ARRÊT N°

BM/ DB

COUR D’APPEL DE BESANÇON

— […]

ARRÊT DU 10 DECEMBRE 2019

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

Contradictoire

Audience publique

du 05 novembre 2019

N° de rôle : N° RG 18/00277 – N° Portalis DBVG-V-B7C-D5JA

S/appel d’une décision

du TRIBUNAL DE COMMERCE DE BESANCON

en date du 24 janvier 2018 [RG N° 2017001718]

Code affaire : 51A

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

SCPI IMMO PLACEMENT C/ SARL KOJO

PARTIES EN CAUSE :

Société civile SCPI IMMO PLACEMENT

société civile de placements immobiliers – inscrite au RCS de DIJON sous le n°

320 182 991 représentée par son gérant en exercice la société VOISIN SAS ayant siège […]

APPELANTE

Représentée par M^e Caroline LEROUX, avocat au barreau de BESANCON et par M^e Catherine COVILLARD, avocat au barreau de DIJON

ET :

SARL KOJO

dont le siège est sis […]

INTIMÉE

Représentée par M^e Caroline BONNETAIN, avocat au barreau de BESANCON

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre.

ASSESSEURS : Mesdames A. CHIARADIA et B. MANTEAUX (magistrat rapporteur) ,
Conseillers.

GREFFIER : Madame D. BOROWSKI, Greffier.

lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre

ASSESSEURS : Mesdames A. CHIARADIA et B. MANTEAUX, Conseillers.

L’affaire, plaidée à l’audience du 05 novembre 2019 a été mise en délibéré au 10 décembre 2019. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

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Faits, procédure et prétentions des parties

Selon contrat passé le 15 avril 2014, la société civile de placements immobiliers Immoplacement (la SCPI) a consenti à la SARL Kojo (la société) un bail commercial portant sur des locaux situés 8/10 rue de Franche-Comté à Ecole-Valentin (25) moyennant paiement mensuel d’un loyer de 4 666,38 euros TTC et une provision sur charges et taxes de 958,50 euros TTC (taxe foncière, taxe sur les ordures ménagères, charges de l’immeubles) outre un dépôt de garantie de 11 667 euros TTC.

Le loyer et les charges ont été payés de manière irrégulière à partir d’octobre 2014 conduisant la SCPI à délivrer à la société le 28 novembre 2014 un commandement de payer pour la somme de 11 280 euros au titre des loyers et charges impayés des mois d’octobre et de novembre 2014 visant la clause résolutoire du bail.

Par ordonnance de référé rendue le 10 mars 2015, le président du tribunal de grande instance de Dijon, constatant que toutes les sommes sollicitées dans le commandement étaient réglées en février 2015, a suspendu les effets de la clause résolutoire et condamné la société à payer à la SCPI la somme de 20 405,63 euros au titre de l’arriéré locatif en 24 mensualités en sus du loyer courant et précisé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, la SCPI pourrait, sans mise en demeure préalable, se prévaloir de la résiliation du bail, poursuivre l’expulsion de la société et exiger le paiement intégral de la somme.

Le plan d’apurement n’étant pas respecté et les loyers et provisions sur charges étant impayés, les parties ont souscrit le 20 août 2015 un avenant au bail pour réduire la surface louée et le loyer à compter du 1^er septembre 2015 en ramenant celui-ci à la somme de 1 286,87 euros TTC, la provision sur charges et taxes à celle de 261,92 euros et le dépôt de garantie à celle de 3 217,06 euros, la différence avec la précédente, soit 8 558,50 euros étant imputé sur la dette.

A compter de novembre 2015, la société n’a plus réglé le loyer et les clés des locaux ont été restitués le 11 janvier 2016.

Par jugement rendu le 24 janvier 2018, le tribunal de commerce de Besançon a :

— déclaré irrecevable et mal fondée la demande de la SCPI, sa créance étant infondée parce que ni certaine ni liquide ;

— débouté la SCPI de sa demande en paiement des loyers impayés à hauteur de 10 384,82 euros ;

— débouté la société de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamné la SCPI à payer à la société la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par déclaration parvenue au greffe le 5 février 2018, la SCPI a relevé appel de ce jugement et, par conclusions transmises le 22 juillet 2019, elle demande à la cour de le réformer et de condamner la société à lui verser la somme de 11 369,52 euros outre celle de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions déposées le 26 avril 2019, la société demande à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré, de débouter la SCPI de toutes ses demandes et de la condamner à lui verser 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle expose que le bail a été résilié le 31 octobre 2015 faute de versement du loyer à compter de novembre 2015, par application de l’ordonnance de référé du 10 mars 2015 mais, aucune indemnité d’occupation n’ayant été mise à sa charge, la SCPI ne peut réclamer dans son décompte les loyers et charges de novembre 2015 à décembre 2015, les clés ayant été restituées le 11 janvier 2016.

Elle prétend que la demande de paiement de somme de 985 euros est nouvelle en appel et conteste le montant réclamé.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions ci-dessus rappelées.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 octobre 2019 et l’affaire a été appelée à l’audience du 5 novembre 2019 et mise en délibéré au 10 décembre 2019.

Motifs de la décision

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La créance de la SCPI ressortant du contrat de bail du 15 avril 2014 et de son avenant du 20 août 2015, il appartient à la société de prouver sa libération.

Néanmoins, il revient au bailleur de justifier des charges et taxes réclamées aux fins de régulariser celles pour lesquelles la société a versé des provisions.

Les effets de la clause résolutoire du bail ont été suspendus par ordonnance de référé du 10 mars 2015 mais cette ordonnance prévoyait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance du plan d’apurement, la SCPI pourrait s’en prévaloir sans mise en demeure préalable.

Or, il résulte des écritures de la SCPI qu’elle n’a jamais entendu se prévaloir de cette résiliation, même au vu du non paiement des loyers après l’avenant au contrat de bail. Le seul courrier de son avocat adressé à l’huissier de justice qu’elle mandatait pour faire exécuter les décisions de justice

dans le cadre d’un décompte de la créance ne vaut pas résiliation du bail.

Ainsi, le bail a pris fin au jour de la remise des clés, soit le 11 janvier 2016, et les loyers et charges sont dus jusqu’à cette date.

Concernant la demande en paiement des loyers et charges, l’ordonnance de référé du 10 mars 2015 qui a fixé une provision sur la dette de la société n’a pas autorité de la chose jugée.

Le tribunal de commerce ayant renoncé à fixer le montant de la créance au vu des pièces versées au débat, la cour, infirmant la décision de première instance doit, par l’effet dévolutif de l’appel, fixer cette créance au vu des pièces produites en appliquant les règles de preuve qui s’imposent.

— Sur le montant des loyers ou indemnité d’occupation dus :

Le montant du loyer mensuel dû est de :

. 4 666,38 euros de décembre 2014 à mars 2015

. 4 689,66 euros d’avril 2015 à août 2015

. 1 286,87 euros de septembre à décembre 2015

. 456,63 euros pour le mois de janvier 2016.

Les loyers des mois d’octobre et novembre 2014 ont été réglés par le versement intervenu le 23 février 2015. Pour la suite, les factures et décomptes présentés par la SCPI sont particulièrement nébuleux. Les frais d’huissier de justice, frais bancaires et frais irrépétibles des instance précédentes sont inclus, sans production de justificatifs, dans le décompte, incluant des « remise en prélèvement » après prélèvement puis des « annulations de remise en prélèvement », rendant particulièrement incompréhensible le décompte des loyers qu’elle produit.

Au vu de ces pièces, la cour retient que les loyers de décembre 2014, janvier, juillet, août, octobre et décembre 2015 et janvier 2016 n’ont pas été payés. Le montant des loyers dus arrêté par la cour est donc de 21 742,45 euros.

— Sur le montant des charges :

La provision sur charges (charges courantes et taxes) prévue au contrat est de :

. 958,50 euros de décembre 2014 à août 2015

. 261,92 euros de septembre 2015 à janvier 2016.

La SCPI doit prouver la réalité et l’importance des charges dont elle réclame le paiement, les provisions sur charges n’ayant qu’un rôle d’avance des fonds avant la régularisation annuelle. Or, les décomptes des charges courantes de 2014 et de 2015 font mention de charges communes générales dont la cour ne peut vérifier le calcul et le mode de répartition sur le locataire qui n’est concerné que par quelques lots du bâtiment D, étant précisé que la quote-part des lots concernés n’est pas justifiée par la production aux débats du règlement de copropriété.

Les charges des bâtiments C et D ne concernent que partiellement la société qui n’a loué que quelques lots du bâtiment D. Une facture de réparation de sanitaire (pièce 21) est antérieure à la prise de location des locaux par la société.

Les pièces produites démontrent que les provisions sur charges ont été payées pour les mois de février à juin 2015, de septembre et novembre 2016 soit pour un montant total retenu de provisions réglées de 5 316,34 euros.

Ainsi, au vu de ce qui précède, des paiements effectués par la société et des pièces lacunaires versées au débats, la SCPI ne démontre pas être encore créancière de la société d’une somme quelconque au titre des charges et taxes.

— Sur les comptes entre les parties :

Plusieurs versements de la société sont intervenus depuis mars 2015 (hors loyers et charges courants):

. 1 618,91 euros le 30 mars 2015

. 1 231,60 euros le 7 juillet 2015

. 2 179,59 euros le 25 novembre 2015

. 4 440 euros le 22 février 2017

soit un total de 9 470,10 euros.

Par ailleurs, la société avait, lors de la souscription du bail initial, versé un dépôt de garantie de 11 667 euros qui doit être porté au crédit de son compte.

Ainsi, les comptes entre les parties sont arrêtés de la manière suivante :

— loyers impayés : 21 742,45

— charges non couvertes par les provisions : 0,00

— versements intervenus de mars 2015 à février 2017 (hors loyers et provisions) : – 9 470,10

— dépôt de garantie : – 11 667,00

total dû par la société : 605,35 euros

Il y a donc lieu de condamner la société à verser cette somme à la SCPI au titre du solde des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

— Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCPI :

La cour confirme le jugement du tribunal de commerce en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SCPI pour procédure abusive, la faute de la société n’étant pas démontrée et elle-même ayant largement contribué au préjudice dont elle se prévaut en ne présentant pas, à son locataire puis aux juridictions, des décomptes de charges et de dettes rigoureux.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Pour des motifs d’équité tenant aux conditions du litige, les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront également rejetées.

Chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, les dépens de première instance et

d’appel seront partagés par moitié entre elles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi :

Infirme le jugement rendu entre les parties le 24 janvier 2018 par le tribunal de commerce de Besançon sauf en qu’il a rejeté la demandes de dommages et intérêts formée par la société civile de placement immobilier Immoplacement.

Statuant à nouveau :

Condamne la SARL Kojo à payer à la société civile de placement immobilier Immoplacement la somme de 605,35 euros (six-cent-cinq euros et trente-cinq centimes) au titre du solde des loyers, charges et indemnités d’occupation liés à l’occupation des locaux situés 8/10 rue de Franche-Comté à Ecole-Valentin (25).

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SARL Kojo à payer la moitié des dépens de première instance et d’appel et la société civile de placement immobilier Immoplacement à en payer l’autre moitié.

Ledit arrêt a été signé par M. Edouard Mazarin, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Dominique Borowski, greffier.

Le greffier, le président de chambre