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MW/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° de rôle : N° RG 24/00248 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EXSS

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 04 JUIN 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 01 décembre 2023 – RG N°22/00451 – JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTBELIARD

Code affaire : 51H – Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d’une indemnité pour amélioration des lieux loués

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M. Philippe MAUREL et Cédric SAUNIER, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. Michel WACHTER, président, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour aux autres magistrats :

M. Philippe MAUREL et Cédric SAUNIER, conseillers.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTS

Madame [X] [V]

née le 20 Juin 1974 à [Localité 5], de nationalité française,

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Alexandre TRONCHE de la SCP C.G.B.G CHATON GRILLON TRONCHE, avocat au barreau de BESANCON

Monsieur [M] [O]

né le 20 Juillet 1973 à [Localité 4], de nationalité française,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Alexandre TRONCHE de la SCP C.G.B.G CHATON GRILLON TRONCHE, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉE

Madame [B] [N]

demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Alexandre BERGELIN, avocat au barreau de MONTBELIARD

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

Par acte sous seings privés du 1er août 2019, Mme [B] [N] a donné à bail à Mme [X] [V] et M. [M] [O] des locaux d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 6] (25).

Les locataires ont quitté le logement le 15 mai 2022.

Par exploit du 7 décembre 2022, Mme [V] et M. [O] ont fait assigner Mme [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montbéliard aux fins de restitution du dépôt de garantie de 550 euros versé à leur entrée dans les lieux, outre 55 euros d’indemnité mensuelle de retard.

Mme [N] a conclu au rejet des demandes formées à son encontre, ainsi qu’à la condamnation reconventionnelle des demandeurs à lui payer la somme de 6 027,72 euros au titre des réparations locatives et celle de 1 650 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Par jugement du 1er décembre 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— débouté Mme [X] [V] et M. [M] [O] de leur demande de remboursement du dépôt de garantie et d’indemnité de retard ;

— condamné in solidum Mme [X] [V] et M. [M] [O] à payer à Mme [B] [N] la somme de 1 922,50 euros au titre des dégradations locatives ;

— débouté Mme [B] [N] de sa demande reconventionnelle au titre d’un préjudice de jouissance ;

— condamné Mme [X] [V] et M. [M] [O] aux entiers dépens ;

— condamné Mme [X] [V] et M. [M] [O] à payer à Mme [B] [N] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu :

— que le document produit à titre d’état des lieux de sortie ne pouvait justifier l’existence de dégradations locatives comme n’étant pas établi dans les mêmes formes que l’état des lieux d’entrée et comportant des mentions manuscrites dont il n’était pas possible de déterminer la date ; que les photographies produites n’étaient pas géolocalisées ;

— qu’il ressortait cependant suffisamment de l’état des lieux d’entrée que l’ensemble des plafonds et murs à l’exception de ceux d’une chambre et de la salle de bain étaient en bon état, alors qu’il ressortait des multiples attestations concordantes produites par la bailleresse que le logement avait été rendu dans un état de saleté dépassant le cadre d’une usure normale liée à la vétusté ;

— que le coût des dégradations locatives excédant la somme de 550 euros versée au titre du dépôt de garantie, la demande de restitution de celui-ci et d’indemnité de retard devait être rejetée ;

— qu’une somme de 2 472,50 euros devait être retenue au titre des réparations locatives, dont il y avait lieu de déduire le montant de 550 euros correspondant au dépot de garantie ;

— que Mme [N] avait pu intégrer le logement deux mois après le départ des locataires, et qu’elle ne justifiait pas de la date à laquelle elle avait prévu de le faire, ni des frais supplémentaires qu’elle aurait dû supporter du fait d’un éventuel retard d’emménagement.

Mme [V] et M. [O] ont relevé appel de cette décision le 16 février 2024, en déférant à la cour l’ensemble de ses chefs, à l’exception de celui ayant débouté Mme [N] de sa demande au titre du préjudice de jouissance.

Par conclusions transmises le 14 mai 2024, les appelants demandent à la cour :

Vu les articles 3-2 et 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs,

Vu l’article 1731 du code civil ;

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il :

* déboute Mme [X] [V] et M. [M] [O] de leur demande de remboursement du dépôt de garantie et d’indemnité de retard ;

* condamne in solidum Mme [X] [V] et M. [M] [O] à payer à Mme [B] [N] la somme de 1 922,50 euros au titre des dégradations locatives ;

* condamne Mme [X] [V] et M. [M] [O] aux entiers dépens ;

* condamne Mme [X] [V] et M. [M] [O] à payer à Mme [B] [N] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de prodédure civile.

Et statuant à nouveau :

— de condamner Mme [B] [N] à restituer à Mme [X] [V] et M. [M] [O] la somme de 550 euros correspondant au montant du dépôt de garantie ;

— de condamner Mme [B] [N] à verser à Mme [X] [V] et M. [M] [O] la somme de 1 292,50 euros correspondant à la majoration de 10 % du dépôt de garantie arrêtée au 30 avril 2024, à parfaire jusqu’à complet paiement ;

— de débouter Mme [B] [N] de ses demandes au titre des dégradations locatives ;

— de condamner Mme [B] [N] à verser à Mme [X] [V] et M. [M] [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner les mêmes (sic) aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel.

Par ordonnance d’incident du 2 juillet 2024, confirmée par arrêt sur déféré rendu le 8 octobre 2024, le conseiller de la mise en état a déclaré la défense de Mme [N] irrecevable.

La clôture de la procédure a été prononcée le 12 mars 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

L’article 954 alinéa dernier du code de procédure civile dispose que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

L’article 906 du même code, dans sa rédaction applicable, énonce en son alinéa dernier que les pièces communiquées et déposées au soutien de conclusions irrecevables sont elles-mêmes irrecevables.

Les conclusions de Mme [N] ayant été déclaré irrecevables, la cour n’est saisie d’aucun appel incident, et il ne sera pas tenu compte des pièces adressées à la cour par l’intimée.

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

(…)

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, le premier juge a pertinemment relevé qu’en l’absence d’état des lieux de sortie conforme à l’état des lieux d’entrée, la bailleresse disposait d’un délai de deux mois expirant le 15 juillet 2022 pour procéder à la restitution du dépôt de garantie.

C’est également à juste titre qu’il a considéré qu’en la seule présence de mentions manuscrites ajoutées à une date indéterminée sur l’état des lieux d’entrée, il ne pouvait être retenu l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire de nature à permettre utilement la comparaison de la situation respective des locaux en début et à l’issue du bail.

Il appartient dès lors à la bailleresse de démontrer que le logement a été restitué en mauvais état d’entretien locatif. Force est cependant de constater que les attestations retenues par le premier juge, dont la valeur probante est contestée par les appelants, et dont ni les auteurs ni la teneur exacte ne résultent de la décision, ne sont pas soumises à l’examen de la cour en suite de l’irrecevabilité des conclusions de l’intimée. Il ne peut dans ces conditions qu’être retenu que la preuve incombant à Mme [N] n’est pas administrée.

Le jugement entrepris sera donc infirmé s’agissant des réparations locatives, et, en conséquence, du rejet de la demande en restitution du dépôt de garantie.

Mme [N] sera dès lors condamnée à payer aux appelants la somme de 550 euros, augmentée, en application de l’article 22 précité, d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, soit un montant de 55 euros par mois courant à compter du 16 juillet 2022.

Mme [N] sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer aux appelants la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

Infirme, dans les limites de l’appel, le jugement rendu le 1er décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montbéliard ;

Statuant à nouveau, et ajoutant :

Rejette la demande formée par Mme [B] [N] au titre des dégradations locatives ;

Condamne Mme [B] [N] à payer à Mme [X] [V] et M. [M] [O] la somme de 550 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

Condamne Mme [B] [N] à payer à Mme [X] [V] et M. [M] [O] la somme mensuelle de 55 euros à compter du 16 juillet 2022 et jusqu’à complète restitution du dépôt de garantie ;

Condamne Mme [B] [N] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Condamne Mme [B] [N] à payer à Mme [X] [V] et M. [M] [O] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,