ARRÊT N°

BUL/SMG

COUR D’APPEL DE BESANÇON

ARRÊT DU 4 FEVRIER 2025

CHAMBRE SOCIALE

Audience publique

du 7 janvier 2025

N° de rôle : N° RG 24/00419 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EX6I

S/appel d’une décision

du Tribunal paritaire des baux ruraux de Montbéliard

en date du 14 février 2024

Code affaire : 52G

Demande relative à l’exercice du droit de préemption du preneur

APPELANT

Monsieur [B] [S], demeurant [Adresse 13]

représenté par M^e Jérôme PICHOFF, avocat au barreau de BESANCON, présent

INTIMEE

G.A.E.C. [Adresse 10], sise [Adresse 1]

représentée par M^e Marine-Laure COSTA-RAMOS, avocat au barreau de DIJON substituée par M^e Manon CHAMBRIS, avocat au barreau de DIJON, présente

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats du 7 Janvier 2025 :

Monsieur Christophe ESTEVE, Président de Chambre

Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER, Conseiller

Madame Florence DOMENEGO, Conseiller

qui en ont délibéré,

M^me MERSON GREDLER, Greffière

Les parties ont été avisées de ce que l’arrêt sera rendu le 4 Février 2025 par mise à disposition au greffe.

**************

FAITS ET PROCEDURE

Selon bail à ferme du 14 février 2020, Mmes [D] et [G] [H] ont donné à bail au GAEC La FERME SOUS LE [P], alors dénommé GAEC [T] DE SOUS LE [P], différentes parcelles situées sur la commune de [Localité 15], cadastrées sections A n°[Cadastre 2] et A n°[Cadastre 3], lieudít «[Localité 16] '', pour une contenance totale de 5ha 64a et 70ca.

Par lettre recommandée avec demande avec avís de réception du 4 septembre 2020, les bailleresses ont informé le GAEC [Adresse 10] de leur intention de vendre les parcelles louées au prix de 40 000 euros et ont désigné Maître [O], notaire, pour recevoir l’offre ou le refus du preneur.

Par lettre datée du 15 octobre 2020, le GAEC LA FERME SOUS LE [P] a informé le notaire ainsi que les bailleresses de sa volonté d’acquérir les parcelles au prix de 2 000 euros par hectare.

Suivant courrier recommandé du 10 novembre 2020, Mmes [D] et [G] [H] ont accusé réception de son offre en l’informant qu’un autre acquéreur exploitant agricole leur proposait une acquisition au prix de 30 000 euros.

Par lettre datée du 3 décembre 2020, le GAEC [Adresse 10] s’est dit intéressé par l’achat des parcelles, a pris acte de l’existence d’un autre acquéreur et demandé aux bailleresses de faire appel à la procédure légale pour poursuivre leurs échanges.

Par courrier du 2 novembre 2021, Maître [O], notaire, a informé le GAEC LA FERME SOUS LE [P] que les parcelles avaient été vendues le 29 octobre 2021 à M. [B] [S].

Par requête du 27 avril 2022, le GAEC [Adresse 10] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Montbéliard d’un litige l’opposant à Mmes [D] et [G] [H] et à M. [B] [S], aux fins d’obtenir au principal la nullité de l’acte de vente des parcelles.

Suivant jugement du 14 février 2024, ce tribunal a :

— débouté le GAEC LA FERME SOUS LE [P] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de l’acte de vente des parcelles sises sur la commune d'[Localité 15], cadastrées section A n°[Cadastre 2] et A n°[Cadastre 3], lieudít « [Localité 16] '' entre Mmes [D] et [G] [H] et M. [B] [S]

— rejeté en conséquence la demande de désignation d’un expert agricole et foncier

— condamné M. [B] [S] à payer au GAEC [Adresse 10] la somme de 13 482 euros au titre des dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance subi

— condamné le GAEC LA FERME SOUS LE [P] aux dépens de l’instance

— débouté le GAEC [Adresse 10] et M. [B] [S] de leur demande d’indemnité de procédure

Par déclaration du 12 mars 2024, M. [B] [S] a relevé appel de la décision en intimant devant la cour le seul GAEC LA FERME SOUS LE [P] et en limitant son appel à la disposition du jugement entrepris le condamnant au paiement de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance.

Aux termes de ses dernières écritures visées le 22 novembre 2024, il demande à la cour de :

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il le condamne à payer au [Adresse 4] la somme de 13 482 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance

Statuant à nouveau :

A titre principal,

— débouter le GAEC LA FERME SOUS LE [P] de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice résultant de l’entrave à l’accès aux parcelles, compte tenu de ses propres manquements contractuels

— débouter le GAEC [Adresse 10] de toute prétention contraire

A titre subsidiaire,

— réduire les demandes indemnitaires du GAEC LA FERME SOUS LE [P] résultant

de l’entrave à l’accès aux parcelles, compte tenu de ses propres manquements contractuels

— débouter le GAEC [Adresse 10] de toute prétention contraire

En tout état de cause,

— confirmer le jugement déféré pour le surplus

— débouter le GAEC LA FERME SOUS LE [P] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 10 718,87 euros, somme à parfaire, à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice subi par lui

— débouter le GAEC [Adresse 10] de l’intégralité de ses demandes

— condamner le GAEC LA FERME SOUS LE [P] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens

Selon dernières conclusions visées le 24 décembre 2024, le GAEC [Adresse 10] demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

* condamné M. [B] [S] à lui payer la somme de 13 482 euros au titre des dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance subi

Y ajoutant,

— condamner M. [B] [S] au paiement dela somme de 10 839,37 euros, somme à parfaire, à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice qu’il a subi de son fait

Statuant à nouveau,

— prononcer la nullité de l’acte de vente des parcelles sises sur la commune d'[Localité 15], cadastrées section A n° [Cadastre 2] et A [Cadastre 3], lieudit

« Sur la Velle '' entre Mme [D] [H], Mme [G] [H] et M. [B] [S] au mépris du droit de préemption du preneur en place

— ordonner la publication du jugement d’annulation à la conservation des hypothèques de [Localité 14]

En tout état de cause,

— ordonner la libération des parcelles et l’expulsion de M. [B] [S] et de tous occupants de son chef, à la date de notification de l’arrêt de la cour d’appel, avec au besoin l’assistance de la force publique

— dire que cette obligation de quitter les lieux sera assortie d’une astreinte de 150 euros par jour de retard, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la notification de l’arrêt de la cour d’appel

— condamner in solidum Mme [D] [H], Mme [G] [H] et M. [B] [S] à lui verser une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner in solidum Mme [D] [H], Mme [G] [H] et M. [B] [S] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais de publication de l’assignation devant le tribunal paritaire des baux ruraux, de la décision à intervenir au service de la publicité foncière et enfin des deux procès-verbaux de constat d’huissier

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour l’exposé des moyens des parties, à leurs conclusions susvisées développées oralement lors de l’audience de plaidoirie du 7 janvier 2025, sauf pour l’intimée, sur interpellation de la cour, à compléter ses écrits en sollicitant l’infirmation de la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté sa demande tendant à voir prononcer la nullité de l’acte de vente des parcelles litigieuses.

A cette audience, la cour a relevé d’office la fin de non recevoir tirée de ce que, alors que l’intimé sollicite l’infirmation de la décision en ce qu’elle a rejeté sa demande de nullité de l’acte de vente des parcelles intervenu entre M. [B] [S], acquéreur, et Mmes [M] et [G] [H], venderesses, il s’est abstenu d’appeler ces dernières en cause d’appel, et a invité les parties à présenter leurs éventuelles observations sur l’irrecevabilité de cette demande sur le fondement de l’article 14 du code de procédure civile.

Sur ce point, l’appelant s’en est remis à l’appréciation de la cour et l’intimé s’est prévalu d’une jurisprudence de la présente cour du 15 septembre 2020 pour soutenir la recevabilité de sa demande d’infirmation.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la fin de non recevoir relevée d’office

En vertu de l’article 14 du code de procédure civile 'Nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée'.

De cette règle découle la nécessité d’appeler en la cause l’acquéreur et le vendeur s’il est sollicité la nullité de la vente.

En l’espèce, le jugement déféré a débouté le GAEC LA FERME SOUS LE [P] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité pour non respect du droit de préemption du preneur en place, de l’acte de vente des parcelles sises commune de [Localité 15], cadastrées section A n°[Cadastre 2] et A n°[Cadastre 3], lieudit «[Localité 16] '', d’une contenance totale de 5ha 64a et 70ca, intervenu entre M. [B] [S], acquéreur, et Mmes [M] et [G] [H], venderesses.

Or, faute pour lui d’avoir appelé à hauteur de cour Mmes [D] et [G] [H] en leur qualité de venderesses, le GAEC [Adresse 10] est irrecevable en sa demande tendant à voir prononcer, par voie d’infirmation, la nullité de l’acte de vente dont s’agit.

C’est enfin vainement que l’intimé s’est prévalu lors des débats, à l’effet de maintenir son appel incident, d’une décision rendue par la présente cour le 15 septembre 2020 (n°RG 19/02165), dans la mesure où il ressort de celle-ci qu’à la différence de la présente espèce, le propriétaire des parcelles était partie en cause d’appel aux côtés de l’acquéreur et du preneur à bail rural poursuivant la nullité de la vente.

Il suit de là que la demande d’infirmation du jugement querellé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité de l’acte de vente, est irrecevable.

II – Sur l’indemnisation du trouble de jouissance subi par le preneur

Au soutien de son appel, M. [B] [S] fait grief aux premiers juges d’avoir retenu au visa des articles 1719 et 1743 du code civil et L.411-7 du code rural et de la pêche maritime, qu’il avait contrevenu à son obligation de faire jouir paisiblement le preneur des parcelles objet du bail dont il est titulaire et de l’avoir condamné à payer à ce dernier la somme de 13 482 euros en réparation du préjudice de jouissance ainsi enduré.

L’appelant prétend tout d’abord que s’il avait connaissance de ce que le GAEC [T] DE SOUS LE [P], ayant pour associés M. [A] [T] et Mme [W] [T], était exploitant preneur en place des parcelles acquises, il n’a en revanche pas été informé en qualité de propriétaire des parcelles et ce, en contradiction avec les dispositions de l’article L.411-37 du code rural et de la pêche maritime, de la mise à disposition de celles-ci au GAEC [Adresse 6] SOUS [Adresse 12], de sorte qu’il ne peut lui être reproché d’avoir interdit l’accès de ses parcelles à ce dernier, tiers à ses yeux.

Il prétend qu’il n’a eu connaissance du changement de dénomination du GAEC et de l’identité de ses nouveaux associés qu’à l’occasion de l’instance devant la juridiction paritaire.

Fort de l’adage selon lequel 'nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude', il estime que l’intimé a commis un manquement à ses obligations contractuelles à l’origine du préjudice dont il demande réparation et que sa demande indemnitaire ne saurait valablement être accueillie.

En tout état de cause et à titre subsidiaire il fait observer que la preuve de l’obstacle apporté à l’accès aux parcelles n’est administrée par son contradicteur qu’à compter du 13 juin 2022, date du constat d’huissier communiqué.

Le GAEC [Adresse 9] [Adresse 11] [P] rappelle que le bail a été consenti au GAEC lui-même et que celui-ci n’a fait que changer de dénomination de sorte qu’en l’absence de mise à disposition d’un bail, il n’avait pas à informer le nouveau bailleur du changement d’associés en son sein.

Il précise que dès le 2 mai 2022, M. [B] [S] lui a interdit l’accès aux parcelles et que celles-ci ne sont toujours pas accessibles en dépit du jugement querellé comme en atteste un second constat établi le 1er juin 2024 par une commissaire de justice.

Il résulte de l’article L.411-7 du code rural et de la pêche maritime que si le fonds loué est vendu, le cas du preneur, en dehors des dispositions relatives au droit de préemption, est régi par l’article 1743 du code civil, selon lequel l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine.

Au cas particulier, M. [B] [S] ne disconvient pas qu’à la date de leur acquisition les deux parcelles étaient données à bail au GAEC [T] SOUS LE [P], avec pour associés M. [A] [T] et Mme [W] [T], ce d’autant que l’acte notarié du 29 octobre 2021 précise que le fonds objet de la vente est soumis à bail rural 'ayant commencé à courir le 15 mai 2020 pour se terminer le 15 mai 2029" au profit dudit GAEC, lequel est au demeurant versé aux débats par l’intimé.

Il résulte d’un procès-verbal de délibérations d’assemblée générale extraordinaire du GAEC [T] DE SOUS LE [P] intervenue le 5 juillet 2021 que d’une part Mme [W] [T] s’est retirée du groupement et y a été remplacée par M. [K] [L], nouvel associé co-gérant, et d’autre part que la dénomination du groupement a été remplacée par celle de GAEC [Adresse 7].

Si l’appelant se prévaut des dispositions l’article L.411-37 du code rural et de la pêche maritime pour soutenir que l’intimé a contrevenu à ses obligations contractuelles à son égard, ce texte qui prévoit l’obtention d’un accord préalable du bailleur lorsqu’un preneur, personne physique, entend mettre à la disposition de toute personne morale à vocation principalement agricole, dont il est membre, un bien dont il est personnellement locataire, n’a pas vocation à recevoir application en l’espèce, dès lors que le bail a été consenti au GAEC et non à l’un de ses associés.

Il suit donc de là que l’intimé n’avait pas à requérir un agrément ou accord préalable quelconque de la part du bailleur.

Au-delà même d’un agrément ou accord, l’intimé n’avait pas même à informer son bailleur du départ d’un ou plusieurs de ses associés, dans la mesure où le GAEC était lui-même titulaire du bail et que le départ de l’un des associés n’avait aucun incidence sur le bail lui-même et maintenait la personnalité morale de la société qui en état titulaire, quand bien même elle se serait accompagnée d’un changement de dénomination.

Dans ces circonstances, c’est à tort que M. [B] [S] évoque à plusieurs reprises dans ses écritures une 'mise à disposition du fonds’ au GAEC et c’est donc en vain qu’il reproche à son contradicteur d’avoir manqué à ses obligations contractuelles.

Au surplus, et en dépit des termes particulièrement clairs de l’acte notarié qui vise l’existence d’un bail rural au bénéfice du GAEC [T] DE SOUS LE [P] et indépendamment de toute modification de la dénomination du preneur, M. [B] [S] a entendu méconnaître la qualité de preneur à bail du GAEC [T] DE SOUS LE [P] ainsi qu’en atteste le courrier adressé à ce dernier le 25 avril 2022, dûment signé par l’appelant, par lequel il l’informe que les deux parcelles en cause ne sont plus en location.

Pareillement, et nonobstant le pli recommandé adressé par le conseil de l’intimé à M. [B] [S] le 6 mai 2022, qui lui rappelle les devoirs d’un bailleur rural, ce dernier a persisté à s’opposer à l’exploitation des parcelles par leur preneur en titre.

A compter de ce courrier l’appelante ne peut valablement prétendre que les associés du GAEC et en particulier M. [K] [L] étaient un tiers, ce qui rendait tout obstacle à l’accès aux parcelles de ce co-gérant associé du groupement illicite.

Par constat établi le 13 juin 2022 par Maître [C], huissier de justice, il apparaît que les deux parcelles contiguës sus-désignées, entourées de haies et d’arbres, sont rendues inaccessibles par une barrière métallique munie d’un cadenas et que le même constat a été effectué par le même auxiliaire de justice le 1er juin 2024.

Il est acquis aux débats que M. [B] [S] a installé ce cadenas à l’effet de faire obstacle à l’accès sur les parcelles acquises en vertu de l’acte notarié du 29 octobre 2021 par les membres du GAEC [Adresse 10], preneur exploitant.

S’agissant de l’évaluation du préjudice subi par le GAEC, la cour retient que l’obstacle à l’accès aux parcelles du fait du bailleur et donc à la jouissance paisible du fonds loué est justifié en l’état sur la période courant à compter du 6 mai 2022, date à laquelle le bailleur a été officiellement informé par le conseil de l’intimé de la qualité de nouvel associé de M. [K] [L] et du changement de dénomination du GAEC preneur à bail, et incluant l’année culturale 2024, le dernier constat du 1er juin 2024 et les débats à l’audience établissant que l’obstacle est toujours effectif.

L’intimée conclut à confirmation du jugement entrepris en ce qu’il lui a alloué en dédommagement du préjudice enduré la somme de 13 482 euros et forme une demande additionnelle pour la période ayant couru depuis lors à hauteur de 10 839,37 euros.

M. [B] [S] sollicite à titre subsidiaire la réduction dans de notables proportions des quantum sollicités par son contradicteur à raison des manquements de ce dernier.

En premier lieu, il a été précédemment retenu qu’aucun manquement contractuel ne pouvait être imputé au GAEC LA FERME SOUS LE [P].

L’intimé expose qu’étant privé d’accès il n’a pu récolter le fourrage des 5ha 64a et 70ca que comptent les deux parcelles et a été contraint d’acheter du foin et de la paille, de mettre en pension les génisses qu’il aurait pu faire paître sur le fonds et qu’il devra en outre exposer des frais de remise en état de la parcelle laissée en friche par le bailleur depuis 2022.

Après examen des factures communiquées par l’intimé et des éléments du débat, la cour retient que c’est à juste titre que les premiers juges ont écarté les dépenses relatives à l’achat de paille, compte tenu de la nature des parcelles (foin).

Par ailleurs, les dépenses dont il est justifié antérieurement au 6 mai 2022 et a fortiori au 29 octobre 2021, date d’acquisition des parcelles par l’appelant, ne sauraient être prises en considération, de même que les frais de pension des génisses, dès lors que rien n’établit qu’au-delà de la culture fourragère, les parcelles étaient destinée au pâturage, alors que dans le même temps le GAEC a indiqué lors des débats exploiter au total 90 hectares de parcelles agricoles.

A la différence des premiers juges, qui ont retenu une moyenne de 5,5 tonnes par hectare moyennant un coût de 175 euros ttc la tonne, la cour considère au vu des productions que, sur la base d’un rendement moyen tenant compte de la localisation des parcelles et incluant le regain, de 4 tonnes de matières sèche par hectare, l’intimé justifie d’un manque à gagner de 23 tonnes, soit, moyennant un coût moyen de 130 euros ttc la tonne, un préjudice de 2 990 euros. Sur trois années culturales consécutives (2022, 2023 et 2024) il apparaît justifié d’allouer à l’intimé la somme de 8 970 euros et d’y ajouter les frais de remise en état des parcelles que le premier juge a parfaitement évalué à 1 000 euros.

Le GAEC [Adresse 8] se verra alloué la somme de 9 970 euros et sera débouté du surplus de ses prétentions indemnitaires.

Le jugement entrepris partiellement infirmé de ce chef et l’intimé débouté de sa demande additionnelle.

III – Sur les demandes accessoires

En premier lieu et pour les mêmes motifs que ceux précédemment développés au titre de la nullité de l’acte de vente, l’intimé est irrecevable en sa demande d’indemnité de procédure formée à l’encontre des consorts [H], faute pour lui de les avoir appelés en la cause à hauteur de cour.

La nature des faits de la cause commande d’infirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance et, statuant à nouveau de ces chefs, d’allouer au GAEC [Adresse 10] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, en ce compris le coût des deux constats de commissaire de justice des 13 juin 2022 et 1er juin 2024, et de condamner M. [B] [S] aux dépens de première instance.

L’issue du litige à hauteur de cour commande en revanche de dire que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles et dépens exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, chambre sociale, statuant dans les limites de l’appel par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré,

DIT le GAEC [Adresse 5] FERME SOUS [Adresse 11] [P] irrecevable en sa demande d’infirmation portant sur le rejet de la demande de nullité de l’acte de vente des parcelles sises commune de [Localité 15], cadastrées section A n°[Cadastre 2] et A n°[Cadastre 3], lieudit '[Localité 16]' à défaut d’avoir appelé en cause d’appel Mmes [D] et [G] [H].

DIT en conséquence le GAEC [Adresse 10] irrecevable en ses demandes subséquentes relatives à la publication à la Conservation des Hypothèques, à la libération des parcelles sous astreinte et à l’expulsion de tous occupants des lieux et en sa demande d’indemnité de procédure formée à l’encontre des consorts [H].

INFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu’il rejette la demande d’indemnité de procédure de M. [B] [S].

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

CONDAMNE M. [B] [S] à payer au GAEC LA FERME SOUS LE [P] la somme de 9 970 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi.

DEBOUTE le GAEC [Adresse 10] du surplus de sa demande indemnitaire.

CONDAMNE M. [B] [S] à payer au GAEC LA FERME SOUS LE [P] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance en ce compris le coût des deux constats des 13 juin 2022 et 1er juin 2024.

CONDAMNE M. [B] [S] aux dépens de première instance.

DEBOUTE M. [B] [S] et le GAEC [Adresse 10] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

DIT que chaque partie conservera ses propres dépens d’appel.

Ledit arrêt a été prononcé par mise à disposition au greffe le quatre février deux mille vingt cinq et signé par Christophe ESTEVE, Président de chambre, et M^me MERSON GREDLER, Greffière.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE,