Le copies exécutoires et conformes délivrées à

MW/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 24/00340 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EXYX

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 10 JUIN 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 13 février 2024 – RG N°23/00101 – JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BELFORT

Code affaire : 51A – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M. Cédric SAUNIER et Madame Bénédicte MANTEAUX, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 08 avril 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M. Cédric SAUNIER et Madame Bénédicte MANTEAUX, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

Madame [O] [U]

née le 18 Août 1978 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Jean-Charles DAREY de la SCP BELIN – DAREY – ROBIN, avocat au barreau de BELFORT

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-002282 du 24/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BESANCON)

ET :

INTIMÉE

S.C.I. IMMO JAURES

Sise [Adresse 2]

Immatriculée au RCS de Belfort sous le numéro 887 540 532

Représentée par M^e Anne-christine ALVES de la SELARL ABDELLI – ALVES, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

Par acte du 27 septembre 2011, la SCI Immo Jaurès a donné à bail à Mme [O] [U] des locaux d’habitation sis à [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 457,20 euros, outre 79 euros de provisions sur charges.

Le 31 août 2022, la bailleresse a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 320,52 euros.

Par exploit du 20 février 2023, faisant valoir que les causes du commandement n’avaient pas été acquittées, la SCI Immo Jaurès a fait assigner Mme [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Belfort aux fins de constat de la résiliation du bail, expulsion, fixation d’une indemnité d’occupation et paiement de l’arriéré locatif ainsi que de dommages et intérêts. La bailleresse s’est opposée à la demande reconventionnelle, contestant tout manquement à ses obligations.

Mme [U] a sollicité un délai de 36 mois pour s’acquitter de sa dette, avec suspension des effets de la clause résolutoire, et a réclamé à titre reconventionnel la condamnation de la demanderesse à lui payer 2 500 euros de dommages et intérêts pour trouble de jouissance au motif qu’elle avait manqué à son obligation d’entretien, les lieux étant infestés de nuisibles, et à celle de lui communiquer les justificatifs des charges récupérables.

Par jugement du 13 février 2024, le premier juge a :

— écarté des débats les pièces n°4, 5 et 8 produites par Mme [O] [U] en note en délibéré ;

— écarté des débats la photographie des poubelles produite par la SCI Immo Jaurès en note en délibéré ;

— déclaré l’action de la SCI Immo Jaurès en constat de résiliation du bail à l’encontre de Mme [O] [U] recevable ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 septembre 2011 entre la SCI Immo Jaurès, venant aux droits de Mme [L] [D], d’une

part, et Mme [O] [U], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 1er novembre 2022 ;

— ordonné en conséquence à Mme [O] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

— dit qu’à défaut pour Mme [O] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Immo Jaurès pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [O] [U] à verser à la SCI Immo Jaurès une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er novembre 2022, date de résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

— condamné Mme [O] [U] à verser à la SCI Immo Jaurès la somme de 3 573,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 4 décembre 2023, terme du mois de décembre 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 31 août 2022 sur la somme de 1 320,52 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

— débouté la SCI Immo Jaurès du surplus de ses prétentions ;

— débouté Mme [O] [U] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

— condamné Mme [O] [U] à verser à la SCI Immo Jaurès une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [O] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré par la SAS Actio le 31 août 2022 et de la notification à la CCAPEX ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Pour statuer ainsi, le juge des contentieux de la protection a retenu :

— que Mme [U] n’établissait pas la réalité de paiements qui n’auraient pas été pris en compte par la bailleresse ;

— que le défaut de paiement des loyers avait perduré pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 31 août 2022, de sorte que les conditions d’application de la clause résolutoire étaient réunies à compter du 1er novembre 2022 ;

— que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant posé par l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 pour l’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire n’était pas satisfaite ;

— que la bailleresse n’établissait pas de préjudice distinct du retard dans le paiement des loyers ;

— que Mme [U] ne justifiait pas avoir sollicité de la bailleresse les justificatifs des charges ; que la bailleresse avait réagi immédiatement lorsque la locataire lui avait signalé la présence de rongeurs en rebouchant le trou d’accès et en missionnant une entreprise de dératisation, de sorte qu’il n’était pas caractérisé de manquement à ses obligations.

Mme [U] a relevé appel de cette décision le 6 mars 2024.

Par conclusions transmises le 28 mai 2024, l’appelante demande à la cour :

— d’infirmer totalement le jugement déféré ;

Vu les articles 6 et 23 de la loi du 6 juillet 1989,

— à titre principal, de juger que le bailleur a méconnu son obligation d’entretenir les lieux loués, occasionnant un trouble de jouissance certain au locataire ;

— de juger que le bailleur a méconnu son obligation de délivrer des justificatifs des charges récupérables sur demande au locataire ;

— par conséquent, de condamner reconventionnellement la SCI Immo Jaurès à régler à Mme [U] une somme de 2 500 euros au titre du préjudice subi à ce titre ;

— à titre subsidiaire de juger que la condamnation prononcée à l’encontre de Mme [U] pour le règlement des loyers en retard devra être prononcée en deniers et quittances dans la mesure où le décompte produit par le bailleur est erroné ;

Vu l’article 1343-5 du code civil,

— d’accorder à Mme [U] un délai de grâce maximum de 24 mois pour échelonner le paiement des loyers restant dus.

Par conclusions notifiées le 27 août 2024, la SCI Immo Jaurès demande à la cour :

Vu la loi du 6 juillet 1984,

Vu l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile,

— de juger que Mme [O] [U] ne justifie pas de l’existence d’un trouble de jouissance ;

— de juger que Mme [O] [U] ne justifie pas avoir demandé les justificatifs des charges à la SCI Immo Jaurès ;

En conséquence,

— de débouter Mme [O] [U] de sa demande de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— de juger n’y avoir lieu à statuer sur la demande de condamnation en deniers et quittances en raison d’un décompte prétendument erroné, à défaut de développement de tout moyen au titre de cette prétention ;

En tout état de cause et à titre subsidiaire,

— de juger que le décompte produit par la SCI Immo Jaurès le 2 décembre 2023 est exact en ce qu’il comporte l’intégralité des versements invoqués par Mme [O] [U] ;

— de débouter Mme [O] [U] de sa demande de délais de paiement ;

Statuant sur l’appel incident,

— de confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté la SCI Immo Jaurès de sa demande de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau,

— de condamner Mme [O] [U] à payer à la SCI Immo Jaurès la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la notification de l’arrêt à intervenir ;

— de condamner Mme [O] [U] à payer à la SCI Immo Jaurès la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner Mme [O] [U] aux entiers dépens d’appel.

La clôture de la procédure a été prononcée le 18 mars 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

Il sera constaté que si Mme [U] conclut à l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions, elle ne formule toutefois au dispositif de ses écritures aucune demande tendant au rejet des demandes relatives à la résiliation du bail, à l’expulsion et à la condamnation au paiement de l’arriéré locatif, si ce n’est pour demander que cette dernière soit prononcée en deniers et quittances, au motif d’un décompte estimé erroné. Pour autant, l’appelante, à laquelle incombe la preuve du paiement des loyers et charges, ne justifie d’aucun règlement qu’elle aurait effectué et qui n’aurait pas été pris en compte par le bailleur pour l’établissement du solde locatif, et n’établit donc pas la réalité d’une quelconque erreur affectant celui-ci. Cette demande ne pourra dès lors qu’être rejetée.

La demande de délais de paiement de 24 mois pour l’acquittement de l’arriéré locatif sera également écartée, étant observé que l’appelante, qui ne produit aucun élément récent relatif à sa situation familiale et économique, ne justifie d’aucune circonstance de nature à démontrer qu’elle est en capacité de s’acquitter du règlement échelonné de l’arriéré locatif en sus de la charge d’un loyer courant.

La confirmation s’impose par ailleurs s’agissant du rejet de la demande indemnitaire formée par la locataire au titre d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et de justification des charges.

Sur ce dernier point, le premier juge a pertinemment rappelé qu’en application de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur doit procéder à la communication des justificatifs des charges locatives, non pas spontanément, mais à la demande du locataire. Or, l’appelante ne justifie nullement par les pièces qu’elle produit avoir sollicité de la bailleresse la transmission d’un quelconque justificatif de charges, la cour, à la suite du premier juge, ne trouvant en effet dans les échanges de SMS produits à cet égard l’expression d’aucune demande en ce sens.

S’agissant de l’indécence alléguée des locaux du fait de la présence de nuisibles, il sera observé, comme l’avait fait le juge des contentieux de la protection, que la seule photographie pouvant représenter un rongeur mort n’a manifestement pas été prise dans l’appartement loué, ainsi qu’en atteste suffisamment l’environnement apparaissant sur la prise de vue. Il est par ailleurs justifié par l’intimée qu’elle a réagi immédiatement lorsque sa locataire lui a signalé la présence de rongeurs, en faisant procéder au colmatage des orifices d’entrée potentiels de rongeurs dans l’appartement, ce qu’admet Mme [U], laquelle ne démontre pas autrement que par de simples affirmations que cette intervention n’aurait pas été efficiente.

L’intimée forme appel incident de la disposition de la décision déférée ayant rejeté sa demande de dommages et intérêts, en soutenant qu’elle comptait sur les revenus locatifs pour rembourser son prêt d’acquisition, et qu’elle avait dû supporter des prestations facturées par l’agent immobilier du fait que sa locataire procédait de manière récurrente à des règlements en espèces, parfois de très petits montants.

Toutefois, la SCI Immo Jaurès ne justifie pas de difficultés de remboursement de son prêt immobilier pouvant être mises en lien avec la dette de Mme [U], et le recours aux prestations d’une agence immobilière relève d’un choix de gestion de sa part, dont il lui appartient de supporter les conséquences financières. Le jugement entrepris sera donc confirmé s’agissant du rejet de la demande indemnitaire.

La décision querellée sera encore confirmée s’agissant des frais irrépétibles et des dépens.

L’appelante sera condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à l’intimée la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 13 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Belfort ;

Y ajoutant :

Rejette la demande formée par Mme [O] [U] aux fins de condamnation en paiement de l’arriéré locatif en deniers et quittances ;

Rejette la demande de délais de paiement formée par Mme [O] [U] ;

Condamne Mme [O] [U] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [O] [U] à payer à la SCI Immo Jaurès la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,