Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 4 DÉCEMBRE 2024

N° RG 23/777

N° Portalis DBVE-V-B7H-CHZH JJG-C

Décision déférée à la cour : jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Ajaccio,

décision attaquée du 6 décembre 2023, enregistrée sous le n° 22/114

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU VILLAGE [Adresse 6]

C/

SCCV NEW CALA LONGA

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

QUATRE DÉCEMBRE

DEUX-MILLE-VINGT-QUATRE

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du [Adresse 6],

pris en la personne de son syndic en exercice

domicilié ès qualités audit siège, la SAS Hello Syndic,

immatriculée au RCS de Paris sous le n° SIREN 828 499 897

dont le siège social est situé [Adresse 1],

elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège.

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représenté par M^e Vincent COURAGEUX de la SCP MONTPENSIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS et par M^e Christelle MÉNAGÉ, avocate au barreau d’AJACCIO

INTIMÉE :

SCCV NEW CALA LONGA

prise en la personne de son représentant légal en exercice

domiciliée ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Stéphane RECCHI de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AJACCIO plaidant en visioconférence

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 3 octobre 2024, devant la cour composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Thierry BRUNET, président de chambre

Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Nolwenn CARDONA

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2024

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Vykhanda CHENG, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS

Par acte du 5 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic la S.A.S. Hello syndic, a assigné la société civile à capital variable New Cala Longa par-devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Ajaccio aux fins de :

— l’entendre condamner à lui payer la somme de 224 000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte pour la période du 15 juin 2022 au 6 septembre 2023,

— voir fixer une nouvelle astreinte de 10 000 euros

— l’entendre condamner à lui payer une somme de 6 000 euros au titre des dispositions de

l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 1er février 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Ajaccio a ordonné un transport sur les lieux, transport effectué le 23 mars 2023.

Par jugement du 6 décembre 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Ajaccio a :

Vu le procès-verbal de transport sur les lieux,

Rejeté la demande en liquidation d’astreinte,

Rejeté les demandes en dommages et intérêts et en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chaque partie conservera les dépens qu’elle a exposés.

Par déclaration du 21 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic la S.A.S. Hello syndic, a interjeté appel du jugement prononcé par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Ajaccio en ce qu’il a :

Rejeté la demande en liquidation d’astreinte,

Rejeté les demandes en dommages et intérêts et en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chaque partie conservera les dépens qu’elle a exposés.

Par conclusions déposées au greffe le 21 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic la S.A.S. Hello syndic, a demandé à la cour de :

« Vu l’acte de scission du 6 septembre 2017 régularisé entre les parties,

Vu l’obligation contractuelle d’exécuter les travaux avant le 31 mai 2018,

Vu l’ordonnance rendue en date du 26 avril 2022 qui prononce une astreinte de 5 000 euros par jour jusqu’à la réalisation desdits travaux par constat d’huissier de justice,

Vu la signification intervenue Ie 5 mai 2022 et le point de départ de l’astreinte à compter du 15 juin 2022,

Vu les constats d’huissier attestant de l’exécution incomplète et non conformes des travaux des 17 juin, 30 juin, 8 août, 5 septembre, 20 octobre 2022 et 21 novembre 2022,

Vu l’unique constat d’huissier établi par la SCCV NEW CALA LONGA en date du 28 septembre 2022 requis par l’ordonnance du 26 avril 2022 pour mettre fin à l’astreinte lequel ne constate absolument pas la réalisation des travaux conformes,

Vu le transport sur les lieux du 23 mars 2023,

o INFIRMER le jugement du juge de I’exécution d’AJACCIO en date du 6 décembre 2023 notifié le 19 décembre 2023 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

o DÉBOUTER la SCCV NEW CALA LONGA de toutes ses demandes, fins et conclusions et évidemment de sa demande d’expertise alors que 7 constats et un transport sur les lieux ont été effectués ;

o JUGER que la Société Civile de Construction Vente NEW CALA LONGA a continué à pénétrer et à occuper illégalement la propriété exclusive du syndicat postérieurement à l’ordonnance rendue le 26 avril 2022 et notamment, sans que cela ne soit exhaustif, le 2 mai 2022, le 13 mai 2022, le 16 mai 2022, le 19 mai 2022, le 23 mai 2022, le 24 mai 2022, le 30 mai 2022, le 31 mai 2022, le 7 juin 2022, le 8 juin 2022, le 17 juin 2022, le 20 juin 2022, le 30 juin 2022, le 20 octobre 2022, le 21 novembre 2022, le 26 mai 2023, le 7 août 2023, le 10 août 2023, le 19 août 2023, le 20 août 2023, le 6 septembre 2023, le 30 septembre 2023, le 4 octobre 2023 ;

JUGER que les travaux non assortis d’astreinte n’ont pas été exécutés ;

JUGER que les travaux objet des condamnations et assortis d’une astreinte quotidienne de 5 000 euros n’ont pas été exécutés dans le délai accordé par le tribunal judiciaire jusqu’au 15 juin 2022 ;

JUGER que la Société Civile de Construction Vente NEW CALA LONGA a fait le choix

pendant les 40 jours laissés par l’ordonnance du 26 avril 2022 de poursuivre ses propres

travaux en continuant a occuper illégalement la propriété exclusive du syndicat comme en attestent les constats d’huissier établis plutôt que de réaliser ceux objet des condamnations et que les occupations illégales persistent ;

JUGER que les travaux objet des condamnations et assortis d’une astreinte quotidienne de 5 000 euros par jour de retard, comme en attestent le procès-verbal de transport sur les lieux en date du 23 mars 2023 et les constats d’huissier en date du 17 juin, 30 juin, 8 août, 5 septembre, 20 octobre 2022 et 21 novembre 2022 n’ont pas été exécutés et/ou exécutés de manière incomplète et en tout état de cause de manière non conforme aux caractéristiques contractuellement définies reprises dans I’ordonnance du 26 avril 2022 et plus particulièrement :

0 Que le portail à l’entrée de la servitude est inopérant, le vantail droit n’étant même pas fixé ;

0 Que le portail à l’entrée de la servitude ne comporte pas un digicode avec deux codes – un code en journée et un code dit de secours – comme en disposent les dispositions contractuelles auxquelles I’ordonnance du 26 avril 2022 renvoie et qu’il est donc non conforme ;

0 Que le chemin véhiculaire est également non conforme puisqu’il ne respecte pas la largeur contractuelle de 3,50 m, les constats d’huissier et le transport sur les lieux du 23 mars 2023 attestant qu’il mesure entre 2,95 m et 3,17 m ;

0 Que le chemin véhiculaire est par ailleurs inachevé et qu’il ne rejoint par l’aire de retournement comme en disposent les conditions contractuelles qui indiquent que la voie se terminera au sud par une aire de retournement et le schéma communiqué par l’intimée ;

0 Que le chemin véhiculaire n’est pas enherbé ;

0 Que le chemin piétonnier est également non conforme puisqu’il ne respecte pas la largeur contractuelle de 1,50 m, les constats d’huissier, le transport sur les lieux et les propres pièces adverses (devis indiquant que la largeur des marches est de 1,20 m) attestant qu’il mesure entre 1,22 m et 1,35 m ;

0 Que le chemin piétonnier ne comporte pas un sol en longues marches en bois comme en dispose l’ordonnance du 26 avril 2022 mais en terre comme le constate le procès- verbal de transport sur les lieux en date du 23 mars 2023 ;

0 Que le chemin piétonnier est inachevé dans sa partie basse, qu’il ne dessert même pas la seconde rangée de maisons, et ne respecte pas les dispositions contractuelles ;

0 Que le chemin piétonnier est inachevé dans sa partie haute, qu’il ne dessert même pas le parking, et ne respecte pas les dispositions contractuelles ;

0 Que la haie séparant les deux chemins ne respecte pas la hauteur de 2m visées contractuellement ;

0 Que l’aire de retournement n’existait pas avant a minima le 21 novembre 2022 ;

JUGER la particulière mauvaise foi de la SCCV NEW CALA LONGA dans l’exécution

de ses obligations et dans la violation systématique des droits du syndicat des Arbousiers pour appliquer le taux maximal de l’astreinte a fortiori eu égard a sa capacité contributive particulièrement importante ;

JUGER qu’aucun procès-verbal de constat attestant de l’achèvement complet et de la conformité contractuelle des travaux n’a été produit par la Société Civile de Construction Vente NEW CALA LONGA sur laquelle repose pourtant la charge de cette preuve ce que l’ordonnance du 26 avril 2022 confirme en indiquant que l’astreinte s’arrêtera par la production d’un procès-verbal de constat établi par un huissier de justice ;

LIQUIDER l’astreinte prononcée dans le cadre de I’ordonnance rendue le 26 avril 2022 par le tribunal judiciaire d’AJACCIO ;

CONDAMNER la Société Civile de Construction Vente NEW CALA LONGA au paiement de la somme de 525 000 euros (cinq cent vingt-cinq mille euros) correspondant à la liquidation de l’astreinte de 5 000 euros par jour de retard a laquelle elle a été

condamnée par ordonnance du 26 avril 2022 pour la période courant du 15 juin 2022 (signification du 5 mai 2022 + 40 jours) au 28 septembre 2022, date de I’unique procès-verbal de constat établi par le débiteur lequel ne constate ni I’exécution, ni l’achèvement, ni la conformité des lieux, soit 105 jours ;

CONDAMNER la Société Civile de Construction Vente NEW CALA LONGA au paiement de la somme de 880 000 euros (huit cent quatre-vingt mille euros) correspondant a la liquidation de l’astreinte de 5 000 euros par jour de retard a laquelle elle a été condamnée par ordonnance du 26 avril 2022 pour la période courant du 28 septembre 2022, date de l’unique procès-verbal de constat établi par le débiteur lequel ne constate ni I’exécution, ni l’achèvement, ni la conformité des lieux, au 23 mars 2023, date du transport sur les lieux qui constate l’inexécution, l’inachèvement et la non-conformité contractuelle des travaux, soit 176 jours ;

CONDAMNER la Société Civile de Construction Vente NEW CALA LONGA au paiement de la somme de 2 125 000 euros a parfaire au jour de l’audience (deux millions cent vingt cinq mille euros) correspondant à la liquidation de l’astreinte de 5 000 euros par jour de retard à laquelle elle a été condamnée par ordonnance du 26 avril 2022 pour la période courant du 23 mars 2023, date du transport sur les lieux qui constate l’inexécution, l’inachèvement et la non-conformité contractuelle des travaux, au 21 mai 2024, date des présentes écritures, alors qu’aucun procès-verbal de constat attestant de l’achèvement et de la conformité contractuelle des travaux n’a été produit par la Société Civile de Construction Vente NEW CALA LONGA sur laquelle repose la charge de cette preuve ce que I’ordonnance du 26 avril 2022 confirme, soit 425 jours ;

PRONONCER a l’encontre de la Société Civile de Construction Vente NEW CALA LONGA une astreinte d’un montant de 10 000 euros par jour à compter de la signification de la décision a venir jusqu’a parfaite exécution des travaux lesquels doivent être conformes aux conditions contractuelles de l’acte de scission du 6 septembre 2017 et de l’ordonnance rendue le 26 avril 2022 ainsi que la parfaite libération des lieux ;

PRONONCER cette astreinte également pour les travaux complémentaires visés dans l’acte de scission du 6 septembre 2017 reconnus par le juge des référés mais non assortis d’astreinte dans le cadre de son ordonnance du 26 avril 2022 à savoir :

0 Les travaux de remplacement portail cassé à l’entrée du village et des clôtures des limites séparatives de celui-ci : depuis le portail jusqu’au mur de la villa 4 -à l’ouest après le dernier portail -à l’est ;

0 Les travaux de jardins et plantations du village ;

0 Les travaux d’aménagement du sentier côtier d’accès à la plage ;

CONDAMNER la Société Civile de Construction Vente NEW CALA LONGA à la somme de 10 000 euros au titre de I’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la Société Civile de Construction Vente NEW CALA LONGA aux entiers dépens.

SOUS TOUTES RÉSERVES ».

Par conclusions déposées au greffe le 25 juin 2024, la société civile à capital variable New Cala Longa a demandé à la cour de :

Vu l’article L 131-4 du code des procédures civiles d’exécution,

Vu le procès-verbal de transport sur les lieux

Vu le rapport de l’expert en bâtiment MARQUIS

Juger que les travaux prescrits par l’acte de scission et repris à l’ordonnance de référé ont été complètement exécutés comme le montre le rapport de l’expert MARQUIS qui a contrôlé personnellement leur exécution.

Juger dans tous les cas que la société NEW CALA LONGA et ses préposés ont été entravés dans l’exécution de ces travaux par des blocages intempestifs mais que la société NEW CALA LONGA est parvenue à réaliser finalement.

Confirmer le jugement rendu par le juge de l’exécution le 6 décembre 2023 et débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] de toutes ses demandes.

Faire droit à l’appel incident de la société NEW CALA LONGA concernant les dommages intérêts et frais de justice,

Statuant à nouveau

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à payer :

— La somme de 20 000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive,

— La somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du CPC, et les frais de l’expert MARQUIS pour la somme de 1 980 euros et les entiers dépens de l’instance comprenant le coût du constat de Me [D], huissier de justice.

Très subsidiairement, et aux frais exclusifs du syndicat appelant s’il devait demeurer un

doute.

Désigner tel expert en bâtiment, aux frais du syndicat des copropriétaires, qu’il plaira à la cour avec la mission ci-après :

— Décrire les travaux réalisés par la société NEW CALA LONGA à la suite de l’ordonnance de référé du 26 avril 2022

— Éclairer la cour sur la question de savoir si les travaux exécutés par la société NEW CALA LONGA correspondent à ce qui été ordonné par l’ordonnance de référé du 26 avril 2022 en application de l’acte de scission du 6 novembre2017. – Dans le cas contraire, préciser ce qu’il resterait à exécuter et en préciser le descriptif au travers d’un plan ou de tout au document technique ayant reçu l’approbation du syndicat des copropriétaires [Adresse 6].

SOUS TOUTES RÉSERVES ».

Par ordonnance du 26 juin 2024, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 3 octobre 2024.

Le 3 octobre 2024, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2024.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE

Pour statuer comme il l’a fait le premier juge a considéré que les obligations de faire de l’intimée avaient été satisfaites, la partie à interpréter n’entrant pas dans la compétence de la juridiction saisie.

*Sur les principales obligations de faire

L’article R 121-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose, notamment, que « Le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution. Toutefois, après signification du commandement ou de l’acte de saisie ou à compter de l’audience prévue par l’ article R. 3252-17 du code du travail, selon le cas, il a compétence pour accorder un délai de grâce ».

Les obligations de faire résultent de l’ordonnance du 26 avril 2022 qui, dans son dispositif, ordonne à l’intimée « de procéder à la réalisation des travaux suivants, tels que définis dans l’acte de scission du 6 septembre 2017 :

— création d’un passage piéton de 1,5 mètres de large clôture par une haie de 2 mètres de

végétaux et comprenant un sol en longues marches en bois,

— création d’une voie véhicule de 3,5 mètre de large faite de gazon avec deux bandes de

roulement en supprimant le béton sur la voie actuelle,

— création d’une aire de retournement,

— apposer un portail avec code au niveau du parking, et ce sous astreinte de cinq mille euros (5 000 €) par jour de retard à compter du 40ème jour suivant la signification de la présente ordonnance jusqu’à la réalisation desdits travaux constatés par constat d’huissier de justice » tout en invitant « le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à se pourvoir ainsi qu’il avisera s’agissant des autres demandes ».

Le juge de l’exécution saisi n’était ainsi compétent que par rapport au dispositif de cette ordonnance qui, certes, faisait référence à l’acte de scission revendiqué, mais ne le reprenait pas.

En effet, l’acte de scission indique :

« Les clauses et conditions de cette scission, ayant fait l’objet de négociations restées verbales, constituent des conditions essentielles et déterminantes, sans lesquelles cette scission n’aurait pas été envisagée par les soussignés.

Ces conditions essentielles et déterminantes de la scission sont les suivantes :

1°) Les Sociétés CVM et CABIL, pour elles-mêmes et se portant fort pour la SOGEVAC,

s’engagent à ce que le terrain devant leur être attribué ne supporte à l’avenir que les constructions à usage d’habitation privée, et non à usage commercial ou professionnel, prévues au permis de construire qu’i1s ont obtenu.

2°) L’assiette du terrain attribué au [Adresse 6] composé des lots 1 à 22 actuels, est celle résultant du plan joint en annexe.

3°) Il sera procédé, sur le terrain au nord du village, à la création d’un parking pour véhicules dont l’accès s’effectuera depuis la route située au nord de la copropriété actuelle, en enlevant le monticule de terre jusqu’à la limite est du terrain du village ; le terrain restera a propriété du village ainsi que le chemin d’accès à la voie publique.

Le parking public envisagé sur le plan paysager annexé au permis de construire restera 1'affaire personnelle du titulaire du permis de construire – ou de ses ayants-droit, futurs propriétaires des terrains affectés aux lots 25 et suivant- et sera implanté sur son terrain.

4°) Le passage exclusivement piéton à l’est du village, à gauche en regardant 1a mer, le long du [Adresse 6], du parking jusqu’au sentier côtier, restera la propriété du village ; il sera d’une largeur de 2 mètres maximum au niveau du lot numéro 14 et de

3 mètres au niveau des lots 1, 2, et 3.

En aucun cas il ne pourra être affecté au passage de véhicules ; le caractère piétonnier de ce passage à titre perpétuel devra être consigné au futur règlement de copropriété des lots 1 à 22, à peine de caducité des présentes.

Les soussignés s’engagent à ne conférer aucun droit à qui que ce soit sur ce passage.

Le propriétaire du terrain appartenant actuellement. aux 3 sociétés ci-dessus désignées,

disposera d’un droit de passage piéton, sur cette dernière bande de terrain appartenant au village, à 1'angle du sentier côtier.

5°) Le village bénéficiera d’une servitude perpétue1le immédiatement à l’ouest de la future limite de propriété :

— de passage piéton utilisable de jour comme de nuit, d’une largeur de 1,5 mètre, clôturé par une haie de végétaux de 2 mètres maximum, le sol étant constitué de longues marches en bois,

— et de passage pour véhicule automobile côté ouest sur 3,5 mètres à droite face à la mer, à partir du parking, jusqu’à la partie basse du terrain du [Adresse 6], constituée de gazon avec deux bandes de roulement, avec accès permanent par portail sur parking avec code connu par chacun des copropriétaires, ce code étant utilisable de 9h à 19 h, un autre code, dit « de secours » en dehors de ces heures, étant détenu par chaun des copropriétaires, pour faire face à toute situation de nécessité.

Les codes seront gérés et déterminés par un responsable au village et communiqués au

propriétaire du terrain sur lequel s’exerce cette servitude perpétuelle.

L’accès automobile sera réservé aux copropriétaires et leur famille, dans les conditions ci-dessus ; les locataires, sauf situation d’urgence, n’auront accès que de 9h à 19h, à l’occasion des arrivées et des départs ou pour la manutention d’objets lourds, de handicap lié ou non à l’âge.

Aucun stationnement ne sera permis en dehors du temps nécessaire à l’exécution des tâches ci-dessus prévues.

La voie se terminera au sud, au droit de la propriété du [Adresse 6] par une aire de retournement.

Les futurs propriétaires des lots 25 et suivants de la copropriété devront toujours veiller, à leur initiative et à leur frais, à laisser un sentier côtier suffisant, conformément à la loi, afin de permettre l’accès dans des conditions normales à la plage de [Localité 5].

6°) La partie située en avant du [Adresse 6], sur le terrain d’assiette de la

copropriété future des lots 25 à 29, supporte la station d’épuration du village. Cette station d’épuration restera privative an [Adresse 6].

Le terrain d’assiette restera celui de la copropriété des lots 25 à 29, et supportera une servitude d’usage at d’accès, permettant l’entretien de la station d’épuration, dont l’ensemble des frais de maintenance et l’entretien resteront à la charge du [Adresse 6].

7°) L’ensemble des terrains situés devant [Adresse 6] jusqu’à la mer, et au droit de la voie d’accès assortie de la servitude de passage dont il est parlé à l’article précédent, supportera une servitude de non aedificandi, interdisant toute construction, et

de vue portant notamment sur des plantations trop élevées qui seront interdites.

8°) L’ensemble des frais liés tant à la séparation des copropriétés (y compris l’intervention d’un géomètre et tous travaux liés aux aspects juridiques des deux copropriétés, actes notariés de partage de toutes les parties communes et d’attribution des deux terrains issus de la division, nouveaux règlements de copropriété et états descriptifs de division… etc…) seront à la charge de la future copropriété correspondant aux lots 25 A 29 actuels.

L’ensemble des travaux liés aux accès (suppression de: béton sur la voie actuelle, établissement des bandes de roulement, portail avec digicode, établissement de 1'aire de retournement, toutes les clôtures et portails d’accès en limites de propriété, travaux de jardin et de plantations de haies vives ou autres… etc…) seront également pris en charge par la future copropriété correspondant aux lots 25 à 29 actuels de manière à ce que les copropriétaires du village n’aient aucuns frais à supporter.

9°) Toutes servitudes de passage de réseaux sont consenties de part et d’autre sans indemnité.

.

10°) En confirmation de l’assemblée tenue en 2014, les propriétaires des lots 10 à 11 auront la faculté de réunir à leur lot la partie de terrain se trouvant devant leur lot, dans l’alignement des autres jardins des lots voisins ; le lot numéro 9 aura la même faculté.

Ces instructions seront transmises au géomètre qui devra s’y conformer, tous les copropriétaires des lots 1 à 22 donnant irrévocablement leur accord.

Pour la résolution de tout autre problème une décision sera prise à la majorité simple, suite à une consultation par correspondance des copropriétaires lots 1 à 22.

Au cas de non respect des conditions essentielles et déterminantes ci-dessus décrites, duement constaté les présentes seront caduques at sans effet ».

Il ressort de la comparaison entre l’ordonnance et l’acte de scission que le dispositif de l’ordonnance est beaucoup moins précis que le texte de l’acte de scission auquel il fait référence.

Cependant cette ordonnance, n’ayant pas fait l’objet d’un appel, est définitive et le juge de l’exécution, et donc la cour, ne peuvent que s’y référer pour vérifier la satisfaction par

l’intimée de ses obligations de faire qu’il convient d’examiner l’une après l’autre.

*Sur la création d’un passage piéton de 1,5 mètre de large clôturé par une haie de 2 mètres de végétaux et comprenant un sol en longues marches en bois.

L’ordonnance définissant les obligations de faire prévoit que l’astreinte sera due jusqu’à la constatation par procès-verbal de constat d’huissier de justice de leur réalisation.

Par constat du 28 septembre 2022, établi par Me [W] [D], commissaire de justice à [Localité 3] Corse-du-Sud, l’intimée estime démonter la réalisation de cette obligation de faire.

Dans ce constant, en page n°8, il est indiqué « la présence d’un passage piéton de 1,5 m de large clôturée par une haie de végétaux comprenant un sol avec des marches en bois », sans toutefois que ne soient mentionnés les moyens employés pour cette mesure, dont aucune photographie ne fait d’ailleurs état.

En ce qui concerne les marches devant être longues et en bois, la commissaire de justice, en page 10, précise « le dessus des marches est recouvert de terre, les contre marches sont constituées de planches en bois », ce qui est à nouveau mentionné en page n°17 du constat en ces termes illustrés d’une photographie « Nous observons l’escalier situé en bordure de cette voie bétonnée qui constitue une voie piétonne en parfait état composée de larges marches recouverte de terre et de contre marches en planches de bois (photos 23 à 25) ».

L’appelant produit, en sa pièce n°41, le procès-verbal de constat établi le 21 novembre 2022 par Me [F] [Y], commissaire de justice associée à [Localité 7] (Corse-du-Sud), commissaire de justice ayant déjà réalisé cinq autres constats depuis le 28 janvier 2022 -pièce n°30 à 34-, constat dans lequel elle décrit un passage piétonnier incomplet, en son début et en sa fin, ne remontant pas jusqu’au portail d’entrée et ne descendant pas jusqu’à la fin de la voie, ajoutant en ce qui concerne les longues marches en bois « je constate que le passage piétonnier n’est toujours pas constitué de longues marches en bois….», ajoutant en ce qui concerne la largeur de la servitude piétonnière avoir relevé -page n°3 «-1,33 mètre au plus large pour la servitude piétonnière et 1,20 mètre pour les marches en terre (PHOTOS n°28 et 29) au lieu des 1,50 mètre contractuellement défini et visé dans l’ordonnance du 26 avril 2022 » et pour les marches « Les marches du chemin piétons sont toujours uniquement garnies de terre (PHOTO n°33) et non en bois comme le prescrit l’ordonnance du 26 avril 2022 », mentionnant sur la même page « Je note par ailleurs que les marches laissées en terre de la servitude piétonnière sont envahies par les herbes folles (PHOTOS n°48 à 50) alors qu’elles devraient être en bois comme le rappelle l’ordonnance du 26 avril 2022 ».

Le juge de l’exécution, dans son procès-verbal de transport sur les lieux -pièces n° 32 de l’intimée et n°45 de l’appelant-, signé avec le greffier, indique en ce qui concerne le chemin piétonnier « Me [J] indique que ce chemin piétonnier devait être

réalisé avec un sol en marches en bois, et que ces marches de bois sont incomplètes, ce que nous constatons sur les lieux. M. [K] répond que l’acte de cession ne prévoit pas le revêtement du dessus de ces marches, qui n’en comportent effectivement aucun si ce n’est de la mauvaise herbe.

Me [J] ajoute que le contrat n’est pas plus respecté en ce que la largeur des marches est inférieure à la largeur contractuelle minimale de 1,50m puisqu’elle fait en réalité seulement 1,22m mesure faite sous nos yeux à hauteur du premier tiers du chemin piétonnier.

M. [K] répond qu’en englobant la haie, la largeur fait 1,70m, ce que nous pouvons également constater.

Nous mesurons également 4,95 m entre les deux murs situés aux extrémités de la servitude et 1,35m entre le mur accolé au chemin piétonnier et l’extrémité de la poutre en bois le séparant de la haie ».

Bien que les différentes parties, et le juge de l’exécution dans son procès verbal de transport sur les lieux, fassent référence aux dispositions contractuelles liant les parties, il convient de rappeler que le juge chargé de l’exécution est lié par le dispositif de la décision fixant les obligation d’une partie envers l’autre et donc, en l’espèce, au seul dispositif de l’ordonnance du 26 avril 2022.

Le premier point à résoudre est celui de la définition de la notion de « marche », les deux parties n’étant pas d’accord sur la réalisation de cette obligation de faire, alors que l’obligation de l’intimée porte sur de longues marches en bois.

Selon la définition courante, une marche est une « surface plane sur laquelle on pose le pied pour passer d’un plan horizontal à un autre, telles que les marches d’un escalier ».

Ainsi, en l’espèce, la partie devant être en bois est celle restée en terre comme toutes les parties, le reconnaissent, que le juge a constaté et qui ressort des différentes photographies du dossier, le commissaire de justice mandaté par l’intimé indiquant que seules les contre-marches sont en bois, la marche étant en terre, constat que le premier juge a effectué lui aussi, sans pour autant tirer les conclusions de ses propres observations.

Pour ce qui en est de la distance du passage piéton l’ordonnance de référé précise bien qu’elle est de 1,50 mètre et que la haie végétale la clôture, ce qui signifie qu’elle ne peut être incluse dans ce mètre cinquante, mais en est la limite au-delà ce cette distance prévue.

Or, tant les constatations de l’huissier mandaté par l’appelante que celles du juge de l’exécution démontrent une largeur bien inférieure, l’intimée reconnaissant même, alors que le commissaire de justice qu’il a mandaté, sans mesure démontrée, annonce une largeur de 1,50 mètre, que son obligation n’est satisfaite qu’en englobant la haie, ce qui n’est pas conforme au dispositif de l’ordonnance précitée qui est pourtant fort claire.

En conséquence, cette première obligation faite à l’intimée n’est pas réalisée et il convient de réformer le jugement entrepris sur ce point.

* Sur la création d’une voie véhicule de 3,5 mètres de large faite de gazon avec deux bandes de roulement en supprimant le béton sur la voie actuelle,

Le constat de commissaire de justice produit par l’intimée note, en sa page n°9, qu'« il a bien été crée une voie véhicule de 3,5 mètres de large faite de gazon avec deux bandes de roulement ».

L’appelant, par le biais de divers constats réalisés, dont le dernier de novembre 2022 déjà mentionné, après avoir indiqué que la servitude véhicule s’interrompait plusieurs mètres avant l’aire de retournement, rapporte que la largeur de cette voie n’avait pas changé depuis ses derniers relevés du 8 août 2022, qu’au plus large elle faisait « 3,27 mètres au plus large (PHOTOS n°24 à 27) et 2,92 mètres au plus étroit au lieu des 3,50 mètres contractuellement définies et visés dans l’ordonnance du 26 avril 2022 (PHOTOS n°24 à 27) » -page n°3 du constat.

De même, dans son procès-verbal de transport sur les lieux, le juge de l’exécution précise « ME [J] mesure 2,95m de largeur pour le chemin goudronné alors que le contrat stipulait une largeur de 3,50m. En mesurant jusqu’au mur de la propriété voisine, nous mesurant 3,17m, constatant néanmoins la présence d’un arbuste planté dans l’axe contre le mur. ME [J] suggère que cet arbuste devait être arraché. M. [K] explique que de bonne foi, il a aménagé la totalité de la largeur de la servitude en réalisant les travaux d’aménagement qu’il a jugé nécessaire, tel que le prévoyait l’acte de cession. ME [J] maintien que l’ouvrage est inachevé et non conforme aux stipulations contractuelles ».

Il est ainsi clair que l’obligation de faire portant sur une voie véhicule de 3,50 mètres de large n’est pas satisfaite, comme le juge de l’exécution l’a lui-même relevé sur site, sans en tirer les conséquences et comme cela a été reconnu par la représentant de l’intimée dans ce même cadre.

Il convient donc d’infirmer le jugement entrepris sur ce point

* Sur la création d’une aire de retournement

L’intimée sur laquelle pèse cette obligation de faire, dans le constat de commissaire de justice qu’elle produit au débat justifie, par sa page n°15, de la réalisation de cette aire de retournement en ces termes « Nous parvenons à l’extrémité de cette voie et accédons à un espace dont le sol est recouvert de terre. Il s’agit selon les déclarations du représentant de l’entreprise MICRO TP de l’aire de retournement qui a été réalisée ».

Réalisation confirmée par l’appelant qui produit le dernier constat réalisé dans lequel, en page n°5, il est relevé « Je note qu’à l’emplacement de l’aire de retournement il a été

apporté sur l’unique partie gauche de celle-ci située sous le village des graviers de couleur et d’apparence récente qui n’étaient pas présents lors de mon dernier constat du 20 octobre 2022 (PHOTOS n°59, 61 et 62). La partie centrale de l’aire de retournement demeure inchangée et est en terre jusqu’au bande de roulement (PHOTO n°57) ».

Réalité confirmée par le juge de l’exécution lors de son transport sur les lieux en ces termes « Nous constatons que l’aire de contournement existe effectivement, tel que prévu par l’acte de cession ».

Seule la date de sa réalisation est encore discutée entre les parties mais non son effectivité.

Il convient donc de retenir la réalisation de cette obligation de faire.

*Sur la pose d’un portail avec code au niveau du parking,

Il convient de rappeler, pour ce dernier poste des obligation de faire relatives à des travaux à la charge de l’intimée, que l’ordonnance de référé du 26 avril 2022 est la seule décision sur laquelle le juge de l’exécution, puis la cour, doivent s’appuyer pour vérifier la réalisation des obligations de faire listées et non sur l’acte de scission et ses dispositions contractuelles revendiquées par l’appelante.

En l’espèce, l’ordonnance en question ne fait état que d’un portail avec code, au singulier, sans définir ce denier ni reprendre les dispositions très précises et détaillées de l’acte de scission.

La cour rappelle, qu’à défaut d’appel de cette ordonnance, son dispositif est définitif et est le seul élément objectif sur lequel elle doit s’appuyer pour vérifier de la réalisation de l’obligation.

L’intimée, par la page n°6 du constat de commissaire de justice déjà évoqué, fait valoir qu’elle justifie de cette réalisation, ledit constat mentionnant la présence d’un portail métallique réalisé avec code.

L’appelante par la biais de son dernier constat s’oppose à cette vision de la situation, l’obligation de faire n’étant pas satisfaite, selon elle, la commissaire de justice précisant que le « portail n’est pas doté d’un dispositif classique de digicode, car il n’y a pas de clavier à chiffres apparents visible mais une unique poignée avec quelques touches mécaniques qui ne permet pas de répondre aux obligations contractuelles. Il n’est par ailleurs pas implanté la où il le devrait.

Voulant vérifier si le portail se ferme, j’ai enlevé le crochet du battant sis coté Ouest, fixé au mur. Le battant m’a échappé de la main et est tombé immédiatement par terre.

J’ai découvert ainsi qu’il ne tenait debout que grâce à ce crochet (PHOTO n° 11).

J’ai reçu de 1'aide pour relever ce battant (PHOTO n°12).

Je note ce jour qu’il n’y a donc aucun gond ou aucune fixation sur le pilier du mur en pierres, pour faire pivoter ce battant sis côté Ouest (PHOTO n°12) de sorte que le portail est totalement inopérant.

Je note toujours que la peinture blanche du vantail est effritée, et que le barreaudage est déformé suite probablement à un choc (PHOTO n°13).

Je m’aperçois que la poignée du même vantail est dotée, des deux cotés, d’un cache noir.

Je découvre qu’i1 est possible de relever ce cache. Il s’agit en fait d’une poignée à code mécanique (PHOTOS n°14 à 16).

Bien évidemment cette poignée à code, outre qu’elle n’est pas conforme aux conditions contractuelles, est inopérante au vu des constatations de ce jour ».

Le juge de l’exécution, sur les lieux, a relevé la présence d’un portail muni d’un code, a noté que ledit portail était cassé, -a priori par des engins de chantier- que le représentant

de l’intimée s’est engagé à le réparer et que, s’il y a bien un code, il n’est pas rapporté que les numéros du code ont bien été transmis à l’appelant, le magistrat sollicitant la production de la preuve de cette transmission.

Depuis lors, l’ installation d’un nouveau portail et le rapport de la preuve de la transmission des numéros du code ne sont pas démontrés par l’intimé qui ne produit aucun élément en ce sens.

En conséquence, il n’est pas possible, comme l’a fait le premier juge à l’encontre de ses propres constatations sur site, de considérer que cette obligation de faire est satisfaite.

Pour justifier de la réalisation de ses quatre obligations de faire, l’intimée produit en pièce n°30, un rapport du 17 novembre 2022, non contradictoire, établi par un expert qu’elle a elle-même choisi qui vient en conclusions, sans le moindre justificatif de relevés sur site, conclure que toutes les obligations de faire ont été satisfaites, conclusions surprenantes et totalement contredites, tant par les deux commissaires de justice intervenus sur place postérieurement pour Me [Y] par la suite et par le constat de transport sur les lieux du magistrat de première instance.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement entrepris sur ce point, seule l’aire de retournement ayant été réalisée.

*Sur les autres obligations de l’ordonnance du 26 avril 2022

Le président du tribunal judiciaire d’Ajaccio, statuant en référé, dans le dispositif de son ordonnance à enjoint à la S.C.C.V. New Cala Longa d’enlever tous les engins de chantier, matériaux, déchets de construction situés sur le parking appartenant an syndicat des copropriétaires [Adresse 6] et ce, sous astreinte de cinq mille euros par jour de retard à compter du 40éme jour suivant la signification de sa décision et jusqu’à la libération complète des lieux constatés par constat d’huissier de justice.

Il y a lieu de relever que le terme de l’obligation de faire est la production d’un constat d’huissier de justice attestant de la libération des lieux par l’intimée.

Or, si un procès-verbal de constat de commissaire de justice, établi le 28 septembre 2022, est bien produit par l’intimée, ce dernier ne fait aucunement état de l’obligation de faire portant, notamment, sur l’enlèvement des engins de chantier.

Toutefois, par sa pièce n°33, un constat de commissaire de justice du 8 août 2022, l’appelant démontre l’obligation de faire a bien été réalisée, ce qui n’était pas le cas le 30 juin 2022 pièce n°32 de l’appelant- et ce qui n’est plus le cas le 20 octobre 2022 -pièce n°38 de l’appelant- avec mention de déchets de chantier sur le parking par un commissaire de justice et encore le 21 novembre 2022, le commissaire de justice écrivant dans son constat « Quelques tas de sable et déchets sont visibles sur le parking de la copropriété (PHOTOS n°5 à 7) ».

Toutefois, il n’en est nullement question dans le procès verbal de transport sur les lieux du juge de l’exécution du 23 mars 2023.

En conséquence à ce jour, même si l’intimée, sur laquelle porte la charge de la preuve de la réalisation de son obligation, ne produit aucun constat de commissaire de justice démontrant ses actions, il convient de retenir que le procès verbal de transport sur les lieux d’un magistrat est suffisant pour attester de la réalisation de cette obligation de faire.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris sur ce point

* Sur la liquidation de l’astreinte fixée

Alors que tous les travaux n’ont pas été exécutés et que les seuls à l’avoir été n’ont été réalisés que tardivement -l’aire de retournement et le nettoyage du chantier- sans la moindre production d’un constat de commissaire de justice, le premier juge n’a pas liquidé les astreintes prononcées alors qu’il est constant que l’absence de réalisation d’une obligation comme le retard à l’exécuter donnent lieu à la liquidation des astreintes prononcées.

Toutefois la liquidation doit être proportionnée dans son montant au but recherché.

En l’espèce, il est justifié par l’intimée que les travaux incomplets qu’elle a fait malgré tout réalisé représentent une somme globale de 79 608,87 euros -pièce n°21.

Les astreintes quotidiennes dues depuis le 15 juin 2022 sont de 5 000 euros chacune sans distinction pour la seconde portant sur la réalisation de quatre travaux dont un seul a été effectué à ce jour.

L’appelante sollicite une somme de 3 530 000 euros à ce titre, pour 706 jours à 5 000 euros (pour 10 000 euros d’astreinte cumulées, soit 7 060 000 euros normalement dus), somme représentant, en retenant un coût des travaux de 160 000 euros -ce qui reste déjà généreux, presque 14 fois leur montant et est, ainsi, sans nécessité de plus de démonstration, complètement disproportionné pour 706 jours, total dont il convient de soustraire une journée justifiée pendant laquelle l’accès aux lieux a été limité et l’interdiction de travaux importants par la commune de [Localité 3] du 25 juillet au 28 août soit 70 jours, sur deux ans, et donc au final pour une absence de réalisation pendant 635 jours du 15 juin 2022 au 21 mai 2024, pour un montant global de 3 175 000 euros pour cette période, ce qui ne démontre pas l’existence d’un rapport raisonnable de proportionnalité entre l’enjeu du litige et le montant auquel l’astreinte devrait être liquidée en application stricte de la décision la prononçant..

Il convient donc de liquider les astreintes à hauteur de 444 500 euros, soit 635 jours à 700 euros globalement, et de fixer une nouvelle astreinte de 1 500 euros par travaux à effectuer soit 4 500 euros au total pendant six mois et à compter de la fin du douzième mois suivant la signification du présent arrêt.

* Sur la demande de fixation d’une astreinte pour des travaux complémentaires visés dans l’acte de scission mais non repris dans l’ordonnance de référé

Il y a lieu de rappeler que la juridiction saisie, même en appel, est celle de l’exécution et qu’elle ne peut prononcer des obligations de faire, mais uniquement analyser si celles-ci prononcées par une autre juridiction ont été réalisés.

En conséquence, la demande présentée à ce titre est totalement irrecevable, l’appelant pouvant même en de qui concerne les autres obligations de faire saisir la juridiction statuant au fond de l’ensemble de ses demandes, la décision première étant une ordonnance de référé.

* Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’intimée a sollicité la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’elle aurait résultant de la procédure engagée à son encontre qu’elle qualifie d’abusive.

Or, l’accueil des prétentions de son adversaire anéantit la qualification de procédure abusive et il convient de débouter l’intimée de cette demande.

* Sur les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

S’il est équitable de laisser à la charge de l’intimée les frais irrépétibles qu’elle a engagés, il n’en va pas de même pour l’appelante, en conséquence, il convient de débouter la S.C.C.V. New Cala Longa de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et d’allouer, à ce titre la somme de 10 000 euros au syndicat des

copropriétaires de la résidence [Adresse 6].

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, à l’exception de celles relevant la réalisation d’un aire de retournement et de l’enlèvement tous les engins de chantier, matériaux, déchets de construction situés sur le parking appartenant au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6]

Statuant à nouveau

Liquide les astreinte fixée par l’ordonnance de référé du 26 avril 2022 au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6].

Condamne la S.C.C.V. à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 444 500 euros à ce titre.

Fixe trois nouvelles astreintes de :

¿ 1 500 euros pour la création d’un passage piéton de 1,5 mètre de large clôture par une haie de 2 mètres de végétaux et comprenant un sol en longues marches en bois,

¿ 1 500 euros pour la création d’une voie véhicule de 3,5 mètres de large faite de gazon avec deux bandes de roulement en supprimant le béton sur la voie actuelle,

¿ 1 500 euros pour la pose d’un portail avec code au niveau du parking, sommes dues par jour de retard à compter de la fin du douzième mois suivant le signification du présent arrêt et pendant six mois,

Déboute la S.C.C.V. New Cala Longa de l’ensemble de ses demandes

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] du surplus de ses demandes,

Condamne la S.C.C.V. New Cala Longa au paiement des entiers dépens tant ceux de première instance qu’en cause d 'appel,

Condamne la S.C.C.V. New Cala Longa à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE

LE PRÉSIDENT