Chambre civile

Section 1

ARRET N°

du 8 SEPTEMBRE 2021

N° RG 20/00196

N° Portalis DBVE-V-B7E-B6KB

FL – C

Décision déférée à la Cour :

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BASTIA, décision attaquée en date du 30 Janvier 2020, enregistrée sous le n° 18/01311

Z

C/

X

A

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU

HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN

APPELANT :

M. C Z

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e N François VESPERINI, avocat au barreau d’AJACCIO, plaidant par visioconférence, M^e N Charles SCOTTI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES :

M. K N-O P X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Francesca SEATELLI, avocat au barreau de BASTIA, M^e Marie-Laétitia CHAUSSY, avocat au barreau de PARIS

M^me E A épouse X

née le […] à […]

[…]

[…], […]

[…]

Représentée par M^e Francesca SEATELLI, avocat au barreau de BASTIA, M^e Marie-Laétitia CHAUSSY, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

Conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile et de l’article 6 de l’ordonnance n° 2020-1400 du 18 novembre 2020, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 mai 2021, par I LUCIANI, Conseillère et G H, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, l’une de ces magistrats ayant été chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte de son rapport dans le délibéré de la Cour, composée de :

François RACHOU, Premier président

I LUCIANI, Conseillère

G H, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER LORS DES DEBATS :

I J.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 8 septembre 2021

ARRET :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par François RACHOU, Premier président, et par Cécile BORCKHOLZ, Greffière à

laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte authentique du 4 avril 2017, K X et son épouse E A ont consenti à C Z une promesse de vente portant sur un terrain à bâtir situé à Lecci (Corse-du-Sud) pour un prix de 570'000 euros. L’acte constatait que le bénéficiaire déposait dans la comptabilité du notaire la somme de 22'800 euros à titre d’indemnité d’immobilisation. La vente était soumise à différentes conditions suspensives, la promesse expirant le 6 novembre 2017. En cas de non réalisation de la vente dans les modalités et délais prévus l’indemnité d’immobilisation resterait acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire mais pourrait être restituée au bénéficiaire sous certaines conditions prévues au contrat.

La promesse étant devenue caduque, par suite de la non réalisation des conditions suspensives, M. et M^me X ont fait délivrer à M. Z le 18 juillet 2018 une sommation d’indiquer son intention quant à la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Celui-ci ayant par courrier du 30 juillet 2018 indiqué son intention de se voir intégralement restituer l’indemnité, M. et M^me X l’ont fait assigner par acte du 18 septembre 2018 devant le tribunal de grande instance de Bastia aux fins d’obtenir sa condamnation à leur restituer l’indemnité d’immobilisation ainsi que des dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire du 30 janvier 2020, le tribunal a':

— rejeté la demande de rabat de clôture,

— autorisé M^e L-M, notaire à Porto-Vecchio, à libérer l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 22'800 ' et à verser ladite somme à Monsieur X et à Madame X née A sans délai et intégralement,

— condamné Monsieur Z à verser à Monsieur X et à Madame X née A la somme de 2000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur Z aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire,

— débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 3 mars 2020, C Z a relevé appel de chaque chef de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions transmises le 1^er juin 2020, il demande à la cour de':

— à titre principal':

— réformer purement et simplement la décision attaquée,

— constater la prorogation tacite de la promesse de vente et la bonne foi de Monsieur Z dans la réalisation des conditions suspensives,

— constater le non-respect des promettants dans la réalisation des conditions suspensives à leur charge,

— constater la rupture abusive de ladite promesse par les promettants,

— à titre subsidiaire':

— dire qu’à compter du 4 décembre 2017 les parties ont poursuivi leurs discussions selon les règles des pourparlers,

— constater que les pourparlers se sont déroulés selon une intention formalisée des parties et un accord de principe sur la vente à intervenir,

— en conséquence':

— rejeter les demandes des époux X,

— les condamner à restituer l’indemnité d’immobilisation,

en outre,

— dire que les époux X ont commis soit une faute dans l’exécution de la promesse de vente ou dans la réalisation et le retrait des pourparlers,

— les condamner au paiement de la somme de 155'895 ' se décomposant comme suit':

au titre des frais et acomptes réglés par le défendeur': 140'895 '

au titre du préjudice moral lié à la brutalité du retrait des promettants': 15'000 '.

— condamner les requérants au paiement de la somme de 2500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens distraits par M^e JC Scotti selon ses déclarations.

Dans leurs dernières conclusions transmises le 17 décembre 2020, M. et M^me X demandent à la cour’de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a':

«- autorisé M^e L-M, notaire à Porto-Vecchio, à libérer l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 22'800 ' et à verser ladite somme à Monsieur X et à Madame X née A sans délai et intégralement,

— condamné Monsieur Z à verser à Monsieur X et à Madame X née A la somme de 2000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur Z aux entiers dépens.»,

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples,

et statuant à nouveau':

— rejeter toutes les demandes de Monsieur Z formées à l’encontre de Monsieur et Madame X,

— déclarer caduque la promesse de vente en date du 4 avril 2017, à la date du 6 novembre 2017 faute de réalisation des conditions suspensives et de levée de l’option,

— ordonner le versement de l’indemnité d’immobilisation dans son intégralité à Monsieur et

Madame X, en considération des manquements de Monsieur Z à ses obligations contractuellement prévues à la promesse,

— autoriser M^e L-M à libérer l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 22'800 ' et à la verser intégralement à Monsieur et Madame X,

— condamner Monsieur Z à payer à Monsieur et Madame X les sommes suivantes en indemnisation de leur complet préjudice':

frais d’huissier pour la sommation':123,24 euros

préjudice moral': 2500 '

indemnité mensuelle à compter de la fin de la «'PUV'» compte tenu de la contestation soulevée par Monsieur Z sur la prorogation tacite de la «'PUV'»': 1000 '/mois depuis le 6 novembre 2017 et jusqu’au délibéré.

— condamner Monsieur Z à payer à Monsieur et Madame X une somme de 6000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

SUR CE':

L’appelant reprend pour l’essentiel son argumentation de première instance':

Les promettants, qui auraient eux-mêmes tardé à produire les documents nécessaires à la réalisation de la vente, auraient tacitement consenti à une prorogation du délai initial.

À titre subsidiaire, il conviendrait de considérer que les discussions se sont poursuivies sous forme de pourparlers dont la rupture procéderait de la faute des époux X.

La promesse de vente prévoit':

S’agissant du délai, que la promesse expire le 6 novembre 2017 à 16 heures mais que «si toutefois à cette date les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder 30 jours.» La prorogation ne pouvait donc se poursuivre au-delà du 6 décembre 2017.

Force est de constater comme l’a fait le premier juge qu’à cette date la vente n’a pas été réalisée et que les parties n’ayant pas expressément prévu de possibilité de prorogation supplémentaire la promesse est devenue caduque':

Contrairement à ce que soutient Monsieur Z il ne résulte pas de la correspondance entre les parties (échanges de mails) qu’elles se sont entendues sur une telle prorogation, prorogation que le bénéficiaire ne justifie d’ailleurs pas avoir sollicitée. En particulier le mail de Monsieur Z du 30 mars 2018 ne reflète que sa propre position et non pas un accord. La réponse de Monsieur et Madame X du 11 avril 2018 ne contient pas davantage cet accord. En toute hypothèse ces correspondances sont postérieures à l’expiration du délai.

Le courrier de M^e L-M du 11 mai 2019 indique très clairement que celui-ci a interrogé son confrère M^e B (notaire du bénéficiaire) sur le financement du projet le 14 septembre 2017 sans obtenir de réponse'; que malgré la caducité de la promesse il a pris

l’initiative personnelle de réunir les éléments nécessaires à la réalisation d’une vente directe dès réception de l’offre de prêt de l’acquéreur sans conclusion d’un nouvel avant-contrat, pensant que l’acquéreur avait finalement obtenu son prêt.

Il ressort de cette correspondance que ce notaire n’a pas été mandaté par les époux X pour accomplir ces démarches'; que la vente aurait été en tous cas réalisée, bien postérieurement à la date prévue à la promesse de vente, et sans référence à celle-ci. Il n’est donc pas question de prorogation du délai avec l’accord des vendeurs.

Le premier juge a exactement analysé, à la lumière de l’article 1304-4 du code civil, la clause de l’acte selon laquelle la condition suspensive d’obtention du prêt est édictée dans l’intérêt exclusif du bénéficiaire, en ce sens qu’il peut y renoncer, mais qu’aucune disposition contractuelle n’interdit au promettant de se prévaloir de l’absence de réalisation de la vente dans le délai contractuel pour des raisons imputables au bénéficiaire.

En l’espèce le bénéficiaire ne soutient ni ne justifie avoir obtenu un prêt définitif dans le délai contractuel'; les promettants sont donc fondés à soutenir la caducité de la promesse.

Le contrat prévoit encore':

«En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du bénéficiaire de l’expiration du délai ci-dessus fixé.»

Monsieur Z invoque la carence des promettants dans l’obtention de la déclaration de non préemption de la commune, du certificat d’urbanisme et de la situation hypothécaire.

Mais, d’une part, le contrat ne fixe aucun délai d’obtention de ces documents, d’autre part comme l’a expliqué M^e L-M dans son courrier du 10 septembre 2018 ces

diligences ont dû être accomplies malgré l’absence de justification de l’obtention d’un prêt, c’est donc bien l’absence de l’obtention du prêt qui est à l’origine de la caducité de la promesse, et non la carence des époux X.

En cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus à l’acte, l’indemnité d’immobilisation de 22'800 ' «restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée de celle-ci''» toutefois dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire, dans les cas spécifiés à l’acte, notamment si la non réalisation de la vente était imputable au seul promettant.

La non réalisation de la vente ne procédant d’aucune des causes visées à la promesse de vente, et notamment puisqu’elle n’est pas imputable à la seule carence du promettant, l’indemnité d’immobilisation doit rester acquise aux époux X, comme l’a dit le premier juge, ce d’autant qu’en contravention avec les termes du contrat le bénéficiaire a répondu plus de sept jours après la sommation qui lui a été délivrée quant à la restitution de l’indemnité.

Le moyen subsidiaire tenant à l’existence de pourparlers a été à juste titre écarté par le premier juge aux motifs que l’existence de négociations quant au sort de l’indemnité d’immobilisation postérieurement à la caducité de la promesse de vente n’est pas démontrée, et qu’en toute hypothèse le sort de l’indemnité d’immobilisation est régi par la promesse de vente du 4 avril 2017.

Dans ses écritures devant la cour, Monsieur Z soutient que la poursuite des échanges au-delà du 4 décembre 2017 signe la volonté de poursuivre les négociations, que celles-ci se

faisaient par référence à la promesse de vente qui peut être qualifiée en lettre d’intention comme constituant un accord de principe.

Ce moyen ne peut être retenu, puisqu’en application du contrat qui fait la loi des parties la promesse de vente avait expiré le 4 décembre 2017, ce qui rendait les promettants libres de ne pas céder leur bien à Monsieur Z. Les échanges de mails ne traduisent pas leur volonté déterminée de maintenir leur offre.

De plus, l’appelant ne démontre pas avoir finalement obtenu le prêt pour acquérir le bien, alors qu’il en fait l’objet principal des «'négociations'».

Il n’y a donc pas de rupture fautive de pourparlers ouvrant droit à des dommages et intérêts.

Les demandes en paiement de Monsieur Z ont été à bon droit rejetées, et les époux X sont fondés à conserver l’indemnité d’immobilisation.

Les époux X sollicitent, en sus, des dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des fautes de Monsieur Z': division parcellaire du terrain objet de la promesse le 1^er février 2018 et déclaration d’ouverture de chantier le 19 mars 2018, annonce tardive de la renonciation à son projet. Mais, comme l’a dit le premier juge la division parcellaire et la déclaration d’ouverture de chantier ne constituent pas des agissements fautifs en l’état de la poursuite des échanges postérieurement à la caducité de la promesse de vente. Ensuite, les époux X qui avaient repris la libre disposition du terrain pouvaient engager de nouvelles négociations avec des tiers'; il n’est donc pas établi

que leur préjudice ne soit pas entièrement réparé par l’indemnité d’immobilisation qui, aux termes du contrat, constitue une indemnité forfaitaire pour l’immobilisation du bien.

Il résulte de ce qui précède que le jugement sera intégralement confirmé y compris dans ses dispositions concernant l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’équité permet de condamner Monsieur Z à payer aux intimés la somme de

4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Confirme le jugement déféré,

Y ajoutant':

Condamne Monsieur C Z à payer à Monsieur et Madame X une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

Condamne Monsieur C Z aux dépens.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT