Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRÊT DU 14 OCTOBRE 2024

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/09861 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHXDO

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 25 Mai 2023 – Juge de la mise en état de CRETEIL – RG n° 22/00939

APPELANTE

Madame [Z] [R] [N] [S]

[Adresse 6]

[Localité 5]

née le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 5]

représentée par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

INTIMEES

S.A.S. EDELIS

anciennement dénommée AKERYS PROMOTION,

Immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 338 434 152,

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social.

[Adresse 4]

[Localité 7]

N° SIRET : 338 434 152

représentée par M^e Michael GABAY, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC95

S.A.S. IFB FRANCE

prise en la personne de son représentant légal domicilié

en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

N° SIRET : 429 912 249

représentée par M^e Alexandra SEIZOVA de la SELARL SELARL DAFIA & SEIZOVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1099

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente

Monsieur Xavier BLANC, Président

Monsieur Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie MOLLÉ

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles et par Sylvie MOLLÉ, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Le 13 août 2003, par l’intermédiaire de la société IFB France, Mme [Z] [N] a signé un contrat de réservation préliminaire aux fins d’achat, en l’état futur d’achèvement, d’un bien immobilier situé dans la résidence [Adresse 10] à [Localité 8] (80) pour un montant de 111 000 euros TTC, auprès de la société 4M, devenue Akerys Promotion, actuellement Edelis, dans le but de réaliser un investissement immobilier lui permettant de défiscaliser les revenus de ce bien.

Une projection financière a été réalisée le 12 août 2003 par Mme [X] [F], conseillère auprès de la société IFB France.

L’acte de vente en l’état futur d’achèvement a été conclu en la forme authentique par acte reçu par Me [J] [M] notaire à [Localité 9], le 12 mars 2004.

Le bien a été livré le 3 mars 2005 et le premier contrat de bail a été signé le 25 février 2005, le premier locataire est entré dans les lieux le 18 avril 2005.

Le financement de l’acquisition a été assuré par un prêt de 111 000 euros consenti par le Crédit Foncier.

Par actes d’huissier des 20 et 21 janvier 2022, Mme [Z] [N] a fait assigner la société Edelis devant le tribunal judiciaire de Créteil en se prévalant du manquement de cette dernière à ses obligations d’information et de conseil.

La société Edelis a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription.

* * *

Vu l’ordonnance en date du 25 mai 2023 du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil qui a statué comme suit :

— Déclarons les demandes irrecevables comme prescrites ;

— Condamnons Mme [Z] [N] aux dépens ;

— Accordons aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Condamnons Mme [Z] [N] à payer à la société Edelis la somme de 500 euros et à la société IFB France la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejetons la demande de Mme [Z] [N] au titre des frais irrépétibles ;

— Rejetons toutes autres demandes des parties.

Vu l’appel déclaré le 1er juin 2023 par Mme [Z] [N] ,

Vu les dernières conclusions signifiées le 27 juin 2023 par Mme [Z] [N],

Vu les dernières conclusions signifiées le 25 juillet 2023 par la société Edelis,

Vu les dernières conclusions signifiées le 18 juillet 2023 par la société IFB France,

Mme [N] demande à la cour de statuer comme suit :

Vu notamment l’article 2224 du code civil, l’article 699 du code de procédure civile, l’ordonnance entreprise du 25 mai 2023 et l’ensemble des pièces produites,

— Juger recevable et bien fondé l’appel interjeté par Madame [Z] [N] [S] à l’encontre de l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état de Créteil du 25 mai 2023 ;

— Infirmer l’ordonnance entreprise, en ce qu’elle a :

Accueilli la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Edelis et IFB France,

Déclaré irrecevable comme prescrite l’action intentée par Madame [Z] [N] [S] à l’encontre des sociétés Edelis et IFB France,

Condamné Mme [Z] [N] à payer à la société Edelis la somme de 500 euros et à la société IFB France la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné Madame [Z] [N] [S],

Et suivant, statuant à nouveau,

— Juger que Madame [Z] [N] [S] n’a été en mesure de découvrir son préjudice que le 7 septembre 2021, date à laquelle elle a été informée de la perte de valeur de son bien, et au plus tôt le 18 avril 2020, date de la fin de son obligation locative ;

— Dire que l’action de Madame [Z] [N] [S] introduite par exploit d’huissier du 21 janvier 2022, est manifestement recevable et non prescrite ;

En tout état de cause,

— Débouter les sociétés Edelis et IFB France de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de Madame [Z] [N] [S] ;

— Condamner in solidum les sociétés Edelis et IFB France au paiement à Madame [Z] [N] [S] de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’incident.

La société Edelis demande à la cour de statuer comme suit :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes, en tout cas mal fondées,

Vu les articles 2224 et 1240 du code civil,

— Confirmer l’ordonnance du 25 mai 2023 en toutes ses dispositions ;

— Déclarer prescrites et irrecevables les demandes de Madame [N] [S] ;

— Condamner Madame [N] [S] à payer à la société Edelis la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouter Madame [N] [S] de l’ensemble de ses demandes ;

— La condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Michael Gabay, avocat sur son affirmation de droit.

La société IFB France demande à la cour de :

Vu les articles 122 et suivants et 789 du code de procédure civile,

Vu les articles 1240, 2222 et 2224 du code civil,

Vu l’ancien article 1382 du code civil,

Vu l’ordonnance rendue le 25 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Créteil,

— Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 25 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Créteil ;

— Déclarer irrecevables car prescrites l’ensemble des demandes formées par Madame [N] ;

— Condamner Madame [N] à régler à la société IFB France, la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [N] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Alexandra Seizova, avocat sur son affirmation de droit.

* * *

SUR CE, LA COUR

Mme [Z] [N] soutient qu’en présence d’une action en responsabilité pour manquement à un devoir d’information, de mise en garde ou de conseil, aucun texte spécial ne détermine le point de départ du délai de prescription, de sorte qu’il convient de se référer aux règles de droit commun applicables en matière de prescription. L’article 2224 du code civil dispose ainsi que le point de départ du délai de prescription d’une action en responsabilité est la date du fait générateur du dommage ou celle de sa révélation à la victime si elle en ignorait légitimement l’existence. En présence d’une action en responsabilité pour manquement à un devoir d’information, le dommage de la victime ne se manifeste pas au jour de la conclusion du contrat puisqu’elle reproche précisément à son cocontractant de n’avoir pas été informée qu’elle aurait dû s’abstenir de contracter. Ce dommage se manifeste au jour où le risque sur lequel elle devait être informée se réalise. En l’occurrence, la société IFB France a manqué à son obligation d’information et de conseil envers Mme [Z] [N] ce qui l’a, d’une part, exposé au risque que la valeur du bien au terme de l’engagement de location ne permette pas de réaliser un capital net supérieur à l’effort d’épargne fourni et, d’autre part, contraint de fournir en vain un important effort d’épargne. Ce préjudice ne s’est réalisé qu’au terme de l’opération, de sorte que le point de départ du délai de prescription de l’action intentée par Mme [Z] [N] doit être fixé au 7 septembre 2021. Son assignation ayant été délivrée selon exploit d’huissier le 21 janvier 2022, son action est recevable et non prescrite.

Quant à l’existence d’une obligation de se renseigner pour l’acquéreur, il est de jurisprudence constante qu’elle doit être écartée en présence d’une obligation spécifique d’information ou, à défaut, lorsque son ignorance est dite légitime en raison de circonstances particulières. En l’occurrence, reprocher à Mme [Z] [N] de ne pas avoir été assez curieux reviendrait à vider de sa substance l’obligation d’information et de conseil qui incombait à la société IFB France. De surcroît, Mme [Z] [N] est un investisseur profane et a donc légitimement ignoré son dommage.

La société Edelis soutient, au visa de l’article 2224 du code civil, que toute action en responsabilité se trouve prescrite à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits, date qu’il convient d’apprécier in concreto. Plus spécifiquement, le manquement à l’obligation d’information et de conseil cause un préjudice consistant en une perte de chance de n’avoir pas souscrit l’opération litigieuse ou de n’avoir pu souscrire un investissement plus rentable, préjudice qui se réalise au jour de la signature de l’acte d’engagement. En l’occurrence, l’action de Mme [Z] [N] est prescrite dès lors que l’assignation a été délivrée le 21 janvier 2022, soit plus de 17 ans après le contrat de vente signé le 12 mars 2004. Elle ne peut fixer le point de départ du délai de prescription de son action au 7 septembre 2021 puisqu’elle n’établit pas qu’il y avait surévaluation du prix au moment de la vente et puisqu’elle avait l’obligation de se renseigner avant d’investir. La société Edelis ajoute que Mme [N] ne peut affirmer qu’il s’agissait d’une opération financière complexe. Ainsi, l’action de Mme [Z] [N] est prescrite.

La société IFB France expose, au visa de l’article 122 du code de procédure civile, que l’action de Mme [N] est prescrite. Elle rappelle, à titre liminaire, que Mme [N] lui reproche un manquement au devoir d’information et de conseil, ce qui lui a causé un dommage consistant en une perte de chance de ne pas contracter. Elle énonce ensuite qu’en matière de perte de chance de ne pas contracter, la jurisprudence considère unanimement qu’un tel préjudice se manifeste dès la signature des engagements contractuels. Elle en déduit que le point de départ de l’action en responsabilité se situe donc indéniablement au jour de la signature de l’acte authentique de vente, soit le 12 mars 2004, et que, par conséquent, Mme [N] disposait d’un délai pour agir allant jusqu’au 19 juin 2013, ce qu’elle n’a pas fait. Elle conclut à la prescription et donc à l’irrecevabilité de l’action de Mme [N].

Ceci étant exposé, Mme [N] qui fonde ses demandes sur le manquement au devoir d’information, de mise en garde et de conseil situe le point de départ de la prescription au 7 septembre 2021, date à laquelle elle a fait estimer son bien immobilier par l’agence Citya. Elle soutient avoir alors pu constater que le bien ne pouvait pas être revendu pour le montant investi, le bien ayant été estimé à une valeur de 55 000 euros nets vendeur.

La cour relève que l’opération complexe dénoncée par Mme [N] a fait l’objet d’une « projection financière » réalisée par la société IFB France datée du 12 août 2003, concomitamment à la signature du contrat préliminaire de réservation conclu avec cette même société le 13 août 2003 .

Selon le document dénommé « projection financière », une simulation est réalisée dans l’hypothèse d’une location sur 9 années correspondant à la période prévue par la loi dite Robien du 11 juin 1996. Pour chacune des années 1 à 10 sont chiffrés notamment le résultat (différence entre charges et revenus), le bilan annuel et la valeur du bien.

Dans l’hypothèse retenue par Mme [N] dans laquelle le point de départ de la prescription se situe au jour de la réalisation du risque, il doit être relevé que l’économie générale de l’opération se trouvait entièrement réalisée à l’issue de la période locative de 9 années constituant le terme des économies fiscales en relation avec la durée maximale de location prévue par la loi. A cette date, Mme [N] disposait de toutes les informations lui permettant d’agir en intégrant le prix de l’appartement si elle estimait cet élément utile à sa contestation.

La première location ayant suivi la vente du bien étant intervenue le 25 février 2005, le point de départ de la prescription de 5 années de l’article 2224 du code civil doit alors être fixé au 25 février 2014 correspondant à la date d’expiration du délai de 9 années au terme duquel l’investisseur pouvait connaître dans son intégralité les conséquences de la réalisation du risque.

Le point de départ de la prescription ne saurait être différé par le choix postérieur de Mme [N] de faire procéder à une estimation immobilière.

Les assignations délivrées les 20 et 21 janvier 2022 sont ainsi postérieures au 25 février 2019, date d’expiration du délai de 5 années suivant le 25 février 2014 pendant lequel Mme [N] pouvait agir en justice.

L’ordonnance déférée doit être confirmée.

Une indemnité complémentaire doit être allouée aux sociétés intimées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance déférée ;

Condamne Madame [Z] [N] [S] aux dépens d’appel et accorde à maître Michael Gabay, avocat, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code du code de procédure civile ;

Condamne Madame [Z] [N] [S] à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure

civile, 750 euros à la société Edelis et 750 euros à la société IFB France ;

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE

S.MOLLÉ C.SIMON-ROSSENTHAL