Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 21 JANVIER 2026

N° RG 25/143

N° Portalis DBVE-V-B7J-CKO3 GD-C

Décision déférée à la cour : jugement du président du tribunal judiciaire d’Ajaccio, décision attaquée du 17 décembre 2024, enregistrée sous le n° 24/250

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

DE LA RÉSIDENCE

[Adresse 4]

C/

S.C.P. EZAVIN-[B]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

VINGT-ET-UN JANVIER

DEUX-MILLE-VINGT-SIX

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LES FLORALIES

représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. [Localité 5] immobilier, immatriculée au RCS d’Ajaccio sous le n° 347 629 560, dont le siège social est [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Sarah SENTENAC de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIÉS, avocate au barreau d’AJACCIO, plaidant en visioconférence

INTIMÉE :

S.C.P. EZAVIN-[B]

représentée par Mme [W] [B] en qualité d’administratrice de la succession de [J] [G], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

Défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 6 novembre 2025, devant Guillaume DESGENS, conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

En présence de [S] [X], attachée de justice

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Mathieu ASSIOMA

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 janvier 2026

ARRÊT :

Réputé contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Mathieu ASSIOMA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte du 26 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Immeuble [Adresse 6] , situé [Adresse 4] (Corse-du-Sud), représenté par son syndic en exercice la S.A.S. Ajaccio immobilier, a assigné selon la procédure accélérée au fond devant le président du tribunal judiciaire d’Ajaccio la S.C.P. Ezavin [B], prise en la personne de Mme [W] [B], en sa qualité d’administratrice ad hoc de la succession de [J] [G], épouse [V].

Par jugement du 17 décembre 2024, le tribunal judiciaire d’Ajaccio a statué dans les termes suivants :

« – Rejette la fin de non-recevoir tirée de l’absence d’intérêt à agir,

— Déclare l’action en paiement prescrite au titre des appels de fonds échus jusqu’au 26 février 2019,

— Condamne la SCP EZAVIN [B], prise en la personne de Madame [W] [B], ès qualité d’administrateur ad hoc de la succession de Madame [J] [G] veuve [V], à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé IMMEUBLE [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la SARL [Localité 5] IMMOBILIER, la somme de 6 211,98 euros au titre des charges et appels de fonds non honorés au 21 novembre 2023, majorée des intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2023,

— Condamne la SCP EZAVIN [B], prise en la personne de Madame [W] [B], ès qualité d’administrateur ad hoc de la succession de Madame [J] [G] veuve [V], à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé IMMEUBLE [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la SARL [Localité 5] IMMOBILIER, une indemnité de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé IMMEUBLE [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts,

— Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

— Condamne la SCP EZAVIN [B], prise en la personne de Madame [W] [B], ès qualité d’administrateur ad hoc de la succession de Madame [J] [G] veuve [V], aux dépens de l’instance ».

Par déclaration du 2 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de la décision précitée, ce dans les termes suivants :

« Appel partiel : en ce qu’il a déclaré l’action prescrite concernant les appels de fonds échus jusqu’au 26 février 2019 et débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des dommages et intérêts ».

Par conclusions adressées le 21 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a sollicité de la cour de :

« – INFIRMER le Jugement entrepris en ce qu’il déclaré l’action prescrite concernant les appels de fonds échus jusqu’au 26 février 2019 et débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des dommages et intérêts,

— CONFIRMER le Jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— JUGER que la prescription n’est pas acquise,

— CONDAMNER la succession de Madame [J] [G] veuve [V] prise en la personne de son administratrice désignée par jugement du Tribunal Judiciaire du 21 mars 2023 et renouvelée par ordonnance du 4 juin 2024 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice la société Ajaccio Immobilier, la somme de 7.865,20 euros arrêtée au 21 novembre 2023, outre les intérêts légaux de retard courant à compter du 26 septembre 2023, en ce compris la somme de 1.653, 22 € écartée en première instance,

— JUGER que le syndicat des copropriétaires a établi un préjudice distinct et que les intérêts de retard légaux sont insuffisants à indemniser ce préjudice,

— CONDAMNER la succession de Madame [J] [G] veuve [V] prise en la personne de son administratrice désignée par jugement du Tribunal Judiciaire du 21 mars 2023 et renouvelée par ordonnance du 4 juin 2024 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice la société Ajaccio Immobilier, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi par la copropriété et résultant du non-paiement réitéré des charges et de la désorganisation des comptes de la copropriété,

— CONDAMNER la succession de Madame [J] [G] veuve [V] prise en la personne de son administratrice désignée par jugement du Tribunal Judiciaire du 21/03/2023 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice la société Ajaccio Immobilier, la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance ».

La S.C.P. Ezavin [B], prise en la personne de Mme [W] [B], ès qualités, régulièrement dans la cause, la déclaration d’appel ayant été signifiée pour une personne morale à une personne habilitée, n’a pas constitué avocat ; le présent arrêt sera réputé contradictoire.

Par ordonnance du 24 septembre 2025, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 6 novembre 2025.

Le 6 novembre 2025, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 21 janvier 2026.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE,

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge expose que [J] [G] était copropriétaire de lots dans l’ensemble immobilier précité et que les charges ne sont plus réglées depuis plusieurs exercices, ce qui a conduit à la désignation d’un mandataire successoral par jugement du 21 mars 2023 ; qu’au vu du décompte produit, certaines sommes correspondent à des appels de fonds antérieurs de plus de cinq ans à la date de l’assignation du 26 février 2024, ces appels allant jusqu’au 1er janvier 2019 pour un montant de 1 653,22 euros ; qu’en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui renvoie à l’article 2224 du code civil pour la prescription quinquennale des actions personnelles relatives à la copropriété, et considérant que l’action en paiement n’a été engagée qu’en 2024, les appels de fonds échus avant le 26 février 2019 sont atteints par la prescription ; que s’agissant des dommages et intérêts sollicités en réparation d’un préjudice distinct du seul retard de paiement, au regard de la désorganisation des comptes de la copropriété et les difficultés de trésorerie, le syndicat ne rapporte pas la preuve d’un préjudice autonome, distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires soutient que le premier juge a fixé à tort le point de départ du délai de prescription au 1er janvier 2019 et a, en conséquence, déclaré prescrits les appels antérieurs à cette date ; qu’il y a lieu de tenir compte de l’effet interruptif de l’assignation délivrée le 26 juillet 2022 devant le tribunal judiciaire par le syndicat aux fins de désignation d’un administrateur à la succession de

[J] [G]  ; que cette démarche poursuivait le même but que l’action actuelle, à savoir le recouvrement des charges impayées auprès d’un représentant légitime, et que, conformément à l’article 2241 du code civil, cette assignation a interrompu la prescription ; que s’agissant des dommages et intérêts sollicités, le non-paiement réitéré des charges depuis 2018 a nécessairement entraîné un préjudice financier distinct du simple retard, en désorganisant la trésorerie de la copropriété, en imposant des avances de fonds aux autres copropriétaires, en générant des frais de gestion supplémentaires (relances, suivi particulier, procédures) et en retardant l’exécution des travaux d’entretien.

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Et aux termes de l’article 2224 précité, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Enfin, aux termes de l’article 2241 du même code, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Dans ce cadre, la cour relève que si l’assignation en paiement des charges a été délivrée le 26 février 2024, il n’est pas discuté que le syndicat avait préalablement saisi le tribunal judiciaire, par assignation du 26 juillet 2022, aux fins de voir désigner un administrateur à la succession de [J] [G] ; que cette demande de désignation s’inscrivait dans la même démarche de recouvrement des charges impayées, le syndicat ne pouvant utilement agir en paiement qu’à l’encontre d’un représentant légalement habilité de la succession ; que dans la mesure où ces actions concourent toutes au même but ' obtenir le règlement des charges de copropriété impayées – l’assignation précitée du 26 juillet 2022 a interrompu le cours de la prescription pour l’ensemble des créances alors non prescrites ; que seuls les impayés antérieurs au 26 juillet 2017 sont donc prescrits ; qu’il n’est pas discuté en l’espèce que le premier impayé remonte au 1er janvier 2018, de sorte que la prescription quinquennale n’est pas acquise ; qu’il y a dès lors lieu d’infirmer la décision dont appel, selon les modalités au dispositif de la présente décision, en ce qu’elle a rejeté le paiement des arriérés de charge antérieurs au 26 février 2019 pour la somme complémentaire de 1 653,22 euros, soit la somme totale de 7 865,20 euros.

S’agissant par ailleurs de la demande de dommages et intérêts, la cour relève encore, au visa des articles 1231-6 et 1240 du code civil, que si le retard dans le paiement d’une somme d’argent est en principe indemnisé par l’allocation de l’intérêt au taux légal, le créancier peut prétendre à des dommages-intérêts supplémentaires lorsque le débiteur, par sa mauvaise foi, lui a causé un préjudice distinct du simple retard ; qu’en l’espèce la circonstance non discutée selon laquelle les charges de copropriétés non contestées étaient dues par l’intimée depuis 2018 et que cette dernière n’a engagé aucune démarche amiable de paiement, ce même après une mise en demeure en septembre 2023 de l’administratrice ad hoc, suffit à caractériser une faute et un préjudice distinct de celui que réparent les seuls intérêts moratoires, en l’espèce les conséquences spécifiques que l’impayé prolongé fait peser sur le fonctionnement collectif d’une copropriété lorsque la carence d’un copropriétaire désorganise la gestion et fragilise la trésorerie commune ; qu’il y a lieu d’évaluer le préjudice subi à hauteur de 1 000 euros, somme que l’intimée sera condamnée à payer selon les modalités au dispositif de la présente décision.

La S.C.P. Ezavin [B], prise en la personne de Mme [W] [B], ès qualités, partie perdante, sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel ainsi qu’à payer 2 500 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions dont la cour est saisie,

Statuant à nouveau,

DÉBOUTE la S.C.P. Ezavin [B], ès qualités, de sa fin de non-recevoir relative à la prescription des impayés de charges de copropriété antérieurs au 26 février 2019,

CONDAMNE la S.C.P. Ezavin [B], prise en la personne de Mme [W] [B] en sa qualité d’administratrice ad hoc de la succession de [J] [G], à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Immeuble [Adresse 6], la somme de 1 653,22 euros écartée en première instance, outre les intérêts légaux de retard courant à compter du 26 septembre 2023,

CONDAMNE la S.C.P. Ezavin [B], ès qualités, à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6], la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice distinct relatif à la désorganisation de la gestion de la copropriété,

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE la S.C.P. Ezavin [B], ès qualités, au paiement des entiers dépens,

CONDAMNE la S.C.P. Ezavin [B], ès qualités, à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT