COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 292 DU 28 MAI 2026

N° RG 25/00472 – N° Portalis DBV7-V-B7J-DZTG

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, du 3 avril 2025, dans une instanceenregistrée sous le n° 22/01734.

APPELANTE :

S.A.R.L. [Z] INTERNATIONAL représentée par son gérant

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Maryan MOUGEY, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 8)

INTIMÉE :

S.C.I. GOLF SANTE SENIORS

Ehpad, [Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Amaury MIGNOT, avocat postulant, au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 101), et avocat plaidant M^e Jean-Christophe DEVILLERS, du barreau de Paris.

COMPOSITION DE LA COUR :

M^me Judith DELTOUR, président de chambre

M^me Valérie MARIE-GABRIELLE, conseiller

M^me Rozenn LE GOFF, conseiller.

DÉBATS :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile le 2 mars 2026. Les parties ont été avisées que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 28 mai 2026.

GREFFIER

Lors du dépôt des dossiers et du prononcé : M^me Yolande MODESTE, greffier.

ARRÊT :

Contradictoire. Signé par M^me Judith DELTOUR, président de chambre et par M^me Yolande MODESTE, greffier.

Procédure

Se fondant sur une convention d’honoraires par acte sous signature privée du 14 novembre 2018, par laquelle la société civile immobilière Golf santé seniors a confié à la SARL [Z] International un « mandat de recherche de financement » moyennant un honoraire forfaitaire de 97 600 euros TTC, dans le cadre d’un projet de construction d’un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes à [Localité 3], sur une convention sous seing privé du 29 janvier 2020, annulant et remplaçant le contrat du 14 novembre 2018, par laquelle la société Golf santé seniors a confié la même mission à la société [Z] International, moyennant un honoraire de 152 450 euros « à payer dès le déblocage des fonds par la Société d’économie mixte d’aménagement de la Guadeloupe (SEMAG)», sur un acte sous seing privé du 11 mai 2020, par lequel la société Golf santé seniors a donné mandat à la société [Z] International de « poursuivre dans le cadre d’une opération relative à la restructuration financière, la négociation amorcée avec la banque CEPAC- Pôle de recouvrement de [Localité 4], au sujet de l’emprunt obtenu de la BDAF en vue de l’acquisition de la résidence [Adresse 3] sise à [Localité 5] par la société Golf santé seniors », sur un acte authentique reçu le 18 février 2021 par Me [F] [S], notaire à [Localité 6] par lequel la société Golf santé seniors a promis à la SEMAG la vente d’un terrain nu d’une superficie de 3 640 m² à extraire d’une parcelle plus importante sise à [Localité 7][Adresse 4] [Localité 8], cadastré AZ [Cadastre 1], d’une surface de 2 ha, 76 a et 32 ca au prix de 857 045 euros, sur un acte authentique également reçu le 18 février 2021 par Me [F] [S], par lequel la société Golf santé seniors a donné à bail à construction à la SEMAG un ensemble immobilier vétuste composé de quatre bâtiments en R+1 implanté sur un terrain d’une superficie de 4 192 m², lieudit [Localité 8], cadastré AZ [Cadastre 2], AZ [Cadastre 3], AZ [Cadastre 4] et AZ [Cadastre 5] moyennant un loyer unique de 1 euro outre le paiement d’une indemnité de 817 749 euros, par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 30 mars 2021, distribué le 7 avril 2021, la société [Z] International a réclamé le paiement d’une note d’honoraires d’un montant de 152 450 euros. Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 30 avril 2021, distribué le 3 mai 2021, la société [Z] International a mis en demeure la société Golf santé seniors de lui payer ses honoraires. Selon ordre de virement du 25 juin 2021, Me [S] a fait virer à la société [Z] International la somme de 52 450 euros. Suivant mise en demeure du 30 juin 2022, par acte de commissaire de justice du 7 septembre 2022, la société JCKInternational a fait assigner la société Golf santé seniors devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre pour obtenir sa condamnation, avec exécution provisoire au paiement de la somme de 100 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2022, avec capitalisation annuelle des intérêts, des dépens et de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 3 avril 2025, le tribunal a :

— condamné la société Golf santé seniors à payer à la société [Z] International la somme de 100 000 euros au titre du solde de son marché, outre intérêts au taux légal à [compter] du 7 septembre 2022, date de l’assignation ;

— ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamné la société [Z] International à payer à la société Golf santé seniors la somme de 106 093,67 euros en réparation de son préjudice ;

— rejeté les autres et plus amples demandes des parties ;

— condamné la société [Z] International et la société Golf santé seniors aux dépens, lesquels seront partagés par moitié entre les parties ;

— rappelé l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue le 28 avril 2025, la SARL [Z] International a interjeté appel de la décision en ce qu’elle l’a condamnée à payer à la société Golf santé seniors la somme de 106 093,67 euros en réparation de son préjudice, rejeté les autres et plus amples demandes des parties et l’a condamnée avec la société Golf santé seniors aux dépens, lesquels seront partagés par moitié entre les parties.

Par dernières conclusions communiquées le 31 octobre 2025, auxquelles il convient de reporter pour plus ample exposé, la SARL [Z] International a sollicité :

— d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer à la société Golf santé seniors la somme de 106 093,67 euros en réparation de son préjudice, a rejeté les autres et plus amples demandes des parties et l’a condamnée avec la société Golf santé seniors aux dépens, lesquels seront partagés par moitié entre les parties,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Golf santé seniors à payer à la société [Z] International la somme de 100 000 euros au titre du solde de son marché et ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière dans les conditions de l’article1343-2 du code civil ;

Statuant à nouveau :

— dire que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 juin 2022,

— débouter la SCI Golf santé seniors de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la SCI Golf santé seniors à payer à la société [Z] International la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 10 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel outre les entiers […] de première instance et d’appel.

Elle a rappelé les faits et fait valoir le contenu du contrat qui prévoyait le paiement de l’honoraire dès le déblocage des fonds, la réalisation de la condition suspensive, la créance certaine, liquide et exigible à compter du paiement par la SEMAG. Elle a soutenu qu’elle n’exerçait pas l’activité d’intermédiation en opérations de banque et services de paiement, que cet élément ne justifie pas l’annulation de la convention, que la preuve d’un dol subi n’était pas rapportée, pas plus que celle d’une violence, que ses transactions ont permis la signature d’une convention-cadre, que l’augmentation des honoraires résultait de l’augmentation de l’assiette des investissements. Elle a soutenu la confirmation du jugement en ce qu’il avait fait droit à sa demande de paiement mais son infirmation en ce qu’il a fait droit à la demande reconventionnelle. Elle a fait valoir qu’elle n’avait commis aucune faute dans l’exécution de sa mission, l’exclusion de sa mission du crédit en cours, l’absence de ressources financières de la société Golf santé seniors qui ne l’avait pas alertée de ses difficultés financières, a tenté de négocier directement avec la CEPAC laquelle a cédé la créance, qu’il n’existait aucun lien de causalité entre le préjudice invoqué et les fautes contractuelles invoquées, d’autant qu’elle n’était pas informée de l’existence d’une hypothèque inscrite par le service des impôts, qu’en statuant comme il l’a fait le tribunal lui a imposé une obligation étrangère à son contrat et irréalisable, que les objectifs ont été atteints en dépit du manque de transparence de son co-contractant, que la déchéance du terme par la CEPAC était inévitable et que le préjudice allégué n’est que théorique et spéculatif.

Par dernières conclusions communiquées le 30 décembre 2025, la SCI Golf santé senior a demandé, au visa des articles L. 519-1 et suivants du code monétaire et financier, 1130 et suivants du Code Civil,

— d’infirmer la décision en ce qu’elle a condamné la société Golf santé seniors à payer à la société [Z] International la somme de 100 000 euros au titre du solde de son marché, outre intérêts au taux légal à […] du 7 septembre 2022, date de l’assignation, ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— de confirmer la décision en ce qu’elle a jugé que la société [Z] International a causé un préjudice à la société Golf santé seniors justifiant une condamnation à réparer le préjudice subi ;

Statuant à nouveau,

A titre principal :

— dire et juger nul le contrat du 29 janvier 2020 ;

— condamner la société [Z] International au paiement d’une somme de 200 000 euros de dommages et intérêts ;

— débouter la société [Z] International de l’ensemble de ses demandes ;

Subsidiairement :

— dire et juger que la société [Z] International n’a accompli au mieux que la moitié de la mission initialement convenue le 14 novembre 2018 ;

— dire et juger que le paiement de la somme de 52 450 euros au profit de la société [Z] International est satisfactoire en l’état des prestations qu’elle allègue avoir réalisées;

Y ajoutant :

— condamner la société [Z] International au paiement d’une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [Z] International aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Mignot.

Elle a fait valoir, ayant rappelé les faits, que la convention se heurtait à une nullité d’ordre public résultant de l’article L. 519-1 du code monétaire et financier, que la jurisprudence citée était isolée, émanant de la chambre commerciale alors que les chambres civiles, qui auront à connaître de l’éventuel pourvoi, statuent en sens contraire. Subsidiairement, elle a soutenu la nullité relative des conventions, faisant valoir le dol résultant de ce que la société [Z] International était informée de ce que l’intervention de la SEMAG ne constituait qu’une partie du problème, qu’il fallait réaliser les travaux de réhabilitation pour générer de la trésorerie, mais que la dette CEPAC ne cessait de s’accroître, ce qui nécessitait une négociation avec la banque, ce qui faisait partie de la mission, que [Z] International a fait croire «qu’elle était en mesure d’accomplir cette mission sans toutefois s’y consacrer afin d’éviter tout risque de sanction. La SCI GSS croyait contracter avec un médecin alors qu’il s’agissait d’un rebouteux.», qu’elle l’a convaincue de contracter alors qu’elle n’avait aucune intention de procéder à la négociation avec la CEPAC, qu’il n’y avait aucune chance de réussite. Elle a fait valoir que la méthode de calcul des honoraires n’est pas connue, que « la nullité sur le fondement de la violence s’impose également», qu’en tout état de cause, le contrat a été mal exécuté, que « la signature de la seconde convention procédait fondamentalement d’un chantage […] et ne se justifiait aucunement sauf pour empêcher [Z] de nuire», qu’il n’est pas contesté que les missions de rechercher le financement auprès d’un établissement bancaire ou financier et négocier avec la CEPAC les différentes modalités financières de l’article II » n’ont pas été remplies, qu’en refusant d’accomplir cette mission, la société [Z] International lui a fait perdre une chance de découvrir une solution, qu’elle aurait pu trouver d’autres professionnels et négocier d’autres solutions, et une perte de chance d’éviter la déchéance du terme, et le paiement d’intérêts de retard et d’une indemnité de remboursement anticipé pour un total de 212 187,34 euros, que la perte de chance est de 50%, que la recherche de financement et la négociation avec la CEPAC visaient toutes deux à renégocier ou consolider la créance en restructurant la dette pour éviter tant la titrisation et la dénonciation du crédit.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 janvier 2026. Les parties ayant donné leur accord, le dépôt des dossiers a été autorisé le 2 mars 2026. L’affaire a été mise en délibéré pour son prononcé par mise à disposition au greffe le 28 mai 2026.

Motifs de la décision

Pour statuer comme il l’a fait le premier juge a considéré que la société [Z] International avait agi en vertu d’un mandat, ayant effectué une mission qualifiée intermédiation en opération de banque ou de services en paiement, sans être inscrite à l’ORIAS et en violation des dispositions impératives du chapitre IX du titre Ier du livre V du code monétaire et financier mais que cette circonstance ne suffisait pas à entraîner la nullité du contrat, que la preuve d’un dol n’était pas rapportée, qu’il n’était pas établi que la SARL [Z] International n’était pas en capacité d’accomplir la prestation prévue et qu’aucune manoeuvre, aucun mensonge, aucune dissimulation intentionnelle d’une information déterminante de son consentement n’étaient allégués, que le chantage évoqué n’était pas démontré, à défaut de justifier d’actes positifs commis et d’une crainte d’être exposée à un mal considérable. A l’inverse, il a estimé que la demande de paiement était fondée sur les termes du contrat, qu’en l’état du paiement partiel, la société Golf santé seniors restait devoir la somme de 100 000 euros, que la capitalisation était justifiée. Sur la demande reconventionnelle, il a estimé que suite à la déchéance du terme le 18 juillet 2023 du contrat de prêt CEPAC et à la demande de paiement de 2 536 314,57 euros, la société [Z] International avait manqué à son obligation de négocier avec la banque la dette de la société Golf santé seniors, lui causant un préjudice résultant de la perte de chance d’éviter la déchéance du terme, autrement dit le paiement d’intérêts de retard à hauteur de 26 257,16 euros et de l’indemnité de remboursement anticipé à hauteur de 185 930,18 euros, soit un total de 212 187,34 euros, selon le décompte joint au courrier précité, que la perte de chance devait être évaluée à 50 % de sorte que la société [Z] International devait être condamnée au paiement de 106 093,67 euros en réparation du préjudice, que chacune des parties succombait de sorte que le partage des dépens et le débouté des demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile étaient justifiés.

Le litige et les appels principal et incident imposent d’examiner en priorité les demandes de nullités des conventions, la demande principale de paiement, puis les demandes de dommages et intérêts.

Sur la nullité des conventions

Aux termes de l’article L. 519-1 I du code monétaire et financier applicable au litige, l’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement est l’activité qui consiste à présenter, proposer ou aider à la conclusion des opérations de banque ou des services de paiement ou à effectuer tous travaux et conseils préparatoires à leur réalisation.

Est intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement toute personne qui exerce, à titre habituel, contre une rémunération ou toute autre forme d’avantage économique, l’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement, sans se porter ducroire ou qui fournit un service de conseil au sens de l’article L. 519-1-1.

II.- Le second alinéa du I ne s’applique ni aux établissements de crédit, ni aux sociétés de financement, ni aux sociétés de gestion de portefeuille mentionnées à l’article L. 532-9 lorsqu’elles agissent pour un placement collectif qu’elles gèrent, ni aux établissements de monnaie électronique qui fournissent des services de paiement, ni aux établissements de paiement, ni aux prestataires de services d’information sur les comptes, ni aux personnes physiques salariées d’un établissement de crédit, d’une société de financement, d’un établissement de monnaie électronique qui fournit des services de paiement ou d’un établissement de paiement, ni aux établissements de crédit, aux établissements de monnaie électronique qui fournissent des services de paiement, aux établissements de paiement et aux personnes physiques salariées d’un établissement de crédit, d’un établissement de monnaie électronique qui fournit des services de paiement ou d’un établissement de paiement, intervenant en libre prestation de services, ni aux personnes qui, pratiquant une activité d’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement, répondent à des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, ni aux personnes physiques salariées des personnes pratiquant une activité d’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement. Les conditions fixées par ce décret tiennent notamment à l’activité de l’intermédiaire et à la nature du contrat de crédit et de service de paiement.

Est intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement toute personne qui exerce, à titre habituel, contre une rémunération ou toute autre forme d’avantage économique, l’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement, sans se porter ducroire (article L. 519-1 I 2e alinéa du code monétaire et financier).

Il résulte des statuts de la SARL [Z] International que son objet social est « Conseil en gestion, management d’entreprise et services de financement à effectuer auprès de toutes banques ou sociétés financières les emprunts de toutes banques ou sociétés financières les emprunts de toutes sommes sans limitations, nécessaires tant pour l’acquisition que la mise en place des projets à définir et plus généralement, toutes opérations industrielles, commerciales et financières entrant dans le cadre du présent objet ». Autrement dit, c’est à raison que le premier juge a retenu que l’activité de la société [Z] International consistait, à titre habituel, à aider à la conclusion d’opérations de banque et en a déduit qu’elle exerçait, sans être déclarée conformément aux exigences du code monétaire et financier, une activité d’intermédiation en opérations de banque.

Pour autant cet état de fait ne suffit pas aux termes de la loi et de la jurisprudence de la cour de cassation à prononcer la nullité de la convention, la société Golf santé seniors doit être déboutée de sa demande contraire, étant relevé que les jurisprudences qu’elle oppose ne résultent pas de l’application de l’article L. 519-1 I du code monétaire et financier.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’état, la SARL [Z] International s’est engagée à réaliser des opérations d’intermédiation de banque sans avoir la qualité d’intermédiaire de banque. Cependant, la société Golf santé senior ne justifie d’aucune manoeuvre, d’aucun mensonge, de nature à vicier son consentement. Il n’est pas démontré que la SARL [Z] International l’a trompée sur ses compétences, ou qu’elle n’a jamais eu l’intention de «traiter le volet de la négociation avec la CEPAC». A l’inverse, il résulte des pièces que la SARL [Z] International avait donné mandat à un tiers de négocier avec la CEPAC. La SARL Golf santé seniors ne justifie pas avoir été privée d’une information déterminante par dissimulation intentionnelle.

Aux termes de l’article 1143 du code civil, il y a également violence lorsqu’une partie, abusant de l’état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu’il n’aurait pas souscrit en l’absence d’une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif.

Les montants en jeu et la nature du programme, les gains escomptés par la société Golf santé seniors SCI au capital de 515 000 euros excluent de suivre son raisonnement sur un éventuel état de dépendance économique à l’égard de la société [Z] International, SARL au capital de 450 euros. La société Golf santé seniors ne caractérise pas un vice du consentement, susceptible de conduire à la nullité du contrat. Le «chantage» allégué n’est établi par aucune pièce, aucun courrier adressé, aucun courriel et l’augmentation significative du montant des honoraires est effectivement concomitante à l’augmentation également significative des investissements et à l’ajout à la mission de la société [Z] International de divers postes notamment «négocier avec la CEPAC les différentes modalités financières de l’article II». Il en résulte que la société Golf santé seniors doit être déboutée de sa demande tendant à dire le paiement de 52 450 euros satisfactoire.

La méthode de calcul des honoraires ne figure dans aucune convention, pour autant la société Golf santé seniors les a signées et elle ne démontre nullement y avoir été contrainte par son co-contractant, ou avoir été acculée, d’autant que les conventions ont été signées le 14 novembre 2018, puis le 29 janvier 2020, et encore le 11 mai 2020, cette dernière donnant mandat à la société [Z] International de « poursuivre dans le cadre d’une opération relative à la restructuration financière, la négociation amorcée avec la banque CEPAC- Pôle de recouvrement de [Localité 4], au sujet de l’emprunt obtenu de la BDAF en vue de l’acquisition de la résidence [Adresse 3] sise à [Localité 5] par la société Golf santé seniors».

D’ailleurs société Golf santé seniors qui a signé trois conventions successives sur plusieurs années avec la SARL [Z] International ne peut pas sérieusement soutenir avoir été victime d’un chantage, tout en indiquant que cette société ne remplissait pas sa mission et que la signature de la convention « ne se justifiait aucune sauf pour empêcher [Z] de nuire», sans qu’il soit précisé de quelle nuisance il s’agissait.

En conséquence le jugement est confirmé en ce qu’il rejeté la demande de nullité de la convention.

Sur la demande de paiement

Pour éviter le paiement du solde dû en vertu du contrat, demandant de dire et juger que la société [Z] International n’a accompli au mieux que la moitié de la mission initialement convenue le 14 novembre 2018 et dire et juger que le paiement de la somme de 52 450 euros au profit de la société [Z] International est satisfactoire en l’état des prestations qu’elle allègue avoir réalisées, la SCI Golf santé seniors soutient une exception d’inexécution.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, applicable au litige, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Considérant les différences entre les deux conventions, s’agissant précisément de la mission relative à la négociation avec la CEPAC et du prix passé de 97 600 à 152 450 euros, outre l’augmentation significative des montants en jeu, la société [Z] International, silencieuse d’ailleurs sur le prix payé à son mandataire ne justifie pas, en dépit de l’intervention de ce dernier, avoir rempli pleinement ses obligations à ce titre. Pour autant, elle n’avait pas une obligation de résultat et le projet de la SCI Golf santé seniors a abouti.

En effet, la lecture des conventions d’honoraires liant les parties celle du 14 novembre 2028, annulée et remplacée par celle du 29 janvier 2020, met en évidence que la SARL [Z] International avait explicitement, aux termes de cette convention, pour mission dans le cadre de son mandat de « rechercher le financement auprès d’un établissement bancaire ou financier, coordonner les actions des intervenants au plan financier en vue d’atteindre l’objectif défini à l’article II, négocier avec la CEPAC les différentes modalités financières de l’article II », étant relevé que cet article II «engagement du mandant» rappelle ses obligations : apporter son concours en participant aux rencontres avec les organismes bancaires et financiers ; signer un compromis de vente entre la SEM et la GSS ; régler les honoraires dus à la société «[Z] International» sur la base des conditions précisées à l’article IV et V du présent mandat ; signer un bail emphytéotique entre la GSS et la SEM; signer un contrat de location entre la SEM et la SCI GSS. L’article I fixe la mission de la SARL [Z] International qui comporte :

— la mise en place d’un dossier financier et la recherche d’un financement auprès d’un organisme bancaire ou d’une Société d’économie mixte assortis des assurances pour garantir la construction de l’établissement pour le compte de la SCI « Golf Santé Seniors » ;

— intervenir auprès du collège des associés pour le compte de la [Etablissement 1] « Golf Santé Seniors» en vue d’expliquer l’enjeu et l’opportunité de saisir une telle démarche ;

— présenter aux associés la réalité de la situation ;

— proposer une organisation de la recherche des intervenants autour du programme de construction de l’EHPAD, à savoir : l’articulation et la maîtrise d''uvre du projet pour la SCI, la maîtrise financière du programme, un cabinet d’expertise comptable, le notaire, le conseil juridique ou cabinet d’avocat ;

— l’élaboration du dossier de financement en étroite collaboration avec la gérante de la SCI et la SEM retenue pour la construction de l’EHPAD ;

— la construction et le réajustement du compte d’exploitation ou dossier financier ;

— l’établissement d’un échéancier d’intervention administrative jusqu’à la signature notariale des baux afférents à notre mission ;

— négocier avec la SEM retenue le coût de la location du programme à louer à l’EHPAD pour rester dans l’équilibre du chiffrage du business plan ;

— s’assurer de la restitution : du coût des travaux déjà engagés soit 659 386 €, des intérêts d’emprunts pour 148 363 €, pour un total de 817 749 €.

Cette mission est définie comme complète pour l’ensemble des aspects financiers du projet.»

Il en résulte que la société [Z] International ne peut soutenir que « le crédit en cours accordé par la CEPAC n’avait jamais fait partie de la négociation de projet de l’EHPAD», de même qu’elle ne peut prétendre simultanément avoir exécuté sa mission et n’avoir pas été alertée de l’existence d’impayés de taxes foncières, ayant nécessairement sollicité un relevé des formalités publiées au service de la publicité foncière pour réaliser la mission «établissement d’un échéancier d’intervention administrative jusqu’à la signature notariale des baux afférents» et ayant produit au débat un «état des paiements autorisés par prélèvements directs sur les remboursements opérés par la SEMAG» signé par la SCI Golf Santé seniors, daté du 10 juin 2020, où figure sa créance pour 152 450 euros et celle du Trésor Public «mainlevée des inscriptions hypothécaires relatives aux taxes foncières 2017 à 2019 à hauteur de 143 813 euros». Surabondamment, elle avait besoin de ces informations pour établissement de son business plan, et l’élaboration et le suivi du dossier de financement.

Cependant, la société [Z] International ne justifie d’aucune démarche personnelle de négociation auprès de la CEPAC. S’il ressort d’un courriel qu’elle avait donné mandat à M. [A] [W] pour présenter à la CEPAC «les différents projets et leurs impacts sur le crédit que vous avez consenti», cette intervention se limite à ce premier courriel. Ensuite, c’est M. [W] qui a demandé, avec copie à M. [H], représentant la société [Z] International, le 12 juin 2020 à Mme [R] le solde du crédit, les échéances impayées, après lui avoir indiqué qu’il avait besoin du bail «dans le cadre des négociations avec la CEPAC». Ces pièces démontrent que la SARL [Z] International était parfaitement informée de la situation financière de son mandant. En tout état de cause, elle ne peut pas à la fois soutenir avoir réalisé sa mission et n’avoir pas eu connaissance d’informations capitales sur l’état des finances de son mandant.

Elle ne justifie pas, par les pièces qu’elle produit, s’être investie même par l’intermédiaire de son mandataire, dans la mission qui lui avait été confiée : «négocier avec la CEPAC les différentes modalités financières» selon la convention du 29 janvier 2020 et «prendre toutes décisions utiles à la bonne fin des négociations avec la CEPAC traiter le volet de la négociation avec la CEPAC». En effet, en dépit du mandat donné à un tiers de négocier avec la CEPAC, (courriel de ce dernier du 27 mai 2020 adressé à la CEPAC pièce 32) qui a sollicité Mme [R] de la société Golf santé seniors le 12 juin 2020 et eu un échange avec M. [G] [H] de la société [Z] International, indiquant « je vais avoir besoin très rapidement de ce document dans le cadre des négociations avec la CEPAC», il est seulement justifié :

— d’un échange de courriels des 1er et 2 juillet 2020 entre M. [W] et la CEPAC où il est sollicité un tableau d’amortissement actualisé, où il est fait état du report de six échéances et d’un impayé de 155 516,17 euros,

— d’un échange de courriels entre M. [W] et la CEPAC les 5 et 9 novembre 2020, qui constitue effectivement une négociation,

— un échange de courriels entre M. [W] et Mme [R] qui mentionne : «la CEPAC s’est bien moquée de nous».

Parallèlement, le 2 avril 2020, M. [W] a adressé un courriel à M. [H] indiquant : «Mme [R] continue d’agir seule sans concertation préalable de ses conseils; elle entre en contact avec la CEPAC, alors qu’à ma connaissance de domaine était réservé à [G] […] il est urgent d’attendre d’avoir signé avec la SEMAG pour être en position dominante face à la CEPAC».

La société [Z] International qui ne prouve pas avoir par elle-même ou par son mandataire, mis en oeuvre une négociation effective avec la CEPAC, ne peut pas critiquer les efforts déployés par Mme [R] pour la société Golf santé seniors pour pallier à sa propre carence. Les négociations avec la CEPAC participaient effectivement au projet global fixé par la convention d’honoraires, mais cette convention était complétée par le mandat de négociation signé le 11 mai 2020, par lequel la SCI Golf santé seniors lui a délégué « tous pouvoirs de façon effective afin qu’il soit en mesure de prendre toutes décisions utiles à la bonne fin des négociations avec la CEPAC», à une date antérieure à la titrisation de la créance. La société [Z] International ne prouve nullement avoir alerté dès 2018 son co-contractant sur sa situation financière et sur le fait «qu’il était impossible d’espérer qu’une banque rachète le crédit ou aménage le financement existant». D’ailleurs si tel était le cas, se poserait la question de l’adjonction dans la convention signée le 29 janvier 2020 de la mission «négocier avec la CEPAC les différentes modalités financières de l’article II» et de l’existence du mandat signé le 11 mai 2020 lui donnant « tous pouvoirs de façon effective afin qu’il soit en mesure de prendre toutes décisions utiles à la bonne fin des négociations avec la CEPAC».

Il résulte de ces éléments que la société Golf santé seniors est fondée à opposer une exception d’inexécution à la société [Z] International.

La comparaison des conventions d’honoraires du 14 novembre 2018 et du 29 janvier 2020 met en évidence en termes d’obligations du mandataire, les adjonctions suivantes: rechercher un conseil juridique ou un avocat, construction et réajustement du business plan (au lieu de réajustement), s’assurer de la restitution du coût des travaux déjà engagés soit 669 386€, des intérêts d’emprunt pour 148 363 € pour un total de 817 749 € ; négocier avec la CEPAC les différentes modalités de l’article II, outre le changement du montant des honoraires de 97 600 à 152 450 euros.

Compte tenu de la somme déjà versée de 52 450 euros, du montant des dommages et intérêts réclamés, des différences entre les deux conventions d’honoraires, du principe consensuel et de l’exception d’inexécution opposée, la société Golf santé seniors doit être condamnée au paiement de la somme de 50 000 euros au titre du solde restant dû et la société [Z] International doit être déboutée de ses demandes plus amples. La société Golf santé seniors est déboutée de ses demandes contraires.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a fixé le point de départ des intérêts au 7 septembre 2022 et ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière dans les conditions de l’article1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il est constant que la société [Z] International est effectivement tiers au contrat liant la SCI Golf santé seniors à sa banque, étrangère à la dette de cette société vis à vis de la CEPAC et étrangère à la titrisation et à la cession de la créance de la CEPAC.

La perte de chance qui permet l’indemnisation des préjudices liés à la disparition d’une chance réelle et sérieuse, qui présente une probabilité raisonnable de succès, n’est pas démontrée, à défaut d’un lien entre la déchéance du terme, la titrisation et la cession de la créance de la CEPAC à la société EOS. En outre la dernière échéance a été payée en novembre 2019, le solde s’élevait à 23 753,99 au 23 décembre 2018 selon le courriel de la société Golf santé seniors du 12 juin 2019 et elle a bénéficié du report de ses échéances dans le cadre du dispositif COVID.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a condamné la société [Z] International à payer à la société Golf santé seniors la somme de 106 093,67 euros en réparation de son préjudice de perte de chance et la société Golf santé seniors doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Le jugement est confirmé en ce qu’il a statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En cause d’appel, chacune des parties triomphe et succombe pour une part, de sorte qu’il y a lieu de faire masse des dépens et de condamner chacune des parties au paiement de la moitié. La décision sur les dépens exclut de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des partie.

Par ces motifs

La cour,

— infirme le jugement sauf en ce qu’il a fixé le point de départ des intérêts au 7 septembre 2022, ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil et statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant de nouveau,

— condamne la société Golf santé seniors à payer à la société [Z] International la somme de 50 000 euros au titre du solde restant dû sur la convention d’honoraires ;

— déboute la société Golf santé seniors et la société [Z] International de leurs demandes plus amples ou contraires, notamment de dommages et intérêts et au titre de la perte de chance, y compris celles formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant

— fait masse des dépens d’appel et condamne la société Golf santé seniors et la société [Z] International chacune au paiement de la moitié ;

Le greffier Le président