Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 29 AVRIL 2026

N° RG 25/317

N° Portalis DBVE-V-B7J-CLBQ GD-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Bastia, décision attaquée du 15 mai 2025, enregistrée sous le n° 24/278

[O]

C/

S.A.S. V.M

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

VINGT-NEUF AVRIL DEUX-MILLE-VINGT-SIX

APPELANT :

M. [M], [L], [D] [O]

né le 15 octobre 1964 à [Localité 1] (Isère)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Stéphanie SALDUCCI, avocate au barreau de BASTIA

INTIMÉE :

S.A.S. V.M

inscrite au RCS de [Localité 3] sous le n° 821 737 475, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 5 février 2026, devant Guillaume DESGENS, conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

En présence de [P] [C], attachée de justice

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Mathieu ASSIOMA

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 avril 2026

ARRÊT :

Rendu par défaut.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Andy DUBOIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte du 20 février 2024, M. [M] [O] a sollicité du tribunal judiciaire de Bastia la condamnation de la S.A.S. Vm à des pénalités contractuelles, l’indemnisation d’une perte de chance locative, le remboursement d’intérêts intercalaires, la compensation de créances réciproques, la mainlevée du privilège de vendeur ainsi que la livraison forcée et la remise des clés du bien litigieux ayant fait l’objet d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Par jugement du 15 mai 2025, le tribunal judiciaire de Bastia a statué dans les termes suivants :

« – DEBOUTE M. [M] [O] de l’ensemble de ses demandes ;

— CONDAMNE M. [M] [O] aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ».

Par déclaration d’appel du 10 juin 2025, M. [M] [O] a interjeté appel de la décision précitée, ce dans les termes suivants :

« infirmation totale de la décision en ce qu’elle a : – Débouté Monsieur [M] [O] de l’ensemble de ses demandes, – Condamné Monsieur [M] [O] aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile – Dit n’y avoirlieu à application des dispositions de l’article 700 du CPC – Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ».

Par conclusions du 25 juillet 2025, M. [M] [O] sollicite de la cour de :

« – RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions du demandeur ;

— INFIRMER le Jugement rendu par le Tribunal judiciaire de BASTIA le 15 mai 2025 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

— FIXER la créance de Monsieur [O] à l’encontre de la société V.M à la somme de 339.372,36 €, décomposée comme suit : o 41.706,26 € au titre des condamnations prononcées par le jugement du 1er juin 2021 o 222.000 € au titre des pénalités contractuelles postérieures au jugement du 1er juin 2021 o 60.976,78 € au titre du préjudice locatif pour la période du 6 novembre 2019 au 20 juin 2025 o 12.189,32 € au titre des intérêts intercalaires pour la période du 6 novembre 2019 au 20 juin 2025

o 2.500 € au titre de son préjudice moral postérieur au jugement du 1er juin 2021 ;

A titre principal,

— JUGER que les appels de fonds correspondant aux sommes de 29.229 € (appel de fonds plomberie, menuiserie, chauffage) et 14.614,50 € (appel de fonds achèvement construction) sont prescrits ;

En conséquence,

— FIXER la créance de la société V.M à l’encontre de Monsieur [O] à la somme de 145.268,13 € décomposée comme suit : o 87.687 € TTC au titre du jugement du 1er juin 2021 (appels de fonds dernier plancher eau, hors d’eau, cloisons et mise hors d’air), o 42.966,63 € TTC au titre du jugement du 1er juin 2021 (intérêts à compter du 9 décembre 2019), o 14.614,50 € TTC correspondant à l’appel de fonds de la livraison ;

— ORDONNER la compensation judiciaire entre la créance de Monsieur [O] actualisée au 20 juin 2025 d’un montant de 339.372,36 € avec la créance de la société V.M d’un montant de 145.268,13 € ;

— DECLARER éteintes les créances de la société V.M issues du jugement du 1er juin 2021 et celles relatives aux appels de fonds ;

— CONDAMNER en conséquence la société V.M à verser à titre principal à Monsieur [O] la somme de 194.104,59 € avec intérêts au taux légal ;

A titre subsidiaire,

— FIXER la créance de la société V.M à l’encontre de Monsieur [O] à la somme de 189.111,63 € décomposée comme suit : o 87.687 € TTC au titre du jugement du 1er juin 2021 (appels de fonds dernier plancher eau, hors d’eau, cloisons et mise hors d’air), o 42.966,63 € TTC au titre du jugement du 1er juin 2021 (intérêts à compter du 9 décembre 2019), o 29.229 € correspondant à l’appel de fonds plomberie, menuiserie, chauffage, o 14.614,50 € correspondant à l’appel de fonds achèvement construction, o 14.614,50 € TTC correspondant à l’appel de fonds de la livraison ;

— ORDONNER la compensation judiciaire entre la créance de Monsieur [O] actualisée au 20 juin 2025 d’un montant de 339.372,36 € avec la créance de la société V.M d’un montant de 189.111,63 € ;

— DECLARER éteintes les créances de la société V.M issues du jugement du 1er juin 2021 et celles relatives aux appels de fonds ;

— CONDAMNER en conséquence la société V.M à verser à titre principal à Monsieur [O] la somme de 150.261,09 € avec intérêts au taux légal,

En tout état de cause,

— ORDONNER la mainlevée du privilège de vendeur de la société V.M sur les biens vendus ;

— ORDONNER la livraison et le transfert de propriété de l’appartement n°B402 (lot de copropriété n°47) situé au 4ème étage du bâtiment B, le box portant le n°7 (lot de copropriété n°75) et le parking extérieur n°23 (lot de copropriété n°139) entre les mains de Monsieur [O] à compter de la date de la signification de la décision à intervenir ;

— ORDONNER la remise des clés ou tout moyen d’accès aux parties privatives (appartement, parking et box) et parties communes des biens immobiliers à Monsieur [O] dans un délai de 8 jours à compter de la date de signification de la décision à intervenir et à défaut, autoriser Monsieur [O] à y pénétrer avec l’assistance d’un serrurier du choix du requérant et avec l’assistance et le concours de la [Localité 5] Publique si nécessaire ;

— CONDAMNER la société V.M à verser 5.000 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société V.M aux entiers dépens de la présente instance ».

La S.A.S. Vm, régulièrement assignée après procès-verbal de recherches infructueuses n’a pas constitué avocat ; le présent arrêt est prononcé par défaut.

Par ordonnance du 8 janvier 2026, la présente procédure a été clôturée et fixée à plaider au 5 février 2026.

Le 5 février 2026, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 29 avril 2026.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE,

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge relève que le litige s’inscrit dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement portant sur un appartement, un box et une place de stationnement acquis par M. [O] au sein de la résidence « [Adresse 3] » à [Localité 6] ; qu’un premier jugement du 1er juin 2021 avait déjà condamné la société venderesse à indemniser M. [O] au titre du retard de livraison, tout en condamnant parallèlement celui-ci à régler certains appels de fonds ainsi que des intérêts contractuels ; qu’une seconde procédure a été engagée par M. [O] suite à l’assignation précitée du 20 février 2024, dans le but de solliciter à nouveau la condamnation de la société V.M, cette fois pour la période postérieure au premier jugement, en demandant notamment des pénalités contractuelles, l’indemnisation d’une perte de chance locative, le remboursement d’intérêts intercalaires, la compensation des créances réciproques, la mainlevée du privilège de vendeur, ainsi que la livraison forcée et la remise des clefs ; que l’acquéreur est tenu de verser les fractions du prix correspondant aux différents stades de construction ; que M. [O] ne peut dès lors se prévaloir d’aucun préjudice imputable à la venderesse postérieurement au 6 novembre 2019, date à laquelle il a cessé de s’acquitter des fractions de prix restant dues ; que les préjudices antérieurs ont déjà été indemnisés par jugement précité du 1er juin 2021.

Au soutien de son appel, M. [O] conteste le fondement même du raisonnement du tribunal en invoquant une mauvaise application de l’autorité de la chose jugée. Il soutient que le jugement de 2021 ne pouvait faire obstacle à ses demandes actuelles dès lors que celles-ci portent sur une période postérieure et sur des faits nouveaux ; que le retard de livraison s’est poursuivi après 2021, générant de nouveaux préjudices (pénalités contractuelles, perte de chance locative dans le cadre du dispositif Pinel, intérêts intercalaires et préjudice moral) chiffrés à une somme de près de 300 000 euros de préjudice complémentaire ; que son refus d’exécuter le jugement de 2021 s’explique par la nécessité de procéder à une compensation entre créances réciproques, dans un contexte de défaillance du promoteur et de procédures collectives affectant les sociétés du groupe ; qu’il conclut ainsi à l’infirmation totale du jugement, à la condamnation du promoteur à paiement après compensation, et à l’exécution forcée de la livraison.

Aux termes de l’article 1601-3 du code civil, la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Et aux termes de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Dans ce cadre, la cour relève qu’en matière de contrat de vente en l’état futur d’achèvement et au regard des textes précités, l’acquéreur doit payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux ; que par jugement du 1er juin 2021, l’appelant a été condamné à payer la somme de 87 687 euros au titre des appels de fonds (dernier plancher eau, hors d’eau, cloisons et mise hors d’air) ainsi qu’à des intérêts de 1 % par mois à compter du 9 décembre 2019, ce au titre de l’exécution du contrat litigieux ; que l’appelant ne discute pas ne pas avoir réglé les sommes précitées ni les tranches suivantes de paiement prévues au contrat ; que s’il explique avoir refusé de payer l’ensemble des sommes exigées de sa part au motif d’une compensation à intervenir avec les sommes que la S.A.S. Vm avait elle-même été condamnée à lui payer (41 706,62 euros au titre du retard dans l’exécution des travaux), ce point relève d’une difficulté d’exécution de la compétence éventuelle du juge de l’exécution mais ne caractérise pas l’existence d’une faute de la venderesse pouvant justifier de la part de l’acheteur qu’il interrompe les paiements prévus au contrat de vente en l’état futur d’achèvement dont il n’a remis en cause la consistance à aucun moment ; qu’ainsi que le relève le premier juge, il ressort d’un courriel du 18 janvier 2024 (pièce n°7) que l’appartement litigieux était en état d’être livré, sous réserve du paiement par l’acquéreur des sommes dues, et qu’une lettre du 5 février 2024 (pièce n°9) mettait précisément l’appelant en demeure de régler la somme de 130 653,36 euros correspondant à sa condamnation de 2021 augmentée d’appels de fonds postérieurs et complémentaires de 43 843,50 euros, soit un total de 174 497,13 euros, afin que la livraison puisse intervenir ; qu’il est ainsi démontré que l’acquéreur est demeuré défaillant dans l’exécution du contrat depuis le 6 novembre 2019, dès lors qu’il n’a pas réglé les sommes dues au titre des appels de fonds alors même que les lots litigieux étaient en état d’être livrés et que les travaux avaient été exécutés malgré absence préalable de paiement ; que si l’appelant invoque la prescription de deux appels de fonds

(plomberie, menuiserie et chauffage ainsi que l’achèvement de la construction pour un montant total de 43 843,50 euros), il ne produit aucun élément de nature à déterminer précisément la date d’exécution des travaux litigieux et à considérer dès lors que le paiement de ces sommes sollicité par la lettre du 5 février 2024 serait prescrit au sens de l’article L 218-2, du code de la consommation ; qu’au demeurant la seule pièce produite (courriel de M. [V] du 21 avril 2023 ' pièce n°4) permet au contraire de considérer qu’à la date du courrier précité du 5 février 2024, le délai biennal n’était pas acquis ; qu’il ressort de l’ensemble de ce qui précède que l’appelant ne peut se prévaloir de sa propre turpitude en sollicitant des indemnisations complémentaires en lien avec un retard dans l’exécution des travaux dont il est lui-même à l’origine ; que les demandes indemnitaires afférentes à des préjudices postérieurs à la suspension fautive des paiements précités le 6 novembre 2019 seront, en conséquence, intégralement rejetées ; que les autres demandes subséquentes tendant, notamment, à la remise des clefs seront également rejetées ; que le jugement dont appel sera intégralement confirmé.

M. [O], partie perdante, sera condamné au paiement des entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

DÉBOUTE M. [M] [O] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE M. [M] [O] au paiement des entiers dépens.

LA GREFFIÈRE

LE PRÉSIDENT