Cour d'appel de Basse-Terre, 1re chambre, 19 mars 2026, n° 24/01141

TGI Basse-Terre 10 octobre 2024

CA Basse-Terre
Infirmation partielle 19 mars 2026

Résumé par Doctrine IA

La SCI Galag Immo a acheté un terrain aux consorts [N] en 2020, mais a ensuite demandé l'annulation de la vente, alléguant que son consentement avait été vicié par des manœuvres dolosives des vendeurs. La SCI soutenait que les vendeurs connaissaient la présence de vestiges archéologiques sur le site, ce qui rendait impossible la réalisation de son projet de construction, une information qu'ils auraient intentionnellement dissimulée.

Le tribunal judiciaire de Basse-Terre a prononcé la nullité de la vente et ordonné la restitution du prix et des frais de vente à la SCI, tout en rejetant ses demandes de dommages et intérêts supplémentaires. La SCI a fait appel, contestant le rejet de ses demandes indemnitaires, tandis que les consorts [N] ont interjeté appel incident pour faire annuler la nullité de la vente.

La cour d'appel a confirmé la nullité de la vente, estimant que les vendeurs avaient bien dissimulé intentionnellement l'existence de vestiges archéologiques, ce qui avait vicié le consentement de l'acquéreur. Cependant, elle a infirmé le jugement sur les demandes indemnitaires, n'accordant à la SCI que le remboursement d'une étude de sol de 1 667,93 euros, jugeant les autres préjudices invoqués insuffisamment justifiés.

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Sur la décision

Référence :	CA Basse-Terre, 1re ch., 19 mars 2026, n° 24/01141
Juridiction :	Cour d'appel de Basse-Terre
Numéro(s) :	24/01141
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Basse-Terre, 10 octobre 2024, N° 23/00422
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	3 avril 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Sébastien COLLETBéatrice FUSENIG
Cabinet(s) :	DERUSSY-FUSENIG-MOLLET
Parties :	S.C.I. GALAG IMMO

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 138 DU 19 MARS 2026

N° RG 24/01141 – N° Portalis DBV7-V-B7I-DYCI

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Basse-Terre, du 10 octobre 2024, enregistrée sous le n° 23/00422.

APPELANTE :

S.C.I. GALAG IMMO

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Béatrice FUSENIG de la SELARL Derussy-Fusenig-Mollet, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 48), substituée par M^e Willy BADE, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy.

INTIMÉS :

M., [F], [C]

[Adresse 2]

[Localité 2]

M., [L], [H], [D], [Z]

[Adresse 3]

[Localité 3]

M., [S],, [Q], [Z]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentés par M^e Laurent PHILIBIEN de la SELARL Thesa Avocats, avocat postulant au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 127) et avocat plaidant M^e Sébastien COLLET, du barreau de Rennes.

COMPOSITION DE LA COUR :

M^me Judith DELTOUR, président de chambre

M^me Valérie MARIE-GABRIELLE, conseiller

M^me Rozenn LE GOFF, conseiller.

DÉBATS :

L’affaire a été examiné le 5 janvier 2026, en audience publique. Suivant rapport oral de l’affaire et débats, les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé publiquement par sa mise à disposition au greffe de la cour le 19 mars 2026.

GREFFIER :

Lors des débats et du prononcé : M^me Yolande MODESTE, greffier.

ARRÊT :

Contradictoire, signé par M^me Judith DELTOUR, président de chambre et par M^me Yolande MODESTE, greffier.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 27 mars 2020 reçu par M., [G], [Y] notaire associé de la Selarl Notaire’Ouest à Le Rheu (35650) avec la participation de Mme, [V], [J] notaire à Rosny sous Bois assistant l’acquéreur, M., [F], [C], M., [L], [Z] et M., [S], [Z] ont vendu à la SCI Galag Immo un terrain formant le lot n°1 du lotissement, [Adresse 5], cadastré section AL n,°[Cadastre 1], d’une contenance de 22 ares 93 centiares,, [Adresse 6] à Deshaies (97126), moyennant le prix payé comptant de 190 000 euros.

Soutenant que son consentement a été vicié, par acte de commissaire de justice délivré les 26 juillet, 5 et 9 août 2023, publié au service de la publicité foncière, la SCI Galag Immo a fait assigner M., [F], [C], M., [L], [Z] et M., [S], [Z] en annulation de cette vente, restitution du prix et paiement de divers dommages et intérêts outre une indemnité de procédure.

Par jugement contradictoire du 10 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Basse-Terre, a :

— prononcé la nullité de la vente conclue le 27 mars 2020 entre M., [F], [C], M., [L], [Z] et M., [S], [Z], vendeurs, et la SCI Galag Immo, acquéreur, au prix de 190 000 euros, outre les frais de vente,

— ordonné en conséquence, la restitution du prix de vente de 190 000 euros et des frais de vente à hauteur de 11 223 euros à la SCI Galag Immo et la restitution de la parcelle lot n°1,, [Adresse 7], [Adresse 8], cadastrée section AL, [Cadastre 2], 97126 Deshaies, à M., [F], [C], M., [L], [Z] et M., [S], [Z],

— rejeté le surplus des demandes plus amples ou contraires,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M., [F], [C], M., [L], [Z] et M., [S], [Z] aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 13 décembre 2024, la SCI Galag Immo a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a rejeté le surplus des demandes plus amples ou contraires et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. Le 23 janvier 2025, M., [F], [C], M., [L], [Z] et M., [S], [Z] (ou les consorts, [N]) ont constitué avocat.

L’affaire dont la clôture est intervenue le 6 octobre 2025 a été fixée à plaider à l’audience du 5 janvier 2026 puis mise en délibéré au 12 mars 2026 prorogé en raison de la fermeture de la juridiction à cette date au 19 mars 2026, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions du 13 août 2025 auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur ses moyens et prétentions, la SCI Galag Immo, appelante, sollicite de la cour, au visa notamment des articles 1112-1, 1130 et suivants, 1178 et 1240 du code civil, de:

— dire son appel recevable et bien fondé,

— confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la nullité de la vente conclue le 27 mars 2020 entre M., [F], [C], M., [L], [Z] et M., [S], [Z], vendeurs et la SCI Galag Immo, acquéreur, au prix de 190 000 euros, outre les frais de vente, ordonné en conséquence, la restitution du prix de vente de 190 000 euros et des frais de vente à hauteur de 11 223 euros à la SCI Galag Immo et la restitution de la parcelle lot n°1,, [Adresse 7], [Adresse 8], cadastrée section AL, [Cadastre 2], 97126 Deshaies à M., [F], [C], M., [L], [Z] et M., [S], [Z] et condamné M., [F], [C], M., [L], [Z] et M., [S], [Z] aux dépens,

— infirmer ledit jugement en ce qu’il a rejeté le surplus des demandes plus amples ou contraires et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— condamner in solidum M., [F], [C], M., [L], [Z] et M., [S], [Z], ès qualités de vendeurs à payer à la SCI Galag Immo la somme de 190 000 euros, au titre du prix de vente,

— condamner in solidum M., [F], [C], M., [L], [Z] et M., [S], [Z], ès qualités de vendeurs à payer à la SCI Galag Immo la somme de 32 000,93 euros à titre de dommages et intérêts par suite de l’annulation de la vente se décomposant comme suit :

—  12 600 euros au titre de la conception du projet d’aménagement,

—  1 667,93 euros au titre de la réalisation d’une étude géotechnique d’avant-projet,

—  6 510 euros au titre de la réalisation et du montage du dossier d’investissement Feder,

—  11 223 euros au titre des droits et taxes de procédure,

— condamner in solidum M., [F], [C], M., [L], [Z] et M., [S], [Z] à payer à la SCI Galag Immo la somme de 72 313 euros à titre de dommages et intérêts pour l’indemnisation de son préjudice au titre de la perte de chance,

— débouter M., [F], [C], M., [L], [Z] et M., [S], [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

En toute hypothèse,

— condamner in solidum M., [F], [C], M., [L], [Z] et M., [S], [Z], ès qualités de vendeurs à payer à la SCI Galag Immo es qualités d’acquéreur une somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI Galag Immo soutient en substance qu’elle a été victime du comportement dolosif des vendeurs qui ont eu connaissance dès 2008 de la présence de vestiges correspondant à une occupation historique du site et par suite de l’impossibilité de réaliser les travaux sans accord des services de la Direction des affaires culturelles ce qui est une entrave au droit de propriété et revêt un caractère déterminant pour elle. Elle précise que l’inaction de la commune de, [Localité 5] ne peut effacer la connaissance personnelle qu’avaient les consorts, [N] de cette situation lors de la conclusion de l’acte de vente intervenue en 2020 alors qu’il y est expressément mentionné l’inverse. Elle ajoute que dans tous les cas, son consentement a été vicié puisque les vendeurs ont manqué à leur obligation d’information et qu’elle doit être indemnisée des préjudices subis suite à l’échec qui en est résulté de son projet d’aménagement.

Dans leurs conclusions du 3 octobre 2025 auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur leurs moyens et prétentions, M., [F], [C], M., [L], [Z] et M., [S], [Z], intimés et appelants à titre incident, demandent à la cour, au visa notamment des articles 1112-1, 1130 et suivants, 1178 et1240 du code civil, R.425-31 du code de l’urbanisme, R. 523-18 du code du patrimoine, de :

— déclarer recevable et bien fondé leur appel incident,

— infirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la nullité de la vente conclue le 27 mars 2020 entre M., [F], [C], M., [L], [Z] et M., [S], [Z], vendeurs, et la SCI Galag Immo, acquéreur, au prix de 190 000 euros, outre les frais de vente, ordonné en conséquence, la restitution du prix de vente de 190 000 euros et des frais de vente à hauteur de 11 223 euros à la SCI Galag Immo et la restitution de la parcelle lot n°1,, [Adresse 7], [Adresse 8], cadastrée section AL, [Cadastre 2], 97126, [Adresse 9], à M., [F], [C], M., [L], [Z] et M., [S], [Z], et condamné M., [F], [C], M., [L], [Z] et M., [S], [Z] aux dépens,

— confirmer ledit jugement en ce qu’il a rejeté le surplus des demandes plus amples ou contraires et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

En conséquence, et statuant à nouveau,

— débouter la SCI Galag Immo de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCI Galag Immo à 7 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés par la Selarl Thesa Avocat représentée par M^e Laurent Philibien conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Les consorts, [N] soutiennent en substance que les éléments matériel, intentionnel et psychologique du dol ne sont pas constitués car ils ont légitimement pensé, du fait des termes du permis d’aménager obtenu le 10 décembre 2023 visant l’avis réputé favorable des services de l’archéologie préventive, des ventes réalisées de ces parcelles et des permis de construire obtenus de la mairie de, [Localité 5] que l’autorité préfectorale avait renoncé à édicter toutes prescriptions de fouilles sur le site. Ils soulignent que la SCI Galag Immo n’a pas fait de la constructibilité de la parcelle, le caractère déterminant de son consentement car elle a renoncé dans l’acte de vente à la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire. Ils ajoutent qu’aucune faute ne peut leur être reprochée et qu’aucun lien de causalité n’est établi avec les préjudices allégués.

MOTIFS

Sur la nullité de la vente

Selon les termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette dernière disposition étant d’ordre public.

Suivant les dispositions de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes, leur caractère déterminant s’appréciant eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

A l’énoncé de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges. Constitue également un dol, la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Il appartient à celui qui invoque le dol de rapporter la preuve des faits constitutifs du dol et aux juges du fond de rechercher si la dissimulation invoquée a été déterminante du consentement de la partie qui invoque le dol, étant précisé qu’un simple mensonge, non appuyé d’actes extérieurs peut constituer un dol et que ce dernier peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

Au cas présent, il est constant et non contesté que depuis l’arrêté préfectoral du 20 octobre 2008 qui lui a été notifié par lettre recommandée avec avis de réception signé, accompagné du rapport de diagnostic établi courant avril-mai 2008 par l’Institut national de recherches archéologiques préventives (INRAP), M., [F], [C], vendeur, a connaissance de la présence sur la parcelle cadastrée AL, [Cadastre 3] sise à, [Localité 6], dont est issue la parcelle AL, [Cadastre 1], objet de la vente litigieuse, de vestiges archéologiques (découverte d’un probable village d’esclaves du 19e siècle) ayant fait l’objet d’une prescription de fouilles par l’autorité administrative. Ce fait a été à l’origine de la demande par les consorts, [N] d’un financement par l’Etat du coût de ces fouilles estimé à la somme de 251 860,03 euros puis de l’abandon par ces derniers du projet de lotissement envisagé en juillet 2007.

Renouvelant en décembre 2013 leur demande de permis d’aménager cette parcelle, il leur a été rappelé par courrier de la mairie de, [Localité 5] du 10 janvier 2014, qu’elle entrait dans le champ d’application du décret du 3 juin 2004 en matière d’archéologie préventive. Ils ont certes obtenu par arrêté du 15 mai 2014 de la commune de, [Localité 5] un permis d’aménager alors que cette dernière avait été également destinataire le 16 mai 2008 du courrier de la Préfecture de Guadeloupe l’informant du 'caractère exceptionnel de la découverte’ faite sur le site dont s’agit, de la fouille archéologique envisagée et des contraintes exigeant 'qu’aucun travaux ne doivent être réalisés sans l’accord du service archéologique de la Drac'. Ceci a été rappelé à la commune par courrier préfectoral du 22 mars 2017 précisant que le service régional de l’archéologie de l’Etat n’avait pas été consulté contrairement à la mention le laissant penser, les intimés ne pouvant donc en tirer des conséquences sur l’irrespect par le préfet des exigences des dispositions du code du patrimoine.

En tout état de cause, il ressort des charges et conditions de la vente conclue le 27 mars 2020 avec la SCI Galag Immo que le vendeur, soit les consorts, [N] agissant solidairement entre eux selon les termes de l’acte, 'déclare qu’à sa connaissance, et pour ce qui concerne les éventuelles découvertes archéologiques ou incidents de pollution du sous-sol, il n’a été décelé à ce jour aucun vestige, et que l’ensemble du terrain n’a pas supporté dans le passé d’activité sujette au classement ou déclarations relatives à un risque de pollution'.

Cette mention inexacte – excluant la présence de vestiges du site- constitue un mensonge puisque que dès 2008, l’existence de vestiges archéologiques significatifs a été portée à la connaissance des consorts, [N] (par le courrier précité et le rapport de diagnostic) peu important qu’ils aient obtenu ultérieurement de la commune de, [Localité 5] un permis d’aménager la parcelle AL, [Cadastre 3] et aient procédé par actes de 2016, 2020 et 2021 à la vente de lots, dont le sort est ignoré.

S’agissant précisément du terrain à bâtir cadastré AL, [Cadastre 1] situé à Guyonneau acquis par la SCI Galag Immo, il apparaît que considérant expressément le caractère illégal du permis de construire accordé le 19 novembre 2021 du fait de la réglementation sur l’archéologie préventive pour la commune de Deshaies, suivant arrêtés municipaux du 31 mars 2022 puis du 2 août 2022, ce permis de construire lui a été retiré puis refusé.

Dans tous les cas, à la date de la conclusion de l’acte de vente du 27 mars 2020, les vendeurs n’ignoraient pas les contraintes issues de la présence de ces vestiges -qui n’avaient pas pu disparaître du même site déjà concerné par la demande du premier lotissement- et le coût de telles fouilles archéologiques exigées par leurs caractéristiques (le devis du 28 mars 2023 fourni par l’INRAP l’évaluant à la somme de 282 919, 44 euros HT) de sorte que cette information erronée laisse apparaître une volonté de tromper qui a eu pour effet de vicier le consentement de la SCI Galag Immo, laquelle n’aurait certainement pas contracté ou donné le même prix pour le bien que la destination envisagée était l’édification d’une maison d’habitation. En effet, le 28 juillet 2022, la direction des affaires culturelles de la préfecture de Guadeloupe a notifié à la SCI Galag Immo, l’arrêté préfectoral prescrivant l’opération de fouilles archéologiques sur l’intégralité de l’emprise de la parcelle en cause, le fait que celle-ci ait accepté de passer la vente avant la délivrance du permis de construire étant sans emport sauf à démontrer la confiance faite dans la parole écrite du vendeur.

Aussi, rejetant l’argumentaire des consorts, [N], est-ce à raison que les premiers juges ont retenu à tout le moins une dissimulation intentionnelle et prononcé la nullité de la vente conclue le 27 mars 2020 entre les parties outre la restitution du prix (190 000 euros) et des frais de vente (d’un montant non contesté de 11 223 euros) à la SCI Galag Immo de sorte que le jugement querellé sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes indemnitaires

A l’énoncé de l’article 1178, alinéa 4 du code civil, indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extra-contractuelle.

Selon l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La mise en oeuvre de cette responsabilité implique la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité direct et certain entre ces derniers.

Pour justifier de sa demande en paiement de la somme de 12 600 euros au titre des frais d’architecture, la SCI Galag Immo produit au dossier une note d’honoraires du cabinet, [T] dit, [A] datée du 25 mai 2021 et un relevé bancaire du Crédit industriel et commercial du 30 juin 2021 au nom de 'M., [R], [P] ou Mme, [K], [M]' faisant apparaître ce montant au débit de leur compte personnel. Aussi, bien que ces derniers soient gérants de celle-ci, est-il exact que la SCI Galag Immo, personne morale ne justifie pas du paiement effectif de ces honoraires de sorte que le lien de causalité direct et certain entre la vente conclue par la SCI Galag Immo et le dommage invoqué par elle n’est pas établi.

De la même manière, pour justifier du virement d’un montant de 6 510 euros opéré en faveur de la société ICF Domtom qui aurait réalisé un dossier Feder pour le projet de construction envisagé, la SCI Galag Immo verse au dossier un avis d’opération de virement du CIC portant les noms de M., [P] et de Mme, [M] pour le compte à débiter. Aussi, n’est-il pas davantage justifié de cette dépense par la SCI. Ainsi, ces demandes seront rejetées comme insuffisamment justifiées et le jugement querellé confirmé sur ces points.

S’agissant du paiement de l’étude de sol effectuée par la société Geomat, la facture d’un montant de 1 667,93 euros au nom de la SCI Galag Immo mentionne le paiement de son solde le 9 juin 2020. Ces frais nécessaires au projet de construction envisagé font suite à la conclusion de ce contrat de vente et présentent un lien de causalité direct et certain avec le dommage invoqué suite à l’annulation de celui-ci sur le fondement de l’article 1137 du code civil. Ce faisant, il est d’exacte appréciation de condamner les consorts, [N] à régler la SCI Galag Immo la somme de 1 667,93 euros à titre de dommages et intérêts.

La décision entreprise sera infirmée de ce chef.

Enfin, les pièces produites par la SCI Galag Immo (bilan prévisionnel) pour justifier de la perte de chance alléguée pour la période 2022- 2026 à hauteur de la somme de 78 313 euros sont insuffisantes à démontrer la probabilité d’une telle éventualité favorable et donc de l’existence d’un tel préjudice, étant observé ainsi que relevé par la juridiction de premier ressort, que l’acte de vente mentionnait l’édification d’une maison d’habitation alors qu’il est désormais question de celle de quatre bungalows.

Dès lors, au visa des articles précités, cette prétention injustifiée sera rejetée et le jugement querellé confirmé sur ce point.

Sur les mesures accessoires

Les dispositions de la décision entreprise des chefs des frais irrépétibles et des dépens seront confirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les consorts, [N] seront condamnés aux dépens de l’instance d’appel. En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, M., [F], [C], M., [L], [Z] et M., [S], [Z] sont déboutés de leurs demandes et condamnés in solidum à payer à la SCI Galag Immo, contrainte d’exposer des frais irrépétibles devant la cour, la somme totale de 3 000 euros en application de l’article 700 du code procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté le surplus des demandes plus amples ou contraires;

Statuant à nouveau du chef infirmé,

— condamne in solidum M., [F], [C], M., [L], [Z] et M., [S], [Z] à payer à la SCI Galag Immo la somme de 1 667,93 euros à titre de dommages et intérêts ;

— déboute la SCI Galag Immo ainsi que M., [F], [C], M., [L], [Z] et M., [S], [Z] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Y ajoutant,

— condamne in solidum M., [F], [C], M., [L], [Z] et M., [S], [Z] aux entiers dépens de l’instance d’appel ;

— condamne in solidum M., [F], [C], M., [L], [Z] et M., [S], [Z] à payer à la SCI Galag Immo la somme totale de 3 000 euros en application de l’article 700 du code procédure civile ;

Le greffier Le président