Le copies exécutoires et conformes délivrées à

MR/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 23/01505 – N° Portalis DBVG-V-B7H-EV2J

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 07 JANVIER 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 04 octobre 2023 – RG N°22/00564 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LONS LE SAUNIER

Code affaire : 63B – Demande en réparation des dommages causés par l’activité des auxiliaires de justice

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, président de chambre

Monsieur Marc RIVET, président de chambre

M. Cédric SAUNIER, conseiller

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 05 novembre 2024 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, Monsieur Marc RIVET, président de chambre, et M. Cédric SAUNIER conseiller et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTS

Madame [R] [J] épouse [C]

née le [Date naissance 4] 1957 à [Localité 15], de nationalité française,

demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Alexandre MAILLOT de la SELARL MAILLOT – VIGNERON, avocat au barreau de JURA

Monsieur [I] [J]

né le [Date naissance 5] 1962 à [Localité 15], de nationalité française,

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Alexandre MAILLOT de la SELARL MAILLOT – VIGNERON, avocat au barreau de JURA

ET :

INTIMÉS

Maître [Z] [X]

né le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 13], de nationalité française, notaire,

demeurant [Adresse 8]

Représenté par M^e Vanessa MARTINVAL de la SCP MAYER-BLONDEAU GIACOMONI DICHAMP MARTINVAL, avocat au barreau de BESANCON

S.C.P. [9], NOTAIRES ASSOCIES

Sise [Adresse 8]

Immatriculée au RCS de Lons le Saunier sous le numéro [N° SIREN/SIRET 6]

Représentée par M^e Vanessa MARTINVAL de la SCP MAYER-BLONDEAU GIACOMONI DICHAMP MARTINVAL, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte du 19 novembre 2020, M. [I] [J], Mme [R] [C] sa soeur, et Mme [P] [J], leur mère, confiaient à maître [Z] [X], notaire à [Localité 15], un mandat exclusif de vente concernant une maison d’habitation située [Adresse 7], pour un montant de 130 000 euros.

Le 2 décembre 2020, une offre d’achat était adressée à l’étude notariale par Mme [B] [M] pour un montant de 125 000 euros. La proposition était conditionnée à l’obtention d’un prêt ainsi qu’à la vente de l’appartement de Mme [M] dans un délai de 4 mois afin d’obtenir un apport personnel de 77 000 euros. Le même jour, Mme [M] formulait une seconde offre adressée par SMS à son interlocuteur au sein de l’étude notariale, indiquant : 'c’est peut-être trop tard et mon offre ne convient pas par rapport au délai demandé mais je peux à 130 000 euros. Vu avec on (.) banquier'.

Le 11 mars 2021, M. [Y] [N] adressait une offre d’achat pour un montant de 102 000 euros, acceptée par les vendeurs le 15 mars 2021.

Le 15 avril 2021, la société [10] estimait, à leur demande, le bien immobilier des consorts [J] à la somme de 100 000 euros.

Le même jour, le service Négociation Immobilière de la SCP [9] adressait une estimation aux consorts [J] dont il ressortait que la valeur vénale du bien pouvait être évaluée entre 100 000 euros et 105 000 euros.

L’acte authentique de vente à M. [N] était signé le 9 juillet 2021.

Le 31 décembre 2021, M. [J] et Mme [C] adressaient un courrier à Mme [X] et M. [W] dans lequel ils indiquaient avoir rencontré Mme [M] qui avait évoqué l’offre formulée quelques mois plus tôt. Ils exposaient que leur interlocuteur au sein de l’étude notariale, M. [O], leur en avait donné verbalement connaissance, ajoutant '[il] nous avait simplement dit que la proposition de Mme [M] était dangereuse pour nous, pas sérieuse, sans garantie et ceci sans jamais nous indiquer le montant ni les conditions exactes de son offre'. Ils ajoutaient 'aux dires de M. [O] une dizaine d’acquéreurs potentiels ont visité la maison sans qu’aucune offre écrite n’ait été portée à notre connaissance celui-ci ayant jugé qu’elles étaient toutes san intérêt. Tout s’est fait par téléphone et seulement à chaque relance de notre part’ avant de conclure : 'Fainéantise, négligence, incompétence ou malversation’ Estimant avoir subi un gros préjudice, nous attendons de votre part des explications claires et écrites sous 10 jours'.

Le 18 janvier 2022, Mme [X] leur répondait par écrit, condamnant les agissements de son ancien salarié et déplorant que l’offre de Mme [M] ne leur ait pas été transmise, soulignant toutefois que la proposition comportait un aléa 'consistant en la vente de [son] appartement dans un délai de quatre mois ; vente dont nous n’avons aucune assurance que celle-ci aurait été réalisée en temps et en heure puisqu’il semble que lors de la signature de sa proposition d’acquisition, l’appartement n’était pas mis en vente'.

Le 25 janvier 2022, M. [J] et Mme [C], adressaient une mise en demeure à Mme [X] et M. [W] au visa des articles 1231-1 et 1240 du code civil, sollicitant une indemnisation à hauteur de 28 000 euros dans un délai de 15 jours.

Le Service Assurance du Notariat auquel la demande était transmise, répondait le 31 janvier 2022 que l’examen du dosier ne caractérisait aucun manquement imputable à Maître [X] et qu’aucune suite ne serait donnée à leur demande indemnitaire.

Le 7 mars 2022, le conseil de M.[J] et Mme [C] adressait à la SCP [9] un courrier relevant le caractère sérieux de l’offre de Mme [M] ainsi que le manquement contractuel imputé à l’étude notariale, proposant une transaction.

En l’absence d’accord, M. [J] et Mme [C] ont, par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2022, assigné la SCP [9] et Maître [X] devant le tribunal de proximité de Lons le Saunier, pour obtenir leur condamnation solidaire à leur verser les sommes suivantes :

28 000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2022 ;

2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

3 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens de l’instance avec recouvrement direct au profit de la SELARL Maillot et Vigneron en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCP [9] et Maître [X] sollicitaient le rejet de l’intégralité des demandes.

Par jugement du 4 octobre 2023, le juge de première instance a :

Débouté M. [J] et Mme [C] de l’intégralité de leurs demandes ;

Condamné in solidum M.[J] et Mme [C] à verser à la SCP [9] et à Mme [X] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum M. [I] [J] et Mme [C] aux entiers dépens de l’instance avec recouvrement direct par Maître MARTINVAL en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

M. [J] et Mme [C] interjetaient appel de la décision le 16 octobre 2023 et dans leurs dernières écritures du 5 avril 2024 demandaient à la cour de :

réformer la décision rendue et statuant à nouveau de :

juger que Mme [X] et la SCP [9] avaient failli à leur obligation d’informations et à leurs obligations contractuelles vis-à-vis des consorts [J] et [C] et commis une faute dans l’exercice de leur mission de mandataire immobilier ;

condamner solidairement Mme [X] et la SCP [9] à leur verser une somme de 28 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier, outre intérêts de droit au taux légal à compter du 25 janvier 2022 ;

les condamner solidairement à leur payer une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur entier préjudice moral causé par leur résistance abusive, outre intérêts de droit au taux légal à compter du jour de la décision à intervenir ;

les condamner solidairement à leur verser une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

les condamner solidairement aux dépens en ce compris ceux de première instance, directement recouvrés par la SELARL MAILLOT & VIGNERON en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions d’intimés du 6 mars 2024, maître [X] et la SCP [11] demandaient à la cour de confirmer la décision entreprise, sollicitant la condamnation de M. [J] et Mme [C] aux dépens et à la somme de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2024. L’affaire a été appelée à l’audience du 5 novembre suivant et mise en délibéré au 7 janvier 2025.

MOTIFS

M. et Mme [J] soutiennent ne pas avoir été destinataires d’une information complète sur les offres de Mme [M] dont ils relèvent le caractère sérieux, cette carence les ayant conduits à se résigner à une transaction finalisée à un prix inférieur à leurs attentes. Ils soulignent par ailleurs que la deuxième offre de Mme [M], pour un montant de 130 000 euros, n’était subordonné à aucune condition et ne pouvait donc être discrétionnairement écartée par l’étude notariale sans avoir été préalablement portée à leur connaissance.

Mme [X] et la SCP [11] considèrent au contraire avoir satisfait à leurs obligations contractuelles en avisant verbalement leurs mandants de l’existence de la première offre et de sa fragilité au regard des conditions suspensives auxquelles elle était subordonnée. Ils affirment que l’information donnée, dont les vendeurs concèdent avoir eu connaissance, comportait nécessairement des éléments sur le prix à l’occasion de leurs échanges avec le négociateur en charge de la vente. Ils ajoutent que l’omission volontaire imputée à la SCP est d’autant moins plausible que le mandat de négociation immobilière comportait une clause de rémunération variable du mandataire en fonction du montant de la vente. L’absence d’information sur la seconde offre (130 000 euros), formulée par SMS et dénuée de précisions, était selon eux la conséquence logique du refus des vendeurs de retenir la première (125 000 euros). S’agissant de l’étude de financement sollicitée par Mme [M] émanant du [12], versée aux débats par les appelants, Mme [X] et la SCP [11] indiquent qu’ils n’en avaient pas eu préalablement connaissance et relèvent que ce document ne constitue ni un accord de crédit ni une offre de prêt contrairement à ce qui est allégué par leurs contradicteurs.

Réponse de la cour

Il s’induit de l’article 1315 du code civil que le professionnel, légalement et contractuellement tenu d’une obligation particulière d’information et de conseil, doit rapporter la preuve de l’exécution de cette obligation.

Par ailleurs, l’article 1112-1 du code civil dispose que 'celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie'.

La charge de la preuve de l’exécution de leurs obligations d’information et de conseil pèse par conséquent sur Mme [X] et la SCP [9] qui ont adossé leur argumentation au courrier du 31 décembre 2021 émanant de M. [J] et Mme [C].

Sur l’obligation d’information pesant sur les mandataires

Il est acquis que M. [J] et Mme [C] ont été destinataires d’une information relative à la première offre présentée par Mme [M] ainsi que cela ressort du courrier adressé par les mandants à Mme [X] le 31 décembre 2021 au terme duquel leur interlocuteur au sein de l’étude notariale, M. [O], leur en avait donné connaissance : '[il] nous avait simplement dit que la proposition de Mme [M] était dangereuse pour nous, pas sérieuse, sans garantie et ceci sans jamais nous indiquer le montant ni les conditions exactes de son offre'. L’information sur l’existence de l’offre ne pouvant être dissociée d’une information sur le montant de l’offre, on doit considérer que la discussion s’étant nouée à cette occasion a nécessairement permis aux appelants d’interroger leur interlocuteur sur le prix précisément proposé et les risques encourus. Si aucun document ne vient incarner le refus apporté par les vendeurs de souscrire à cette offre, il convient de relever que ceux-ci ne contestent pas dans leurs écritures l’avoir effectivement écartée. S’agissant de la seconde offre, il est cohérent, au regard des modalités de la proposition formulée par un simple SMS, de l’absence de précision la concernant et du refus apporté à la première offre, de considérer qu’elle ne pouvait pas être éligible à l’intérêt des vendeurs. L’obligation générale d’information pesant sur les mandataires a ainsi été respectée.

Sur l’obligation de conseil pesant sur les mandataires

Celle-ci s’entend comme le devoir pour les mandataires de renseigner leurs clients sur leurs droits, la nature et la portée de l’opération qu’ils entreprennent, les avantages et les inconvénients qui en résulteront. Il convenait ici de donner aux vendeurs, avisés de l’offre, les éléments leur permettant de prendre leur décision en connaissance des risques identifiés par le professionnel. M. [J] et Mme [C] ont concédé, dans leur courrier du 31 décembre 2021, avoir été prévenus des fragilités recelées par l’offre qualifiée par leur mandataire de 'dangereuse', 'pas sérieuse’ et 'sans garantie’ ce qui constitue une mise en garde effective satisfaisant au devoir de conseil pesant sur Mme [X] et la SCP [14].

La défaillance des mandataires dans leurs obligations n’ayant pas été établie, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.

Sur la condamnation de Mme [X] et de la SCP [11] du fait de leur résistance abusive

Il résulte de l’article 1240 du code civil que l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi qu’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce, M. [J] et Mme [C] ne rapportent pas la preuve d’une faute imputable à Mme [X] et à la SCP [11] qui serait de nature à faire dégénérer en abus leur droit de se défendre en justice.

La demande sera dès lors rejetée, et le jugement confirmé sur ce point.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique :

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties le 4 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Lons le Saunier ;

et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [J] et Mme [C] à supporter les dépens d’appel ;

Et, vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute M. [J] et Mme [C] de leurs demandes et les condamne in solidum à payer à Mme [X] et à la SCP [9] la somme de 3 000 euros.

Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,