PM/LZ

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01109 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EZOR

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 09 DECEMBRE 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 12 mars 2024 – RG N°23/00220 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 7]

Code affaire : 50D – Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Philippe MAUREL, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et M^me Leila ZAIT au prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 07 octobre 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Philippe MAUREL, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANT

INTIMÉ SUR APPEL INCIDENT

Monsieur [B] [G]

né le 05 Août 1987 à [Localité 3]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Julien GLAIVE de la SCP SCP D’AVOCATS GLAIVE RONGEOT, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

ET :

INTIMÉ

APPELANT SUR APPEL INCIDENT

Monsieur [V] [M]

né le 12 Août 1990 à [Localité 6]

de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Emilie BAUDRY de la SELARL BALLORIN-BAUDRY, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.

*************

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 19 octobre 2016, M. [V] [M] a vendu à M. [B] [G] un chalet à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 4] moyennant un prix de 98 000 euros dont 6 500 euros de biens mobiliers garnissant le local. Avant la vente, le propriétaire a réalisé lui-même des travaux d’embellissement du logement.

En 2018, le nouveau propriétaire eut à déplorer la survenance de désordres par infiltrations qui ont été constatés par procès-verbal de constat d’huissier en date du 4 avril 2018.

Suivant acte d’huissier en date du 15 avril 2019, M. [G] a fait assigner le vendeur d’immeuble en référé-expertise devant le président du tribunal de grande instance de Vesoul. Par ordonnance en date du 18 juin 2019, celui-ci a fait droit à la requête en commettant finalement pour ce faire M. [J], par ordonnance complémentaire en date du 16 mars 2021, avec mission habituelle en la matière.

L’expert a déposé rapport de ses opérations au greffe le 11 janvier 2022.

Par acte d’huissier en date du 1er avril 2022, M. [G] a fait assigner M. [M] devant le tribunal judiciaire de Vesoul sur le fondement de l’action estimatoire pour vices cachés.

Par jugement en date du 12 mars 2024, le tribunal a:

— Condamné M. [V] [M] à verser à M. [B] [G] la somme de 18 900 euros au titre des vices cachés.

— Rejeté la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance.

— Condamné M. [V] [M] à verser à M. [B] [G] le somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamné M. [V] [M] aux dépens de l’instance en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

Pour statuer ainsi, le tribunal s’est essentiellement fondé sur les motifs suivants:

' L’expert judiciaire a mis en évidence l’existence de vices cachés à l’origine de la détérioration des renforts de planchers non sécurisés au droit de l’escalier d’accès à l’étage et des désordres affectant le conduit de cheminée.

' En sa qualité de constructeur-vendeur, le réalisateur des travaux est présumé connaître l’existence des vices.

' L’acquéreur ne prouve, ni n’offre de prouver, qu’il a subi un préjudice de jouissance consécutivement à la survenance des désordres.

Suivant déclaration au greffe, formalisée par voie électronique, en date du 19 juillet 2024, M. [B] [G] a interjeté appel du jugement rendu. Dans le dernier état de ses écritures en date du 18 octobre 2024, il invite la cour à:

' Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Vesoul le 12 mars 2024 en ce que la demande de dommages et intérêts de M. [V] [M] en réparation du préjudice de jouissance a été rejetée, et en ce que la condamnation prononcée à l’encontre de M. [V] [M], et au profit de M. [B] [G], au titre des vices cachés a été limitée à la somme de 18'900 euros.

' Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Vesoul le 12 mars 2024 en ses autres dispositions.

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées :

' Condamner M. [V] [M] à payer à M. [B] [G] la somme de 27'850 euros en réparation des vices cachés affectant le bien immobilier vendu.

' Condamner M. [V] [M] à payer à M. [B] [G] la somme de 21'000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Y ajoutant :

' Condamner M. [V] [M] à payer à M. [B] [G] la somme de 3 000 euros en application les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure d’appel.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir les moyens et arguments suivants :

' Le tribunal, suivant en cela les conclusions de l’expert judiciaire, a considéré que les infiltrations d’eau au droit du pignon étaient visibles à la livraison et en a déduit qu’aucune créance indemnitaire n’était due de ce chef. Or le phénomène sinistrant a été découvert à la suite d’une découpe d’une cloison, ce dont il se déduit qu’il était dissimulé lors du transfert de propriété.

' Le vendeur de mauvaise foi a caché l’état de la maison au concluant alors que cela empêchait une jouissance pleine et entière eu égard à l’ampleur des désordres dont elle est affectée. Son trouble de jouissance doit être calculé sur la base d’une indemnité de 350 euros par mois pour une période de cinq ans.

* * *

En réponse, M. [V] [M], aux termes de conclusions récapitulatives datées du 14 janvier 2025, entend se porter demandeur incident à l’appel et invite la cour à :

' Infirmer le jugement rendu en ce qu’il l’a condamné au paiement de la somme de 18'900 euros au titre des vices cachés, outre une indemnité d’un montant de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 Cdu code de procédure civile, et les entiers dépens.

Statuant à nouveau :

' Dire et juger M. [G] mal fondé en ses demandes au titre de la garantie des vices cachés.

' Dire et juger n’y avoir lieu à écarter la clause d’exclusion de garantie contenue dans l’acte de vente.

' Dire et juger que M. [G] ne rapporte pas la preuve d’une connaissance des désordres par le concluant au moment de la vente.

' Débouter M. [G] de l’ensemble de ses prétentions, fins et demandes.

' Condamner M. [G] à payer au concluant la somme de 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’appel avec distraction au profit de l’avocat constitué.

Il soutient en ce sens que :

' Quand bien même a-t-il réalisé les travaux confortatifs de l’immeuble, lesquels avaient un autre objet que son embellissement, il ne peut valablement être assimilé à un constructeur professionnel, si bien que la clause d’exclusion de garantie doit jouer en sa faveur.

' Étant de bonne foi, la connaissance des vices ne saurait être présumée et la circonstance dans laquelle il a réalisé seul les travaux à l’origine des vices de construction ne peut laisser présumer une quelconque omission dolosive de sa part.

' Seuls constituent des vices cachés, au regard des conclusions expertales, la détérioration des poutres de bois par des insectes xylophages. Le traitement de ces poutres par la simple application de produits insecticides s’est avéré inapte à garantir une protection des équipements en question. Toutefois cette mesure de prévention ne peut constituer l’indice d’une connaissance préalable des vices affectant les poutres.

' S’agissant de la détérioration de ces poutres supportant le plancher de l’étage, il n’en a jamais eu connaissance avant que l’acquéreur ne s’en plaigne si bien que la clause de non-garantie doit également jouer à son bénéfice. De surcroît, la propagation d’ insectes xylophages a pu être favorisée par une humidité persistante consécutive à l’absence d’occupation du local.

' Si les désordres affectant le conduit de cheminée résultent d’une non-conformité, il convient de rappeler que le concluant n’est pas un professionnel de la construction si bien que ce grief ne peut lui être imputé.

' De manière générale, la preuve de vices de construction antérieurs à la vente n’est aucunement rapportée alors que lui-même était occupant de ce local pendant huit années et n’a eu à déplorer aucun phénomène sinistrant.

' Le préjudice de jouissance n’est aucunement caractérisé par l’acquéreur qui n’a jamais habité l’immeuble et n’y a fait que de courts séjours.

* * *

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’acquéreur a entendu rechercher en garantie le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés. L’article 1641 du Code civil énonce à cet égard que :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, l’acheteur ne l’aurait pas acquise, on n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

L’article 1644 du même code dispose que :

« Dans le cas de l’article 1641, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. »

Au cas présent, c’est sur le fondement de l’action estimatoire, c’est-à-dire en restitution partielle du prix, que M. [G] a entendu attraire, en la cause, son adversaire. Celui-ci lui oppose une clause de non-garantie insérée à l’acte de vente immobilière. À cet égard, l’article 1643 du même code énonce que :

« Il (le vendeur) est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’est stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »

Il se déduit de ce texte de loi que la connaissance préalable par le cédant des vices affectant la chose vendue fait obstacle à ce que, par un aménagement conventionnel, il puisse s’exonérer de toute obligation de garantie vis-à-vis de son partenaire. Il est par ailleurs constant que le vendeur professionnel est soumis à une présomption irréfragable de connaissance des vices.

M. [M] se défend d’être un professionnel du bâtiment, ou même de la vente immobilière, ce qui rend applicable selon lui les dispositions de l’article de loi sus-reproduit qui reconnaît la validité des clauses élusive de garantie lorsque le vendeur est de bonne foi et n’est pas un professionnel.

Il résulte de l’expertise judiciaire que M. [M] a procédé lui-même aux travaux de confortement et d’embellissement du local vendu, ce que lui-même reconnaît expressément dans ses écritures. Il s’en déduit qu’il avait qualité de constructeur-vendeur dont le régime est assimilable à celui du professionnel. En effet, est considéré comme un vendeur professionnel le propriétaire cédant qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, ce dont il se déduit qu’il ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés (Cass. 3° Civ. 19 octobre 2023 n° 22- 15. 536).

Cependant, il convient de faire une application distributive de ces dispositions dès l’instant où l’origine des désordres réside dans l’état de vétusté de l’immeuble, d’une part, et dans les travaux réalisés par le vendeur lui-même. S’agissant des dégradations de la structure de gros-'uvre non imputable à l’intervention de l’ancien propriétaire qui n’a exécuté aucun travaux de réaménagement, la problématique précédemment étudiée demeure sans incidence sur l’obligation de garantie du vendeur. Ainsi, la détérioration des poutres en bois qui assurent la portance du plancher de l’étage, identifiée sous le numéro 1 de la nomenclature des désordres examinés par le technicien, n’est pas la conséquence de l’intervention du maître de l’ouvrage. Ainsi, même si l’expert lui fait grief d’avoir manqué de vigilance dans le diagnostic opéré avant la cession, cette omission ne lui confère pas, par analogie avec ses obligations inhérentes à la qualité de constructeur, celle de vendeur professionnel supposé connaître les vices affectant l’ouvrage.

Cependant, la fragilité des poutres, soumise à des attaques d’insectes xylophages, ne pouvait échapper à la vigilance du vendeur, ainsi que l’a relevé l’homme de l’art, si bien que, abstraction faite de la qualité de professionnel ou non de ce dernier, celui-ci avait une connaissance de ces dégradations qu’il avait pu observer lui-même en installant un faux plafond en soubassement des poutres endommagées.

Il s’ensuit que c’est à tort que M. [M] oppose à M. [G] la clause élusive de garantie stipulée à l’acte de vente. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

* * *

L’expert a dénombré l’existence de neuf désordres consécutifs à des vices cachés à la date de la livraison de l’immeuble mais dont tous n’ont pas eu pour conséquence l’impropriété à destination de celui-ci. Ainsi, parmi les dommages relevés cinq d’entre eux sont justiciables du vocable d’impropriété à destination. Il y a donc lieu d’examiner le bien-fondé des doléances de l’acquéreur relativement à chacun des phénomènes sinistrant recensés par le technicien.

Détérioration des poutres attaquées par des insectes xylophages :

L’expert décrit, dans son rapport, la dégradation des poutres dans les termes suivants :

« Plusieurs poutres supportant le plancher en bois de l’étage font l’objet d’une attaque par des insectes xylophages. Des galeries remplies de farine de bois ont été constatées lors de la visite après l’enlèvement de la pellicule de bois superficiel caractéristiques d’une attaque de pièces de bois par des capricornes. Le phénomène a été mis à jour après dépose du plafond du rez-de-chaussée. M. [M] reconnaît avoir procédé à un traitement des pièces de bois par application d’un insecticide au pinceau avant de réaliser le plafond suspendu. Les désordres constatés sur au moins deux poutres porteuses affaiblissent de manière significative les poutres en bois. (. . .)

Il ne fait aucun doute que les désordres n’étaient pas décelables par M. [G] lors de l’achat de la maison dans la mesure où les structures bois du plancher de l’étage n’étaient pas accessibles du fait des travaux réalisés par M. [M].

Renfort non sécurisé au droit de l’escalier:

L’homme de l’art indique, à cet égard, que :

« Suppression par M. [M] d’un poteau en bois, ce qui a eu pour conséquence d’affaiblir la structure du plancher. Ces désordres sont donc la conséquence directe des travaux d’aménagement réalisés par le vendeur d’immeubles. Le désordre n’était pas décelable par M. [G] lors de l’achat de la maison. »

Désordres au niveau du conduit de cheminée:

L’expert indique que:

« Conduit de fumée maçonné en boisseaux béton. Il a été habillé à l’aide de plaques de plâtre sur ossature métallique. Constat : amenée d’air frais réalisée au niveau du poêle à l’aide d’un conduit métallique qui transite dans la partie basse du conduit de fumée ce qui est contraire aux règles de l’art. Les travaux ont été réalisés par M. [M]. Des interrogations subsistent quant à l’étanchéité du conduit de fumée existant au droit du percement réalisé. Ce désordre n’était pas décelable par MoGuinet lors de l’achat de la maison. »

Infiltrations d’eau au droit du pignon Sud-Ouest:

Le rapport énonce que:

« Désordres localisés au droit du pignon Sud-Ouest du chalet qui est revêtu extérieurement de bardage en bois ancien. Constat : les panneaux d’aggloméré du plancher de l’étage sont tachés par les infiltrations d’eau en plusieurs endroits et ponctuellement endommagés en bordure du pignon Sud-Ouest. Amorce de pourrissement destructurant au droit de la façade. Planches de bardage particulièrement déformées, détériorées et déboîtées. Les planches d’habillage en extrémité sont partiellement pourries. Des joints en plastique ont été mis en place au niveau des raccords de planche afin de limiter les entrées d’eau. »

Le technicien ajoute que :

« Les travaux d’embellissement réalisés par M. [M] sur bardage bois du pignon Sud-Ouest du chalet n’étaient pas adaptés à l’état de vétusté avancée du bardage bois et à l’origine des infiltrations d’eau à l’intérieur du chalet. Les infiltrations d’eau àl’intérieur du chalet n’étaient pas nécessairement décelables par M. [G] lors de l’achat de la maison du fait des travaux d’aménagement intérieur réalisés par M. [M]. Toutefois, en dépit des travaux d’embellissement réalisés, l’expert considère que l’état de vétusté avancée du bardage en bois qui assure la protection des structures bois du pignon vis-à-vis des intempéries était visible et décelable par M. [G]. »

A partir de ces constatations et analyses, le tribunal a pris l’option d’écarter le caractère caché du vice à l’origine des désordres par infiltrations. L’appelant sollicite l’infirmation sur ce point du jugement rendu.

Il doit être précisé que le vice apparent, au sens de l’article 1642 du code civil, est celui dont l’acquéreur a pu se convaincre lui-même dans toute son ampleur et ses conséquences dommageables. Ainsi, si l’acquéreur, profane en matière de construction, n’a pu pleinement apprécier, à la date de l’acquisition, l’évolution prévisible de l’état de dégradation avancée d’une partie d’ouvrage, il convient alors de retenir que le vice était caché et antérieur à la vente (Cass. 3° Civ. 25 septembre 2025 n° 23- 23.070).

En l’occurrence, au regard de la description des dégradations du bardage par l’expert judiciaire, il ne peut être contesté que celles-ci avaient un caractère apparent. Cependant, elles ne constituaient qu’un épiphénomène dissimulant l’ampleur des conséquences dommageables qui en sont résultées, puisque l’altération de la substance des planches de bois constituant ce bardage était à l’origine d’infiltrations à l’intérieur du local, les effets de celles-ci étant dissimulés par les travaux réalisés par le vendeur. Il s’ensuit que l’acquéreur n’était pas en mesure d’appréhender dans l’intégralité de ses manifestations l’étendue du phénomène sinistrant. Dès lors, le vice était caché à la livraison et c’est donc à bon droit que l’acquéreur a dirigé, de ce chef, l’action estimatoire contre son cocontractant. Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

L’ensemble des vices de construction ainsi recensés étaient dissimulés à la livraison et sont de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination ainsi que l’expert l’a relevé lui-même dans le tableau figurant en page 20 de son compte rendu.

Le technicien a dressé un état liquidatif des travaux de remise en état et de reprise pour chacun des désordres litigieux, évaluation qui ne fait l’objet d’aucune contestation. Ainsi, le coût des travaux confortatifs a donné lieu aux estimations suivantes :

' Détérioration des poutres bois portant le plancher de l’étage : 15'900 euros TTC.

' Renfort des planchers non sécurisés : 1 100 euros TTC.

' Infiltrations d’eau au droit du pignon Sud-Ouest : 8 950 euros TTC.

' Désordres au niveau du conduit de fumée : 1 900 euros TTC.

Soit au total la somme de 27'850 euros TTC, c’est-à-dire celle dont le paiement est réclamé par l’appelant. L’intimé sera donc condamné à acquitter le paiement de cette somme au profit de son adversaire,

L’impropriété à destination de l’ouvrage, telle qu’elle résulte des vices cachés objet de l’instance présente a nécessairement entraîné une perte de jouissance au détriment du nouveau propriétaire, et ce quand bien même ne serait-il pas l’occupant habituel des lieux qu’il a acquis. En cet état, il sera fait une juste appréciation du quantum dû à titre de dommages-intérêts en compensation du préjudice immatériel en l’arbitrant à la somme de 5 000 euros. Le vendeur d’immeuble sera également tenu d’en acquitter le paiement à son profit. Le jugement, qui a débouté l’appelant de ce chef de prétentions, sera également réformé sur ce point.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [G] les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens à hauteur de la somme de 2 000 euros. M. [M] sera également tenu d’en acquitter le paiement à son profit.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi :

' Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. [V] [M] à verser à M. [B] [G] la somme de 18 900 euros au titre des vices cachés et en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance.

' Confirme le jugement déféré pour le surplus.

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et ajoutant :

' Condamne M. [V] [M] à payer à M. [B] [G] la somme de 27'850 euros au titre de l’action estimatoire.

' Condamne M. [V] [M] à payer à M. [B] [G] la somme de 5 000 euros en compensation du préjudice de jouissance.

' Condamne M. [V] [M] impayé à M. [B] [G] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

' Condamne M. [V] [M] aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,