Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 4 DÉCEMBRE 2024

N° RG 23/302

N° Portalis DBVE-V-B7H-CGIV JJG-C

Décision déférée à la cour :

Jugement, origine

du TGI d'[Localité 1], décision attaquée

du 9 mars 2023,

enregistrée sous le n° 21/783

[R]

[H]

C/

S.A. AXA FRANCE IARD

Syndicat

des copropriétaires COPROPRIÉTÉ

[Adresse 4],

[Localité 1]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

QUATRE DÉCEMBRE

DEUX-MILLE-VINGT-QUATRE

APPELANTS ET INTIMÉS:

M. [Z] [R]

né le 24 février 1967 à [Localité 6] (Côte-d’Ivoire)

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 2]

Représenté par M^e Marc Antoine LUCA, avocat au barreau de BASTIA

M. [B] [H]

né le 2 mars 1969 à [Localité 8] (Haute-Savoie)

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par M^e Jean françois POLI, avocat au barreau de BASTIA

INTIMÉS :

S.A. AXA FRANCE IARD

prise en la personne de son représentant légal en exercice,

domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Joseph SAVELLI, avocat au barreau d'[Localité 1]

S.A. AXA FRANCE IARD

Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège social, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1], suivant contrat multirisque n° 760799104.

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Josette CASABIANCA CROCE, avocate au barreau de BASTIA substituée par M^e Cécile OLIVA, avocate au barreau de BASTIA

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRE DU [Adresse 4],

pris en la personne de son représentant légal en exercice,

domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Jocelyne CAPARELLI, avocate au barreau d'[Localité 1]

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 3 octobre 2024, devant la cour composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Thierry BRUNET, président de chambre

Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Nolwenn CARDONA

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2024

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Vykhanda CHENG, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS

Par acte du 2 août 2021, M. [Z] [R] a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] (Corse-du-Sud), M. [B] [H] et la S.A. Axa France iard, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, par-devant le tribunal judiciaire d'[Localité 1] aux fins de :

— juger que le dysfonctionnement et le remplacement de sa chaudière est dû à un défaut

d’entretien des parties communes par la copropriété,

— juger que tous les dégâts des eaux subis par son appartement sont dus à la négligence

et à un défaut d’entretien des défendeurs, savoir le syndicat des copropriétaires pour certaines parties communes. et M. [B] [H] pour les fuites provenant des parties privatives de son lot.

Par jugement du 9 mars 2023, le tribunal judiciaire d'[Localité 1] a :

REJETÉ les demandes de M. [U] [R] dirigées contre la S.A. AXA France IARD es qualité d’assureur de M. [B] [H]

CONDAMNÉ le syndicat des copropriétaires à payer à [U] [R] 500 € au titre

des désordres résultant de et à l’absence protection contre l’eau de pluie,

CONDAMNÉ la SA AXA France IARD es qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires à garantir cette condamnation à hauteur de 200 €,

DIT que la demande remise en état des entêtes des conduits est devenue sans objet,

REJETÉ les autres demandes indemnitaires liées à la remise en état des entêtes des conduits,

DIT que M. [B] [H] est seul responsable infiltrations identifiées chez M. [Z] [R],

CONDAMNÉ M. [B] [H] à réaliser les travaux destinés à faire cesser l’humidité qui résulte de l’évacuation de la baignoire de la salle de bain situé dans son appartement [Adresse 4] à [Localité 1],

DIT qu’il devra faire réaliser ces travaux et faire procéder à un test d’hydrométrie justifiant

de ce que les désordres sont réglés dans les 40 jours suivant la notification de la présente

décision,

FIXÉ une astreinte de 50 € par jour de retard à compter du 41ème jour,

CONDAMNÉ M.[B] [H] à payer à M. [U] [R] 2 532,50 € au titre du préjudice résultant des dégradations,

CONDAMNÉ M. [B] [H] à payer à M. [U] [R] 500 € au titre du préjudice résultant des tracasseries occasionnées,

REJETÉ les demandes d’indemnisation au titre des pertes de loyers,

CONDAMNÉ M. [B] [H] aux dépens en ceux compris le coût des deux expertises,

REJETÉ la demande de M. [U] [R] aux fins d’être dispensé de sa contribution

aux dépenses exposées par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure,

CONDAMNÉ M. [B] [H] à payer à M. [U] [R] 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ÉCARTÉ l’exécution provisoire.

Par déclaration du 19 avril 2024, procédure enregistrée sous le numéro 23-302, M. [Z] [R] a interjeté appel du jugement prononcé par le tribunal judiciaire d'[Localité 1] en ce qu’il a :

Rejeté les demandes de Monsieur [R] dirigées contre la S.A. AXA France IARD es qualité d’assureur de Monsieur [B] [H],

Rejeté la demande de condamnation de la S.A. AXA France IARD en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires selon contrat n°760799104 et de Monsieur [H] suivant contrat n°4755002904 à relever et garantir les requis de toutes condamnations prononcées à leur encontre,

Condamné le syndicat de copropriétaires à payer à Monsieur [U] [R] 500 € au titre des désordres résultant de et à l’absence de protection contre l’eau de pluie,

Condamné la S.A. AXA France IARD, es qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, à garantir cette condamnation à hauteur de 200 €,

Dit que la demande de remise en état des entêtes des conduits est devenue sans objet,

Rejeté les autres demandes indemnitaires liées à la remise en état des entêtes des conduits et plus particulièrement la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], à procéder à l’installation des équipements et toiture pour éviter un suraccident à savoir : « un solin plat inox et collet pour conduit de fumée », « un chapeau chinois ajustable inox 316 » et « la reprise des enduits des souches de cheminée »

sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

Rejeté la demande selon laquelle l’expert désigné devra suivre la réalisation des travaux,

Dit que Monsieur [H] est seul responsable des infiltrations identifiées chez Monsieur [Z] [R],

Rejeté la demande condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer les réparations et le remplacement de sa chaudière pour un montant total de 4 147 € ainsi que solidairement avec Monsieur [B] [H], le changement de l’évacuation en plomb du lavabo par une évacuation PVC pour un montant de 851,35 € selon devis n°10/11/2020 de l’entreprise MURA, la recherche de la fuite sous astreinte de 100 € par jour de retard un mois après la signification du jugement à intervenir ;

Rejeté la demande de condamnation du syndicat de copropriété [Adresse 4], ainsi que Monsieur [B] [H] à régler à Monsieur [R] :

— la somme correspondant aux deux devis de la S.A.R.L. GÉNÉRATION PEINTURE (1 829,07 € + 4 265,76 €) soit la somme totale de 6 094,83 € aux fins de réalisation des travaux de rénovation préconisés ;

— la somme correspondant au devis de la S.A.R.L. GÉNÉRATION PEINTURE soit 4 143,81 € et ce, suite aux désordres de décembre 2021 ;

Rejeté les demandes d’indemnisation au titre des pertes de loyers :

—  2 750,00 € pour la perte locative subie suite aux dégâts des eaux de 2016,

—  2 720,00 € pour la perte locative subie suite aux dégâts des eaux de 2018,

—  7 260,00 € pour la perte locative subie suite aux dégâts des eaux de 2019,

—  12 600,00 € pour la perte locative subie suite aux dégâts à compter d’octobre 2020,

Soit la somme totale de 25 330,00 €,

Condamné Monsieur [H] à payer à Monsieur [Z] [R] 2 532,50 € au titre du préjudice résultant des dégradations,

Condamné Monsieur [B] [H] à payer à Monsieur [Z] [R] 500 € au titre du préjudice résultant des tracasseries occasionnées,

Rejeté la demande de condamnation conjointe et solidaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et de Monsieur [H] à la somme de 10 000,00 € pour le préjudice moral subi,

Rejeté la demande de Monsieur [Z] [R] aux fins d’être dispensé de sa contribution aux dépenses exposées par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure,

Condamné solidairement et conjointement les défendeurs au paiement de la somme de 6 000,00 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise dont la somme de 682 € réglée par Monsieur [R] à l’entreprise MURA pour la recherche de fuites ainsi que les constats d’huissiers versés aux débats.

Par conclusions déposées au greffe le 12 octobre 2023, M. [B] [H] a demandé à la cour de :

«Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

Vu la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967,

— RECEVOIR Monsieur [B] [H] en son appel incident et y faisant droit

— INFIRMER le jugement du 9 mars 2023 du tribunal judiciaire d'[Localité 1] (RG 21/00783) en ce qu’il a :

— Dit que M. [B] [H] est seul responsable des infiltrations identifiées chez M. [Z] [R]

— Condamné M. [B] [H] à réaliser les travaux destinés à faire cesser l’humidité qui résulte de l’évacuation de la baignoire de la salle de bain située dans son appartement [Adresse 4] à [Localité 1]

— Dit qu’il devra faire réaliser ces travaux et faire procéder à un test d’hydrométrie justifiant de ce que les désordres sont réglés dans les quarante jours suivant la notification de la présente décision.

— Fixé une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 41ème jour.

— Condamné M. [B] [H] à payer à M. [U] [R] 2 532,50 euros au titre du préjudice résultant des dégradations

— Condamné M. [B] [H] à payer à M. [U] [R] 500 euros au titre du préjudice résultant des tracasseries occasionnées.

— Condamné M. [B] [H] aux dépens en ceux compris le coût des deux expertises

— Condamné M. [B] [H] à payer à M. [U] [R] 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE CONFIRMER pour le surplus

Et

Statuant de nouveau :

— DÉBOUTER Monsieur [U] [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— CONDAMNER Monsieur [U] [R] aux entiers dépens de la présente instance, et toutes parties perdantes aux dépens de la première instance y compris ceux des opérations d’expertise en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont distraction au profit de M^e Jean-François Poli, Avocat en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— CONDAMNER Monsieur [U] [R] à payer à Monsieur [B] [H] la somme de 5 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure

civile

— à titre subsidiaire et seulement si des condamnations à paiement ou de mise à sa charge d’obligations se traduisant par le fait d’exposer des sommes quelconques étaient prononcées à l’encontre de Monsieur [B] [H],

— CONDAMNER la société AXA FRANCE IARD, à le relever et garantir desdites condamnations au titre du contrat n°4755002904 ».

Par conclusions déposées au greffe le 5 décembre 2023, la S.A. Axa France iard, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, a demandé à la cour de :

«Vu la déclaration d’appel de M. [R] du 19.04.2023 ;

Vu la déclaration d’appel de M. [H] du 29.04.2023 enregistrée sous le numéro RG 23/00333 ;

JOINDRE les deux instances.

INFIRMER le jugement rendu le 9 mars 2023 s’agissant des demandes relatives au

remplacement de la chaudière et les travaux en toiture.

Et statuant à nouveau :

PRONONCER la mise hors de cause d’AXA en application de la clause d’exclusion de garantie pour défaut d’entretien des parties communes (entêtes de conduits en toiture) prévue aux conditions générales du contrat d’assurance multi risque immeuble n° 760799104, souscrit par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4].

Subsidiairement, confirmer le jugement en ce qu’il a limité la garantie d’AXA à 200 € ;

CONFIRMER le jugement sur le surplus des demandes.

SUBSIDIAIREMENT,

JUGER qu’AXA est fondée à opposer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], la clause d’exclusion commune à toutes les garanties, pour défaut d’entretien des parties communes, prévue aux conditions générales du contrat d’assurance multi risque immeuble n° 760799104, souscrit par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 1].

En conséquence,

PRONONCER la mise hors de cause d’AXA assureur de la copropriété [Adresse 4] à

[Localité 1] (contrat n° 760799104).

DÉBOUTER [R] de toutes ses fins et demandes dirigées contre AXA.

DÉBOUTER AXA assureur de M. [H] de ses fins et demandes dirigées contre le

syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4].

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

CONDAMNER M. [R] à payer à AXA assureur de la copropriété [Adresse 4], la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

DÉBOUTER toutes demandes au titre des frais irrépétibles dirigées contre AXA, assureur du syndicat des copropriétaires [Adresse 4].

CONDAMNER M. [R], ou toute autre partie succombante aux dépens.

Sous toutes réserves ».

Par conclusions déposées au greffe le 7 février 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic bénévole M. [BF] [TB], a demandé à la cour de :

« VU l’article 14 de la loi du 10 JUILLET 1965

VU le rapport d’expertise de Monsieur [W]

VU l’ensemble les pièces versées au débat.

JOINDRE LES PROCÉDURES 23/00302 ET 23/00333

CONFIRMER LE JUGEMENT EN DATE DU 9 MARS 2023 EN TOUTES SES DISPOSITIONS.

L’INFIRMER UNIQUEMENT EN CE QU’IL CONDAMNE LA COPROPRIÉTÉ À VERSER A MONSIEUR [R] LA SOMME DE 500 EUROS.

AINSI,

DIRE que monsieur [R] ne prouve pas que les parties communes, soient à l’origine des dommages évoqués.

DIRE que les dommages ne trouvent pas leur origine dans les parties communes.

DIRE comme cela a été démontré par l’expert que les dommages sont la conséquence pour toutes les périodes évoquées des fuites dûment constatées dans une partie privative chez monsieur [H].

PRONONCER LA MISE HORS DE CAUSE DE LA COPROPRIÉTÉ DU [Adresse 4] POUR TOUTES LES DEMANDES DE MONSIEUR [R].

REJETER PAR CONSÉQUENT MONSIEUR [R] DE TOUTES SES DEMANDES

À L’ENCONTRE DE LA COPROPRIÉTÉ DU [Adresse 4].

DÉBOUTER monsieur [R] de sa demande à payer les réparations et remplacement de

la chaudière et de la facture de plomberie de la société [J].

Le débouter de ses demandes relatives à l’installation de solin et collet de conduit de cheminée sous astreinte.

Débouter monsieur [R] au titre de sa demande de travaux de rénovation à la suite des

devis de la S.A.R.L. génération peinture, pour un montant de 6 094,83 euros.

Constater que l’expert [E] ne retient aucun préjudice de jouissance ou pertes locatives.

Débouter monsieur [R] de ses demandes de pertes de loyers pour les périodes de 2016/2020 et pour un montant de 17 230 Euros lesquelles ne sont pas retenues par

l’expert.

Le débouter de sa demande de préjudice morale totalement injustifiée.

À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

Si par extraordinaire une quelconque responsabilité était retenue à l’encontre de la copropriété il conviendrait alors de condamner la compagnie d’assurances AXA à relever et garantir la copropriété du [Adresse 4] et cela en sa qualité d’assureur de la copropriété sous le N° de contrat 760799104.

Condamner monsieur [R] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le condamner aux dépens

SOUS TOUTES RÉSERVES».

Par conclusions déposées au greffe le 28 mars 2024, la S.A. Axa France iard, en qualité d’assureur de M. [B] [H], a demandé à la cour de :

« Vu les rapports d’expertise de Madame [F] et de Monsieur [W] ; Les conditions générales et particulières du contrat/1201 PROPRIÉTAIRE NON OCCUPANT n° 4755002904 ;

Vu le jugement du 9 mars 2023.

Au principal ;

Ordonner la jonction entre les procédures enrôlées sous les numéros 23//00302 et 23/00333.

Confirmer le jugement du 9 mars 2023 en toutes ses dispositions, hormis celle qui a imputé à Monsieur [H] la réparation des dommages dans l’appartement de Monsieur [R] et 1'a condamné à les réparer.

Infirmer le jugement du 9 mars 2023 qui a retenu la responsabilité de Monsieur [H] dans les dommages allégués par Monsieur [R].

Débouter Monsieur [R] de ses demandes dirigées contre Monsieur [H] et son assureur la société AXA FRANCE IARD.

Condamner toute partie venant à succomber à payer à la société AXA FRANCE IARD en sa qualité de Monsieur [H] la somme de 2 000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.

Subsidiairement ;

Juger que les désordres constatés dans les parties privatives de Monsieur [H] ont pour origine un défaut d’entretien.

Juger que les garanties de la société AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de l’appartement de Monsieur [H] ne sont pas mobilisables.

Prononcer la mise hors de cause de la société AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de l’appartement de Monsieur [H].

Confirmer le jugement qui a prononcé la mise hors de cause de la société AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de Monsieur [H].

Débouter Monsieur [H] et toutes autres parties de leurs demandes de condamnations

dirigées contre la société AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de l’appartement de Monsieur [H].

Juger que la société AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de l’appartement de

Monsieur [H] ne peut être tenue de garantir des dommages ayant pour origine les parties communes de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 1].

Juger que seuls les dommages ayant pour origine les parties privatives de l’appartement de Monsieur [H] pourront être garantis par la société la société AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de l’appartement de Monsieur [H].

Juger que le coût des travaux de reprise des peintures à réaliser dans l’appartement de Monsieur [R] ne saurait être supérieur à la somme de 2 532,50 euros tel que chiffré par 1'expert judiciaire [W].

Infirmer le jugement qui a condamné Monsieur [H] a réparé seul les dommages subis par l’appartement de Monsieur [R] au titre du dégât des eaux.

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 1] et son assureur la société AXA FRANCE IARD à prendre en charge la moitié de cette somme.

Juger que la société la société AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de l’appartement de Monsieur [H] n’est pas concernée par les dommages ayant pour origine la chaudière et la toiture de l’immeuble.

Débouter les parties de toutes autres demandes de condamnations et de garantie plus amples et contraires à 1'encontre de la société AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de l’appartement de Monsieur [H].

Juger que 1'expert judiciaire [W] n’a pas retenu de préjudice de jouissance pour

Monsieur [R].

Débouter Monsieur [R] de sa demande de condamnation in solidum dirigée contre la société AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de l’appartement de Monsieur [H] au titre de la réparation de son préjudice de jouissance non justifié.

Débouter Monsieur [R] de ses demandes au titre de la réparation de ses préjudices de

tracasserie et moral.

Débouter Monsieur [R] de sa demande de condamnation sous astreinte à réaliser des travaux dans l’appartement de Monsieur [H].

Juger que la société AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de l’appartement de Monsieur [H] ne saurait être condamnée à garantir son assuré des préjudices de tracasserie, moral, et au titre d’une condamnation sous astreinte.

Très subsidiairement ;

Déduire du montant des condamnations qui pourraient être mises à la charge de la société AXA la société AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de l’appartement de Monsieur [H] le montant de sa franchise contractuelle de 162,00 euros.

Réduire dans de plus justes proportions le montant de l’indemnité sollicitée au titre des frais non taxables.

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 1] et son assureur la société AXA FRANCE IARD à élever et garantir indemne la société AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de l’appartement de Monsieur [H] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Sous toutes réserves».

Par conclusions déposées au greffe le 29 mars 2024, M. [Z] [R] a demandé à la cour de :

Vu les articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 n°65-557

Vu le décret du 17 mars 1967

Vu les articles 1240 et 1241 du Code civil

Vu le pré rapport d’expertise de l’Expert [F] en date du 13 juin 2018 ;

Vu le rapport d’expertise définitif en date du 4 janvier 2021 établi par

Monsieur [W]

Vu les pièces versées aux débats,

JUGER recevable et bien fondé l’appel interjeté par Monsieur [R],

ORDONNER la jonction des procédures 23/00302 et 23/00333,

CONFIRMER le jugement déféré en ce qu’il a :

CONDAMNÉ M. [B] [H] à réaliser les travaux destinés à faire cesser l’humidité qui résulte de l’évacuation de la baignoire de la salle de bain situé dans son appartement [Adresse 4] [Localité 1],

DIT qu’il devra faire réaliser ces travaux et faire procéder à un test d’hydrométrie justifiant

de ce que les désordres sont réglés dans les 40 jours suivant la notification de la présente

décision,

FIXÉ une astreinte de 50 € par jour de retard à compter du 41ème jour,

RÉFORMER le jugement déféré en ce qu’il a :

REJETÉ les demandes de M. [U] [R] dirigées contre la S.A. AXA France IARD es qualité d’assureur de M. [B] [H]

CONDAMNÉ le syndicat des copropriétaires à payer à [U] [R] 500 € au titre

des désordres résultant de et à l’absence protection contre l’eau de pluie,

CONDAMNÉ la S.A. AXA France IARD es qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires à garantir cette condamnation à hauteur de 200 €,

DIT que la demande remise en état des entêtes des conduits est devenue sans objet,

CONDAMNÉ M. [B] [H] à payer à M. [U] [R] 2 532,50 € au titre du préjudice résultant des dégradations,

CONDAMNÉ M. [B] [H] à payer à M. [U] [R] 500 € au titre du préjudice résultant des tracasseries occasionnées,

REJETÉ les demandes d’indemnisation au titre des pertes de loyers,

CONDAMNÉ M. [B] [H] aux dépens en ceux compris le coût des deux expertises,

REJETÉ la demande de M. [U] [R] aux fins d’être dispensé de sa contribution

aux dépenses exposées par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure,

CONDAMNÉ M. [B] [H] à payer à M. [U] [R] 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

STATUANT à nouveau,

Condamner, au vu des désordres qui persistent encore à ce jour, Monsieur [H] et le

syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à réaliser, et ce urgemment, tous les travaux nécessaires à la conservation du bien de Monsieur [R] ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à procéder à l’installation des équipements de toiture pour éviter un sur accident à savoir : un « Solin plat Inox et Collet pour conduit de fumée », un « chapeau chinois ajustable inox 316 » et la « reprise des enduits des souches de cheminée »,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer les réparations et le remplacement de la chaudière de Monsieur [R] pour un montant total de 4 147,00 € TTC ainsi que solidairement avec Monsieur [B] [H], le changement de l’évacuation en plomb du lavabo par une évacuation en PVC pour un montant de 851,35 € selon devis N°7760 du 10/11/2020 de l’entreprise MURA, la recherche de la fuite sous astreinte de 100 € par jour de retard un mois après la signification du jugement à intervenir,

Condamner solidairement et conjointement le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble

[Adresse 4], ainsi que Monsieur [B] [H] à payer à Monsieur [R] la somme correspondant aux deux devis de la S.A.R.L. GÉNÉRATION PEINTURE (1 829,07 € + 4 265,76 €) soit la somme totale de 6 094,83 € aux fins de réalisation des travaux de rénovation préconisés ;

Condamner solidairement et conjointement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble

[Adresse 4], ainsi que Monsieur [B] [H] à payer à Monsieur [R] la somme correspondant au devis de la S.A.R.L. GÉNÉRATION PEINTURE soit la somme totale de 443,81€ et ce, suite aux désordres de décembre 2021 ;

Condamner solidairement et conjointement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble

[Adresse 4], ainsi que Monsieur [B] [H] à payer à Monsieur [R] à titre de compensation pour la perte de loyers les sommes suivantes :

—  2 750,00 € pour la perte locative subie suite aux dégâts des eaux de 2016,

—  2 720,00 € pour la perte locative subie suite aux dégâts des eaux de 2018,

—  7 260,00 € pour la perte locative subie suite aux dégâts des eaux de 2019,

—  15 300,00 € pour la perte locative subie suite aux dégâts à compter d’octobre 2020 (pour mémoire)

Condamner conjointement et solidairement le syndicat des copropriétaires et Monsieur [H] à régler la somme de 10 000,00 € au titre du préjudice moral subi par Monsieur [R] ;

Condamner la Compagnie d’assurance AXA France IARD en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires selon Contrat n°760799104 et de Monsieur [B] [H] suivant contrat n°4755002904 à relever et garantir les requis de toutes condamnations prononcées à leur encontre,

Juger que Monsieur [Z] [R] sera exempté de charge de copropriété induite par les condamnations précitées ;

Condamner conjointement et solidairement la compagnie d’assurance AXA France IARD

en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires et de Monsieur [H], le syndicat de copropriété et Monsieur [H] à payer la somme de 8 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise dont la somme de 682 € réglée par Monsieur [R] à l’entreprise MURA pour la recherche de fuites ainsi que les constats d’huissiers versés aux débats,

DÉBOUTER Monsieur [H] de ses demandes, fins et prétentions,

STATUER ce que de droit sur sa demande visant à être relevé et garanti par son assurance, AXA France IARD.

DÉBOUTER le syndicat de copropriété de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

DÉBOUTER AXA France IARD, assureur de Monsieur [H], de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

Statuer ce que de droit concernant la demande de déduction du montant des condamnations la franchise contractuelle de Monsieur [H] et de faire droit à la demande de jonction présentée,

DÉBOUTER AXA France IARD, assureur du syndicat de copropriété de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

Condamner conjointement et solidairement la compagnie d’assurance AXA France IARD en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires et de Monsieur [H], le syndicat de copropriété et Monsieur [H] à payer la somme de 10 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’appel.

Sous Toutes Réserves».

Par ordonnance du 5 juin 2024, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 5 septembre 2024.

Par déclaration du 29 avril 2024, procédure enregistrée sous le numéro 23-333, M. [B] [H] a interjeté appel du jugement prononcé par le tribunal judiciaire d'[Localité 1] en ce qu’il a :

Dit que M. [B] [H] est seul responsable des infiltrations identifiées chez M. [Z] [R] ;

Condamné M. [B] [H] à réaliser les travaux destinés à faire cesser l’humidité qui résulte de l’évacuation de la baignoire de la salle de bain située dans son appartement [Adresse 4] à [Localité 7] [Localité 1];

Dit que M. [B] [H] devra faire réaliser ces travaux et faire procéder à un test d’hydrométrie justifiant de ce que les désordres sont réglés dans les 40 jours suivant la notification de la présente décision ;

Fixé une astreinte de 50 € par jour de retard à compter du 41ème jour ;

Condamné M. [B] [H] à payer à M. [U] [R] 2 532,50 € au titre du préjudice résultant des dégradations ;

Condamné M. [B] [H] à payer à M. [U] [R] 500 € au titre du préjudice résultant des tracasseries occasionnées ;

Condamné M. [B] [H] aux dépens en ceux compris le coût des deux expertises;

Condamné M. [B] [H] à payer à M. [U] [R] 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées au greffe le 29 mars 2024, M. [P] [R] a demandé à la cour

de :

« Vu les articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 n°65-557

Vu le décret du 17 mars 1967

Vu les articles 1240 et 1241 du Code civil

Vu le pré rapport d’expertise de l’Expert [F] en date du 13 juin 2018 ;

Vu le rapport d’expertise définitif en date du 04 janvier 2021 établi par Monsieur [W] ;

Vu les pièces versées aux débats,

JUGER recevable et bien fondé l’appel interjeté par Monsieur [R],

ORDONNER la jonction des procédures 23/00302 et 23/00333,

CONFIRMER le jugement déféré en ce qu’il a :

CONDAMNÉ M. [B] [H] à réaliser les travaux destinés à faire cesser l’humidité qui résulte de l’évacuation de la baignoire de la salle de bain situé dans son appartement [Adresse 4] [Localité 1],

DIT qu’il devra faire réaliser ces travaux et faire procéder à un test d’hydrométrie justifiant

de ce que les désordres sont réglés dans les 40 jours suivant la notification de la présente

décision,

FIXÉ une astreinte de 50 € par jour de retard à compter du 41ème jour,

RÉFORMER le jugement déféré en ce qu’il a :

REJETÉ les demandes de M. [U] [R] dirigées contre la S.A. AXA France IARD es qualité d’assureur de M. [B] [H]

CONDAMNÉ le syndicat des copropriétaires à payer à [U] [R] 500 € au titre

des désordres résultant de et à l’absence protection contre l’eau de pluie,

CONDAMNÉ la SA AXA France IARD es qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires à garantir cette condamnation à hauteur de 200 €,

DIT que la demande remise en état des entêtes des conduits est devenue sans objet,

CONDAMNÉ M. [B] [H] à payer à M. [U] [R] 2 532,50 € au titre du

préjudice résultant des dégradations,

CONDAMNÉ M. [B] [H] à payer à M. [U] [R] 500 € au titre du préjudice résultant des tracasseries occasionnées,

REJETÉ les demandes d’indemnisation au titre des pertes de loyers,

CONDAMNÉ M. [B] [H] aux dépens en ceux compris le coût des deux expertises,

REJETÉ la demande de M. [U] [R] aux fins d’être dispensé de sa contribution

aux dépenses exposées par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure,

CONDAMNÉ M. [B] [H] à payer à M. [U] [R] 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

STATUANT à nouveau,

Condamner, au vu des désordres qui persistent encore à ce jour, Monsieur [H] et le

syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à réaliser, et ce urgemment, tous les travaux nécessaires à la conservation du bien de Monsieur [R] ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à procéder à l’installation des équipements de toiture pour éviter un sur accident à savoir : un « Solin plat Inox et Collet pour conduit de fumée », un « chapeau chinois ajustable inox 316 » et la « reprise des enduits des souches de cheminée »,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 4] à payer les réparations et le remplacement de la chaudière de Monsieur [R] pour un montant total de 4 147,00€ TTC ainsi que solidairement avec Monsieur [B] [H], le changement de l’évacuation en plomb du lavabo par une évacuation en PVC pour un montant de 851,35€ selon devis N°7760 du 10/11/2020 de l’entreprise MURA, la recherche de la fuite sous astreinte de 100 € par jour de retard un mois après la signification du Jugement à intervenir,

Condamner solidairement et conjointement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble

[Adresse 4], ainsi que Monsieur [B] [H] à payer à Monsieur [R] la somme correspondant aux deux devis de la S.A.R.L. GÉNÉRATION PEINTURE (1 829,07€ + 4 265,76€) soit la somme totale de 6 094,83 € aux fins de réalisation des travaux de rénovation préconisés ;

Condamner solidairement et conjointement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble

[Adresse 4], ainsi que Monsieur [B] [H] à payer à Monsieur [R] la somme correspondant au devis de la S.A.R.L. GÉNÉRATION PEINTURE soit la somme totale de 443,81 € et ce, suite aux désordres de décembre 2021 ;

Condamner solidairement et conjointement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble

[Adresse 4], ainsi que Monsieur [B] [H] à payer à Monsieur [R] à titre de compensation pour la perte de loyers les sommes suivantes :

—  2 750,00 € pour la perte locative subie suite aux dégâts des eaux de 2016,

—  2 720,00 € pour la perte locative subie suite aux dégâts des eaux de 2018,

—  7 260,00 € pour la perte locative subie suite aux dégâts des eaux de 2019,

—  15 300,00 € pour la perte locative subie suite aux dégâts à compter d’octobre 2020 (pour mémoire)

Condamner conjointement et solidairement le syndicat des copropriétaires et Monsieur [H] à régler la somme de 10 000,00 € au titre du préjudice moral subi par

Monsieur [R] ;

Condamner la compagnie d’assurance AXA France IARD en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires selon Contrat n°760799104 et de Monsieur [B] [H] suivant contrat n°4755002904 à relever et garantir les requis de toutes condamnations prononcées à leur encontre,

Juger que Monsieur [Z] [R] sera exempté de charge de copropriété induite par les condamnations précitées ;

Condamner conjointement et solidairement la compagnie d’assurance AXA France IARD

en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires et de Monsieur [H], le syndicat de copropriété et Monsieur [H] à payer la somme de 8 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise dont la somme de 682 € réglée par Monsieur [R] à l’entreprise MURA pour la recherche de fuites ainsi que les constats d’huissiers versés aux débats,

En tout état de cause,

DÉBOUTER Monsieur [H] de ses demandes, fins et prétentions,

DÉBOUTER le syndicat de copropriété de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

DÉBOUTER AXA France IARD, assureur de Monsieur [H], de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

Statuer ce que de droit concernant la demande de déduction du montant des condamnations la franchise contractuelle de Monsieur [H] et de faire droit à la demande de jonction présentée,

DÉBOUTER AXA France IARD, assureur du syndicat de copropriété de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

Condamner conjointement et solidairement la compagnie d’assurance AXA France IARD en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires et de Monsieur [H], le syndicat de copropriété et Monsieur [H] à payer la somme de 10 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’appel distraits au bénéfice de Maître LUCA, avocat, sur ses offres de droit ».

Par conclusions déposées au greffe le 5 décembre 2023, la S.A. Axa France iard, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaire du [Adresse 4], a demandé à la cour de :

« Vu la déclaration d’appel de M. [H] du 29 avril 2023 ;

Vu la déclaration d’appel de M. [R] du 19 avril 2023 enregistrée sous le numéro RG 23/00302 ;

JOINDRE les deux instances.

INFIRMER le jugement rendu le 9 mars 2023 s’agissant des demandes relatives au remplacement de la chaudière et les travaux en toiture.

Et statuant à nouveau,

PRONONCER la mise hors de cause d’AXA en application de la clause d’exclusion de garantie pour défaut d’entretien des parties communes (entêtes de conduits en toiture) prévue aux conditions générales du contrat d’assurance multi risque immeuble n° 760799104, souscrit par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4].

Subsidiairement, confirmer le jugement en ce qu’il a limité la garantie d’AXA à 200 € ;

CONFIRMER le jugement sur le surplus des demandes.

SUBSIDIAIREMENT,

JUGER qu’AXA est fondée à opposer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], la clause d’exclusion commune à toutes les garanties, pour défaut d’entretien des parties communes, prévue aux conditions générales du contrat d’assurance multi risque immeuble n° 760799104, souscrit par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 1].

En conséquence,

PRONONCER la mise hors de cause d’AXA assureur de la copropriété [Adresse 4] (contrat n° 760799104).

DÉBOUTER M. [R] de toutes ses fins et demandes dirigées contre AXA.

DÉBOUTER AXA assureur de M. [H] de ses fins et demandes dirigées contre le

syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4].

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

CONDAMNER M. [R] à payer à AXA assureur de la copropriété [Adresse 4], la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

DÉBOUTER toutes demandes au titre des frais irrépétibles dirigées contre AXA, assureur du syndicat des copropriétaires [Adresse 4].

CONDAMNER M. [R] ou toute autre partie succombante aux dépens.

Sous toutes réserves».

Par conclusions déposées au greffe le 1er février 2024, M. [B] [H] a demandé à la cour de :

« Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

Vu la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967,

— INFIRMER le jugement du 9 mars 2023 du tribunal judiciaire d'[Localité 1] (RG 21/00783) en ce qu’il a :

— Dit que M. [B] [H] est seul responsable des infiltrations identifiées chez M. [Z] [R]

— Condamné M. [B] [H] à réaliser les travaux destinés à faire cesser l’humidité qui résulte de l’évacuation de la baignoire de la salle de bain située dans son appartement [Adresse 4] à [Localité 1]

— Dit qu’il devra faire réaliser ces travaux et faire procéder à un teste d’hydrométrie justifiant de ce que les désordres sont réglés dans les quarante jours suivant la notification de la présente décision.

— Fixé une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 41ème jour.

— Condamné M. [B] [H] à payer à M. [U] [R] 2 532,50 euros au titre du préjudice résultant des dégradations

— Condamné M. [B] [H] à payer à M. [U] [R] 500 euros au titre du préjudice résultant des tracasseries occasionnées.

— Condamné M. [B] [H] aux dépens en ceux compris le coût des deux expertises

— Condamné M. [B] [H] à payer à M. [U] [R] 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE CONFIRMER pour le surplus

Et

Statuant de nouveau,

— DÉBOUTER Monsieur [U] [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— à titre subsidiaire et seulement si des condamnations à paiement ou de mise à sa charge d’obligations se traduisant par le fait d’exposer des sommes quelconques étaient prononcées à l’encontre de Monsieur [B] [H],

— CONDAMNER la société AXA FRANCE IARD, à le relever et garantir desdites condamnations au titre du contrat n°4755002904.

— CONDAMNER Monsieur [U] [R] aux entiers dépens de la présente instance, et toutes parties perdantes aux dépens de la première instance y compris ceux des opérations d’expertise en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont distraction au profit de M^e Jean-François Poli, avocat en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— CONDAMNER Monsieur [U] [R] à payer à Monsieur [B] [H] la somme de 5 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile».

Par conclusions déposées au greffe le 7 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic bénévole M. [BF] [TB] a demandé à la cour de :

« VU l’article 14 de la loi du 10 JUILLET 1965

VU le rapport d’expertise de Monsieur [W]

VU l’ensemble les pièces versées au débat.

JOINDRE LES PROCÉDURES 23/00302 ET 23/00333

CONFIRMER LE JUGEMENT EN DATE DU 9 MARS 2023 EN TOUTES SES DISPOSITIONS.

L’INFIRMER UNIQUEMENT EN CE QU’IL CONDAMNE LA COPROPRIÉTÉ À VERSER A MONSIEUR [R] LA SOMME DE 500 EUROS.

AINSI,

DIRE que monsieur [R] ne prouve pas que les parties communes, soient à l’origine des dommages évoqués.

DIRE que les dommages ne trouvent pas leur origine dans les parties communes.

DIRE comme cela a été démontré par l’expert que les dommages sont la conséquence pour toutes les périodes évoquées des fuites dûment constatées dans une partie privative chez monsieur [H].

PRONONCER LA MISE HORS DE CAUSE DE LA COPROPRIÉTÉ DU [Adresse 4] POUR TOUTES LES DEMANDES DE MONSIEUR [R].

REJETER PAR CONSÉQUENT MONSIEUR [R] DE TOUTES SES DEMANDES

À L’ENCONTRE DE LA COPROPRIÉTÉ DU [Adresse 4].

DÉBOUTER monsieur [R] de sa demande à payer les réparations et remplacement de

la chaudière et de la facture de plomberie de la société [J].

Le débouter de ses demandes relatives à l’installation de solin et collet de conduit de cheminée sous astreinte.

Débouter monsieur [R] au titre de sa demande de travaux de rénovation à la suite des

devis de la S.A.R.L. génération peinture, pour un montant de 6 094,83 euros.

Constater que l’expert [E] ne retient aucun préjudice de jouissance ou pertes locatives.

Débouter monsieur [R] de ses demandes de pertes de loyers pour les périodes de 2016/2020 et pour un montant de 17 230 Euros lesquelles ne sont pas retenues par l’expert.

Le débouter de sa demande de préjudice morale totalement injustifiée.

À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

Si par extraordinaire une quelconque responsabilité était retenue à l’encontre de la copropriété il conviendrait alors de condamner la compagnie d’assurances AXA à relever et garantir la copropriété du [Adresse 4] et cela en sa qualité d’assureur de la copropriété sous le N° de contrat 760799104.

Condamner monsieur [R] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le condamner aux dépens

SOUS TOUTES RÉSERVES».

Par conclusions déposées au greffe le 28 mares 2024, la S.A. Axa France iard a demandé à la cour de :

« Vu les rapports d’expertise de Madame [F] et de Monsieur [W] ; Les conditions générales et particulières du contrat AXA PROPRIÉTAIRE NON OCCUPANT n° 4755002904 ;

Vu le jugement du 9 mars 2023.

Au principal ;

Ordonner la jonction entre les procédures enrôlées sous les numéros 23//00302 et 23/00333.

Confirmer le jugement du 9 mars 2023 en toutes ses dispositions, hormis celle qui a imputé à Monsieur [H] la réparation des dommages dans l’appartement de Monsieur [R] et l’a condamné à les réparer.

Infirmer le jugement du 9 mars 2023 qui a retenu la responsabilité de Monsieur [H] dans les dommages allégués par Monsieur [R].

Débouter Monsieur [R] de ses demandes dirigées contre Monsieur [H] et son assureur la société AXA FRANCE IARD.

Condamner toute partie venant à succomber à payer à la société AXA FRANCE IARD en sa qualité de Monsieur [H] la somme de 2 000,00 euros au titre des dispositions de 1'article 700 du CPC et aux entiers dépens.

Subsidiairement ;

Juger que les désordres constatés dans les parties privatives de Monsieur [H] ont pour origine un défaut d’entretien.

Juger que les garanties de la société AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de l’appartement de Monsieur [H] ne sont pas mobilisables.

Prononcer la mise hors de cause de la société AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de l’appartement de Monsieur [H].

Confirmer le jugement qui a prononcé la mise hors de cause de la société AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de Monsieur [H].

Débouter Monsieur [H] et toutes autres parties de leurs demandes de condamnations

dirigées contre la société AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de l’appartement de Monsieur [H].

Juger que la société AXA FRANCE IARD en sa qualité d°assureur de l’appartement de

Monsieur [H] ne peut être tenue de garantir des dommages ayant pour origine les parties communes de1'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 1].

Juger que seuls les dommages ayant pour origine les parties privatives de l’appartement de Monsieur [H] pourront être garantis par la société AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de l’appartement de Monsieur [H].

Juger que le coût des travaux de reprise des peintures à réaliser dans l’appartement de Monsieur [R] ne saurait être supérieur à la somme de 2 532,50 euros tel que chiffré

par 1'expert judiciaire [W].

Infirmer le jugement qui a condamné Monsieur [H] a réparé seul les dommages subis par l’appartement de Monsieur [R] au titre du dégât des eaux.

Condamner le syndicat des copropriétaires de 1'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 1] et son assureur la société AXA FRANCE IARD à prendre en charge la moitié de cette somme.

Juger que la société la société AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de l’appartement de Monsieur [H] n’est pas concernée par les dommages ayant pour origine la chaudière et la toiture de l’immeuble.

Débouter les parties de toutes autres demandes de condamnations et de garantie plus amples et contraires à l’encontre de la société AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de l’appartement de Monsieur [H].

Juger que 1'expert judiciaire [W] n’a pas retenu de préjudice de jouissance pour

Monsieur [R].

Débouter Monsieur [R] de sa demande de condamnation in solidum dirigée contre la société AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de l’appartement de Monsieur [H] au titre de la réparation de son préjudice de jouissance non justifié.

Débouter Monsieur [R] de ses demandes au titre de la réparation de ses préjudices de

tracasserie et moral.

Débouter Monsieur [R] de sa demande de condamnation sous astreinte à réaliser des travaux dans l’appartement de Monsieur [H].

Juger que la société AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de l’appartement de

Monsieur [H] ne saurait être condamnée à garantir son assuré des préjudices de tracasserie, moral, et au titre d’une condamnation sous astreinte.

Très subsidiairement ;

Déduire du montant des condamnations qui pourraient être mises à la charge de la société AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de l’appartement de Monsieur [H] le montant de sa franchise contractuelle de 162,00 euros.

Réduire dans de plus justes proportions le montant de1'indemnité sollicitée au titre des frais non taxables.

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 1] et son assureur la société AXA FRANCE IARD à relever et garantir indemne la société

AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de l’appartement de Monsieur [H] de toutes condamnations qui pourraient être prononcée à son encontre.

Sous toutes réserves».

Par conclusions déposées au greffe le 29 mars 2024, M. [Z] [R] a demandé à la cour de :

« Vu les articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 n°65-557

Vu le décret du 17 mars 1967

Vu les articles 1240 et 1241 du Code civil

Vu le pré rapport d’expertise de l’Expert [F] en date du 13 juin 2018 ;

Vu le rapport d’expertise définitif en date du 04 janvier 2021 établi par Monsieur [W] ;

Vu les pièces versées aux débats,

JUGER recevable et bien fondé l’appel interjeté par Monsieur [R],

ORDONNER la jonction des procédures 23/00302 et 23/00333,

CONFIRMER le jugement déféré en ce qu’il a :

CONDAMNÉ M. [B] [H] à réaliser les travaux destinés à faire cesser l’humidité qui résulte de l’évacuation de la baignoire de la salle de bain situé dans son appartement [Adresse 4],

DIT qu’il devra faire réaliser ces travaux et faire procéder à un test d’hydrométrie justifiant

de ce que les désordres sont réglés dans les 40 jours suivant la notification de la présente

décision,

FIXÉ une astreinte de 50 € par jour de retard à compter du 41ème jour,

RÉFORMER le jugement déféré en ce qu’il a :

REJETÉ les demandes de M. [U] [R] dirigées contre la S.A. AXA France IARD ès qualités d’assureur de M. [B] [H],

CONDAMNÉ le syndicat des copropriétaires à payer à [U] [R] 500 € au titre

des désordres résultant de et à l’absence protection contre l’eau de pluie,

CONDAMNÉ la S.A. AXA France IARD es qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires à garantir cette condamnation à hauteur de 200 €,

DIT que la demande remise en état des entêtes des conduits est devenue sans objet,

CONDAMNÉ M. [B] [H] à payer à M. [U] [R] 2 532,50 € au titre du préjudice résultant des dégradations,

CONDAMNÉ M. [B] [H] à payer à M. [U] [R] 500 € au titre du préjudice résultant des tracasseries occasionnées,

REJETÉ les demandes d’indemnisation au titre des pertes de loyers,

CONDAMNÉ M. [B] [H] aux dépens en ceux compris le coût des deux expertises,

REJETÉ la demande de M. [U] [R] aux fins d’être dispensé de sa contribution

aux dépenses exposées par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure,

CONDAMNÉ M. [B] [H] à payer à M. [U] [R] 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

STATUANT à nouveau,

Condamner, au vu des désordres qui persistent encore à ce jour, Monsieur [H] et le

syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à réaliser, et ce urgemment, tous les travaux nécessaires à la conservation du bien de Monsieur [R] ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à procéder à l’installation des équipements de toiture pour éviter un sur accident à savoir : un « Solin plat Inox et Collet pour conduit de fumée », un « chapeau chinois ajustable inox 316 » et la « reprise des enduits des souches de cheminée »,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 4] à payer les réparations et le remplacement de la chaudière de Monsieur [R] pour un montant total de 4 147,00€ TTC ainsi que solidairement avec Monsieur [B] [H], le changement de l’évacuation en plomb du lavabo par une évacuation en PVC pour un montant de 851,35€ selon devis N°7760 du 10 novembre 2020 de l’entreprise MURA, la

recherche de la fuite sous astreinte de 100 € par jour de retard un mois après la signification du Jugement à intervenir,

Condamner solidairement et conjointement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble

[Adresse 4], ainsi que Monsieur [B] [H] à payer à Monsieur [R] la somme correspondant aux deux devis de la S.A.R.L. GÉNÉRATION PEINTURE (1 829,07 € + 4 265,76 €) soit la somme totale de 6 094,83 € aux fins de réalisation des travaux de rénovation préconisés ;

Condamner solidairement et conjointement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble

[Adresse 4], ainsi que Monsieur [B] [H] à payer à Monsieur [R] la somme correspondant au devis de la S.A.R.L. GÉNÉRATION PEINTURE soit la somme totale de 443,81€ et ce, suite aux désordres de décembre 2021 ;

Condamner solidairement et conjointement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble

[Adresse 4], ainsi que Monsieur [B] [H] à payer à Monsieur [R] à titre de compensation pour la perte de loyers les sommes suivantes :

—  2 750,00 € pour la perte locative subie suite aux dégâts des eaux de 2016,

—  2 720,00 € pour la perte locative subie suite aux dégâts des eaux de 2018,

—  7 260,00 € pour la perte locative subie suite aux dégâts des eaux de 2019,

—  15 300,00 € pour la perte locative subie suite aux dégâts à compter d’octobre 2020 (pour mémoire)

Condamner conjointement et solidairement le syndicat des copropriétaires et Monsieur [H] à régler la somme de 10 000,00 € au titre du préjudice moral subi par Monsieur [R] ;

Condamner la compagnie d’assurance AXA France IARD en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires selon Contrat n°760799104 et de Monsieur [B] [H] suivant Contrat n°4755002904 à relever et garantir les requis de toutes condamnations prononcées à leur encontre,

Juger que Monsieur [Z] [R] sera exempté de charge de copropriété induite par les condamnations précitées ;

Condamner conjointement et solidairement la compagnie d’assurance AXA France IARD

en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires et de Monsieur [H], le syndicat de copropriété et Monsieur [H] à payer la somme de 8 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui

comprendront les frais d’expertise dont la somme de 682 € réglée par Monsieur [R] à l’entreprise MURA pour la recherche de fuites ainsi que les constats d’huissiers versés aux débats,

En tout état de cause,

DÉBOUTER Monsieur [H] de ses demandes, fins et prétentions,

DÉBOUTER le syndicat de copropriété de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

DÉBOUTER AXA France IARD, assureur de Monsieur [H], de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

Statuer ce que de droit concernant la demande de déduction du montant des condamnations la franchise contractuelle de Monsieur [H] et de faire droit à la demande de jonction présentée,

DÉBOUTER AXA France IARD, assureur du syndicat de copropriété de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

Condamner conjointement et solidairement la compagnie d’assurance AXA France IARD en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires et de Monsieur [H], le syndicat de copropriété et Monsieur [H] à payer la somme de 10 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’appel distraits au bénéfice de Maître LUCA, avocat, sur ses offres de droit».

Par ordonnance du 5 juin 2024, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 3 octobre 2024.

Le 3 octobre 2024, les présentes procédures ont été mises en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2024.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE

Pour statuer comme il l’a fait le premier juge a considéré que les désordres affectant la chaudière de M. [P] [R] avaient pour origine un défaut d’entretien du conduit sortant sur le toit -partie privative- et une absence de couverture des entêtes des conduits -parties communes- retenant ainsi un partage de responsabilité entre le syndicat des copropriétaires et M. [Z] [R], avec prise en charge par l’assureur du syndicat, le défaut d’entretien n’étant pas démontré. Pour les dégâts des eaux affectant, en 2016, 2018, 2019 et 2021, l’appartement de M. [Z] [R], le juge de première instance a retenu une responsabilité exclusive du fonds situé au-dessus de celui de M. [R], à savoir l’appartement de M. [B] [H], excluant toute responsabilité du syndicat des copropriétaires, a retenu les évaluations financières des désordres par l’expert judiciaire, retenus comme réparés à l’exception d’un seul, rejeté les demandes fondées sur le

préjudice de jouissance considéré comme non démontré et alloué une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

*Sur la demande de jonction des procédures enregistrées sous les numéros 23-302 et 23-333

Il convient dans un but de bonne administration de joindre les procédures enregistrées sous les numéros 23-302 et 23-333, sous le numéro unique 23-302, s’agissant d’appels d’un

même jugement comportant les mêmes demandes et les mêmes parties.

*Sur les désordres invoqués

M. [P] [R] se plaint depuis plusieurs années de désordres affectant son appartement et provenant, selon lui, des parties communes et de son voisin du dessus.

Deux expertises judiciaires ont été diligentées avec, pour la première, un pré-rapport déposé le 13 juin 2018 et, pour la seconde, un rapport déposé le 4 janvier 2021.

La première expertise judiciaire est intervenue dans le cadre d’un différend opposant l’appelant au syndicat des copropriétaires suite à un dysfonctionnement de la chaudière de l’appartement de M. [R], deux dégâts des eaux étant déjà survenus en 2015, avec une origine non déterminée et, en 2016, une origine située dans l’appartement de M. [B] [H] situé au-dessus du sien.

En ce qui concerne le dégât des eaux de 2016, il a été pris en charge par M. [B] [H] et son assureur et, selon l’experte judiciaire, il n’y a aucun préjudice et aucune demande n’a été présentée à ce titre.

¿ Les désordres affectant la chaudière de M. [Z] [R]

Sur le dysfonctionnement de la chaudière, celui-ci proviendrait de la présence de terre et de débris dans le conduit, présence signalée au syndicat des copropriétaires, sans intervention de sa part.

L’experte judiciaire, par référence à la loi, à défaut d’indication dans le règlement de copropriété, précise que le conduit d’évacuation des fumées de chaudière est une partie privative alors que les sorties de toiture devant être protégées des eaux de pluie et équipées d’une trappe de ramonage sont des parties communes. Elle précise que, pour résoudre le problèmes rencontrés avec sa chaudière, M. [Z] [R] a décidé d’installer un

chauffe-eau, des radiateurs électriques et une pompe à chaleur, sollicitant une participation du syndicat des copropriétaires au coût du remplacement de son installation -4 147 euros toutes taxes comprises.

L’experte note que le conduit d’évacuation n’est plus utilisé, ajoutant que si cela devait reprendre, il serait nécessaire d’installer une trappe de ramonage, précisant que ledit conduit est toujours susceptible de laisser pénétrer des eaux de pluies, la sortie en toiture n’étant pas protégée et les enduits des souches anciens, travaux à la charge de la copropriété et chiffrés à 12 100 euros toutes taxes comprises, avec l’installation de solins plats en inox et collets et mise en 'uvre de protections pare-pluie sur l’ensemble des sorties de la copropriété.

Cependant, les désordres relevés au sujet de la chaudière de M. [Z] [R] n’ont rien à voir avec la pénétration d’eau de pluie, contrairement à ce que ce dernier

mentionnait dans son acte introductif d’instance en référé -pièce n°1 de son bordereau- liant infiltration d’eau en provenance des étages supérieurs. Ils résultent de la présence de débris et de terre dont l’experte judiciaire ne présume pas de la provenance, tout en précisant que l’entretien du conduit relève de M. [Z] [R].

D’ailleurs M. [Z] [R] lui-même par les pièces qu’il produit démontre que les parties communes en toiture n’ont aucun lien avec les désordres affectant sa chaudière -pièce n°24- l’attestation établie le 26 juin 2017 par la S.A.R.L. Clim pro indique « que le conduit est très ancien n’étant plus aux normes, s’effritait et mettait la chaudière en panne » ; réalité confirmée par la pièce n°14 de M. [R], émanant de la S.A.V. Corse plomberie dépannages chaudières et ventilations qui, dans un compte rendu après dépannage du 18 mars 2016, écrit « Visite générale ne pas dépaner avant d 'avoir fait ramoner le conduit de fumée beaucoup de terre descendue du conduit voir tirage », réalité déjà retenue par l’appelant dans un courriel qu’il a adressé, le 29 février 2016 à 8 heures 36, à son assureur -pièce n° 22- dans lequel il liste les dégâts occasionnés par l’inondation provenant de l’appartement au-dessus du sien -celui de M. [H]- en indiquant « Liste du matériel qui a prit l’eau :….-Chauffe eau [équivalent chaudière dans le langage courant, à défaut de cumulus à cette époque dans l’appartement endommagé]».

Constat repris par M. [R] dans le courrier adressé, en recommandé avec avis de réception, au syndicat des copropriétaires, le 25 mars 2016, dans lequel il fait état de ce que « Les débris de pierres et de terre dans la chaudière bloquent désormais toute réparation et intervention du chauffagiste », confirmant l’absence totale de liens entre les infiltrations possibles d’eaux de pluie relevées par l’experte judiciaire, les travaux préconisés, réalisés depuis lors par le syndicat des copropriétaires, et les désordres ayant entraîné le dysfonctionnement de sa chaudière liés à l’absence d’entretien d’un conduit de cheminée -partie privative-, avec chute de débris et de pierres, contrariant le fonctionnement de cet appareil, que seul M. [Z] [R] relie à des écoulements aqueux, sans jamais le démontrer, par simple déduction ou autosuggestion, état ayant nécessité le changement complet du système de chauffage et de production d’eau chaude.

Ainsi, à défaut de tout lien de causalité entre le préjudice non contestable de M. [Z] [R] et les fautes du syndicat des copropriétaires dans l’entretien des cheminées en toiture (parties communes) autres que celles relatives aux chaudières (parties privatives), il convient de débouter M. [Z] [R] de sa demande et de

réformer le jugement entrepris sur ce point.

¿ Sur les désordres liées aux dégâts des eaux depuis avril 2018

M. [Z] [R] fait valoir que, depuis le première expertise judiciaire, il a subi deux nouveaux dégâts des eaux en provenance de l’appartement de M. [B] [H], ce qui ce dernier conteste précisant qu’une partie des désordres provient des parties communes et est donc de la responsabilité de la copropriété.

L’expert judiciaire dans son rapport du 4 janvier 2021 -pièce n°13 de M. [R]- relève les désordres suivants :

¿ cuisine : trace d’humidité se traduisant essentiellement par une ligne d’écaillage de la peinture du plafond avec un taux d’humidité relevé de 17 à 23 %, qualifié de réel mais modéré,

¿ salle d’eau : trace d’humidité se traduisant essentiellement par un petit cloquage et une micro fissure du plafond au-dessus de la porte avec un taux d’humidité relevé de 10 à 26 %, qualifié de réel mais modéré,

¿ séjour : trace d’humidité se traduisant essentiellement par un écaillage de la peinture de 5 centimètres environ et une tache sur le plafond au-dessus de la porte, avec un taux d’humidité relevé de 9 à 10 %, qualifié de très modéré.

L’expert judiciaire -page n°7 du rapport-, après une visite sur place dans l’appartement de M. [B] [H] émet, comme origine des désordres réels dans l’appartement de M. [R], l’hypothèse d’une fuite légère, le 11 mars 2020, mais constante, au niveau de la canalisation d’évacuation de gauche et des divers branchements sur celle-ci -branchements des évacuations en plomb du lavabo et probablement de l’évier de la cuisine de l’autre côté de la cloison avec la cuisine et branchement de l’évacuation de toilettes.

Lors d’une nouvelle visite, le 15 juillet 2020, les différents taux d’humidité relevés en mars de la même année sont toujours présents -page n°8 du rapport- et l’expert d’en conclure « qu’il existe une fuite persistante avec présence dans le couloir d’un trace d’humidité se traduisant par un écaillage de la peinture de 10 centimètres environ près de la porte du salon, avec un taux d’humidité relevé de 12 à 13 % », qualifié de réel mais de relativement modéré par l’expert judiciaire ; l’accès à l’appartement de M. [H] n’étant pas possible, un nouvel examen sur place est programmé en septembre 2020.

L’expert, accompagné d’un plombier, se rend sur les lieux, le 23 septembre 2020, M. [Z] [R] faisant état de l’apparition de traces de coulures au niveau des désordres déjà

identifiés, ce que l’expert rejette, faisant valoir qu’il ne s’agit que de différences de peinture dues aux bandes collées en préparation de la peinture.

Il conclut, en page n°12 du rapport, que « Les désordres observés dans l’appartement de M. [R] sont dus, indiscutablement, aux diverses fuites constatées au niveau de l’appartement de M. [H] » et de relever, après changement du siphon du lavabo de la salle de bains et suppression de la fuite du robinet en amont du compteur d’eau que, seul le changement de l’évacuation en plomb du lavabo de M. [H] reste à réaliser, travaux chiffrés à 851,35 euros hors taxes.

Le coût de la reprise des désordres dans l’appartement de M. [Z] [R] est évalué dans l’expertise à 2 532,50 euros hors taxes, l’expert judiciaire préconisant aussi une action de rénovation globale indiquant qu’à défaut, compte tenu de la vêtusté de l’installation et

des matériaux utilisés, de nouvelles fuites interviendront.

M. [Z] [R] sollicite une prise en charge des réparations liées au désordre dénoncé à hauteur de 6 094,83 euros, selon les devis du 12 mai 2019 qu’il a fournis -pièces n°30 et 31 de son bordereau.

L’analyse de ces devis, par rapport aux constatations sur place de l’expert judiciaire, permet de relever, alors que tous les désordres pris en compte se situent au plafond des quatre pièces endommagées -cuisine, salle de bains, séjour et couloir-, que les devis présentés reprennent l’ensemble des peintures de plusieurs pièces, dont les murs et les portes pour le premier, d’un montant de 4 265,76 euros -pièce n°30 et uniquement des plafonds pour celui en pièce n°31 d’un montant de 1 829,07 euros, ce qui ne correspond pas à la réalité des désordres relevés à reprendre..

Il convient donc de débouter M. [Z] [R] de sa demande et de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

S’agissant de désordres affectant quatre pièces de l’appartement de M. [Z] [R] avec une responsabilité incontestable du Syndicat des copropriétaires pour l’une des trois origines de fuites localisée en-dessous du robinet fuyard situé avant le compteur d’eau, il convient de retenir une responsabilité de 33 % à la charge de la copropriété et le reste à la charge de M. [B] [H], tout en prononçant une condamnation in solidum et en réformant le jugement entrepris sur ce point.

Un an après environ de nouveaux désordres sont apparus, le 1er novembre 2021, dans l’appartement de M. [Z] [R], comme l’expert judiciaire le laissait présager.

Dans le cadre d’une expertise à l’amiable diligentée par l’assureur du locataire de M. [R] -pièce n°54 de son bordereau-, le 20 janvier 2022, il est trouvé des traces d’humidité dans les toilettes, le couloir et la cuisine de l’appartement, en plafond, comme précédemment. La poursuite des investigations dans l’appartement de M. [B] [H] permet de relever une légère présence d’humidité dans la dalle près de la baignoire et en bas du mur du bloc toilettes, avec, après tests, une mise hors de cause des circuits d’alimentation, mais non du système de vidange, l’eau de la baignoire lâchée dans le réseau faisant monter au plafond de l’appartement de M. [R], le taux d’humidité, celui-ci en

quelques minutes passant de 120,2/200 à 148,3/200, démontrant ainsi une origine du désordre dans le système d’évacuation de ladite baignoire et, sans doute, aussi des toilettes de l’appartement de M. [B] [H].

M. [B] [H] par la production d’une facture du 21 novembre 2021-pièce n°3 de son bordereau- démontre avoir réalisé des travaux tant sur ses toilettes que dans sa salle de bains, travaux dont la réalité est démontrée par les photographies en page n°3 de la pièce n°54 de M. [R] -toilettes suspendues, baignoire posée avec un raccordement complet, etc.

Cependant, deux mois après (janvier 2022), les origines du sinistre persistent avec un taux d’humidité anormal dont l’origine est située entre l’évacuation de la baignoire et le plafond de M. [R].

L’article 3 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose que « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros 'uvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées…».

Ainsi, face au silence éventuel du règlement de copropriété, qui n’est nullement revendiqué par le syndicat des copropriétaires d’ailleurs pour s’exonérer, toute canalisation -tuyaux d’évacuation ou d’écoulement, colonnes montantes d’eau, de chauffage collectif, etc.- est présumée partie commune, même si elle traverse des parties privatives à la condition qu’elle soit liée aux éléments d’équipements communs, comme en l’espèce.

Si la réalité du désordre est incontestable, son origine ne l’est pas et peut soit se trouver dans les parties communes de la résidence soit dans les parties privatives de M. [B] [H], même si celui-ci a bien réalisé des travaux importants.

Cependant, l’analyse de la facture produite par M. [B] [H] permet de relever que ce dernier a bien rélisé les travaux nécessaires de reprise du système d’évacuation tant de la baignoire de sa salle de bains que de ses toilettes et que, sauf démonstration contraire qui n’est pas rapportée par le syndicat des copropriétaires et M. [Z] [R], il n’est pas à l’origine de la persistance des fuites d’eau.

Il convient, aussi, de reporter aux conclusions de la seconde expertise judiciaire antérieures au dégât des eaux du 1er novembre 2021.

Dans son rapport, l’expert judiciaire a précisé qu'« il est à noter l’extrême vétusté des installations de plomberie dans l’immeuble ainsi que les différences de natures de

matériaux dans canalisations qui ne sont pas compatibles entre eux au niveau des jonctions. Il est tout a fait probable que, si aucune action de rénovation n’est entreprise à ce niveau, de nouvelles fuites interviendront à l’avenir sur ces équipements ».

M. [B] [H] justifie de travaux portant sur son installation avec réfection et changement des parties évacuation de ses sanitaires, le syndicat des copropriétaires faisant, en défense, valoir un suivi constant de la copropriété, produisant, en sa pièce n°11, la liste des travaux effectués jusqu’en 2022, sur laquelle ne figure en matière de canalisation que le remplacement de l’évacuation de la colonne interne par l’évacuation de la colonne externe, sans plus de précision, ce qui ne permet pas à la cour de vérifier que

l’origine des désordres revendiqués a bien disparu à la suite de la rénovation des canalisations communes, l’intervention réalisée n’étant pas détaillée.

M. [Z] [R] justifie en sa pièce n°53 d’un devis de reprise à hauteur de 4 143,81 euros toutes taxes comprises.

Cependant, l’expert d’assurance passé dans les lieux n’a relevé, et cela est déjà trop, des désordres uniquement dans les toilettes, le couloir et la cuisine de l’appartement de M. [Z] [R] et non dans la salle de bains, la chambre et le séjour comme cela est mentionné dans le devis produit.

Au soutien de sa demande, M. [Z] [R] produit un procès-verbal, établi le 2 décembre 2021, par Me [K] [C], clerc d’huissier de justice, qui en ce qui concerne les pièces litigieuses, les toilettes n’étant pas mentionnées dans ce constat -pièce n°52 de M. [R]- décrit la réalité ainsi :

« SALLE DE BAIN Je constate que le plafond est marqué par des auréoles jaunâtres dans sa partie proche de la cloison séparative de la cuisine et au niveau de la colonne de descente de l’immeuble. Une large auréole jaunâtre est notamment apparente avec des cloques. Je note que la peinture se décolle en formant des cloques. Une fissure rectiligne parcourt le plafond de cette pièce en partie médiane. Monsieur [U] [R], requérant, demande à Monsieur [V] [I] de relever le taux d’humidité contenu dans le plafond de cette pièce à l’aide de l’hygromètre (humidimètre) dont il dispose. Je note que ce testeur d’humidité de marque L’OUTIL PARFAIT, modèle HPM 3000 est équipé de deux pointes métalliques permettant de sonder le plafond et d’une échelle comportant des diodes lumineuses graduées de 10 à 100, qui indique le pourcentage d’humidité. Monsieur [V] [I] a planté les pointes de ce testeur dans l’auréole comportant des cloques visibles sur le plafond et j’ai relevé sur l’écran de l’appareil un pourcentage d’humidité de plus de 70 % »

Ce constat démontre par la situation du point d’humidité en plafond de la salle de bains, au niveau de la descente de la colonne de l’immeuble, que l’origine des désordres, comme l’expert judiciaire l’avait mentionné dans son rapport de 2021, se situe bien dans les parties

communes compte tenu de la vêtusté des installations. La description des dommages et le taux d’humidité relevés justifient que la reprise de cette pièce soit retenue et

M. [Z] [R] indemnisé de son préjudice.

En conséquence, il convient de retenir la responsabilité de la copropriété dans le survenance des désordres du 1er novembre 2021.

« SEJOUR Une plaque de peinture se décolle de l’angle du plafond au-dessus de la porte communicante. Une fissure verticale parcourt de haut en bas le mur séparatif de la cuisine. Une tâche jaunâtre apparait sur le haut du mur de la porte communicante ».

« CHAMBRE cette pièce est attenante à la salle de séjour et son entrée donne dans le

couloir. Je relève que la couche de peinture se fissure en deux points devant le placard mural à droit en entrent. Une plaque de peinture est tombée au niveau de la fissure la plus proche du placard mural ».

Pour ces deux pièces, il n’y a aucun rapport démontré entre les fissures relevées, voire même la tache jaunâtre repérée dans le séjour, et les infiltrations d’eau provenant des canalisations communes.

En conséquence, s’il convient de faire droit à la demande financière présentée par M. [Z] [R], il convient de la limiter à la somme de 1 943,37 euros hors taxes et 2 137,71 euros toutes taxes comprises après déduction des travaux chiffrés pour le séjour et la chambre.

Il convient donc de réformer le jugement entrepris sur ce chef de la demande.

*Sur la demande portant sur le réalisation des travaux sous astreinte

Il n’est pas contestable que le syndicat des copropriétaires, même si sa réactivité n’est pas optimale, fait tout pour résoudre les problèmes de la copropriété une fois l’origine d’un désordre ou la nécessité de travaux identifiées, comme cela s’est produit avec les travaux sur les souches de différentes cheminées d’évacuation en parties communes.

Toutefois, les travaux de reprise des canalisation d’évacuation entre les appartements de MM. [R] et [H] devant être réalisés pour mettre définitivement fin aux désordres subis par M. [R] depuis des années, il convient de faire droit à la demande de travaux sous astreinte, et ce, selon les conditions définies dans le dispositif du présent arrêt et réformant le jugement entrepris sur ce point.

*Sur l’indemnisation de la perte de loyers

M. [Z] [R] fait valoir que, compte retenu des nombreux dégâts des eaux que son appartement a subis, il n’a pas pu le louer pour de longues périodes, étant en attente des réparations, positionnement que contestent ses adversaires estimant que les périodes

non louées n’ont pas de liens avec les désordres dénoncés, l’appartement de M. [Z] [R] pouvant très bien être loué malgré ceux-ci.

M. [Z] [R] sollicite une indemnisation pour quatre périodes distincts en 2016, 2018, 2019 et depuis octobre 2020.

Dans les deux expertises produites, il n’est aucunement question de pertes de loyer qui n’étaient d’ailleurs pas mentionnées dans les deux actes introductif d’instance des 9 août 2017 et 19 juillet 2019 -pièces n°14 et 10 de M. [R]- et seule l’ordonnance de référé, du 12 décembre 2017 -pièce n°2-, prévoyait dans la mission confiée à l’expert une évaluation des préjudices subis, ce qui incluait la perte éventuelle de loyers liés aux

désordres relevés.

Sur cette période M. [Z] [R] justifie de quatre contrats de bail :

¿ M. [L] [O] du 25 octobre 2019 -pièce n°50- au 6 décembre 2016 avec un congé donné par courrier du 26 octobre 2016 entre le bailleur et son locataire dans lequel il n’est aucunement fait mention des dégâts des eaux ; de plus, à la lecture du constat d’huissier de justice établi, le 6 décembre 2016 pour l’état des lieux de sortie et la remise des clefs, par Me [RF] [UN], huissier de justice associé à [Localité 1], il est manifeste que les relations entre les contractants étaient rendues au point que le premier a fait appel à un huissier de justice en raison de ses craintes, l’huissier de justice précisant dans son constat « des contentieux successifs laissent à penser qu’il redoute [M. [Z] [R]] que ce dernier [M. [L] [O]] puisse entraîner des déprédations ».

En conséquence pour cette période de l’année 2016, la perte de loyers liée aux désordres dénoncés n’est pas rapportée.

¿ Mme [A] [X] pour laquelle aucun contrat de bail n’est étonnement produit mais qui aurait occupé le logement, selon les seules écritures de M. [Z] [R], à compter du 24 avril 2017, sans date précisée de départ des lieux,

¿ M. [S] [O] et Mme [T] [O], son épouse, avec un contrat de bail incomplet avec la production de 8 pages sur 26 -pièce n°46-, daté du 10 avril 2017, ce qui est totalement contradictoire avec les dates revendiquées pour Mme [A] [X], pour une prise d’effet au 20 mars 2018 -page n°9 du contrat- et un départ revendiqué au 20 avril 2018 -pièce n°42- selon l’état des lieux produit en extrait et non signé (!) sur lequel sont consignées des traces de dégâts des eaux uniquement à l’entrée de l’appartement avec, en haut de la seule page produite, en mention manuscrite « Cause depart Degat des », ce qui est assez succinct et peu démonstratif,

¿ Mme [M] [EF] pour laquelle aucun contrat de bail n’est produit mais qui, apparemment, selon les échanges produits entre M. [Z] [R] et sa locataire, était présente à compter du 23 octobre 2018, et au moins jusqu’au 25 octobre 2019 -pièces n°61, 62 et 64 du bailleur et n°3 de M. [B] [H]- sans que l’on connaisse sa date d’entrée dans les lieux ni d’ailleurs celle de sortie, départ de l’appartement, selon les échanges produits et l’attestation de Mme [M] [Y] [D] -pièce n°43-, cogérante de l’agence immobilière chargée de la location de M. [Z] [R],

intervenu, au plus tard, le 5 décembre 2019.

¿ M. [N] [G] avec un contrat de bail -pièce n°45- du 28 septembre 2020 a effet du 1er octobre 2020, avec un loyer réduit provisoirement, en raison du risque de dégâts des eaux, de 750 euros à 300 euros mensuels.

En ce qui concerne les demandes portant sur les années 2018 et 2019, il n’est nullement rapporté que l’absence de locataire pendant quelques mois, que la cour est d’ailleurs bien

incapables d’identifier à l’exception de la période du 6 au 31 décembre 2019, résulte des dégâts des eaux récurrents subis par le logement de M. [Z] [R], aucun de ses locataires ne se fondant sur cela pour mettre fin à leurs relations contractuelles.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris qui a rejeté la demande présentée pour cette période.

Pour les neuf premiers mois de l’année 2020, il ressort du dossier -devis de la S.A.R.L. Génération peinture – que les travaux de reprise ne devaient débuter qu’après le départ des locataires que le cour fixe au 6 décembre 2019 -pièces n°30 et 31.

Cependant, selon le courriel du 10 juin 2020, émanant de l’agence chargée de la location, les travaux avançant peu, avec l’état de l’appartement, cela n’a pas permis de louer le bien -pièce n°44 ; ce qui est logique, l’expertise judiciaire étant en cours, avec une dernière réunion sur site le 23 septembre 2020 et un rapport définitif du 4 janvier 2021, avec cessation de deux causes sur trois des fuites à compter du 23 septembre 2020-pages n°10 du rapport.

Par la suite, l’appartement de M. [Z] [R] a été loué à compter du 1er octobre 2020 et l’est encore avec un loyer diminué ; ce n’est que le 1er novembre 2021 qu’un nouveau sinistre est intervenu -pièce n°54, dont l’origine est attribuée aux parties communes de la copropriété.

En conséquence, il est démontré que l’appartement de M. [Z] [R] ne pouvait être remis en location avant les travaux -pièces n°43 et 44- et qu’il n’a pu l’être qu’à l’issue du mois de septembre 2020, soit une vacance de 10 mois à 750 euros mensuels, soit 7 500 euros à la charge de M. [B] [H], seul responsable des désordres persistants, à défaut pour lui de justifier de la réalisation des travaux préconisés par l’expert ; ce qu’il ne fait que par la facture produite en sa pièce n°3, travaux dont la réalité ressort aussi des pièces n°51, 52 et 54 de M. [R].

Cependant, en raison d’une demande portant sur 450 euros mensuels, seule la somme de 4 950 euros est retenue et mise à la charge de M. [B] [H], la cour ne pouvant excéder le montant chiffré réclamé à ce titre. Il y a lieu de réformer le jugement entrepris sur ce point en faisant droit partiellement à la demande de condamnation à paiement pour

cette période.

En raison du risque de dégâts des eaux, le loyer a été diminué à 300 euros mensuels au profit du nouveau locataire, M. [N] [G], et M. [Z] [R] sollicite son indemnisation jusqu’au mois d’août 2023.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie, malgré la production du carnet d’entretien et de la fiche de renseignements de la résidence -pièces n°9 et 11- d’aucuns travaux sur les canalisations communes d’évacuation, alors que les nouveaux désordres de novembre 2021, dont l’origine, comme l’expert judiciaire l’avait annoncé dans son rapport

du 4 janvier 2021, sans résultat ni réalisation de travaux préventifs, se situe dans les parties communes, à savoir le réseau d’évacuation de l’appartement de M. [B] [H].

C’est donc sur une période de 22 mois, en l’absence de toute intervention sur le réseau commun d’évacuation que le loyer dont bénéficie M. [Z] [R] a été diminué de 750 à 300 euros, soit une perte pour lui de 9 900 euros, qu’il convient de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires en réformant le jugement entrepris sur ce point.

* Sur la demande de dommages et intérêt en réparation du préjudice moral subi

M. [Z] [R] sollicite une somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral résultant depuis 2015 des divers et nombreux dégâts des eaux subis, des tracas que cela lui a occasionnés au quotidien -recherches d’artisans pour les reprises de désordres, assistances aux expertises, échanges avec ses locataires et agence gérant son bien, etc.

M. [B] [H] et le syndicat des copropriétaires s’opposent à cette demande l’estimant infondée.

Or, il n’est pas banal que le propriétaire d’un lot subisse depuis 2015 des dégâts des eaux récurrents dont l’origine se trouve dans l’appartement de son voisin du dessus -qui n’a effectué des travaux de reprise qu’en novembre 2021- et dans les parties communes de la copropriété, pour lesquelles la réalisation de travaux de rénovation des colonnes du système d’évacuation n’est pas rapportée.

En conséquence, après la prise en compte des paramètres invoqués, notamment de la durée de réaction des parties responsables des désordres relevés, il convient de faire droit à la demande en réformant le jugement entrepris et en allouant la somme de 9 000 euros à M. [Z] [R] en réparation de son préjudice, avec un partage de responsabilité à hauteur d’un tiers pour M. [H] et de deux tiers pour le syndicat des copropriétaires.

* Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au bénéfice de M. [Z] [R]

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée

fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie

entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

M. [Z] [R] ayant vu ses demandes prospérer à l’encontre du syndicat des copropriétaires, il y a lieu de faire droit à sa demande en le dispensant de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de la présente instance.

* Sur les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

S’il est équitable de laisser à la charge de M. [B] [H] et du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu’ils ont engagés, il n’en va pas de même pour M. [Z] [R] ; en conséquence, il convient de débouter les premiers de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et d’allouer au second la somme de 7 119,06 euros, somme incluant le coût des divers procès-verbaux de constat d’huissier, ces derniers n’étant pas des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile.

*Sur les appels en garantie

M. [B] [H] et le Syndicat des copropriétaires demandent à être garantis de toutes leurs condamnation par leur assureur respectif la S.A. Axa France iard, qui leur oppose à chacun, au titre de leur contrat, l’exception de mauvais entretien pour refuser toute garantie et, subsidiairement, un rejet des demandes présentées à l’encontre de leurs assurés ; la S.A. Axa France iard, uniquement en sa qualité d’assureur de M. [H] fait valoir qu’elle n’assure pas les condamnations en réparation d’un préjudice moral et qu’une franchise doit rester à la charge de son assuré à hauteur de 162 euros.

En ce qui concerne le refus de garantie pour défaut d’entretien, la S.A. Axa France iard ne peut l’opposer au syndicat des copropriétaires, ce dernier démontrant par le production du carnet d’entretien de la résidence et de son état descriptif que des travaux sont régulièrement entrepris et discutés en assemblée générale, dont les procès verbaux sont produits, et qu’une fois l’origine d’un désordre trouvé le nécessaire est fait.

Certes, en ce qui concerne le dernier sinistre lié au système d’évacuation en parties communes, l’expert judiciaire a fait état de la vêtusté des canalisations.

Cependant, celles-ci sont d’origine et n’avaient jusqu’à présent causé aucun désordre rapporté, jusqu’en 2021 ces derniers trouvant leur source soit dans l’installation de M. [B] [H], soit dans un robinet fuyard, en partie commune, immédiatement changé après sa connaissance.

Pour M. [B] [H], les conditions générales font état d’une absence de garantie en raison d’un défaut d’entretien caractérisé incombant à l’assuré, ce qui est bien le cas en

l’espèce l’origine des désordres se situant dans les parties privatives de son bien

immobilier.

Toutefois, il faut que le défaut d’entretien retenu soit connu de l’assuré -pièce n°4 de l’assureur- et il est constant qu’il appartient à ce dernier de démontrer que son assureur se doit de le garantir.

M. [H] se contente de demander la garantie de la S.A. Axa France iard, tout en s’appuyant sur les conclusions de l’expertise judiciaire.

L’expert judiciaire dans son rapport note que l’installation de l’appartement de M. [B] [H] est vétuste et fragile, mais aucunement mal entretenu, le vêtusté étant une usure due au temps, mais pas à un défaut d’entretien et la fragilité notée n’en étant que la conséquence.

De plus, ce n’est qu’à compter de l’expertise judiciaire que M. [B] [H], comme le syndicat des copropriétaires ont été informés de l’état réel de l’installation d’évacuation tant du bien de M. [H] que de la copropriété.

Il convient donc de réformer le jugement entrepris et de condamner l’assureur des deux parties reconnues responsables à les garantir de toutes les condamnations prononcées à leur encontre à l’exception du préjudice moral pour M. [B] [H], mais sans retenue de franchise contractuelle dont le montant de 162 euros n’est pas justifié par les pièces produites.

Il convient de débouter la S.A. Axa France iard de ses demandes, ès qualités, au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Joint les procédures enregistrées sous les numéros 23-302 et 23-333 sous le numéro 23-302,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception du rejet des demandes indemnitaires liées à la remise en état des entêtes des conduits et de la condamnation de M. [B] [H] à payer une somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum M. [B] [H] et le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à payer à M. [Z] [R] la somme de 2 532,50 euros hors

taxes, au titre de la reprise des désordres de l’année 2018, avec un répartition de responsabilité d’un tiers à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence du

[Adresse 4] à [Localité 1] et des deux tiers restant à la charge de M. [B] [H],

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à payer à M. [Z] [R] la somme de 2 137,71 euros toutes taxes comprises au titre de la reprise des désordres de novembre 2021,

Condamne M. [B] [H] à payer à M. [Z] [R] la somme de 4 950 euros au titre des pertes de loyers de décembre 2019 à octobre 2020,

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 4] à payer à M. [Z] [R] la somme de 9 900 euros au titre des pertes de loyers de novembre 2021 à août 2023,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 4] à réaliser, dans le délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt, les travaux destinés à faire cesser les infiltrations d’eau et la présence d’humidité résultant des évacuations de la baignoire de la salle de bains et des toilettes situées dans les parties communes de l’appartement de M. [B] [H] au [Adresse 4] (Corse-du-Sud), avec cette précision qu’un test d’hydrométrie dans les appartements de MM. [R] et [H] devra justifier de la cessation de ces désordres, le tout sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du premier jour du septième mois, et pendant six mois,

Condamne in solidum M. [B] [H] et le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 4] à payer à M. [Z] [R] la somme de 9 000 euros en réparation de son préjudice moral, avec une répartition de responsabilité d’un tiers à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 4] et des deux tiers restant à la charge de M. [B] [H],

Dispense M. [Z] [R], en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de la présente instance engagée par le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 4] à [Localité 1],

Déboute M. [B] [H], le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 4], la S.A. Axa France iard, ès qualités, de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne in solidum M. [B] [H] et le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 4] au paiement des entiers dépens, en ce compris ceux de première instance et en cause d’appel, incluant les frais d’expertises judiciaires,

Condamne in solidum M. [B] [H] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à payer à M. [Z] [R] la somme de 7 119,06 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.A. Axa France iard à garantir le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] et M. [B] [SD] de l’ensemble des condamnation prononcées à leur encontre, à l’exception de la condamnation en réparation du préjudice moral prononcée à l’encontre de M. [B] [H].

LA GREFFIÈRE

LE PRÉSIDENT