Chambre civile

Section 1

ARRÊT N°

du 25 JUIN 2025

N° RG 24/031

N° Portalis DBVE-V-B7I-CH4W SD-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’Ajaccio, décision du 23 novembre 2023, enregistrée sous le n° 21/188

[Z]

C/

[C]

[H]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

VINGT-CINQ JUIN DEUX-MILLE-VINGT-CINQ

APPELANT :

M. [M] [Z]

[Adresse 11]

[Adresse 9]

[Localité 1]

Représenté par M^e Anne Marie LEANDRI de la SCP LEANDRI, avocate au barreau d’AJACCIO

INTIMÉS :

M. [E] [C]

né le 24 juillet 1964 à [Localité 8] (Nièvre)

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Marie Pierre MOUSNY PANTALACCI, avocate au barreau d’AJACCIO

M. [V] [H]

né le 19 décembre 1958 à [Localité 12] (Maroc)

[Adresse 10]

[Adresse 13]

[Localité 2]

Représenté par M^e Marie Pierre MOUSNY PANTALACCI, avocat au barreau d’AJACCIO

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 mars 2025, devant Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Valérie LEBRETON, présidente de chambre

Emmanuelle ZAMO, conseillère

Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Vykhanda CHENG

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 juin 2025

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Valérie LEBRETON, présidente de chambre, et Vykhanda CHENG, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS

Suivant acte du 21 décembre 2018 reçu par Me [O], notaire à [Localité 6], la société civile immobilière Castedime a vendu à M. [M] [Z], pour un montant de 245 000 €, deux locaux à usage de dépôt situés dans l’immeuble les [Adresse 3], à [Adresse 7], représentant les lots n°2, pour une surface de 140 m2 et n°25, pour 200 m2. La somme de 2 500 € a été séquestrée sur le prix de vente et déposée par le vendeur entre les mains du notaire instrumentaire, en suite d’un dégât des eaux ayant trouvé sa cause dans les parties communes en 2017. Les vendeurs se sont engagés, dans l’acte, à remplacer 5 m2 de dalles de polystyrène collées au plafond et peindre la partie du mur ayant subi l’inondation.

La SCI Castedime a fait l’objet d’une dissolution amiable par procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire le 30 octobre 2019 et radiée du RCS d’Ajaccio le 17 décembre 2019, son liquidateur étant M. [E] [C].

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 31 décembre 2019, M. [V] [H] et M. [E] [C], associés de cette SCI dissoute, ont été mis en demeure par M. [M] [Z] de libérer les locaux vendus d’objets divers qui y étaient restés stockés.

Par courrier recommandé en date du 7 janvier 2020, ils ont été mis en demeure par M. [M] [Z] de retirer ces objets le 9 janvier 2020, ce que M. [V] [H] a fait le jour prévu.

Par acte du 16 février 2021, M. [M] [Z] a assigné M. [V] [H], en sa qualité de liquidateur de la SCI Castedime et M. [E] [C], en son nom, par-devant le tribunal judiciaire d’Ajaccio aux fins de les voir condamnés à payer la somme de 57 120 € à titre d’indemnités d’occupation et au reversement de la somme séquestrée de 2 500 €, outre une condamnation aux frais irrépétibles et aux dépens d’instance.

Par jugement du 23 novembre 2023, le Tribunal judiciaire d’Ajaccio a :

Débouté M. [M] [Z] de sa demande tendant à la condamnation de M. [V] [H] et M. [E] [C] à lui verser une indemnité d’occupation,

Ordonné la remise à M. [M] [Z] de la somme de 2 500 € séquestrée en l’étude de Me [O], notaire,

Condamné solidairement M. [V] [H] et M. [E] [C] à verser à M. [M] [Z] la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné solidairement M. [V] [H] et M. [E] [C] aux dépens,

Rappelé l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 11 janvier 2024, M. [M] [Z] a interjeté appel du jugement prononcé le 23 novembre 2023 par le Tribunal judiciaire d’Ajaccio en ce qu’il l’a débouté de sa demande tendant à la condamnation de M. [V] [H] et M. [E] [C] à lui verser une indemnité d’occupation.

Aux termes des dernières écritures de son conseil, transmises par RPVA le 5 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie, M. [M] [Z] demande à la cour d’appel de :

Infirmer la décision appelée en ce qu’elle a débouté M. [M] [Z] de sa demande d’indemnité d’occupation,

Condamner M. [V] [H] et M. [E] [C], associés à parts égales au sein de la SCI Castedime à verser chacun par moitié, la somme de 30 146 € à M. [M] [Z], à titre d’indemnité d’occupation en réparation de son préjudice,

Condamner in solidum M. [V] [H] et M. [E] [C] à verser à M. [M] [Z] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.

Aux termes des dernières écritures de leur conseil, transmises par RPVA le 1er octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie, M. [V] [H] et M. [E] [C] demandent à la cour d’appel de :

Confirmer le jugement entrepris,

Débouter M. [M] [Z] de l’intégralité de ses demandes,

Condamner M. [M] [Z] au paiement de la somme de 2 500 € à M. [E] [C],

Condamner M. [M] [Z] au paiement de la somme de 2 500 € à M. [V] [H],

Condamner M. [M] [Z] aux entiers dépens.

Par ordonnance portant date du 24 mars 2025, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 24 mars 2025. A cette audience, l’affaire a été appelée et la décision mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des appels

La recevabilité de l’appel principal et de l’appel incident n’est pas discutée et les éléments du dossier ne conduisant pas la cour à le faire d’office.

Sur la violation de l’obligation de délivrance

L’appelant soutient que les intimés n’ont pas respecté leur obligation contractuelle de délivrance des locaux acquis le 21 décembre 2018, en raison des divers matériels encombrant les lots n°2 et 25. L’obligation de délivrance étant une obligation de résultat, l’appelant n’a pas à démontrer l’existence d’une quelconque faute commise par les vendeurs, qui ne peuvent se prévaloir de leurs diligences pour s’exonérer de leur responsabilité. L’appelant conclut qu’en ne pouvant jouir de ses locaux du jour de l’acquisition au jour du retrait des matériels, soit du 12 décembre 2018 au 9 janvier 2020, alors même que l’acte de vente les décrit expressément comme libres de toute location ou occupation, M. [V] [H] et M. [E] [C] ont violé leur obligation de délivrance. La cour devra infirmer le jugement le déboutant de toute indemnité d’occupation et statuant à nouveau, sur la base d’une valeur locative de 7 € au mètre carré vendu, octroyer une indemnité d’occupation en réparation de son préjudice, d’un montant de 30 146 €.

En réplique, M. [V] [H] et M. [E] [C] rappellent avoir bien livré les deux lots vendus, le jour même de l’acte, soit le 21 décembre 2018. Ils ont en effet, ce jour-là, remis les clefs des deux locaux à l’appelant, ce que démontre le procès-verbal de constat dressé le jour de l’enlèvement du matériel des locaux, le commissaire de justice précisant que ces biens ont été enlevés sur autorisation de M. [M] [Z], suite à l’ouverture des lieux par ses soins. Ils affirment que, jusqu’au 9 janvier 2020, M. [M] [Z] a ignoré leurs demandes de pouvoir récupérer le matériel entreposé dans les locaux, ne réagissant qu’après leur lettre recommandée avec accusé de réception en date du 31 décembre 2019. Ils ajoutent que M. [M] [Z] a, auparavant, posé comme condition à la restitution le déblocage des sommes séquestrées chez le Notaire, soit 2 500 €, en raison de l’inexécution des travaux prévus à l’acte de vente. Ils en concluent que M. [M] [Z] est seul responsable de la non libération des locaux des dives matériels entreposés et qu’il n’en a subi aucun préjudice de nature à ouvrir droit à indemnisation.

L’article 1603 du code civil rappelle que le vendeur a « deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend ». La première est remplie, aux termes de l’article 1604 du même code, quand la chose est remise en la puissance et possession de l’acheteur, l’article 1605 du code civil précisant lors de la remise des clefs quand la chose est un immeuble. La seconde obligation est quant à elle remplie en garantissant la possession paisible de la chose vendue, conformément à l’article 1625 du code civil.

Il est de jurisprudence établie que l’obligation de délivrance est une obligation de résultat, dont le vendeur ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve que son inexécution provient d’une cause étrangère qui ne lui est pas imputable. Elle impose donc au vendeur de fournir une chose en tous points conforme aux spécifications convenues avec l’acquéreur.

La non-conformité de la chose vendue aux spécifications du contrat est constitutive d’une inexécution par les vendeurs de l’obligation de délivrance et doit être prouvée par l’acquéreur.

En l’espèce, l’acte de vente mentionne que « les parties [déclarent] que le bien est entièrement libre de location ou occupation ». Si la remise de clefs au jour de l’acte de vente n’est pas contestée, il n’en reste pas moins qu’il ressort de l’échange de courriers datés du 31 décembre 2019 (pièces appelant n°3 et 4) et des constatations et photographies du commissaire de justice dans son procès-verbal dressé le 9 janvier 2020 (pièce appelante n°6) que les vendeurs ont délivré les deux locaux à usage de dépôt encombrés de multiples cartons, matériels et objets divers. La preuve est donc rapportée de la non-conformité de la chose vendue aux stipulations contractuelles, au jour de l’acte de vente. Le fait que l’appelant ne les ait mis en demeure de débarrasser les locaux qu’un an après la vente est donc inopérant en l’espèce.

Afin de justifier la présence de ces nombreux cartons, les intimés répliquent avoir tenté de récupérer, dès la signature de l’acte de vente et jusqu’au 9 janvier 2020, les biens laissés dans les locaux mais s’être heurtés au refus de M. [M] [Z]. Cependant, les vendeurs n’apportent pas la preuve de cette affirmation, se limitant à verser un unique courrier recommandé en ce sens, plus d’un an après la vente. Les efforts prétendus pour vider les locaux ne sont donc pas démontrés. Par ailleurs, ils ne justifient pas la raison pour laquelle les locaux n’ont pas été vidés avant la remise des clefs afin de délivrer une chose conforme à l’acte de vente. Dès lors, M. [V] [H] et M. [E] [C] échouent à démontrer l’existence d’une cause étrangère et insurmontable pouvant les exonérer de leur responsabilité pour la violation de l’obligation de délivrance des deux biens immobiliers.

Sur l’indemnisation de l’inexécution contractuelle

Se fondant sur l’article 1231-1 du code civil, M. [M] [Z] sollicite une indemnité d’un montant de 30 146 €, à raison de 7 € le m2, pour une surface totale de 340 m2. Il affirme n’avoir pu utiliser ses locaux du 21 décembre 2018 au 9 janvier 2020. Il précise également qu’en tant qu’associés de la SCI Castedime, liquidée en décembre 2019, M. [V] [H] et M. [E] [C] « répondent indéfiniment sur tous leurs biens des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements », conformément à l’article 1857 du code civil.

En réponse, M. [V] [H] et M. [E] [C] affirment que M. [M] [Z] ne démontre nullement l’existence d’un quelconque préjudice et conteste la superficie des biens concernés par l’entassement de matériel. Ils précisent en effet qu’il ressort du procès-verbal que le matériel que l’appelant a refusé de restituer se trouvait dans le lot n°25 et non le lot n°2, soit une superficie de 200 m2 et non 340. Enfin, rappelant les termes de l’article 1231 du code civil, ils indiquent avoir débarrassé les objets encombrant le jour précis fixé par l’appelant dans son unique mise en demeure, en date du 7 janvier 2020 (pièce appelant n°5). Ils ne répondent pas à leur obligation solidaire à régler les dommages et intérêts sollicités par M. [M] [Z].

L’article 1231 du code civil prévoit que, « à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable ».

L’article 1611 du code civil dispose que « dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu ». Le montant des dommages-intérêts auxquels peut prétendre l’acheteur varie selon la gravité et les conséquences de l’inexécution.

En l’espèce, la cour considère que l’article 1611 du code civil doit trouver à s’appliquer, en raison du caractère définitif de l’inexécution de l’obligation de délivrance. En effet, la combinaison des dispositions des articles 1604 et suivants du même code et de la mention dans l’acte de vente « l’acquéreur est propriétaire du bien à compter de ce jour » implique qu’en ne délivrant pas le 21 décembre 2018 des locaux vides à M. [M] [Z], les vendeurs ont manqué de facto à leur obligation de délivrance, l’acte n’offrant aucun délai aux parties pour remplir leur obligation respective. Les dommages et intérêts sollicités ayant une nature compensatoire et non moratoire et l’obligation inexécutée ne souffrant aucune possibilité d’exécution retardée, l’article 1231 du code civil sera écarté. M. [M] [Z] n’avait donc pas à adresser aux vendeurs une mise en demeure pour prétendre à indemnisation de son préjudice en raison de l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Par ailleurs, il appartient aux deux uniques associés de la SCI Castedime, M. [V] [H] et M. [E] [C], liquidée le 30 octobre 2019, de supporter par moitié l’indemnisation de l’appelant.

Sur le quantum de l’indemnité à laquelle peut prétendre M. [M] [Z] au titre de l’article 1611 du code civil, la cour rappelle qu’elle est fonction du préjudice subi.

Il sera ici précisé que l’appelant a versé dans son dossier de plaidoirie une attestation de M. [X] [F], gérant de la S.A.R.L. Actif Immobilier Century 21, sans l’avoir au préalable communiqué aux intimés. La cour n’en tiendra donc pas compte.

Si M. [M] [Z] affirme n’avoir pu louer son bien du 21 décembre 2018 au 9 janvier 2020, il ne démontre aucune tentative de mise en location sur cette période. De même, il n’explique pas les raisons l’ayant amené à attendre le 31 décembre 2019, soit plus d’un an après la vente, pour mettre en demeure les vendeurs d’avoir à débarrasser les deux lots. Il ne peut être omis que son courrier de mise en demeure, mentionné comme recommandé sans qu’il ne produise l’accusé réception, a été adressé aux intimés au même moment où ces derniers se plaignaient par lettre recommandée avec accusé de réception de ne pouvoir récupérer les matériels laissés dans les locaux vendus. Si la tardiveté de la réaction de M. [M] [Z] ne fait pas obstacle à la reconnaissance par la cour de l’inexécution contractuelle fautive des intimés, elle influe sur l’évaluation du préjudice allégué par l’appelant. En ne réagissant pas pendant plus d’une année à l’encombrement de ses biens et ne démontrant pas avoir fait des démarches pour tenter de les louer, M. [M] [Z] ne peut prétendre à réparation de son préjudice sur la base d’une indemnité d’occupation de 7 € par m2 du 21 décembre 2018 au 9 janvier 2020.

Cependant, ne pouvant jouir de ses biens sur cette période, M. [M] [Z] a subi un préjudice certain. L’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 5 000 € en réparation apparaît adapté. Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur les dépens d’appel et les frais irrépétibles

M. [V] [H] et M. [E] [C] seront condamnés aux dépens de l’instance d’appel, à laquelle ils succombent.

Il est équitable de les condamner, au titre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile, à verser à M. [M] [Z] la somme de 2 500 €.

PAR CES MOTIFS

La cour,

INFIRME le jugement rendu le 23 novembre 2023 par le Tribunal judiciaire de Bastia en ses dispositions soumises à la cour,

Statuant de nouveau,

CONDAMNE M. [V] [H] et M. [E] [C], chacun pour moitié, à verser à M. [M] [Z] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice né de l’inexécution de l’obligation de délivrance des biens vendus par acte notarié en date du 21 décembre 2018,

Y ajoutant

CONDAMNE solidairement M. [V] [H] et M. [E] [C] aux entiers dépens d’appel,

LES CONDAMNE solidairement à verser à M. [M] [Z] la somme de 2 500 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

LA GREFFIÈRE

LA PRÉSIDENTE