Le copies exécutoires et conformes délivrées à

MW/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 23/01620 – N° Portalis DBVG-V-B7H-EWDF

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 05 MARS 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 12 septembre 2023 – RG N°22/00563 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE VESOUL

Code affaire : 70D – Demande en bornage ou en clôture

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, président de chambre

M. Cédric SAUNIER et M^me Anne-Sophie WILLM, conseillers

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. Michel WACHTER, président, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour à : M. Cédric SAUNIER et M^me Anne-Sophie WILLM, conseillers.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.C.I. TASADA

Sise [Adresse 3]

Immatriculée au RCS de Vesoul sous le numéro 439 039 827

Représentée par M^e Virginie LEONARD de la SELARL LEONARD VIENNOT, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

ET :

INTIMÉS

Monsieur [P] [C]

de nationalité française,

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Pierre-Henri BARRAIL de la SCP PIERRE-HENRI BARRAIL – EMILIE POIROT, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

Madame [Z] [N]

de nationalité française,

demeurant [Adresse 4]

Défaillante, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 15 décembre 2023.

ARRÊT :

— DEFAUT

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

Le 14 septembre 2001, M. [P] [C] et Mme [Z] [N] ont vendu à la SCI Tasada une maison d’habitation sise à [Localité 11] (70), cadastrée section [Cadastre 1] A n°[Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10].

Le 16 mai 2021, M. [I] [C], propriétaire de la parcelle n°[Cadastre 7], sur laquelle est bâtie une maison d’habitation contigüe à celle de la SCI Tasada, a adressé à cette dernière un courrier l’invitant à démonter le chauffage et ses annexes au motif qu’ils étaient situés sur son propre fonds.

Par exploit du 2 mai 2022, faisant valoir que qu’elle avait fait effectuer les travaux de déplacement de l’installation de chauffage à ses frais, la SCI Tasada a fait assigner ses vendeurs devant le tribunal judiciaire de Vesoul en indemnisation du préjudice subi sur le fondement du dol, subsidiairement du manquement à l’obligation de délivrance conforme.

M. [P] [C] a contesté toute manoeuvre dolosive, indiquant que ni le compromis de vente, ni l’acte de vente ne mentionnaient de local à usage de chaufferie.

Par jugement rendu le 12 septembre 2023 en l’absence de comparution de Mme [N], le tribunal a :

— rejeté la demande en dommages et intérêts formée par la SCI Tasada ;

— condamné la SCI Tasada à payer à M. [P] [C] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande formée par la SCI Tasada au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Tasada aux dépens, dont distraction de droit au profit de Maître Pierre-Henri Barrail conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu :

— sur le dol :

* que si le compromis et l’acte de vente mentionnaient l’existence d’un 'chauffage central', ils ne mentionnaient pas l’existence d’une 'pièce à usage de chaufferie’ comme l’affirmait la SCI Tasada, de sorte qu’elle ne pouvait pas soutenir que les vendeurs avaient commis des manoeuvres pour laisser croire que cette pièce était comprise dans l’ensemble immobilier acheté ;

* que le document dont se prévalait la demanderesse pour soutenir que le vendeur avait mentionné l’existence d’une chaufferie n’avait pas de valeur probante comme étant rédigé en langue allemande et non traduit ;

* que le système de chauffage était bien la propriété de la SCI Tasada, ce qui n’a jamais été contesté par l’acquéreur du bien voisin ;

* qu’il n’était même pas justifié par les pièces produites de l’emplacement exact du système de chauffage, de sorte qu’il n’était pas établi qu’il ne se trouvait pas sur sa propriété ;

— sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme :

*que, comme relevé précédemment, il n’avait jamais été fait mention ni dans le compromis, ni dans l’acte de vente, de l’existence d’une chaufferie vendue avec l’ensemble immobilier ;

* que l’acte de vente comportait une clause privant l’acquéreur d’action pour les éventuelles erreurs de contenance de l’ensemble immobilier ;

* que les éléments produits étaient insuffisants pour justifier de l’emplacement du système de chauffage hors de la propriété de la SCI Tasada.

La SCI Tasada a relevé appel de cette décision le 7 novembre 2023.

Par conclusions transmises le 25 janvier 2024, l’appelante demande à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— de condamner solidairement [P] [C] et [Z] [N] à payer à la SCI Tasada la somme de 10 815 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ;

— de débouter [P] [C] de l’intégralité de ses demandes ;

— de condamner in solidum [P] [C] et [Z] [N] à payer à la SCI Tasada la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de les condamner pareillement aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARL Léonard-Viennot, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 15 avril 2024, M. [P] [C] demande à la cour :

— de débouter la SCI Tasada de toutes ses demandes ;

— de confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant, à hauteur d’appel,

— de condamner la SCI Tasada à régler à M. [P] [C] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner la SCI Tasada en tous les dépens de première instance et d’appel, dont distraction de droit au profit de Maître Pierre-Henri Barrail, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI Tasada a fait signifier sa déclaration d’appel à Mme [N] par acte du 15 décembre 2023 remis selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Elle lui a fait signifier ses conclusions par acte du 30 janvier 2024 délivré selon les mêmes modalités.

Mme [N] n’a pas constitué avocat.

Il sera statué par arrêt de défaut.

La clôture de la procédure a été prononcée le 18 décembre 2024.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

Il sera constaté à la lecture des dernières conclusions de l’appelante qu’elle ne fonde plus ses prétentions que sur le dol, le manquement à l’obligation de délivrance conforme n’étant plus évoqué à hauteur de cour.

L’article 1137 du code civil définit le dol comme le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges, ou la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Aux termes de l’article 1139 du code précité, l’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable ; elle est une cause de nullité alors même qu’elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat.

La SCI Tasada fait valoir que M. [P] [C] et Mme [N] l’ont sciemment trompée à l’occasion de la vente immobilière en lui faisant croire qu’était compris dans les biens vendus un local à usage de chaufferie, alors qu’en réalité il s’était révélé que ce local relevait du fonds contigu, propriété d’un tiers. Elle ajoute que, pour régulariser la situation envers son voisin, elle a dû engager des frais de géomètre-expert et de chauffagiste, dont elle réclame le remboursement par les vendeurs.

M. [P] [C] s’oppose à cette demande, contestant toute manoeuvre dolosive, et faisant valoir qu’il n’avait jamais été indiqué à l’acquéreur que le bien vendu comportait un local à usage de chaufferie. Il ajoute qu’il n’est en tout état de cause même pas établi que la chaudière se serait trouvée sur l’emprise du fonds voisin.

C’est à la SCI Tasada qu’incombe la preuve de la commission par le vendeur de manoeuvres dolosives, du mensonge ou de la dissimulation d’une information déterminante de son consentement.

A cet égard, c’est d’abord à juste titre que le premier juge a retenu qu’en contradiction avec l’allégation de la SCI, ni le compromis de vente, ni l’acte de vente lui-même, ne font état, dans la désignation du bien vendu, de la présence d’un local à usage de chaufferie. Si ces actes font certes mention de l’existence d’un chauffage central, cette seule mention ne peut être interprétée comme impliquant de manière nécessaire la présence d’un local à usage de chaufferie, mais indique simplement que les locaux sont chauffés au moyen d’une installation de chauffage central, au même titre qu’il est précisé par ailleurs la présence d’une cheminée. Or, le chauffage des lieux par chauffage central correspondait manifestement à la réalité, l’appelante étant à l’évidence mal fondée à soutenir que la maison lui aurait été vendue sans système de chauffage, alors qu’elle a occupé les lieux pendant près d’une vingtaine d’années sans qu’aucune difficulté ne survienne à ce propos.

La SCI Tasada se réfère ensuite vainement à l’annonce établie par M. [P] [C] en vue de la vente, dès lors que, contrairement à ce qu’elle soutient, ce document ne mentionne pas qu’une chaufferie faisait partie du bien vendu. En effet, la description du rez-de-chaussée de la maison, telle qu’elle résulte de l’annonce libellée en langue allemande, mais dont une traduction en langue française est désormais versée aux débats, ne fait état que d’un 'passage vers la machine à laver et la chaufferie', sans jamais inclure cette chaufferie elle-même au rang des pièces composant le bien à vendre.

Les attestations de témoins produites, dont il sera au demeurant constaté qu’elles sont toutes dactylographiées et libellées strictement dans les mêmes termes, ne sont pas plus de nature à établir une dissimulation ou une manoeuvre de la part du vendeur, dès lors qu’elles se cantonnent à indiquer que la chaufferie était accessible au moyen d’une porte fermée à clé du côté de la maison de la SCI Tasada, ce qui ne fait que corroborer le fait que, comme décrit dans l’annonce précitée, la maison comportait seulement un passage vers la chaufferie.

Ainsi, si les lieux pouvaient présenter une configuration particulière s’agissant de l’emplacement de la chaudière, tenant manifestement au fait, ainsi que cela résulte de l’acte de vente, que la maison cédée et celle qui lui est contiguë relevaient, antérieurement à la vente, d’une même parcelle et appartenaient au même propriétaire, savoir M. [P] [C], la SCI Tasada ne démontre pas qu’elle ait été sciemment tenue par celui-ci dans l’ignorance de la réalité de la situation, alors que ni l’annonce aux fins de vente, ni le compromis, ni l’acte de vente n’ont décrit la consistance du bien vendu de manière contraire à la réalité matérielle des lieux.

Celle-ci n’a d’ailleurs posé aucune difficulté à la SCI Tasada pendant près d’une vingtaine d’années, soit jusqu’à ce que M. [P] [C] choisisse de procéder à la vente de la maison contiguë dont il avait jusqu’alors conservé la propriété, et que le nouveau propriétaire sollicite le déplacement de la chaudière.

Au demeurant, il résulte des pièces produites, et particulièrement du plan de division établi le 20 janvier 2022 par un géomètre-expert, que la chaufferie litigieuse relevait finalement bien, pour approximativement moitié de sa surface, de l’emprise du bien vendu, alors que les éléments versés par ailleurs ne permettent pas de déterminer sur quel espace exact de la chaufferie se trouvait la chaudière, de sorte qu’il n’est, en l’état, même pas démontré de manière certaine que celle-ci se trouvait matériellement sur le fonds voisin. La production d’un devis et d’une facture de chauffagiste sont à cet égard sans emport particulier, dans la mesure où la SCI Tasada n’explique pas en quoi elle aurait été contrainte de déplacer la chaudière en raison de sa localisation chez le voisin, alors qu’elle établit que la difficulté a en réalité été résolue par l’acquisition auprès de son voisin de la surface résiduelle de 8 m² moyennant un prix de 2 750 euros, de sorte que ce rachat de la totalité de la surface de la chaufferie rendait manifestement inutile tout déplacement de la chaudière, sauf à ce que ce déplacement soit justifié par des considérations techniques étrangères à l’objet du litige, pouvant par exemple tenir au remplacement de l’équipement.

L’appelante échouant ainsi dans la démonstration de la commission d’un dol à ses dépens, c’est à bon droit que le premier juge a rejeté ses prétentions.

Le jugement entrepris sera dès lors confrmé en toutes ses dispositions.

L’appelante sera condamnée aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés directement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à l’intimé la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du même code.

Par ces motifs

Statuant par défaut, après débats en audience publique,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Vesoul ;

Y ajoutant :

Condamne la SCI Tasada aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés directement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Tasada à payer à M. [P] [C] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,