COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 2-4

ARRÊT AU FOND

DU 04 JUIN 2025

N° 2025/ 114

Rôle N° RG 21/08096 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHRUG

[P], [Y], [O] [B]

C/

[C], [R] [Z] épouse [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Véronique TOURNAIRE-CHAILAN

M^e Joseph MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de TARASCON en date du 22 Avril 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 19/00649.

APPELANT

Monsieur [P], [Y], [O] [B]

né le [Date naissance 4] 1964 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Véronique TOURNAIRE-CHAILAN de l’ASSOCIATION NIQUET – TOURNAIRE CHAILAN, avocat au barreau de TARASCON et M^e Martine NIQUET de l’ASSOCIATION NIQUET – TOURNAIRE CHAILAN, avocat au barreau de TARASCON

INTIMEE

Madame [C], [R] [Z] épouse [B]

née le [Date naissance 3] 1964 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE (avocat postulant) substitué par M^e Anaïs KORSIA, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et par M^e Gilles GIGUET de la SELARL BURAVAN DESMETTRE GIGUET FAUPIN, avocat au barreau de TARASCON (avocat plaidant)

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Mai 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Michèle JAILLET, Présidente de chambre

Madame Nathalie BOUTARD, Conseillère

M^me Pascale BOYER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Fabienne NIETO.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2025,

Signé par Madame Michèle JAILLET, Présidente de chambre et M^me Fabienne NIETO, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé du litige

Le 2 juillet 2004, Monsieur [B] a acquis un immeuble situé à [Localité 7] d’une superficie d’environ 6000 mètres carrés comportant plusieurs constructions, au prix de 365.000 euros financé en partie grâce à un prêt auprès de la [8].

Monsieur [B] a vécu dans la maison principale avec sa compagne Madame [Z] à compter de la fin de l’année 2008. Les deux membres du couple avaient des enfants d’autres unions : Monsieur [B] avant deux filles et Madame [Z] une fille.

L’immeuble était d’un seul tenant sur une parcelle cadastrée [Cadastre 12] avant d’être divisé en quatre parcelles cadastrées [Cadastre 13] à [Cadastre 5].

Madame [Z] et Monsieur [B] se sont mariés le [Date mariage 6] 2009 à [Localité 11], sous le régime de la séparation de biens selon contrat du 2 avril 2009. Ils n’ont pas eu d’enfant commun.

Le 23 septembre 2009, Monsieur [B] a donné à son épouse la pleine propriété de la parcelle [Cadastre 14], comportant un pavillon avec dépendances comprenant deux appartements destinés à la location.

Le 20 octobre 2009, Monsieur [B] a cédé à son épouse les deux parcelles cadastrées [Cadastre 15] et [Cadastre 5], sur lesquelles sont situées la résidence principale et une partie de bâtiment aménagée en gîte dénommé « gîte Daudet ».

Il s’est réservé un droit d’usage et d’habitation de l’immeuble vendu sa vie durant.

La vente a été conclue moyennant un prix de 270.080 euros, après déduction de la valeur du droit conservé par le vendeur, évalué à 151.920 euros.

Pour financer cet achat, Madame [Z] a souscrit plusieurs prêts au [10].

Des servitudes de passage ont été consenties sur la parcelle [Cadastre 13] restant appartenir à Monsieur [B].

Le logement situé sur la parcelle [Cadastre 15] jouxtant la maison principale et les hébergements aménagés sur la parcelle [Cadastre 14] ont été mis en location, notamment saisonnière et par l’intermédiaire de plusieurs plateformes après leur rénovation et aménagement. Les époux ont exploité en commun cette activité.

A compter du 1er janvier 2012, la parcelle [Cadastre 13] a été louée par Monsieur [B] à son épouse pour une durée de 36 mois en vue de l’exploitation commune des gîtes afin de permettre la mise à disposition des locataires du chemin d’accès, de places de stationnement, d’une piscine hors sol et d’un espace détente ainsi que des drains d’épandage et des canalisations.

Un nouveau bail a été conclu jusqu’au 31 décembre 2017 moyennant un loyer de 695 euros par mois.

Les époux se sont séparés au mois de septembre 2018. Monsieur [B] est demeuré dans l’habitation principale. Madame [Z] a quitté ce logement.

Le 23 octobre 2018, les parties ont approuvé, par leurs signatures apposées sur un courrier rédigé par le notaire chargé de l’établissement des actes, Maître [X], les points d’accord récapitulés par ce dernier portant notamment sur les actes suivants :

— Madame [Z] donnerait à son époux la parcelle [Cadastre 14]

— Madame [Z] lui céderait les parcelles [Cadastre 15] et [Cadastre 5] reçues en 2009

— Monsieur [B] supporterait les frais d’actes

— Les filles des parties renonceraient à l’action en réduction

— Les actes seraient signés concomitamment

— Une convention de divorce serait conclue.

Le 27 novembre 2018, un compromis de vente a été signé entre Madame [Z] et Monsieur [L] concernant les parcelles [Cadastre 15] et [Cadastre 5] moyennant le prix de 334.600 euros, après déduction du droit d’usage et d’habitation évalué à 143.400 euros.

La vente était soumise notamment à une condition suspensive d’obtention d’un prêt de 400.000 euros stipulée dans l’intérêt de l’acquéreur.

Une condition particulière déterminante du consentement des parties était stipulée concernant l’accomplissement d’actes familiaux, notamment la donation par Madame [Z] à son époux de la parcelle [Cadastre 14].

Le 31 janvier 2019 par lettre recommandée avec accusé de réception, Madame [Z] a mis en demeure Monsieur [B] d’exécuter son obligation d’obtention du prêt en l’absence de justificatif reçu. Elle a indiqué qu’en absence de réponse, le compromis serait caduc.

Les 14 et 26 février 2019, Monsieur [B] a répondu avoir obtenu un accord de prêt le jour même, de sorte que la signature de l’acte de vente pouvait intervenir. Il a rappelé l’obligation pour le conseil de son épouse de rédiger une convention de divorce.

Par lettre recommandée du 28 février 2019, Madame [Z] a notifié à Monsieur [B] la caducité du compromis, depuis le 18 janvier 2019, en l’absence de réponse à la mise en demeure de justifier de la condition suspensive.

Le 7 mars 2019, Monsieur [B] a répliqué que son épouse devrait régler la pénalité si elle refusait de réitérer la vente malgré l’existence de l’offre de prêt.

Le 11 mars 2019, Monsieur [B] a fait signifier à Madame [Z] ses courriers relatifs au prêt et l’offre de prêt.

Le 14 mars 2019, Madame [Z] a saisi le juge aux affaires familiales de TARASCON d’une requête en divorce.

Le 14 mars 2019, il a été fait sommation par acte d’huissier de justice à Madame [Z] de comparaître en l’étude du notaire chargé d’établir l’acte de vente et l’acte de donation le 4 avril 2019.

Madame [Z] a répondu au notaire le 20 mars 2019 qu’elle acquiesçait à ces actes mais qu’elle ne comparaîtrait que si Monsieur [B] versait la somme de 12.365,74 euros correspondant au montant des loyers perçus sur le « gîte Daudet » en violation de l’interdiction contenue dans l’acte du 20 octobre 2009 et des loyers perçus sur les autres gîtes depuis le mois de juin 2018.

Le 4 avril 2019, jour prévu pour la réitération des actes de vente et de donation, un procès-verbal de carence a été établi par le notaire instrumentaire, en raison de l’absence de Madame [Z].

Le 29 avril 2019, Monsieur [B] a fait assigner son épouse devant le tribunal de grande instance de TARASCON aux fins de faire juger la vente parfaite et obtenir le paiement de la clause pénale. L’assignation a été publiée.

En cours de procédure, Monsieur [B] a modifié ses demandes en renonçant à la vente forcée. Il a maintenu la demande en paiement de la clause pénale et a réclamé la valeur du droit d’usage et d’habitation qui lui a été consenti et qu’il ne peut plus exercer.

Le 25 juin 2019, le juge aux affaires familiales de Tarascon a rendu une ordonnance de non-conciliation par laquelle la jouissance du logement familial et des meubles s’y trouvant a été attribuée à l’épouse, à charge pour elle de s’acquitter de l’intégralité des dépenses liées à cette occupation.

Monsieur [B] a libéré l’ex-logement conjugal le 15 juillet 2019.

Dans le cadre du contentieux concernant la vente, par jugement du 22 avril 2021, le tribunal judiciaire de TARASCON, par une décision à laquelle le présent se réfère pour plus ample exposé des faits, procédure et prétentions et moyens des parties, a :

— condamné Mme [Z] à régler à M. [B] la somme de 10.000 euros au titre de la clause pénale

— Dit que M. [B] est déchu de son droit d’usage et d’habitation

— Débouté M. [B] de sa demande en paiement au titre du droit d’usage et d’habitation

— Dit que les demandes reconventionnelles de Madame [Z] relèvent du juge aux affaires familiales

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes

— Débouté M. [B] du surplus de ses demandes, notamment au titre de l’article 700 du CPC et des dépens

— Dit que chaque partie gardera à sa charge ses propres dépens,

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Cette décision a été signifiée à Monsieur [B] le 21 mai 2021.

Monsieur [B] a formé appel du jugement par déclaration par voie électronique du 1er juin 2021.

L’intimée a constitué avocat le 9 juin 2021.

Par ses premières conclusions du 30 juillet 2021, l’appelant demande à la cour de :

— Confirmer le jugement en ce qu’il a retenu que Madame [Z] a manqué à son obligation en ne réitérant pas l’acte de vente à la suite du compromis en date du 27 novembre

2018,

— Confirmer le jugement querellé en ce qu’il a considéré que l’interdiction de location ne pouvait être opposée à Monsieur [B] pour justifier d’une quelconque extinction de son droit d’usage à ce titre,

— Confirmer le jugement querellé en ce qu’il a considéré que les demandes reconventionnelles de Madame [Z] relèvent de la liquidation du régime matrimonial et, par conséquent, de la compétence du Juge aux Affaires Familiales,

— Réformer le jugement querellé en ce qu’il a réduit le montant de la clause pénale à la charge de Madame [Z] à hauteur de 10.000 euros,

— Réformer le jugement querellé en ce qu’il a considéré que le comportement de Monsieur

[B] caractériserait un manquement particulièrement grave à son obligation de jouir du bien en bon père de famille et justifierait l’extinction de son droit d’usage et d’habitation,

— Réformer le jugement querellé en ce qu’il a débouté Monsieur [B] de sa demande en paiement au titre de son droit d’usage et d’habitation,

— Réformer également le jugement querellé en ce qu’il a débouté le concluant de sa demande de condamnation de Madame [Z] à lui régler la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens de première instance,

— Déclarer que les conditions prévues au compromis de vente en date du 27 novembre 2018 sont réunies,

— Déclarer que Monsieur [P] [B] a justifié de l’obtention d’un prêt immobilier auprès du

[9] dans le délai de 8 jours suivant la mise en demeure que lui a adressée son épouse le 31 janvier 2019, reçue par lui le 9 février 2019,

— Déclarer fautif le refus par Madame [C] [Z] de réitérer l’acte de vente malgré plusieurs lettres recommandées et une sommation d’avoir à comparaître en date du 14 mars

2019,

— Prendre acte du refus de Madame [C] [Z] de donner à son époux, malgré ses engagements, l’immeuble sis section [Cadastre 14],

— Condamner Madame [C] [Z] à régler au concluant la somme de 33.460 euros à titre de dommages et intérêts conformément au compromis de vente en date du 27 novembre 2018 liant les parties et aux dispositions de l’article 1231-5 du Code Civil,

Au vu du refus de Madame [C] [Z] de respecter le droit d’usage et d’habitation dont bénéficie le concluant sur le domicile conjugal et au vu de l’ordonnance de non-conciliation qu’elle a obtenue lui attribuant la jouissance à titre gratuit dudit domicile conjugal,

— Condamner Madame [C] [Z] à régler au concluant le montant de son droit d’usage et d’habitation évalué dans le compromis de vente à la somme de 151.920 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’expulsion du concluant par son épouse,

— Débouter Madame [C] [Z] de sa demande de déchéance du droit d’usage et d’habitation de Monsieur [B],

— Retenir que Monsieur [B] a respecté son obligation de jouir du bien en bon père de famille,

— Débouter Madame [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Débouter Madame [Z] de ses demandes reconventionnelles tendant à obtenir la condamnation du concluant à lui rembourser les prétendus loyers encaissés, les taxes de séjour et à obtenir un dédommagement de prétendues dégradations qui n’ont aucun lien avec

le présent litige et relèvent de la compétence du juge aux affaires familiales après divorce, ces demandes concernant la liquidation du régime matrimonial des époux,

— Condamner Madame [Z] à régler au concluant la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

Par ses premières écritures du 25 octobre 2021, l’intimée demande à la cour de :

— Confirmer le jugement en ce qu’il a :

Dit que Monsieur [P] [B] est déchu du droit d’usage et d’habitation

Débouté Monsieur [B] de sa demande en paiement au titre du droit d’usage et d’habitation

— Réformer le jugement en ce qu’il a condamné Madame [C] [Z] à payer à Monsieur [P] [B] la somme de 10.000 euros au titre de la clause pénale.

Statuant à nouveau,

— Débouter monsieur [B] de sa demande en paiement au titre de la clause pénale

— Condamner Monsieur [B] à lui payer la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles de procédure.

L’appelant a, de nouveau, conclu le 23 décembre 2021 en maintenant ses prétentions.

Le 12 avril 2023, le conseiller de la mise en état a fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur.

Le 5 novembre 2024, les parties ont été avisées de la fixation de l’affaire à plaider à l’audience du 26 mars 2025 et que la clôture de la procédure serait prononcée le 26 février 2025.

Par ses dernières conclusions du 21 janvier 2025, l’intimée maintient ses prétentions et communique les pièces 43 à 46.

L’appelant, par ses conclusions du 17 février 2025, présente les mêmes demandes et prétentions que dans ses écritures antérieures et communique 5 nouvelles pièces pour compléter la pièce 62.

L’intimée a conclu le 25 février 2025 et communiqué une nouvelle pièce numéro 47.

Son conseil a sollicité le même jour un report de l’ordonnance de clôture car il avait dû conclure en réponse aux dernières conclusions d’appelant du 18 février 2025.

Le conseiller de la mise en état a répondu qu’il n’y aurait pas de révocation de l’ordonnance de clôture.

Le 26 février 2025 à 8 h 49, la clôture de la procédure a été prononcée.

Le même jour à la même heure, les parties ont été avisées qu’en raison d’un manque de greffier dans la chambre, l’affaire était reportée à l’audience du 7 mai 2025 et ont reçu notification de l’ordonnance de fixation à cette audience avec maintien de la date de la clôture.

Le 26 février 2025, à 10 h 57, l’appelant a communiqué des conclusions contenant demande de révocation de l’ordonnance de clôture et une nouvelle pièce. (68 avis de TF au nom de Monsieur [B])

Motifs de la décision

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux conclusions récapitulatives régulièrement déposées.

Sur la question de la recevabilité des prétentions

Les conclusions et pièces communiquées par l’appelant le 26 février 2025 après que l’ordonnance de clôture a été rendue sont irrecevables en application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile.

Sur le respect du principe de la contradiction

L’article 15 du code de procédure civile dispose que « Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. »

L’article 16 du même code ajoute que "Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations".

L’appelant a communiqué des conclusions et pièces le 17 février 2025 soit 9 jours avant la clôture alors que cette dernière était annoncée depuis le 5 novembre 2024.

La tardiveté de ces écritures a conduit l’intimée à communiquer des conclusions et pièces le 25 février 2025, soit la veille de la clôture.

La tardiveté de ces communications ne permet pas le respect du contradictoire dans la mesure où le délai donné au contradicteur pour étudier les conclusions et y répondre avant la date de la clôture est insuffisant.

Il convient donc d’écarter les conclusions communiquées par l’appelant le 17 avril 2025 et par l’intimée le 25 avril 2025.

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Les demandes de « donner acte », « prendre acte », « retenir » sont dépourvues de tout enjeu juridique et ne constituent pas des prétentions au succès desquels les parties pourraient avoir un intérêt légitime à agir au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Ne constituent pas, par conséquent, des prétentions au sens de l’article sus-cité du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater » ou « donner acte » ou encore à « prendre acte » de sorte que la cour n’a pas à y répondre.

Il n’y a donc pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent arrêt les demandes tendant à « constater que » ou « dire que » telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu’elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire de l’arrêt.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention » et que l’article 954 du même code, dans son alinéa 1er, impose notamment aux parties de formuler expressément ses prétentions et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune des prétentions est fondée « avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et leur numérotation ».

En application de cet article, la cour n’est saisie que des prétentions figurant dans le dispositif des conclusions des parties.

Par ailleurs l’effet dévolutif de l’appel implique que la cour connaisse des faits survenus au cours de l’instance d’appel et depuis la décision déférée et statue sur tous les éléments qui lui sont produits même s’ils ne se sont révélés à la connaissance des parties qu’en cours d’instance d’appel.

Sur la demande en paiement de la clause pénale

L’appelant précise qu’il a immédiatement déposé une demande de prêt après la signature du compromis mais qu’il s’est heurté à la lenteur de la banque.

Il soutient que le compromis de vente n’est pas caduc car il a justifié de l’obtention du prêt, condition suspensive de la vente, le 14 février 2019, soit dans les huit jours de la sommation reçue à cette fin.

Il ajoute que l’intimée n’a pas respecté son obligation de réitérer la vente et qu’elle doit être sanctionnée par le paiement de l’intégralité du montant de la clause pénale. Il soutient que ce montant qui permet de compenser les frais exposés par lui en vue de l’achat, n’est pas excessif.

Il précise qu’au jour du rendez vous pour signature de l’acte, il avait réglé la somme de 13.000 euros réclamée par son épouse pour signer la vente.

Il fait valoir que, par courrier du 20 mars 2019 adressé au notaire, son épouse a indiqué acquiescer à l’acte de vente et de donation. Il expose que le courriel, daté du 2 avril 2019, produit tardivement en appel, a été établi pour les besoins de la cause et que son contenu contredit celui du courrier du 20 mars 2019.

Il réplique que la donation de la parcelle numéro [Cadastre 14] n’était pas une condition de la vente des autres parcelles.

Il rappelle qu’il a procédé à la donation de cette parcelle en 2009 pour permettre à son épouse de disposer de garantie suffisante vis-à-vis de la banque pour emprunter la somme nécessaire à l’achat des parcelles [Cadastre 15] et [Cadastre 5].

Pour expliquer son abandon de la demande de vente forcée, il précise qu’il n’a d’intérêt à récupérer les parcelles [Cadastre 15] et [Cadastre 5] que s’il bénéficie également des revenus des 4 gîtes loués, situés en parcelle [Cadastre 14] que son épouse refuse de lui donner.

Il soutient qu’il a financé les travaux d’amélioration et d’entretien des biens vendus tandis que son épouse et ses filles profitaient des revenus des locations qui servaient exclusivement à régler les mensualités des crédits immobiliers et à la consommation.

L’intimée rappelle que la vente des parcelles contenant le domicile conjugal a été prévue dans un accord-cadre contenant engagements réciproques des parties.

Elle soutient que l’acquéreur a obtenu le prêt bancaire nécessaire à l’achat plus d’un mois après l’expiration du délai de deux mois prévu au compromis.

Elle en déduit la caducité de la promesse de vente, dans la mesure où elle a refusé une prorogation du délai de réitération par acte authentique.

Elle indique que la réalisation de la vente était conditionnée à celle de l’acte de donation. Elle conteste toute intention libérale éclairée et libre de sa part, compte tenu du climat de menaces et de violences psychologiques dans lequel elle a consenti à la cession et à la donation.

Elle rappelle les autres conditions auxquelles était soumise la vente et qui n’ont pas été réalisées.

Selon les articles 1101, 1103 et 1104 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Les articles 1304 et 1304-2 du code civil régissent les obligations sous conditions suspensive.

Selon l’article 1304-3 de ce code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

L’article 1231-5 du code civil, sur les clauses pénales, dispose : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme, à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué une somme plus forte ni moindre. Néanmoins le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité convenue. si elle est manifestement excessive ou dérisoire ou en cas d’inexécution partielle. »

La disproportion manifeste s’établit par la comparaison entre la peine prévue et le montant du préjudice effectivement subi.

En l’espèce, le compromis de vente et d’achat prévoit, en pages 7 et 8, la condition suspensive suivante :

— L’acquéreur déclare avoir l’intention de recourir à un prêt qu’il devra réclamer auprès de l’établissement de son choix portant sur un montant maximal de 400.000 euros pendant une durée maximum de 25 ans au taux maximal de 2,10 % l’an.

— Toute demande de prêt non conforme à ces données entraînera la réalisation fictive de la condition.

— L’acquéreur doit faire les démarches nécessaires dans un délai d’un mois et informer le vendeur immédiatement de tout événement à ce sujet.

— La condition sera réalisée par la remise par la banque de l’offre écrite prévue par le code de la consommation portant sur le prêt aux conditions convenues.

— La réception de cette offre devra intervenir au plus tard dans le délai de deux mois à compter de la signature des présents accords.

— L’obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par l’acquéreur au vendeur.

— A défaut de cette notification, le vendeur aura la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

— Passé ce délai de huit jours sans que l’acquéreur ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit.

Les parties ont renoncé au versement d’un dépôt de garantie par l’acquéreur qui permettait de sanctionner sa défaillance dans l’accomplissement de la condition.

Madame [Z] a mis en demeure Monsieur [B] par courrier du 31 janvier 2019, soit quelques jours après l’expiration du délai dont disposait l’acquéreur pour justifier de l’accomplissement de la condition. Ce courrier, adressé en recommandé, a été réceptionné par Monsieur [B] le 9 février 2019, ainsi qu’il l’indique dans un courrier en réponse. En effet, Madame [Z] ne produit pas dans ses pièces l’accusé de réception.

Monsieur [B] a répondu à la mise en demeure par courrier adressé le 14 février 2019 et délivré à Madame [Z] le 16 février 2019. Il y indiquait avoir obtenu un accord de prêt et joindre une attestation de la banque.

Il produit, par ailleurs, un accord de prêt du [9] pour ce montant sous trois réserves (remboursement d’un prêt en cours, transmission du projet d’acte de liquidation et justification de l’apport personnel) et un document identique ne comportant pas de réserve. L’offre de prêt du 6 mars 2019 a été signifiée à Madame [Z] le 11 mars 2019 .

L’acquéreur n’a pas justifié dans les huit jours d’une d’une offre de prêt établie par la banque mais seulement d’un accord de principe.

Madame [Z] était donc en droit de se prévaloir de la caducité du compromis.

Cependant, par message du 20 mars 2019 au notaire qui la sommait de se présenter en son étude pour signature de l’acte de vente et de la donation, elle a indiqué qu’elle acquiesçait à ces actes. Elle est donc revenue sur sa volonté de se prévaloir de la caducité du compromis et a ajouté une condition supplémentaire à la signature de l’acte de vente, soit le versement par Monsieur [B] d’une somme de 12.365 euros correspondant aux loyers des gîtes encaissés seul depuis leur séparation.

Il ressort de l’attestation du notaire, Maître [X] du 25 avril 2019 et de l’extrait du compte ouvert en ses livres qu’il a reçu de Monsieur [B] le 4 avril 2019, une somme de 13.000 euros, en sus des provisions sur frais d’acte.

Madame [Z] n’a pas comparu en l’étude du notaire pour procéder à la signature de l’acte de vente prévu par le compromis du 28 novembre 2018. Elle a donc refusé de réitérer le compromis après y avoir acquiescé le 20 mars 2019.

Madame [Z] ne démontre pas les faits de violences psychologiques ou économiques qui auraient été exercés par Monsieur [B] pour obtenir son consentement à la signature de l’accord du 23 octobre 2018 alors qu’il a été établi en présence du notaire, son consentement par signature du compromis le 28 novembre 2018 et son acquiescement aux actes par courrier du 20 mars 2019, après qu’elle s’est prévalue librement de la caducité du compromis.

La vente était soumise expressément par les parties à la condition que madame [Z] fasse donation à son mari de la parcelle [Cadastre 14]. Toutefois, elle ne peut se prévaloir de l’absence de cette condition qui dépendait de sa seule volonté.

En application de la clause pénale contenue dans l’acte, elle est tenue au paiement de la somme de 33.460 euros.

Elle sollicite la réduction de cette indemnité qu’elle considère comme étant manifestement excessive. Le premier juge y a fait droit en invoquant le comportement de Monsieur [B] et sa carence dans la justification des démarches en vue de l’obtention du prêt.

Cependant, le comportement des parties n’est pas un critère permettant de justifier une majoration ou une minoration de la clause pénale.

Monsieur [B] invoque des dépenses en vue de la vente d’un montant total de 15865,59 euros.

En ce qui concerne les frais de vidange de la fosse septique, il ne s’agit pas d’une dépense en vue de l’achat car l’appelant devait supporter cette dépense en tant que titulaire du droit d’usage et d’habitation.

Il était tenu de l’assurance du prêt en tant qu’emprunteur.

Les frais d’assignation, de constats et d’avocat dans le cadre de la procédure aux fins d’obtenir l’indemnisation entrent dans les dépens et les frais irrépétibles de procédure.

En revanche, les frais de diagnostics (495 euros) , les honoraires du notaire en vue de la préparation d’un projet d’acte (2160 euros), les frais d’estimation immobilière (2000 euros), les honoraires d’un géomètre exposés en 2020 pour délimiter les parcelles restant appartenir à Madame [Z] et celles propriétés de Monsieur [B] (600 euros) les frais de courtage en vue de l’obtention d’un prêt (2500 euros) ont été exposés en vue de la vente et se révèlent sans utilité du fait du refus de Madame [Z] de signer l’acte notarié.

La somme prévue au contrat est donc manifestement excessive par rapport à la réalité du préjudice subi par Monsieur [B] du fait du refus de réitérer l’acte de vente.

Il convient donc de confirmer, par substitution de motifs, la décision de première instance en ce qu’elle a réduit le montant de la clause pénale à la somme de 10.000 euros couvrant également les divers frais induits par l’obligation de se rendre chez le notaire pour la rédaction du procès-verbal de carence, d’adresser des courriers recommandés et les désagréments liés à la procédure.

Sur la question de la déchéance du droit d’usage et d’habitation

L’appelant réfute tout abus de jouissance du droit octroyé en 2009.

Il fait valoir que les constatations de l’huissier de justice mandaté par son épouse en 2019 concernent le gîte Daudet, situé sur la parcelle [Cadastre 15] et non le domicile conjugal, situé sur la parcelle [Cadastre 5]. Il soutient que seul ce dernier était concerné par l’interdiction de louer stipulée dans l’acte. Il précise que le gîte était déjà loué en 2009 lors de la cession.

Il indique avoir repris les meubles de la cuisine non intégrés et les meubles lui appartenant ainsi que l’alarme qu’il a financée.

Il réplique que les dégradations constatées par l’huissier de justice correspondent au résultat de l’usure normale et de la vétusté.

Il conteste avoir eu l’intention de faire échapper les biens donnés et vendus en 2009 au gage de ses créanciers. Il explique les transferts de propriété par la volonté de son épouse de disposer de droits dans les biens immobiliers qu’ils occupaient et louaient.

Il ajoute qu’il exerçait sous la forme d’une SARL, ce qui empêchait des poursuites sur ses biens personnels pour des dettes professionnelles et il nie avoir créé des dettes dans les activités qu’il exerçait en nom propre. Il précise avoir conservé la propriété de la parcelle [Cadastre 13] qui a une valeur conséquente de 140.000 euros.

Il fait valoir que son épouse, par sa demande de déchéance, lui refuse le bénéfice du droit d’usage et d’habitation qu’il a pourtant payé par compensation et qu’elle doit donc lui en verser le prix.

Il indique que l’intimée a quitté ce domicile de son plein gré avec ses filles le 9 septembre 2018 en emportant une grande partie des meubles, qu’elle a conservé les clés du logement et qu’elle a continué à percevoir les revenus des gîtes pour régler les crédits.

Il liste les abus de l’intimée dans la gestion des gîtes.

Il réplique que la demande de remboursement de loyers concerne la liquidation des intérêts patrimoniaux des époux qui interviendra ultérieurement.

L’intimée rappelle que la cession du domicile conjugal avec réserve du droit d’usage et d’habitation, concomitante à la cessation par Monsieur [B] de ses activités commerciales, était destinée à faire échapper les biens vendus au gage des créanciers.

Elle précise qu’il lui a fait donation de la parcelle contenant les gîtes loués, faute de pouvoir s’en réserver le droit d’usage et qu’il a conservé la seule parcelle numéro [Cadastre 13] inconstructible donc de peu de valeur.

Elle soutient que ces opérations ont été fructueuses pour Monsieur [B] qui a réalisé une plus-value de 165 % lors de la vente.

Elle conteste le montant des travaux qu’aurait financé son époux sur les biens cédés entre 2009 et 2017.

Elle soutient que, lors de la séparation, elle a été expulsée du logement qui lui appartenait et que son époux a pris le contrôle des réservations des gîtes alors qu’il lui en avait cédé la propriété.

Elle ajoute qu’il a mis en location l’hébergement situé sur la parcelle [Cadastre 15] et encaisse les loyers alors que le titulaire du droit d’usage et d’habitation est dépourvu de ce droit.

Elle précise que le droit d’usage et d’habitation portait sur tous les immeubles situés sur les parcelles [Cadastre 15] et [Cadastre 5], soit la maison principale et la dépendance désignée sous le nom de « gîte Daudet ».

Elle indique qu’elle a donné son consentement au compromis de vente sous la pression de son ex-époux qui la menaçait de lui réclamer, à défaut d’accord, une somme de 500.000 euros et qui indiquait disposer du soutien financier de ses parents pour mener les procédures nécessaires. Elle rappelle qu’elle a retrouvé dans le logement, lorsqu’elle a pu en reprendre l’usage, un chargeur d’arme rempli de balles alors que son époux n’est pas chasseur, qu’elle a interprété comme une menace.

Elle rappelle qu’aux termes de l’acte de 2009, elle était titulaire d’un droit d’usage et d’habitation sur le bien acquis concurremment avec son époux et que le juge aux affaires familiales lui a accordé un droit de jouissance provisoire qui est caduc depuis le prononcé du divorce en cours de procédure.

Elle ajoute qu’après l’avoir expulsée du domicile, son ex-époux a volontairement dégradé les lieux en enlevant la cuisine aménagée, le mobilier du séjour et la clôture de la propriété.

Elle affirme que son ex-mari n’a jamais payé les primes d’assurance habitation qui lui incombaient et qu’il n’a pas réglé l’intégralité des taxes d’habitation.

Elle soutient que les documents produits au titre de l’assurance concernent l’un des gîtes et non la maison principale.

Elle admet que ses demandes reconventionnelles de versement des loyers des gîtes relèvent du contentieux de la liquidation du régime matrimonial de la compétence du juge aux affaires familiales.

L’intimée ne tire aucune conséquence juridique de la cause qui, selon elle, a motivé les cessions de 2009.

Le droit d’usage et d’habitation sur un bien immobilier est régi par les articles 627 et suivants ancien du code civil, applicables à la date du contrat.

Le droit d’usage et d’habitation est réglé par le titre qui l’établit, lequel en détermine l’étendue.

Le titulaire doit jouir du bien en « bon père de famille ».

L’article 631 du code civil dispose que : « L’usager ne peut céder ni louer son droit à un autre. »

L’article 625 du code civil prévoit que « Les droits d’usage et d’habitation s’établissent et se perdent de la même manière que l’usufruit. »

A ce titre l’article 618 du même code dispose que : « L’usufruit peut aussi cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien. (')

Les juges peuvent, suivant la gravité des circonstances, ou prononcer l’extinction absolue de l’usufruit, ou n’ordonner la rentrée du propriétaire dans la jouissance de l’objet qui en est grevé, que sous la charge de payer annuellement à l’usufruitier, ou à ses ayants cause, une somme déterminée, jusqu’à l’instant où l’usufruit aurait dû cesser. »

En l’espèce, l’acte du 20 octobre 2009 prévoit que le droit d’usage et d’habitation s’exercera sur « l’immeuble vendu » qui est désigné dans l’acte comme étant constitué d’un logement principal et d’un appartement situés sur les parcelles [Cadastre 15] et [Cadastre 5].

La valeur du droit d’usage et d’habitation réservé par le vendeur a été calculée sur la base de l’usufruit de la totalité des deux parcelles.

Aucune restriction n’a été stipulée dans l’acte notarié quant à l’étendue du droit d’usage et d’habitation. La mention du compromis du 27 juillet 2009, selon laquelle l’appartement était loué à la date de cet acte ne peut être retenue car, à la date de l’acte de réitération, le locataire, Monsieur [K], avait donné son congé et a effectivement quitté les lieux le 30 octobre 2009. Ce fait est avéré par les pièces produites par Monsieur [B], notamment l’attestation de Monsieur [K] et l’état des lieux dressé avec Monsieur [B].

Après la date de l’acte du 20 octobre 2009, Monsieur [B] n’était plus propriétaire du gîte Daudet, situé dans la dépendance de la maison principale sur la parcelle [Cadastre 15]. En outre, en tant que titulaire d’un simple droit d’usage et d’habitation, il lui était interdit de mettre en location le bien dont il pouvait user. Il était rappelé dans l’acte de vente en page 13 au titre de « Conventions particulières » qu’il ne pouvait « faire aucune location du bien vendu même partielle à peine de nullité desdistes locations et même d’extinction de son droit d’usage et d’habitation. »

Monsieur [B] ne conteste pas avoir mis en location le gîte Daudet depuis la date de l’acte de vente.

Ces opérations étaient réalisées dans le cadre de l’exploitation par les deux époux et au profit des deux, du gîte et des autres hébergements situés sur la parcelle [Cadastre 14] donnée à Madame [Z].

Toutefois, à compter de la date de la séparation, au mois de septembre 2018, Monsieur [B] a continué à mettre en location le gîte Daudet alors qu’il ne détenait qu’un droit d’usage et d’habitation sur ce bien.

En outre, les constats d’huissier de justice établis les 12 et 15 juillet 2019 révèlent que, lorsque la jouissance exclusive de l’ancien logement conjugal a été attribuée provisoirement à Madame [Z], Monsieur [B] a dégradé le bien objet du droit d’usage et d’habitation en enlevant les meubles de la cuisine équipée et les appareils électroménagers, le poêle, la clôture entourant le terrain de nombreux meubles de rangement intérieurs.

Ces comportements contraires aux obligations du titulaire du droit d’usage et d’habitation justifient la déchéance de ce droit.

La décision de première instance sera donc confirmée de ce chef.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La décision de première instance sera confirmée en ce qu’elle a débouté Monsieur [B], qui succombait, de sa demande au titre des frais irrépétibles de procédure.

S’agissant d’un litige entre époux, même s’il ne fait pas partie de la liquidation et compte tenu de l’attitude de Madame [Z] dans l’exécution des obligations contractuelles, il convient de confirmer la décision de première instance en ce qu’elle a condamné chaque partie à supporter la moitié des dépens.

Monsieur [B] succombant en appel, il sera tenu des dépens d’appel.

Sa demande au titre des frais irrépétibles de procédure sera rejetée.

Il devra verser à Madame [Z] la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles de procédure qu’il est inéquitable de laisser à sa charge.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort :

Ecarte les conclusions et les pièces communiquées par l’appelant le 17 février 2025 et par l’intimée le 25 février 2025 ;

Déclare irrecevables les conclusions et pièces communiquées par l’appelant le 26 février 2025 ;

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne Monsieur [P] [B] aux dépens d’appel ;

Condamne Monsieur [P] [B] à régler à Madame [C] [Z] la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles de procédure ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Madame Michèle Jaillet, présidente, et par Madame Fabienne Nieto, greffière, auxquelles la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

La greffière La présidente