avril 2024 vise des sommes réclamées au titre de loyers et charges postérieurs à l’état des lieux de septembre 2023 et des réparations locatives dont il n’est pas justifié, la seule production de l’état des lieux sortie n’y suffisant pas ;

Attendu que la SIKOA sera donc déboutée de sa demande d’actualisation des sommes dues par son ancienne locataire sur la base du décompte daté du 20 août 2024 ;

III- Sur les dépens et les frais irrépétibles

Attendu que, Mme [C] succombant en la présente instance, tout comme en première instance, le jugement déféré sera confirmé en ce que le juge lui a imputé les entiers dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement du 30 novembre 2022 ; que, subséquemment, Mme [C] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que des considérations d’équité justifient par ailleurs, d’une part, de confirmer le même jugement en ce que le juge y a condamné Mme [C] à indemniser le bailleur social de ses frais irrépétibles à hauteur de 300 euros et, d’autre part, de la condamner à indemniser le même bailleur, intimé, de ses frais irrépétibles d’appel à hauteur de la somme de 3 000 euros ;

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Dit Mme [H] [N] [C] recevable en son appel à l’encontre du jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE en date du 13 décembre 2023,

— Confirme ce jugement en ses dispositions par lesquelles ce juge :

** a condamné Mme [H] [N] [Z] (née [C]) à payer à la société SIKOA la somme de 6 414,53 euros au titre des loyers échus et impayés, en deniers ou quittances valables, avec intérêts au taux légal à compter de ce jugement,

** a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 31 janvier 2023

** a condamné Mme [H] [N] [Z] (née [C]) à payer à la SOCIETE ANONYME D’HLM DE LA GUADELOUPE (SIKOA) la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance, ainsi qu’aux dépens de cette même instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 novembre 2022,

— L’infirme pour le surplus de ses chefs déférés,

Statuant à nouveau,

— Condamne Mme [H] [N] [C] à payer à la SOCIETE ANONYME D’HLM DE LA GUADELOUPE (SIKOA) une indemnité d’occupation de 540,95 euros par mois à compter du 1er février 2023 et jusqu’à son départ effectif des lieux,

— Constate que Mme [H] [N] [C] a libéré le logement objet du bail résilié le 15 septembre 2023 et dit par suite n’y avoir lieu, ni de lui ordonner de le libérer ni d’ordonner son expulsion,

— Déboute par suite la SOCIETE ANONYME D’HLM DE LA GUADELOUPE (SIKOA) de ses demandes de ces deux chefs,

— Déboute la SOCIETE ANONYME D’HLM DE LA GUADELOUPE (SIKOA) du surplus de ses demandes pécuniaires au titre de son décompte daté du 20 août 2024,

Y ajoutant,

— Condamne Mme [H] [N] [C] à payer à la SOCIETE ANONYME D’HLM DE LA GUADELOUPE (SIKOA) la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

— Déboute Mme [H] [N] [C] de sa propre demande au titre des frais irrépétibles.

Et ont signé,

La greffière, Le président