PM/LZ

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01409 – N° Portalis DBVG-V-B7I-E2CQ

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 10 juillet 2024 – RG N°23/00191 – JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 8]

Code affaire : 51A – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M^me Bénédicte UGUEN-LAITHIER et M. Philippe MAUREL Conseillers.

Greffier : M^me Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant Philippe MAUREL, président, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTS

Monsieur [P] [U]

né le 02 Juin 1967 à [Localité 4]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Emilie BAUDRY de la SELARL BALLORIN-BAUDRY, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

Madame [D] [W] épouse [U]

née le 22 Mai 1969 à [Localité 5]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Emilie BAUDRY de la SELARL BALLORIN-BAUDRY, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

ET :

INTIMÉ

Monsieur [S] [M]

né le 19 Août 1987 à [Localité 9]

de nationalité française, demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Anne LAGARRIGUE de la SELARL ANNE LAGARRIGUE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.

*************

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing-privé en date du 13 juillet 2020, les époux [U] ont cédé à bail à Mme [J] [C] un local d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 7] (Haute [Localité 6]) moyennant un loyer mensuel de 550 euros. Le même jour, M. [S] [M] s’est porté caution solidaire des engagements souscrits par la preneuse à bail.

Dans le courant de l’année 2022 la locataire a cessé d’acquitter régulièrement le paiement des loyers dont elle était redevable envers les propriétaires. Suivant acte extrajudiciaire en date du 30 septembre 2022 ces derniers lui ont fait délivrer un commandement de payer le solde débiteur de loyer restant dû et ce au visa de la clause résolutoire insérée au contrat de bail. L’acte de commandement a fait l’objet d’une ampliation en direction de la caution. La dette locative s’élevait alors à la somme de 6 672,18 euros, décompte arrêté au 23 décembre 2022.

Suivant jugement en date du 10 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul, saisi à la requête des bailleurs, a rendu un jugement dont le dispositif est rédigé en ces termes :

— Déboute M. [S] [M] de sa demande de nullité de l’assignation délivrée le 25 septembre 2023.

' Déclare recevable la demande de résiliation formée par les époux [U].

' Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les époux [U] et Mme [J] [C] le 13 juillet 2020 sont réunies à la date du 1er mars 2023.

' Ordonne en conséquence à Mme [J] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement.

' Dit qu’à défaut pour Mme [J] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, les époux [U] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef, le cas échéant avec l’aide d’un serrurier ou avec le concours de la force publique.

' Condamne Mme [J] [C] à verser aux époux [U] une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés.

' Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 564,16 euros du 1er mars 2023 au 31 juillet 2023, puis à la somme de 583,87 euros à compter du 1er août 2023.

' Condamne Mme [J] [C] à verser aux époux [U] la somme de 14'160,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus (décompte incluant le mois de mars 2024) outre intérêts au taux légal à compter du jugement.

' Déboute les époux [U] de l’ensemble de leurs demandes formées à l’égard de M. [S] [M].

' Condamne Mme [J] [C] aux entiers dépens.

' Déboute les époux [U] de leur demande tendant à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a essentiellement retenu que l’impécuniosité de la preneuse à bail était caractérisée et que, s’agissant de la caution, le formalisme inhérent à son engagement sur ce point n’avait pas été strictement respecté puisque les conditions de révision du loyer n’étaient pas reproduites dans l’acte de cautionnement. Il était ainsi observé que la date anniversaire de chaque révision et l’indice de référence, tels que figurant dans le contrat de bail n’était pas mentionnée dans l’acte de cautionnement ce dont il se déduisait que les prescriptions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, prévues à peine de nullité, n’avaient pas été respectées.

Suivant déclaration d’appel en date du 20 septembre 2025, formalisée par voie électronique, les époux [U] ont interjeté appel du jugement rendu mais uniquement en ce qui concerne le rejet par la juridiction de première instance des demandes formulées à l’encontre de la caution.

Dans le dernier état de leurs écritures en date du 16 mai 2025, ils invitent la cour à statuer dans le sens suivant :

' Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] le 10 juillet 2024 en ce qu’il a débouté les époux concluants de leur demande formée à l’égard de M. [S] [M] considérant son acte de cautionnement comme nul.

Statuant à nouveau :

' Juger l’acte de cautionnement signé par M. [S] [M] le 13 juillet 2020 valable.

' Condamner, en conséquence, M. [S] [M] à payer aux époux concluants la somme de 14'160,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus, outre intérêts au taux légal à compter du jugement du 10 juillet 2024.

' Condamner M. [S] [M] à payer aux époux concluants une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et jusqu’à la date effective de libération des lieux caractérisée par la restitution des clés et fixée par le premier juge à la somme de 564,16 euros du 1er mars 2023 au 31 juillet 2023 puis la somme de 583,87 euros à compter du 1er août 2023.

' Condamner M. [S] [M] à payer aux époux concluants la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec distraction au profit de l’avocat constitué aux offres de droit.

Ils font, pour cela, valoir les moyens et arguments suivants :

' L’acte de cautionnement n’encourt pas la critique du moyen de nullité en ce que même si la clause relative à la révision du loyer n’est pas expressément reproduite, il est néanmoinst renvoyé aux stipulations du bail dont l’intimé a reconnu avoir été destinataire d’un exemplaire. En cet état, celui-ci ne peut se prévaloir d’un quelconque grief à l’appui de sa demande en nullité.

' L’acte de cautionnement répond aux exigences légales étant précisé que l’obligation d’une reproduction manuscrite des termes du contrat de bail a été supprimée par la loi du 23 novembre 2018.

' Contrairement aux allégations de la caution, les termes de son engagement sont clairs et précis si bien que l’objet de l’obligation souscrite est parfaitement déterminé.

* * *

En réponse, M. [S] [M], dans ses ultimes conclusions à portée récapitulative en date du 20 février 2025, se prononce en faveur de la confirmation pure et simple du jugement entrepris. Il demande ainsi à la cour de statuer dans le sens suivant :

' Débouter les époux appelants de toutes leurs demandes formées à l’encontre du concluant.

Y ajoutant :

' Condamner les époux [U] à payer au concluant la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec distraction au profit de l’avocat constitué, aux offres de droit.

Il soutient, à cet égard, que :

' Les dispositions applicables au présent litige sont celles édictées antérieurement au 1er janvier 2022. C’est donc l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à cette réforme, qui a vocation à régir les termes du présent litige.

' Le simple renvoi aux stipulations figurant dans le contrat de location est insuffisant pour voir déclarer satisfaites les exigences légales qui imposent un formalisme strict en vue de permettre à la caution d’appréhender la portée de son engagement.

' La clause qui explicite les modalités d’exécution de l’engagement de caution ne sont pas suffisamment claires et contiennent intrinsèquement une contradiction s’agissant du plafond de la créance garantie. En effet, le contrat de location a été souscrit le 17 juillet 2020 pour une durée de 3 ans reconductible. La caution reste redevable de la sûreté personnelle souscrite jusqu’à l’extinction des obligations du locataire sans pouvoir dépasser une durée de 9 ans.

* * *

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Les époux appelants contestent la décision du premier juge qui a prononcé la nullité de l’acte de cautionnement signé par l’intimé suivant acte sous seing privé en date du 13 juillet 2020, estimant que le formalisme propre à l’engagement de cautionnement n’avait pas été respecté.

Aux termes de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans son dernier alinéa, et dans sa version résultant de la loi du 25 novembre 2018 applicable à la cause :

« La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision telles qu’elles figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

Il convient de rappeler que les contraintes formalistes énoncées par le texte de loi partiellement sus-reproduit ne constituent pas un simple moyen de preuve mais sont inhérentes à la validité même de l’acte. Il s’ensuit que le demandeur à la nullité n’a pas à se prévaloir d’un grief particulier pour engager l’action à cette fin. Il s’ensuit que la validité et l’opposabilité de l’acte de cautionnement sont subordonnées à la reproduction des mentions exigées à peine de nullité par l’article 22-1 précité.

Au cas présent, l’acte de cautionnement est rédigé dans les termes suivants :

« Après avoir reçu toutes informations sur la nature et l’étendue des obligations qu’elle contracte en sa qualité de caution, la caution déclare se porter caution solidaire, sans bénéfice de division ni de discussion, du règlement des loyers, des charges, des impôts et taxes, des réparations locatives, des indemnités d’occupation éventuellement dus après résiliation du bail et de toute autre indemnité telle des dommages et intérêts dus par Mme [J] [C] et pour un montant maximum de 59'400 euros en vertu du bail souscrit et dont un exemplaire a été remis à la caution.

À noter que le montant initial du loyer mensuel s’élève à la somme de 550 euros et que le loyer révisé chaque année selon les modalités prévues au bail. »

Alors même qu’à la lettre du texte légal, devaient être reproduites dans l’acte de cautionnement les stipulations relatives à la révision du loyer, l’engagement en question n’opère qu’un simple renvoi au contrat de bail. Or, l’une des conditions essentielles de la validité de la sûreté personnelle ainsi souscrite fait défaut, entachant celle-ci de nullité sans qu’il soit nécessaire de subordonner celle-ci à la preuve d’un grief. C’est dans le souci que le souscripteur ait une conscience éclairée des termes et de la portée de ses obligations vis-à-vis du bénéficiaire de la garantie que cette exigence d’exhaustivité a été imposée si bien que que le renvoi au contrat de bail, fut-il remis à la caution, méconnaît les impératifs d’ordre public dérivant de l’article 22-1 partiellement précité.

C’est donc à bon droit que le premier juge a annulé l’acte de cautionnement. Le jugement critiqué sera donc confirmé dans ses dispositions relatives au point contesté.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’intimé les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens, à hauteur de la somme de 800 euros. Les époux [U] seront tenus d’en acquitter, solidairement, le paiement à son profit.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi :

' Confirme, dans les limites de l’appel, le jugement déféré.

' Condamne solidairement les époux [U] à payer à M. [S] [M] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

' Les condamne sous le même lien de solidarité, aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,