Le copies exécutoires et conformes délivrées à

ASW/LZ

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 23/01524 – N° Portalis DBVG-V-B7H-EV35

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 28 JANVIER 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 18 janvier 2023 – RG N°20/00877 – TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LONS LE SAUNIER

Code affaire : 30Z – Autres demandes en matière de baux commerciaux

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M^me Anne-Sophie WILLM et Philippe MAUREL, Conseillers.

Greffier : [Localité 7] Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 26 novembre 2024 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M^me Anne-Sophie WILLM et Philippe MAUREL, conseillers et assistés de [Localité 7] Leila ZAIT, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

SARL [Localité 3] FRANCO SUISSE agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice

RCS de [Localité 6] n°393 314 398

sise [Adresse 5]

Représentée par M^e Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT – PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON

Représentée par M^e Laurent GONIN, avocat au barreau de JURA

ET :

INTIMÉE

S.A.S. L’ARBEZIE

RCS de [Localité 6] n°646 650 366

sise [Adresse 1]

Représentée par M^e Laurence SAULNIER, avocat au barreau de JURA

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par [Localité 7] Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.

*************

EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS

Par acte du 18 janvier 1994, la SAS L’Arbezie a donné à bail commercial à la SARL [Localité 3] Franco Suisse un immeuble situé [Adresse 2], comprenant, sur les territoires francais et suisse, des locaux à usage d’hôtel sur quatre niveaux, un parking, un parc et des jardins.

Le bail, d’une durée de neuf années, a été renouvelé le 19 juin 2004 et le 22 juin 2013.

Le loyer annuel fixé dans le dernier bail s’élevait à 24 948 euros hors taxes pour la partie française des locaux, et à 13 305 francs suisses pour la partie suisse.

Le 23 octobre 2012, la commission d’arrondissement de sécurité contre les risques d’incendie a émis un avis défavorable à l’exploitation de l’établissement hôtelier, et proposé des prescriptions pour la mise en conformité aux normes incendie de l’établissement.

Par arrêté du 13 novembre 2012, le maire de la commune [Localité 4] a autorisé la société [Localité 3] Franco Suisse à poursuivre provisoirement l’exploitation de son établissement jusqu’au 31 mai 2013, à charge pour elle de réaliser les travaux visés par la commission.

Le 26 novembre 2015, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire pour la somme de 26 582,95 euros correspondant à un solde de loyers impayés selon décompte du 31 octobre 2015.

Par acte du 17 décembre 2015, la SARL [Localité 3] Franco Suisse a fait assigner la bailleresse devant le tribunal de grande instance de Lons le Saunier aux fins de suspension de la clause résolutoire et de condamnation à la réalisation des travaux de mise en conformité aux normes d’incendie.

Par ordonnance rendue le 24 novembre 2016, le juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire aux fins de lister et de chiffrer les réparations locatives et de menu entretien incombant à la locataire, ainsi que celles incombant à la bailleresse, et de déterminer en le chiffrant, au vu des travaux à entreprendre et d’une éventuelle fermeture qui pourrait en résulter, le préjudice d’exploitation de la SARL [Localité 3] Franco Suisse.

Le rapport d’expertise a été déposé le 10 octobre 2017.

Selon ordonnance du 15 avril 2021, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables les demandes de la SAS l’Arbezie tendant à voir constater la péremption d’instance et son extinction, et l’a condamnée au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement rendu le 18 janvier 2023, le tribunal a :

— constaté la résiliation de plein droit par l’effet de la clause résolutoire à la date du 26 décembre 2015, du bail consenti le 18 janvier 1994 par acte sous seing privé entre la SARL [Localité 3] Franco Suisse et la SAS L’Arbezie,

— débouté la SARL [Localité 3] Franco Suisse de ses demandes quant à la réalisation par la SAS L’Arbezie des travaux de :

. couverture,

. relatifs à la façade,

. au réseau d’évacuation,

— débouté la SARL [Localité 3] Franco Suisse de sa demande de remplacement de la chaudière sous astreinte,

— débouté la SARL [Localité 3] Franco Suisse de sa demande au titre du préjudice commercial,

— débouté la SAS L’Arbezie de sa demande reconventionnelle relative au système électrique,

— débouté la SAS L’Arbezie de sa demande au titre de la taxe des ordures ménagères pour les années 2014, 2015 et 2016 car prescrites,

— condamné la SARL [Localité 3] Franco Suisse à payer àla SAS L’Arbezie la somme de 3 540 euros au titre du remplacement de la porte d’issue de secours,

— condamné la SARL [Localité 3] Franco Suisse à payer à la SAS L’Arbezie la somme de 1 870,30 euros correspondant à sa quote-part au titre des travaux de réfection d’évacuation des eaux,

— condamné la SARL [Localité 3] Franco Suisse à payer à la SAS L’Arbezie la somme de 1 858 euros au titre de l’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2018, 2019 et 2020,

— condamné la SARL [Localité 3] Franco Suisse aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire dont distraction au profit de Maître Laurence Saulnier, avocat,

— condamné la SARL [Localité 3] Franco Suisse à payer à la SAS L’Arbezie la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment considéré :

Sur la demande principale

— que le bail conclu le 18 janvier 1994 comportait une clause résolutoire,

— qu’une clause similaire avait été insérée dans les renouvellements des 19 juin 2004 et 22 juin 2013,

— que le commandement de payer visant la clause résolutoire faisait état d’un restant dû au 31 octobre 2015 de 26 582,95 euros,

— que cependant, les attestations comptables versées mettaient en exergue qu’au 31 octobre 2015, la locataire était débitrice, au titre de ses loyers pour le bâtiment secteur France et le bâtiment

secteur Suisse, de la somme de 2 887 euros,

— que faute de justification du paiement des sommes dans le délai du commandemant, le bail se trouvait donc résilié de plein droit à compter du 26 décembre 2015 ;

Sur les travaux de couverture

— que le rapport d’expertise mentionnait que les travaux de couverture préconisés devaient être effectués par le bailleur,

— qu’il était produit un constat de réception de ces travaux en date du 25 septembre 2018,

— qu’ils avaient donc été effectués par le bailleur et que cela n’était pas contesté par la locataire ;

Sur les travaux afférents à la façade

— qu’il ressortait de l’expertise que la reprise de la façade de la brasserie en bois s’imposait et incombait au bailleur,

— qu’il était versé un document du 29 avril 2020 mentionnant l’intervention d’une société pour des travaux sur façade et de ferblanterie,

— que cela n’était pas contesté par la locataire ;

Sur les travaux relatifs au réseau d’évacuation

— qu’il était versé une attestation de conformité de SUEZ en date du 21 décembre 2018 indiquant que lors du contrôle du raccordement au réseau public d’assainissement effectué le 19 septembre 2018, il avait été constaté qu’il était conforme à la réglementation,

— que cela n’était pas contesté par la locataire ;

Sur les travaux d’électricité et de changement de la porte de secours

— que l’expert indiquait que la locataire n’avait pas demandé, dans le cadre de l’expertise, que l’installation électrique soit vérifiée,

— que la société [Localité 3] Franco Suisse n’avait pas fourni les rapports de vérifications réglementaires,

— que les installations électriques étaient de la responsabilité de l’utilisateur des locaux,

— qu’il ressortait d’une facture du 21 septembre 2016 que la SAS L’Arbezie avait mis en conformité les installations électriques suivant le rapport de l’APAVE pour un montant de 11 895 euros,

— qu’elle avait en outre demandé qu’il soit procédé à la dépose de la porte de secours,

— que la locataire ne rapportait pas la preuve que la porte de secours avait été entretenue correctement et utilisée correctement par elle,

— que les travaux de mise en conformité des installations électriques au niveau de l’ensemble de l’hôtel étaient nécessaires pour son exploitation,

— que ces travaux incombaient au bailleur ;

Sur le remplacement de la chaudière

— que la locataire ne rapportait pas la preuve que la chaudière était défaillante et qu’il était nécessaire qu’elle soit remplacée,

— que la bailleresse produisait une facture du 24 juin 2021 par laquelle elle demandait à une société de procéder au remplacements du préparateur d’eau chaude ;

Sur le préjudice commercial

— que la locataire faisait état d’un préjudice commercial qu’elle subirait dans le futur,

— que le chiffrage produit par son expert comptable était une projection future,

— que les demandes n’avaient pas été acualisées depuis le 6 février 2018 par des éléments objectifs ;

Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

— que la demande formulée pour les années 2014, 2015 et 2016 était prescrite,

— que la locataire ne devait en conséquence être condamnée que pour les années 2018, 2019 et 2020.

— oOo-

Par déclaration transmise le 18 octobre 2023, la SARL [Localité 3] Franco Suisse a relevé appel du jugement en ce qu’il :

— a constaté la résiliation de plein droit par l’effet de la clause résolutoire à la date du 26 décembre 2015, du bail consenti le 18 janvier 1994 par acte sous seing privé entre elle et la SAS L’Arbezie,

— l’a condamnée aux entiers dépens,

— l’a condamnée à payer à la SAS L’Arbezie la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 4 novembre 2024, elle demande à la cour :

— d’infirmer le jugement rendu le 18 janvier 2023 par le tribunal judiciaire en ce qu’il :

. a constaté la résiliation de plein droit par l’effet de la clause résolutoire à la date du 26 décembre 2015, du bail consenti le 18 janvier 1994 par acte sous seing privé entre elle et la SAS L’Arbezie,

. l’a condamnée aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire dont distraction au profit de Maître Laurence Saulnier, avocat,

. l’a condamnée à payer à la SAS L’Arbezie la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau

— de déclarer nul et de non effet le commandement de payer visant la clause résolutoire notifié par Maître [G] [J] le 26 novembre 2015,

— de condamner la SAS L’Arbezie à lui payer la somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel en conformité de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la SAS L’Arbezie aux dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais d’expertise judiciaire dont distraction au profit de la SCP Dumont-Pauthier, avocat aux offres de droit, en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— oOo-

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 31 octobre 2024, la SAS L’Arbezie demande à la cour :

— de rejeter toutes fins ou conclusions contraires,

— de dire et juger le commandement de payer en matière commerciale délivré le 26 novembre 2015 à la SARL [Localité 3] Franco Suisse valable et bien fondé,

— de confirmer le jugement rendu le 18 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Lons le Saunier,

Y ajoutant,

— de condamner la SARL [Localité 3] Franco Suisse à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la SARL [Localité 3] Franco Suisse aux entiers dépens d’instance et d’appel qui comprendront les frais d’expertise qui seront recouvrés par Maître Laurence Saulnier, avocat aux offres de droit.

— oOo-

La clôture a été ordonnée le 5 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 novembre 2024.

Elle a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

Pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

I. Sur la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire

La SARL [Localité 3] Franco Suisse conclut à la nullité du commandement qui lui a été délivré le 26 novembre 2015 en faisant valoir que tous les loyers étaient réglés au jour de l’acte. Elle renvoie sur ce point à des attestations de son expert-comptable ainsi qu’à des extraits du grand livre auxiliaire provisoire, et notamment à une attestation du 7 novembre 2023 indiquant qu’elle se trouvait, au 31 octobre 2015, en avance de paiement des loyers pour un total de 4 134,34 euros au titre des bâtiments des secteurs France et Suisse. Elle fait en outre valoir la mauvaise foi du bailleur pour avoir mis en oeuvre la clause résolutoire dans le but de se soustraire aux travaux qui lui incombaient et qui lui étaient alors réclamés.

La SAS L’Arbezie fait valoir que la SARL [Localité 3] Franco Suisse n’était pas à jour de ses loyers au moment de la délivrance de commandement de payer. Elle explique que durant les années 2014 et 2015, celle-ci a continué à régler, pour les bâtiments des secteurs français et suisse, des loyers non actualisés, et que si des rattrapages avaient été réalisés, ils demeuraient insuffisants pour couvrir les retards de loyers.

Réponse de la cour :

Selon l’article 1353 du code civil : 'Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.'

En contrepartie de la chose louée, le preneur à l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, la résiliation de plein droit d’un bail commercial par application de la clause résolutoire implique un manquement aux obligations expressément visées dans le bail.

Il est constant que, compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, le commandement, pour être valable, doit être délivré de bonne foi et être suffisamment explicite en précisant la nature des sommes réclamées afin que le locataire soit à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité.

En l’espèce, l’acte de renouvellement du bail commercial passé le 22 juin 2013 entre les parties fixe, pour les locaux situés en France, un loyer annuel de 24 948 euros hors taxes, et pour les locaux en Suisse, un loyer annuel de 13 305 francs suisses que le preneur s’oblige à acquitter au bailleur mensuellement et d’avance le premier jour de chaque mois.

L’acte prévoit en outre que le loyer sera révisé tous les trois ans et pour la première fois le 1er janvier 2016, et indexé en fonction des variations de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE, l’indice de base étant celui du deuxième trimestre de l’année 2012 qui s’étalblit à 1666.

Le contrat comporte également une clause de résiliation en cas de défaut de paiement d’un seul terme à son échéance exacte ou d’exécution d’une seule des clauses.

Le commandement visant la clause résolutoire délivré le 26 novembre 2015 fait obligation à la société [Localité 3] Franco Suisse de payer un solde de loyers 'France’ et 'Suisse’ arrêté au 31 octobre 2015 pour respectivement 15 672,93 euros et 10 661,37 euros (soit 11 606,25 CHF au taux de 0,918589 euros).

Sont joints à l’acte deux décomptes faisant ressortir :

Pour les loyers 'France'

— année 2013 :

. des loyers dus TTC à hauteur de 29 837,81 euros,

. des loyers payés TTC à hauteur de 26 829,48 euros,

— année 2014 :

. des loyers dus de 29 937,60 euros TTC,

. des loyers payés à hauteur de 26 829,48 euros TTC,

— année 2015 :

. des loyers dus pour 27 442,80 euros TTC,

. des loyers payés à hauteur de 17 886,31 euros TTC,

Pour les loyers 'Suisse'

— année 2013 :

. des loyers dus à hauteur de 13 305 francs suisses TTC,

. des loyers payés à hauteur de 9 600 francs suisses TTC,

— année 2014 :

. des loyers dus à hauteur de 13 305 francs suisses TTC,

. des loyers payés à hauteur de 9 600 francs suisses TTC,

— année 2015 :

. des loyers dus à hauteur de 12 196,25 francs suisses TTC,

. des loyers payés à hauteur de 8 000 francs suisses TTC.

Il est toutefois constaté, au vu des pièces produites :

— que si la SAS L’Arbezie ne verse aucune facture de loyers pour les bâtiments francais et suisse pour les périodes visées au commandement de payer, les loyers annuels mentionnés dans l’attestation de son expert comptable pour la période du 1er janvier 2007 au 31 décembre 2015 (pièce N°33) correspondent à ceux qui ont été appelés et qui sont inscrits au grand livre auxiliaire produit par la société [Localité 3] Franco Suisse (pièce 13/3),

— qu’à ce titre, il est établi par cette pièce comptable relative aux exercices du 1er novembre 2010 au 31 décembre 2016, concernant le bâtiment secteur France :

. qu’au 16 novembre 2015, soit 10 jours avant la date du commandement de payer visant la clause résolutoire, la locataire était à jour de ses loyers appelés et dus à cette date sur l’année 2015 ainsi que sur les années antérieures,

. que seule une somme de 2 011,61 euros restait encore à régler sur l’année 2015,

. que ce montant a été payé par virement du 16 novembre 2015 (pièce N°13/4).

Concernant le bâtiment secteur Suisse, il ressort du compte 600 de la société L’Arbezie relatif aux revenus locatifs encaissés au titre de l’année 2015 tel que celle-ci l’a communiqué à l’expert comptable de la locataire (pièce 13/12) :

. qu’au 1er janvier 2015, le compte présentait une avance de loyers réglés à hauteur de 1 000 francs suisses,

. qu’au 9 octobre 2015, le compte était à jour des loyers dus à hauteur de 13 900 francs suisses,

. qu’il en était de même au 10 décembre 2015 (14 700 CHF) ainsi qu’au 28 décembre 2015 (15 500 CHF),

. qu’au 21 décembre 2015, le compte présentait une avance de 2 195 francs suisses.

Il ressort ainsi de ces pièces qu’au jour du commandement de payer visant la clause résolutoire, soit le 26 novembre 2015, la société [Localité 3] Franco Suisse n’était redevable à l’égard de la SAS L’Arbezie d’aucune somme au titre des loyers et charges mis en compte pour les bâtiments des secteurs français et suisse.

Le manquement de la locataire aux obligations visées dans le bail permettant de faire jouer la clause résolutoire inscrite au bail n’est donc pas établi.

En revanche, il n’y a pas lieu de retenir la mauvaise foi du bailleur dans la mise en oeuvre du commandement dans la mesure où l’acte était accompagné d’un décompte des loyers français et suisse qui a permis à la locataire, par l’intermédiaire de son expert comptable, de vérifier la nature et l’étendue des sommes réclamées en se mettant en rapport avec son confrère intervenenant pour le bailleur, lequel lui a fait part de son accord sur la comptablité ainsi vérifiée (pièce N°14).

Compte-tenu de ces éléments, le commandement délivré le 26 novembre 2015 sera déclaré nul et le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire.

II. Sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement entrepris sera confirmé sur les dépens et sur les frais irrépétibles.

La SAS L’Arbezie sera condamnée aux dépens d’appel.

Elle sera en outre condamnée à payer à la Sarl [Localité 3] Franco Suisse la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi,

INFIRME, dans les limites de l’appel, le jugement rendu le 18 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Lons le Saunier en ce qu’il a constaté la résiliation de plein droit par l’effet de la clause résolutoire à la date du 26 décembre 2015, du bail consenti le 18 janvier 1994 par acte sous seing privé entre la SARL [Localité 3] Franco Suisse et la SAS L’Arbezie ;

LE CONFIRME pour le surplus ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT

DECLARE nul le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 26 novembre 2015 par la SAS L’Arbezie à la Sarl [Localité 3] Franco Suisse ;

REJETTE la demande de la SAS L’Arbezie en constat de la résiliation du bail ;

CONDAMNE la SAS L’Arbezie aux dépens d’appel ;

CONDAMNE la SAS L’Arbezie à payer à la Sarl [Localité 3] Franco Suisse la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS L’Arbezie de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le greffier, Le président,