ARRET N° 25/284

N° RG 24/00740 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BITVJ

AFFAIRE :

M. [P] [T]

C/

S.A. SA NOALIS

SG/IM

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 22 OCTOBRE 2025

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Le VINGT DEUX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur [P] [T]

né le 23 Mars 1992 à [Localité 6] – MAROC,

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Christelle HEVE de la SELARL LH AVOCATS, avocat au barreau de BRIVE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C870852025007055 du 09/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

APPELANT d’une décision rendue le 10 septembre 2024 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 4]

ET :

S.A. SA NOALIS,

élisant domicile au [Adresse 1]

représentée par M^e Patricia CHARMEY, avocat au barreau de TULLE substitué par M^e Catherine CHAROING, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMÉE

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 10 Septembre 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 août 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Isabelle MOREAU, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 22 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Selon acte sous seing privé en date du 23 janvier 2015 à effet du même jour, la S.A. d’H.L.M. DOM’AULIM, aux droits de laquelle vient la S.A. D’H.L.M. NOALIS, a donné en location à monsieur [P] [T] un logement de type T3 situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 394,55 euros, outre la somme de 25,50 euros à titre de provision mensuelle sur charges.

Le 23 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de justifier d’une assurance locative et de payer la somme principale de 1 099,27 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges échus et impayés au jour de l’acte.

Ce commandement restant infructueux, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 22 février 2024, fait assigner monsieur [P] [T] devant le tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde, au visa des articles L. 321-2-1 du Code de l’organisation judiciaire, 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1217, 1224 et suivants du Code civil, aux fins notamment de :

— prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de monsieur [P] [T] et tous occupants du logement et du stationnement, dès le prononcé du jugement à intervenir,

— condamner le défendeur à remettre les clefs du logement, sous astreinte définitive de 50 euros par jours de retard,

— condamner le défendeur à lui verser la somme de 3 201,76 euros selon décompte arrêté au 31 janvier 2024, à laquelle somme devra s’ajouter le montant des loyers et des charges impayés échus postérieurement au 31 janvier 2024, jusqu’à la décision de résiliation du bail, ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dû en cas de non résiliation du bail,

— chiffrer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation qui devra correspondre au montant du dernier loyer hors APL, avec indexation selon les mêmes règles que l’indexation des loyers,

— dire que le demandeur sera autorisé à mettre les meubles pouvant être trouvés dans le logement à tel endroit qu’il lui plaira, et ce au frais de la débitrice,

A titre subsidiaire,

— dans l’hypoythèse où des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés en vertu de l’article 1343-5 du Code civil, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigile sans autre formalité préalable, ou dans la mesure où un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l’artcile L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exéctution, dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle ou d’une mensualité pour le règlement de la dette, l’occupant sans titre devra libérer sans délai et sans autre formalité préalable le logement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’il puisse être expulsé au besoin avec l’assistance de la force publique sans autre démarche préalable,

— dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne serait pas prononcée et serait suspendue au respect d’un échéancier de paiement de la dette, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance par le locataire soient prononcée la résiliation du bail, sans autre démarche ou formalité préalable, ordonnée l’expulsion du locataire et celle de tous occupants de son chef, et sa condamnation au paiement de la dette en totalité, sans autre démarche ou formalité préalable, et des indemnités d’occupation jusqu’à libération définitive des lieux,

— condamner monsieur [P] [T] à lui payer la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et à tous les dépens.

Le 28 mai 2024, peu avant l’audience qui s’est tenue devant le Juge des Contentieux de la Protection le 4 juin 2024, monsieur [P] [T], par l’intermédiaire de sa s’ur, a réglé spontanément la somme de 2 400 €.

Par jugement réputé contradictoire en date du 10 septembre 2024, monsieur [T] n’ayant pas comparu, le Tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde a :

— condamné monsieur [T] à payer à la S.A. d’H.L.M. NOALIS :

' la somme de 2 873,59 euros au titre des loyers et charges dus au 31 mai 2024, terme de mai 2024 inclus,

' le montant des loyers et des charges impayés du 1er juin 2024 au 10 septembre 2024, date de résiliation du contrat,

— prononcé à effet au 10 septembre 2024 et aux torts de monsieur [P] [T] la résiliation du contrat de location,

— ordonné l’expulsion des lieux loués de monsieur [P] [T], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation due par monsieur [P] [T] à la S.A. d’H.L.M. NOALIS au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter du 11 septembre 2024 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés,

— condamné monsieur [P] [T] à payer à la S.A. d’H.L.M. NOALIS :

' ladite indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération des lieux par remise des clés;

' la somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens.

Par déclaration du 10 octobre 2024, monsieur [P] [T] a relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

La clôture de la procédure devant la Cour a été prononcée par ordonnance du 27 août 2025.

Prétentions des parties

Dans le dernier état de ses conclusions en date du 10 janvier 2025, auxquelles la Cour se réfère expressément, monsieur [P] [T] demande à la Cour de :

— réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté la S.A. NOALIS de sa demande de suppression du délai de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ainsi que de sa demande d’astreinte,

— juger que monsieur [T] peut bénéficier des délais de paiement les plus larges et lui accorder lesdits délais de paiement,

— juger que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du contrat de location conclu entre les parties seront suspendus et que si les modalités de paiement sont intégralement respectées par monsieuer [P] [T] la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

— débouter la S.A. NOALIS de l’intégralité de ses demandes,

— dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Dans le dernier état de ses conclusions en date du 4 avril 2025, auxquelles la Cour se réfère expressément, la S.A. NOALIS demande à la Cour de :

— dire mal fondé l’appel interjeté par monsieur [T] à l’encontre du jugement déféré,

— l’en débouter et confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

— condamner monsieur [T] à payer à la S.A. NOALIS la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer en cause d’appel en application de l’article 700 du Code de procédure civile et le condamner en tous les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, force est de constater que dans le cadre de son appel, monsieur [T] ne conteste pas avoir été défaillant dans le règlement de son loyer.

Le litige soumis à la Cour se trouve circonscrit à la question des délais de paiement sollicités par monsieur [P] [T] sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, à l’effet de voir suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail le liant à la S.A. NOALIS.

I – Sur les délais de paiement sollicités par monsieur [T] :

Monsieur [T] sollicite le bénéfice des dispositions de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 pour obtenir des délais de paiement aux fins de voir suspendre le jeu de la clause résolutoire insérée dans son contrat de bail. Il explique qu’il ne conteste pas être débiteur d’un arriéré de loyers, mais que la S.A. NOALIS doit justifier en cause d’appel du montant et du décompte précis des sommes réclamées. Il indique que sa situation personnelle s’est gravement détériorée ces dernières années, qu’il a été incarcéré et s’est ainsi trouvé sans revenu du jour au lendemain. Il ajoute que sa mère est décédée, et que son père est hébergé à titre gratuit dans le logement, qu’il a une santé très fragile et a besoin d’accompagnement quotidien. Il déclare qu’il espère un rétablissement de sa situation dans les meilleurs délais et une régularisation de sa situation. Il affirme être de bonne foi, ainsi qu’en témoigne selon lui le règlement spontané de 2 400 euros.

La S.A. NOALIS s’oppose à cette demande, et sollicite la confirmation du jugement déféré. Elle souligne qu’il ressort du décompte versé au débat que monsieur [T] est défaillant depuis 2021 et qu’à ce jour sa dette locative s’élève à la somme de 7 456,36 euros, car il n’a pas repris le versement intégral du loyer courant. Elle précise que s’il est exact que monsieur [T] a effectué un règlement de 2 400 euros le 28 mai 2024, il n’a depuis effectué que deux virements d’un montant total de 376,83 euros, accumulant une dette conséquente sans jamais faire preuve de la moindre volonté réelle de régularisation puisque aucun paiement significatif n’ait été effectué, ni même proposé. Elle ajoute que devant la cour, monsieur [T] ne démontre pas qu’il est en situation de régler sa dette locative, ne justifiant d’aucune capacité financière de nature à garantir le respect des délais de paiement, ni d’un changement de situation susceptible de justifier un sursis.

Monsieur [T] fonde sa demande de délais de paiement sur l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Cet article n’a vocation à s’appliquer que dans le cas où a été mis en oeuvre le jeu de la clause résolutoire. Ce n’est en effet que lorsque le bailleur a obtenu la résiliation du bail par l’application de la clause résolutoire prévue au contrat de bail, que le locataire peut solliciter des délais de paiement prévus au V de l’article 24. Or, en l’espèce, la bailleur n’a pas fait jouer la clause résolutoire contenue au contrat de bail, mais a poursuivi la résiliation du bail aux torts de monsieur [T]. Si le commandement de payer délivré le 23 novembre 2023 indique « qu’à défaut de satisfaire au présent commandement, et le délai de six semaines expiré, le demandeur entendra si bon lui semble, se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire insérée au bail », force est de constater que lors de l’assignation en expulsion en date du 22 février 2024, le bailleur n’a pas demandé à ce que soit appliquée la clause résolutoire, mais a sollicité la résiliation du bail en application des articles 1217 et suivants du code civil, aux torts du locataire. Enfin, le jugement querellé a prononcé la résiliation du bail, non pas au titre de l’application de la clause résolutoire, mais sur le fondement des articles 1224 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 en raison de l’inexécution par le locataire de ses obligations contractuelles, et notamment celle du paiement du loyer.

Le locataire ne peut donc pas se prévaloir des délais de paiement prévus à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 pour solliciterla suspension de la clause résolutoire puisque celle-ci n’a pas joué. La résiliation du bail ayant été prononcée sur le fondement des articles 1224 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, seuls les délais de paiements prévus à l’article 1343-5 du code civil sont applicables, cet article prévoyant notamment que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

En l’espèce, le premier juge a prononcé la résiliation du bail consenti à monsieur [P] [T], par la S.A. d’H.L.M. DOM’AULIM, aux droits de laquelle vient la S.A. D’H.L.M. NOALIS, en raison du défaut d’exécution par le locataire de son obligation au paiement des loyers engendrant une dette locative de 2 873,59 euros selon décompte au 31 mai 2024, considérant que ces manquements répétés étaient suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat de location et une mesure d’expulsion.

Devant la cour, le bailleur verse au débat un décompte complet démontrant que l’arriéré locatif s’est accru pour passer de la somme de 2 873,59 € visée dans le jugement querellé du 10 septembre 2024, à la somme de 7 456,39 € selon décompte arrêté au 26 mars 2025. Monsieur [T] n’a procédé à aucun règlement, même partiel, depuis le versement de 2vb400 euros fait par sa soeur le 28 mai 2024, alors même qu’après déduction de l’allocation d’aide au logement, il ne lui reste à charge que 62,37 euros.

Si monsieur [T] sollicite des délais de paiement, il n’est pas recevable à se fonder sur les dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. Quant aux délais de paiement prévus par l’article 1343-5 du code civil, il ne verse strictement aucune pièce pour justifier de sa situation financière, de ses ressources, de ses charges, et de sa capacité à respecter un échéancier de remboursement. Aucune pièce ne permet d’apprécier la légitimité de la demande de monsieur [T], qui ne rapporte pas la preuve de sa capacité à payer régulièrement son loyer courant, et qui ne fournit aucun élément pour démontrer qu’il est en situation de régler sa dette locative en plus du paiement de son loyer courant. Le versement d’une somme de 2 400 euros le 28 mai 2024 par monsieur [T] est totalement insuffisant à démontrer sa bonne foi, alors que depuis cette date il n’a procédé à aucun paiement de son loyer, de sorte qu’il a créé une dette locative environ trois fois supérieure à la dette d’origine. Quant à la présence de son père dans le logement, et l’état de santé de ce dernier, force est de reconnaître que ces arguments sont dénués de pertinence.

En conséquence, monsieur [T] sera débouté de l’ensemble de ses demandes, et le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions, y compris en ce qu’il a ordonné l’expulsion de ce dernier et sa condamnation au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation.

II – Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens :

L’équité commande de ne pas laisser la S.A. NOALIS supporter la totalité des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer en première instance comme en cause d’appel pour assurer la défense de ses intérêts, de sorte qu’elle se verra octroyer en sus de l’indemnité de 200 € allouée par le premier juge, la somme de 600 € pour ses frais irrépétibles d’appel.

Pour avoir succombé en son recours, monsieur [P] [T] sera condamné à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel .

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 septembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Brive -la- Gaillarde.

Y ajoutant,

CONSTATE qu’à la date du 26 mars 2025, la dette locative de monsieur [P] [T] s’élevait à la somme de 7 456,39 €.

DÉBOUTE monsieur [P] [T] de l’ensemble de ses demandes.

CONDAMNE monsieur [P] [T] à verser à la S.A. NOALIS la somme de 600 € pour ses frais irrépétibles d’appel.

Le condamne à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Isabelle MOREAU. Corinne BALIAN.