Chambre civile

Section 1

ARRÊT N°

du

17 DÉCEMBRE 2025

N° RG 24/275

N° Portalis DBVE-V-B7I-CITB SD-C

Décision déférée à la cour : jugement du juge des contentieux de la protection d'[Localité 3], décision attaquée du 8 avril 2024, enregistrée sous le n° 23/077

[E]

C/

[O]

S.C.I. CASA DI FIUME

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

DIX-SEPT DÉCEMBRE

DEUX-MILLE-VINGT-CINQ

APPELANTE :

Mme [J], [R], [T] [E]

née le 22 avril 1993 à [Localité 4] ([Localité 13])

[Adresse 8]

[Adresse 6] [Adresse 7]

[Adresse 9]

[Localité 1]

Représentée par M^e Dominique REMITI-LEANDRI, avocate au barreau d’AJACCIO

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024-1059 du 27/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

INTIMÉS :

M. [K] [O]

né le 2 juin 1993 à [Localité 10] (Isère)

[Adresse 8]

[Adresse 6] [Adresse 7]

[Adresse 9]

[Localité 1]

Défaillant

S.C.I. CASA DI FIUME

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 9]

[Localité 12]

[Localité 2]

Représentée par M^e Robert DUCOS, avocat au barreau d’AJACCIO

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 septembre 2025, devant Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Valérie LEBRETON, présidente de chambre

Emmanuelle ZAMO, conseillère

Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Mathieu ASSIOMA

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2025

ARRÊT :

Rendu par défaut,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Valérie LEBRETON, présidente de chambre, et Mathieu ASSIOMA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 1er novembre 2020, la SCI Casa Di Fiume a donné à bail à M. [K] [O] et Mme [J] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 900 €.

Le 5 août 2022, la S.C.I. Casa Di Fiume a fait signifier aux locataires un commandement de payer plusieurs loyers impayés, visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice du 1er juin 2023, la S.C.I. Casa Di Fiume a assigné M. [K] [O] et Mme [J] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Ajaccio aux fins notamment de voir ordonner l’expulsion des locataires, après constatation de l’acquisition de la clause résolutoire présente au bail et de les voir condamner à lui verser la somme de 4 257,73 € au titre de l’arriéré de loyers et frais dus jusqu’à la résiliation date d’effet du commandement, outre l’indemnité d’occupation mensuelle de 900 € jusqu’à la libération des lieux loués.

Par jugement en date du 8 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Ajaccio a :

' – Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SCI d’une part et [K] [O] et [J] [E] d’autre part sont réunies à la date du 05/10/2022,

— En conséquence, ordonné à [K] [O] et [J] [E] de libérer l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 11] dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

— Dit qu’à défaut pour [K] [O] et [J] [E] d’avoir, volontairement libéré les lieux et restitué les dés dans ce délai, la SCI Casa di Fiume pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, y compris avec le concours et l’assistance de la Force Publique,

— Condamné [K] [O] et [J] [E] à verser à la SCI une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 900 € de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de libération effective des lieux,

— Fixé la somme due à la SCI au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31/12/2023 à 13 182,04 € et condamné [K] [O] à payer la somme due à la SCI, à concurrence de ce montant, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision et condamné [J] [E] à payer la somme due à la SCI à concurrence de 2 400 €, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— Débouté la SCI de toute demande plus ample ou contraire,

— Condamné [K] [O] et [J] [E] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer,

— Débouté la SCI de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile '.

Par déclaration du 7 mai 2024, Mme [J] [E] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions la concernant.

Aux termes des dernières écritures de son conseil, transmises par RPVA le 22 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie, Mme [J] [E] demande à la cour d’appel de :

Infirmer le jugement du 8 avril 2024 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Ajaccio en ce qu’il a :

' Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SCI d’une part et [K] [O] et [J] [E] d’autre part sont réunies à la date du 05/10/2022,

En conséquence, ordonné à [J] [E] de libérer l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 11] dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

Dit qu’à défaut pour [J] [E] d’avoir, volontairement libéré les lieux et restitué les dés dans ce délai, la SCI Casa di Fiume pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, y compris avec le concours et l’assistance de la Force Publique,

Condamné [J] [E] à verser à la SCI une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 900 € de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de libération effective des lieux,

Fixé la somme due à la SCI au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31/12/2023 à 13 182,04 € et condamné [J] [E] à payer la somme due à la SCI à concurrence de 2 400 €, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Condamné [J] [E] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer,

Statuant de nouveau :

Juger irrecevable la demande de validation de congé sollicitée par la SCI pour la première fois en cause d’appel et dans tous les cas, infondée,

Débouter la SCI, prise en la personne de son représentant légal, de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Mme [J] [E],

Suspendre les effets de la clause résolutoire à l’égard de Mme [J] [E],

Accorder à Mme [J] [E] un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette locative d’un montant de 2 400€,

Condamner la SCI, prise en la personne de son représentant légal, au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens '.

Aux termes des dernières écritures de son conseil, transmises par RPVA le 30 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie, la S.C.I. demande à la cour d’appel de :

' – Statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel formé par Mme [J] [E],

— Confirmer le jugement rendu le 8 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection d'[Localité 3] en toutes ses dispositions,

— Juger qu’il n’y a pas lieu d’accorder des délais à l’appelante qui a bénéficié de fait des plus larges délais,

— Rejeter toute autre demande de l’appelante,

Subsidiairement,

— Ordonner la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et donc non-respect du contrat par le locataire,

— Valider le congé pour habiter délivré par Me [M], commissaire de justice, pour la date du 30 octobre 2023,

— Dire les défendeurs sans droit ni titre au-delà de cette date,

— Ordonner en conséquence leur expulsion,

— Allouer à la concluante la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Juger que les dépens d’appel seront mis à la charge de l’appelante '.

Bien qu’ayant été valablement assigné à étude le 24 juin 2024, M. [K] [O] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, le présent arrêt est prononcé par défaut.

La clôture de l’instruction a été ordonnée par le conseiller de la mise en état le 4 juin 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 22 septembre 2025, à laquelle l’affaire a été appelée et la décision mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité des appels

La recevabilité de l’appel principal et de l’appel incident n’est pas discutée et les éléments du dossier ne conduisent pas la cour à le faire d’office.

Sur la demande de résiliation du bail signé le 1er novembre 2020 et les délais de paiement

Dans son jugement du 8 avril 2024, le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire d’Ajaccio a constaté la résiliation du bail signé le 1er novembre 2020 en raison de l’absence de régularisation des loyers impayés dans les deux mois du commandement de payer, signifié à étude par le bailleur le 5 août 2022.

En cause d’appel, Mme [J] [E] reconnaît avoir eu des difficultés à régler les loyers en 2022, en raison de sa séparation avec M. [K] [O] et du refus du bailleur de modifier le contrat de bail afin que ne figure que son nom et que les aides sociales lui permettent de s’acquitter des mensualités. Elle dit avoir pu améliorer sa situation en janvier 2024 suite à une régularisation de sa situation vis-à-vis de la CAF. Elle indique avoir alors immédiatement versé la somme de 1 000 € à son propriétaire. Elle ajoute avoir fait l’objet d’une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par la commission de surendettement des particuliers, notifiée le 25 juillet 2023. Elle précise également que le bailleur omet d’indiquer à la cour qu’il a perçu jusqu’au mois de janvier 2025 des versements de la CAF supérieurs au loyer convenu, sans le décompter des sommes dues par l’appelante. Elle dénonce son comportement agressif depuis le début de la procédure, la contraignant au dépôt d’une main-courante, ainsi que sa mauvaise foi, l’amenant à verser des attestations mensongères aux débats. Mettant en avant sa propre bonne foi, elle sollicite l’infirmation du jugement attaqué, ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire.

En réplique, la S.C.I. Casa di Fiume indique que tant M. [K] [O] que Mme [J] [E] ont cessé de s’acquitter du loyer depuis le commandement de payer adressé par voie de commissaire de justice le 5 août 2022. Elle ajoute qu’ils n’ont jamais cessé de cohabiter dans le logement objet de la présente procédure et que si l’appelante a bénéficié d’un effacement de ses dettes dans le cadre d’une procédure de surendettement, elle n’a depuis jamais versé de loyer et reste redevable de la somme de 2 400 €, quand M. [K] [O] doit seul la somme de 13 182,04 €.

Il doit être noté en premier lieu que le moyen tiré du comportement agressif du bailleur et inopérant, en premier lieu car aucune conséquence de droit ne peut en être déduite en l’état des écritures de l’appelante mais également parce qu’il ne saurait être établi par la seule main-courante déposée par l’appelante le 13 septembre 2023, s’agissant d’un document strictement déclaratif, sans autre élément probatoire.

De même, les développements relatifs à l’état du logement sont sans intérêt dans le cadre de la présente instance, l’appelante ne tirant aucune conséquence juridique de ses allégations de défaut d’entretien du bien, qui ne sont en tout état de cause pas suffisamment étayées par de simples photographies non contextualisées ou authentifiées.

Ces éléments n’ont donc pas à être pris en compte par la cour pour examiner les prétentions des parties, seuls les moyens liés aux paiements des loyers et à l’effacement des dettes locatives devant être étudiés.

L’appelante démontre suffisamment vivre seule dans son appartement, avec ses trois enfants, depuis 2023. Elle verse en effet aux débats l’attestation du médiateur familial ayant reçu le couple et la convention parentale signée entre les anciens concubins (pièces appelante n°4 et 10). Dès lors, les attestations dactylographiées et versées aux débats par l’intimée, partiellement contestées par les échanges de message que l’appelante fournit, ne suffisent pas à remettre en cause la réalité de cette séparation.

De même, elle établit avoir bénéficié, par décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers du 23 mai 2023, de l’effacement des dettes nées antérieurement à la date d’effet de la décision, soit le 25 juillet 2023 (pièce appelante n°3 et pièce intimée n°4).

En application de l’article L722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

L’article L722-5 alinéa 1 du même code fait interdiction au débiteur, à compter de la décision de recevabilité de sa demande, de régler tout ou partie des créances autres qu’alimentaires, y compris donc ses loyers impayés.

Il s’ensuit que si, dans l’hypothèse où le bailleur notifie au débiteur la résiliation du contrat, la décision de recevabilité intervient pendant le délai imparti, c’est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l’effet attaché à cette décision, à savoir l’interdiction au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire.

Au contraire, si la décision sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue après l’expiration du délai imparti, la condition résolutoire est alors acquise et la procédure d’expulsion peut suivre son cours.

En l’espèce, l’article 13 du contrat de bail signé le 1er novembre 2020 prévoit qu’il est « expressément convenu qu’à défaut de paiement du dépôt de garantie, d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires à leur échéances et deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir de formalité judiciaire (') ».

Or un commandement de payer visant cette clause a été signifié à l’appelante et à M. [K] [O] le 5 août 2022, à étude, pour un montant de 3 367,73 €, pour un impayé de loyers des mois de mai, juin et juillet 2022 pour un montant de 2 100 €. L’appelante ne prétend pas avoir réglé cet arriéré dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer.

La décision de recevabilité de la demande de surendettement de Mme [J] [E] et d’orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire n’ayant été prononcée que le 23 mai 2023, elle n’avait, jusqu’à cette date, aucune interdiction de régler sa dette locative telle que déclarée à la commission à hauteur de 10 557,73 € euros, arrêtée au 25 juillet 2023. Cette décision ne prive donc pas la S.C.I. Casa di Fiume de son droit de faire constater l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire intervenue deux mois après commandement de payer, resté infructueux à la date du 5 octobre 2022, soit avant même le dépôt du dossier de surendettement par l’appelante, intervenu le 5 mai 2023 (pièce intimée n°4).

C’est donc à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du contrat de bail par suite de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat à effet au 5 octobre 2022. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

La nouvelle saisine de la commission de surendettement, que l’appelante ne développe pas dans ses écritures mais qui ressort de sa pièce n°15, n’a pas plus d’effet sur ce point.

Par ailleurs, la cour note que, si l’appelante indique que les loyers sont désormais réglés, à raison de 366 € de versements par ses soins et 560 € versés par la CAF au titre des APL, ce que l’intimée conteste, elle ne verse aux débats que la preuve du versement des APL à l’intimée entre décembre 2024 et janvier 2025, outre les 2 100 € que la S.C.I. Casa di Fiume reconnaît avoir perçus de la CAF (pièce intimée n°5) des mois d’octobre à décembre 2023. Elle ne verse aucune preuve du versement par ses soins du reliquat de loyers ou de toute autre somme autre que les APL, par ailleurs bloquées en raison de ces impayés.

Aucune preuve n’est donc fournie par l’appelante de ce qu’elle tente de régler au moins partiellement les loyers et indemnités d’occupation impayés comme courants, et ce, depuis 2022. Ce constat empêche la cour de retenir sa bonne foi et d’envisager le bénéfice de l’article 1343-5 du code civil, anciennement 1244-1 pour le règlement des sommes dues et qu’elle ne conteste pas, soit 2 400 € et pour la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef, rendant inutile l’examen de la recevabilité et du bien-fondé de la demande subsidiaire de congé pour reprise.

Sur les dépens d’appel et les frais irrépétibles

Mme [J] [E], partie succombante, sera condamnée aux dépens de première instance (le jugement entrepris étant confirmé en ses dispositions au titre desdits dépens) et de l’instance d’appel.

Par ailleurs, il est équitable de la condamner, au titre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile, à verser à la S.C.I. Casa di Fiume la somme de 1 500 €.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Ajaccio le 8 avril 2024 en toutes ses dispositions attaquées,

Y ajoutant,

DÉBOUTE Mme [J] [E] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil,

DÉBOUTE Mme [J] [E] de sa demande de délais pour s’acquitter de sa dette locative d’un montant de 2 400 € sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil,

CONDAMNE Mme [J] [E] aux entiers dépens d’appel,

CONDAMNE Mme [J] [E] à verser à la SCI Casa di Fiume la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER

LA PRÉSIDENTE