ASW/LZ

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00642 – N° Portalis DBVG-V-B7J-E4WA

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 21 AVRIL 2026

Décision déférée à la Cour : jugement du 19 mars 2025 – RG N°23/00879 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]

Code affaire : 71F – Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M^me Anne-Sophie WILLM et M. Philippe MAUREL, Conseillers.

Greffier : M. Xavier DEVAUX, Directeur des services judiciaires de greffe, lors des débats et M^me Leïla ZAIT, Greffier, lors prononcé de la décision.

DEBATS :

l’affaire a été examinée en audience publique du 17 février 2026 tenue par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre, M^me Anne-Sophie WILLM et M. Philippe MAUREL, conseillers et assistés de M. Xavier DEVAUX, Directeur des services judiciaires de greffe.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES L’OXALYS

RCS de [Localité 1] sous le N°410.480.727

Sise [Adresse 1]

Représentée par M^e Jean-Yves REMOND de la SELARL REMOND-GUY-LAZARD AVOCATS, avocat au barreau de JURA

ET :

INTIMÉS

Monsieur [F] [W]

né le 13 Décembre 1965 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Alexandre MAILLOT de la SELARL MAILLOT – VIGNERON, avocat au barreau de JURA

Madame [Y] [Q] épouse [B]

née le 14 Février 1960 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Alexandre MAILLOT de la SELARL MAILLOT – VIGNERON, avocat au barreau de JURA

Monsieur [I] [B]

né le 24 Janvier 1957 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Alexandre MAILLOT de la SELARL MAILLOT – VIGNERON, avocat au barreau de JURA

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.

*************

EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS

M. [F] [W] d’une part, et M. [I] [B] et son épouse [Y] [B] née [Q] d’autre part, sont chacun propriétaires d’un appartement au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 5] (39).

Dans le cadre de travaux de réfection des façades de l’immeuble, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de faire réaliser une étude portant sur la structure des balcons de leurs appartements, et le 26 septembre 2023, les copropriétaires ont décidé que le coût de la réfection des balcons devait leur incomber en tant que parties privatives.

Par acte du 7 décembte 2023, les époux [B] et M. [W] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 5]Oxalys (le syndicat) devant le tribunal judiciaire de Lons le-Saunier aux fins de prise en charge, par la copropriété, du coût des travaux de réfection de leurs balcons et de l’annulation de la résolution N° 8.2 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 septembre2023.

Le syndicat a conclu au rejet des demandes.

Par jugement rendu le 19 mars 2025, le tribunal a :

— ordonné la prise en charge par l’ensemble des copropriétaires de la copropriété « L’Oxalys » des coûts de travaux de réfection des balcons de M. [I] [B], de Mme [Y] [Q] épouse [B], et de M. [F] [W],

— ordonné l’annulation de la résolution N° 8.2 adoptée lors de l’assemblée générale ordinaire de la copropriété « L’Oxalys » en date du 26 septembre 2023,

— débouté le syndicat des copropriétaires « L’Oxalys », représenté par son syndic en exercice, la SAS J’Estimmo, de l’ensemble de leurs prétentions,

— condamné le syndicat des copropriétaires « L’Oxalys », représenté par son syndic en exercice, la SAS J’Estimmo, aux dépens, qui seront recouvrés directement par la SELARL [Localité 6] et Vigneron,

— condamné le syndicat des copropriétaires « L’Oxalys », représenté par son syndic en exercice, la SAS J’Estimmo, à verser à M. [I] [B], à Mme [Y] [Q] épouse [B], et à M. [F] [W] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que M. [F] [W], M. [I] [B] et Mme [Y] [Q] épouse [B] seront, conformément à l’article 10-1 de la loi N° 65-557 du 10 juillet 1965, dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— rappelé le caractère exécutoire de la décision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :

Sur la prise en charge du coût de réfection des balcons

— que si les chapitres 2 et 3 du règlement de copropriété qualifiaient sans ambiguité les balcons de parties privatives, les chapitres suivants opéraient une distinction entre les différents éléments du balcon,

— que certains d’entre eux étaient susceptibles de faire partie des charges communes, alors que d’autres étaient exclusivement à la charge du propriétaire,

— que la réparation des balcons pouvait être prise en charge par l’ensemble des copropriétaires dans des cas précis,

— que restaient à la charge exclusive du propriétaire les frais de réparation, de réfection et de reconstruction des appuis et balustrades, ainsi que le revêtement de sol des balcons,

— qu’il ressortait du procès-verbal du 21 décembre 2021 de l’assemblée générale ordinaire que les désordres affectant les balcons relevaient de plusieurs infiltrations et qu’en conséquence, la réfection imposait des travaux d’étanchéité,

— que les travaux étant des dépenses d’étanchéité, ils devaient donc être pris en charge par l’ensemble des copropriétaires ;

Sur l’annulation de la résolution N° 8.2

— que par lettre du 26 juin 2023, M. [W] avait demandé que la question de la réfection des balcons en litige soit mise à l’ordre du jour de l’assemblée,

— que lors de l’assemblée, la résolution inscrite au point 8.2 avait été rejetée à l’unanimité,

— qu’en refusant de prendre en charge les dépenses d’étanchéité des balcons pour leur réfection, la majorité des copropriétaires avait pris une décision allant à l’encontre de l’intérêt général dans la mesure où les infiltrations généraient des désordres sur les parties communes,

— qu’il convenait en conséquence d’annuler la résolution.

— oOo-

Par déclaration du 25 avril 2025, le syndicat a interjeté appel de l’ensemble des chefs du jugement, à l’exception de celui rappelant le caractère exécutoire de la décision.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 26 janvier 2026, il demande à la cour :

— de le juger recevable et bien-fondé en son appel,

Y faisant droit,

— de réformer et infirmer le jugement en ce qu’il :

. a ordonné la prise en charge par l’ensemble des copropriétaires de la copropriété « L’Oxalys » des coûts de travaux de réfection des balcons de M. [I] [B], de Mme [Y] [Q] épouse [B], et de M. [F] [W],

. a ordonné l’annulation de la résolution N° 8.2 adoptée lors de l’assemblée générale ordinaire de la copropriété « L’Oxalys » en date du 26 septembre 2023,

. l’a débouté de l’ensemble de ses prétentions,

. l’a condamné aux dépens recouvrés par la Selarl [Localité 6] et Vigneron,

. l’a condamné à verser à M. [I] [B], Mme [Y] [Q] épouse [B], et M. [F] [W] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. a dit que M. [F] [W], M. [I] [B] et Mme [Y] [Q] épouse [B] seront, conformément à l’article 10-1 de la loi N° 65-557 du 10 juillet 1965, dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

En conséquence,

— de débouter M. [F] [W], M. [I] [B] et Mme [Y] [Q] épouse [B] de toutes leurs demandes,

— de juger que les balcons de M. [F] [W], M. [I] [B] et Mme [Y] [Q] épouse [B] sont des parties privatives et sont exclus des charges communes, et que les frais de réfection leur incombent,

— d’ordonner la prise en charge des coûts de travaux de réfection des balcons litigieux par M. [F] [W], M. [I] [B] et Mme [Y] [Q] épouse [B],

— de juger qu’il n’y a pas lieu à dispenser M. [F] [W], M. [I] [B] et Mme [Y] [Q] épouse [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

— de condamner in solidum M. [F] [W], M. [I] [B] et Mme [Y] [Q] épouse [B] à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure

civile,

— de condamner in solidum M. [F] [W], M. [I] [B] et Mme [Y] [Q] épouse [B] aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels seront directement recouvrés par la SELARL Remond, Guy, Lazard avocat, représentée par Maître Jean-[Localité 7] Remond, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

— oOo-

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 26 janvier 2026, M. [F] [W] et M. et Mme [B] demandent à la cour :

— de confirmer la décision en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— de débouter le syndicat des copropriétaires 'L’Oxalys’ représenté par son syndic en exercice, la SAS J’Estimmo, de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— de condamner le syndicat des copropriétaires 'L’Oxalys’ représenté par son syndic en exercice, la SAS J’Estimmo, à leur verser une somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de le condamner aux dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile, lesquels seront directement recouvrés par la SELARL [Localité 6] & Vigneron,

— de juger qu’ils n’auront pas, en leur qualité de copropriétaires, à participer aux frais irrépétibles et aux dépens en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— oOo-

La clôture a été ordonnée le 27 janvier 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 février 2026.

Elle a été mise en délibéré au 21 avril 2026.

Pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

I. Sur la demande de prise en charge par la copropriété du coût de réfection des balcons

M. [W] et M. et Mme [B] renvoient au règlement de copropriété en ses dispositions sur les charges communes afférentes aux balcons, relevant qu’il n’y est fait aucune distinction entre les balcons constitués d’une dalle en béton et les balcons métalliques. Ils ajoutent que les balcons en cause sont incorporés dans les façades de l’immeuble par un système de boulonnerie, de sorte qu’ils sont soumis au même régime juridique que l’immeuble auquel ils sont rattachés.

Le syndicat fait valoir que les balcons doivent être considérés comme des biens meubles, et non comme des immeubles par destination, dans la mesure où ils sont fixés à la façade par un système de boulonnerie et qu’ils peuvent être démontables sans altérer l’immeuble. Il soutient que le règlement de copropriété les exclut des parties communes.

Réponse de la cour :

Selon l’article 8 alinéa 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le règlement de copropriété est de nature conventionnelle et, incluant ou non l’état descriptif de division, il détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Par ailleurs, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le chapitre 2 du règlement de copropriété du 22 juin 2005 définit, en page 13, comme parties privatives d’un lot celles qui sont réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, c’est-à-dire les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires.

Sont ainsi des parties privatives 'les barres d’appui, les gardes-corps, les balustrades, les balcons, les terrasses, les grilles, les abat-jour, jalousies'.

Le chapitre 5 du même règlement mentionne, au paragraphe A 'Charges générales', que les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété, et qu’elles comprennent toutes les dépenses communes qui ne sont pas considérées comme spéciales au sens du paragraphe B du chapitre, c’est à dire :

— '7 – Les frais de ravalement des façades, auxquels s’ajouteront, mais seulement lorsqu’ils seront la conséquence d’un ravalement général, les frais de nettoyage, de peinture et de réparation des extérieurs des fenêtres, des persiennes, des gardes-corps, balustrades, appuis des balcons et fenêtres de chaque appartement, bien que ces choses soient propriété privative',

— '8 – Les frais de réparation, de réfection et de reconstruction des balcons, à l’exclusion de leurs appuis et balustrades et de leurs revêtements au sol, qui sont parties privatives.'

Le paragraphe B prévoit que les 'copropriétaires ayant l’usage exclusif des balcons supporteront personnellement la charge du nettoyage, de l’entretien courant des revêtements de sol et la réparation des dégradations qu’ils occasionneraient, le tout sous le contrôle et, éventuellement, la surveillance de l’architecte de la copropriété. Les autres dépenses de réparation et de réfection, notamment les dépenses d’étanchéité, constitueront des charges communes telles que définies ci-dessus'.

Il ressort notamment du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire de la copropriété du 21 décembre 2021 :

— que la société Socotec a rendu un avis défavorable en ce qui concerne les deux balcons au regard de la sécurité des personnes,

— que la structure métallique des balcons des logements des intimés a souffert d’infiltrations à l’intérieur des tubes en acier qui ont été déformés et affaiblis sous la contrainte du gel,

— que les modalités de fixation des gardes corps au niveau de la structure de l’immeuble ont engendré des infiltrations dans l’appartement de Mme [N],

— que la structure même des balcons, posés en applique sur la façade de l’immeuble, engendre des dégradations de l’enduit,

— que deux entreprises particulièrement qualifiées en la matière ont refusé de remettre les balcons en place à l’issue des travaux de réfection de la façade,

— que des impératifs techniques imposent le retrait temporaire des balcons afin de procéder à la réfection de l’enduit de la façade altérée du fait même de la présence des balcons et de leur mode de fixation aux parties communes.

Il résulte ainsi de ce constat, qui n’est contredit par aucun élément, que la façade de l’immeuble, dont la rénovation a été décidée par la copropriété, présente des désordres d’infiltrations causés par la structure des balcons.

Comme l’a très justement observé le tribunal, il s’agit donc d’un défaut structurel des balcons dont la dépense de réparation et de réfection constitue une charge commune par application du règlement de copropriété en son chapitre 5, paragraphe B.

Le règlement de copropriété ne faisant par ailleurs aucune distinction entre les balcons métalliques et ceux constitués d’une dalle en béton, ce sont en conséquence les mêmes règles qui s’appliquent.

Dès lors, au regard de ces éléments, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a ordonné la prise en charge par l’ensemble des copropriétaires de la copropriété « L’Oxalys » des coûts des travaux de réfection des balcons de M. [I] [B], de Mme [Y] [Q] épouse [B], et de M. [F] [W].

II. Sur la demande d’annulation de la résolution N° 8.2

Les intimés font valoir que le refus de prise en charge du coût des travaux de réfection des balcons par la copropriété a été décidé à leur détriment ainsi qu’à celui de l’intérêt général, expliquant qu’il est de l’intérêt général que les balcons puissent être réparés dès lors qu’ils ont été jugés dangereux et que les infiltrations qu’ils présentent génèrent des désordres sur les parties communes.

Le syndicat rétorque qu’il n’a eu aucune intention de nuire aux intimés et que la résolution votée a été prise en conformité à l’intérêt commun.

Réponse de la cour :

Une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, ou dans celui de nuire à certains copropriétaires.

En l’espèce, la résolution N° 8.2 soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 septembre 2023, rejetée à l’unanimité, est ainsi libellée :

'A la demande de Maître Alexandre MAILLOT conseil de Monsieur [F] [W], ce dernier écrit dans son courrier du 26 juin 2023 notifié en pièce jointe, que la question de la réfection des balcons litigieux doit être mise à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. En d’autres termes, son mandant demande officiellement à ce que figure dans l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, le choix pour les copropriétaires de voter pour une prise en charge intégrale par la copropriété, des frais de réparation, de réfection et de reconstruction des balcons, quelle que soit leur conception.

Dans ces conditions, la demande porte sur une modification du règlement de copropriété qui sera soumise au vote à l’unanimité.

L’assemblée générale décide que la copropriété prendra à sa charge l’intégralité des frais de réparation, de réfection et de reconstruction des balcons, quelle que soit leur conception.'

Le premier juge a fait droit à la demande en retenant qu’en refusant de prendre en charge les dépenses d’étanchéité des balcons pour leur réfection, la majorité des copropriétaires avait pris une décision allant à l’encontre de l’intérêt général dans la mesure où les infiltrations généraient des désordres sur les parties communes.

La cour adopte donc ces motifs retenus à bon droit, ajoutant qu’il en allait également de la sécurité des personnes et des biens, donc de l’intérêt collectif des copropriétaires, ainsi que relevé par l’assemblée générale des copropriétaires du 21 décembre 2021 qui renvoyait à l’avis de la société Socotec sur la solidité de l’ouvrage qui n’était plus assurée.

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé sur ce point.

III. Sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera confirmé sur les dépens et sur les frais irrépétibles.

Le syndicat sera condamné aux dépens d’appel, lesquels seront directement recouvrés par la SELARL [Localité 6] & Vigneron.

Le syndicat sera par ailleurs condamné à payer aux intimés la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et sa demande à ce titre sera rejetée.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les époux [B] et M. [W] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

CONFIRME, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 19 mars 2025 par le tribunal judiciaire de Lons le Saunier ;

Y ajoutant

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires L’Oxalys aux dépens d’appel, lesquels seront directement recouvrés par la SELARL [Localité 6] & Vigneron ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires L’Oxalys à payer à M. [F] [W], M. [I] [B] et Mme [Y] [Q] épouse [B] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires L’Oxalys de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que M. [F] [W], M. [I] [B] et Mme [Y] [Q] épouse [B] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

Le greffier, Le président,