Cour d'appel de Besançon, 1ère chambre, 6 janvier 2021, n° 19/02011

TI Belfort 15 juillet 2019

CA Besançon
Confirmation 6 janvier 2021

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a estimé que le locataire avait effectivement manqué à ses obligations principales en ne payant pas le loyer, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Rejeté
Inexécution des obligations par le bailleur
La cour a jugé que l'exception d'inexécution ne pouvait pas être opposée, car le dégât des eaux n'a pas rendu le logement inhabitable pendant une durée comparable aux impayés.
Accepté
Indemnité d'occupation due
La cour a confirmé que le locataire devait payer une indemnité d'occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux.

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Sur la décision

Référence :	CA Besançon, 1re ch., 6 janv. 2021, n° 19/02011
Juridiction :	Cour d'appel de Besançon
Numéro(s) :	19/02011
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Belfort, 15 juillet 2019, N° 11-19/219
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Jean-François LEVEQUE, président
Avocat(s) :	Jean-Michel ECONOMOUJean-Sébastien GAROT
Cabinet(s) :	SCP D'AVOCATS GAROT
Parties :	Société TERRITOIRE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT SO CIAL DU TERRITOIRE DE BELFORT

Texte intégral

ARRÊT N°

JFL/CB

COUR D’APPEL DE BESANÇON

— […]

ARRÊT DU 06 JANVIER 2021

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Contradictoire

Audience publique du 18 Novembre 2020

N° de rôle : N° RG 19/02011 – N° Portalis DBVG-V-B7D-EFRU

S/appel d’une décision

du Tribunal d’Instance de BELFORT

en date du 15 juillet 2019 [RG N° 11-19/219]

Code affaire : 51A

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

A Z C/ Société TERRITOIRE HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT SOCIAL DU TERRITOIRE DE BELFORT

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur A Z

né le […] à […]

de nationalité française, demeurant […]

Représenté par M^e Jean-michel ECONOMOU, avocat au barreau de BESANCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/005047 du 19/09/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BESANCON)

APPELANT

ET :

Société TERRITOIRE HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT SOCIAL DU TERRITOIRE DE BELFORT agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié pour ce audit siège

Sise […]

Représentée par M^e Jean-Sébastien GAROT de la SCP D’AVOCAT GAROT, avocat au barreau de BELFORT, avocat plaidant

Représentée par M^e Caroline LEROUX, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

INTIMÉE

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

MAGISTRAT RAPPORTEUR : Monsieur X. Y, Conseiller, conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, avec l’accord des Conseils des parties.

GREFFIER : Madame F. ARNOUX , Greffier, en présence de Célia JESOPH, greffier stagiaire,

Lors du délibéré :

Monsieur X. Y,

Conseiller, a rendu compte conformément à l’article 786 du Code de

Procédure Civile aux autres magistrats :

Monsieur E. MAZARIN , Président et Madame B. UGUEN LAITHIER , Conseiller

L’affaire, plaidée à l’audience du 18 novembre 2020 a été mise en délibéré au 06 janvier 2021. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

**************

Exposé du litige

Sur assignation délivrée le 21 mars 2019 par l’Office public de l’habitat du Territoire de Belfort (Territoire Habitat) à son locataire monsieur A Z aux fins de résiliation du bail d’habitation conclu entre eux le 2 mars 2015, ainsi que d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, le tribunal d’instance de Belfort, aux motifs que le locataire avait cessé de payer le loyer depuis le mois de décembre 2017, sauf deux versements en avril et mai 2019, a :

— prononcé la résiliation du bail,

— condamné monsieur Z à libérer les lieux immédiatement,

— autorisé le bailleur à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec recours à la force publique au besoin,

— condamné monsieur Z à payer à Territoire Habitat une indemnité d’occupation mensuelle de 278 euros, en deniers ou quittances, à compter du 1^er juillet 2019 et jusqu’à libération totale des lieux loués,

— ainsi qu’à lui payer 250 euros pour ses frais irrépétibles et aux dépens.

Monsieur Z a interjeté appel de cette décision par déclaration parvenue au greffe le 30 septembre 2019. L’appel critique expressément tous les chefs de jugement.

Par conclusions transmises le 27 décembre 2019, il demande à la cour de débouter Territoire Habitat de ses demandes et statuer ce que de droit sur les dépens.

Il soutient qu’il est à jour de ses loyers après avoir obtenu un prêt d’aide au maintien qui lui a permis de solder l’arriéré, que l’inexécution des ses obligations n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, qu’il est en outre en droit d’opposer à son bailleur l’inexécution de ses obligations, celui-ci n’ayant pas fait procéder aux travaux nécessaires après un dégât des eaux qui a rendu l’appartement inhabitable.

L’intimé, par conclusions enregistrées le 24 septembre 2020, demande à la cour de confirmer le jugement déféré et condamner l’appelant à lui payer 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il soutient que le non paiement des loyers ne peut être justifié par la prétendue absence de travaux rendus nécessaires par le dégât des eaux alors que ceux-ci ont été immédiatement réalisés, et qu’au demeurant les impayés ont commencé avant le sinistre, que ces impayés, qui atteignaient 1 354,88 euros au 1^er décembre 2019 alors que l’échéance après déduction des allocations ne s’élevait qu’à 78,85 euros, soit 18 mois d’arriéré, caractérisent un manquement grave justifiant la résiliation, peu important le prêt qui n’a permis qu’un apurement partiel, l’arriéré s’élevant encore à 1 174,83 euros.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction de l’affaire a été clôturée le 28 octobre 2020.

Motifs de la décision

Adoptant les motifs complets et pertinents par lesquels le premier juge a exactement retenu que monsieur Z avait gravement manqué à ses obligations principales de locataire en s’abstenant de payer le loyer depuis le mois de décembre 2017, hors régularisations ponctuelles et partielles, et y ajoutant d’une part que la régularisation invoquée n’est pas établie par les pièces produites, l’arriéré s’élevant encore à 1 174,63 euros au 4 septembre 2020, et d’autre part que l’exception d’inexécution ne peut être opposée au titre d’un dégât des eaux survenu le 29 juin 2019 qui n’a pu rendre le logement totalement inhabitable pendant une durée comparable avec celle des impayés, la preuve n’en étant pas apportée par un unique « rapport d’expertise IRD » établi par un expert d’assureur et n’apportant aucune précision sur la durée pendant laquelle le logement aurait été inhabitable, la cour confirmera le jugement déféré.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement rendu entre les parties le 15 juillet 2019 par tribunal d’instance de Belfort.

Déboute l’Office public de l’habitat du Territoire de Belfort de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne monsieur A Z aux dépens.

Ledit arrêt a été signé par monsieur Edouard Mazarin, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, le président de chambre