COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 06 MAI 2025

N°2025/257

Rôle N° RG 24/08284 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNJYY

SCI LES SORBIERS

C/

S.A.R.L. YTEKA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON

M^e Jerry DESANGES de la SCP BARTHELEMY-DESANGES

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 12 Juin 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/02168.

APPELANTE

SCI LES SORBIERS

Représentée en la personne de ses représentants légaux en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sébastien BADIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée de M^e Laurent LE GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMEE

S.A.R.L. YTEKA

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Jerry DESANGES de la SCP BARTHELEMY-DESANGES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

M. Gilles PACAUD, Président

et M^me Angélique NETO, conseillère

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteur

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 mai 2025.

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 15 novembre 2002, la société civile immobilière (SCI) Les Sorbiers a consenti à Mme [T] [I] un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de 9 ans allant jusqu’au 10 octobre 2011 moyennant un loyer annuel de 14 208,38 euros hors taxes.

Ce bail a été renouvelé, suivant acte notarié en date du 16 mai 2012, jusqu’au 18 octobre 2020, moyennant un loyer annuel de 15 669,12 euros hors taxes.

Il a été renouvelé, suivant acte notarié en date du 11 octobre 2019, au profit de la société par actions simplifiée (SAS) Le Tropicalia, ayant acquis le fonds de commerce, jusqu’au 10 octobre 2028, moyennant un loyer annuel de 16 236,60 euros hors taxes, soit 1 353,05 euros hors taxes par mois.

Suivant acte notarié en date du 1er juin 2021, un contrat de location-gérance a été signé entre la société Le Tropicalia et la société Primar restaurant pour une durée de 24 mois expirant le 31 mai 2023. Cette location-gérance a été autorisée par la bailleresse en contrepartie d’un loyer de 2 350 euros hors taxes par mois.

Elle a pris fin le 31 mai 2023, la bailleresse refusant son renouvellement.

La société Les Sorbiers a fait délivrer, par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2023, à la société Le Tropicalia un commandement de payer la somme principale de 5 116,46 euros visant la clause résolutoire insérée au bail.

Contestant devoir cette somme, qui correspond au loyer qui était dû lors de la location-gérance, la société Le Tropicalia a saisi le tribunal judiciaire de Draguignan, par acte introductif d’instance en date du 31 août 2023, afin d’obtenir l’annulation du commandement de payer.

Faisant grief à la société Le Tropicalia de ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer, la société Les Sorbiers l’a fait assigner, par acte introductif d’instance en date du 16 octobre 2023, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins d’obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser diverses sommes.

Par acte notarié en date du 22 février 2024, la société Le Tropicalia a cédé son fonds de commerce à la société à responsabilité limitée Yteka. Cette dernière est intervenue volontairement à la procédure de référé.

Par ordonnance en date du 5 juin 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a :

— rejeté l’exception d’incompétence ;

— dit les demandes recevables ;

— rejeté la demande de sursis à statuer ;

— reçu l’intervention volontaire de la société Yteka ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Les Sorbiers ;

— condamné la société Les Sorbiers à payer à la société Le Tropicalia la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Avant même que cette ordonnance ne soit rendue, la société Les Sorbiers a, par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2024, fait assigner la société Yteka devant le même juge des référés aux fins d’obtenir sa condamnation, sous astreinte, à cesser les travaux entrepris dans le local.

Par odonnance en date du 12 juin 2024, ce magistrat a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Les Sorbiers ;

— condamné la société Les Sorbiers à verser à la société Yteka la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il a considéré que, si l’article 10°1 a) du contrat de bail initial prévoyait que la cession du fonds était libre à la condition d’être signifiée au bailleur conformément à l’article 1690 du code civil, la nécessité de l’agrément préalable du bailleur, sa convocation à la signature de l’acte de cession et la communication d’un projet d’acte étaient contestables comme figurant au b) du même article relatif à la cession isolée du bail, outre le fait que le conseil de la société Les Sorbiers avait été informé, par lettre officielle du conseil de la société Le Tropicalia en date du 6 mars 2024, de la cession. Il a donc estimé que le droit pour la société Yteka d’occuper les lieux n’était pas sérieusement contestable tenant à la validité de la cession. De plus, il a considéré que le simple fait pour la société Yteka de réaliser des travaux n’était pas constitutif d’un trouble manifestement illicite au regard de ceux autorisés par le bail et des conditions dans lesquelles ils étaient réalisés.

Suivant déclaration transmise au greffe le 28 juin 2024, la société Les Sorbiers a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 3 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, elle sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau qu’elle :

— condamne la société Yteka à cesser tous travaux entrepris au sein de son local et le remettre en son état initial, sous astreinte de 500 euros par jour de retard dès la signification de la décision à intervenir ;

— condamne la société Yteka à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût de la sommation interpellative.

Elle expose, qu’alors même que la société Le Tropicalia ne pouvait vendre son fonds de commerce sans obtenir son agrément en tant que propriétaire-bailleresse du local, le convoquer 15 jours avant la signature de l’acte de cession afin qu’il y participe et lui notifier l’acte de cession selon les dispositions de l’article 1690 du code civil, et ce conformément à ce qui est prévu dans le bail commercial annexé à l’acte de cession, aucune de ces formalités n’a été respectée lors de la cession faite en faveur de la société Yteka qui a immédiatement entrepris des travaux dans son local. Elle souligne que cette dernière lui a indiqué ne pas avoir connaissance de la procédure en référé-expulsion initiée à l’encontre de la société Le Tropicalia et que, dans tous les cas, ne pas avoir l’intention d’arrêter les travaux. Elle insiste sur l’importance des travaux d’aménagement et de transformation qui ont été réalisés sans son autorisation écrite et préalable et sans qu’elle en soit informé, et ce, en violation des dispositions du bail commercial qui interdisent au preneur de réaliser des travaux concernant les éléments porteurs de fondation et d’ossature ainsi que le clos et couvert, sachant que des travaux en toiture ont été réalisés.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 20 août 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société Yteka demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— débouter l’appelante de ses demandes ;

— la condamner à lui verser la somme de 4 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle expose que son droit d’occuper les lieux à la suite d’une cession du fonds de commerce intervenue par acte notarié n’est pas sérieusement contestable sachant qu’elle règle ses loyers et que la procédure en résiliation du bail commercial ne faisait pas obstacle à sa cession. Elle affirme n’avoir fait que réaliser des travaux d’aménagement et de décoration du local commercial conformément à ce qui lui est permis de faire dans le bail initial du 15 novembre 2010, les baux des 16 mai 2012 et 11 octobre 2019 ne mentionnant rien concernant les travaux.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de cessation des travaux

En premier lieu, il résulte de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. L’illicéité du fait ou de l’action critiquée peut résulter d’une règle de droit mais aussi d’un simple usage. Elle doit être évidente.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier a cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

En second lieu, par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation de faire qui fonde sa demande.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, suivant acte notarié en date du 22 février 2024, la société Le Tropicalia a cédé son fonds de commerce à la société Yteka, comprenant le bail consenti par la société Les Sorbiers, suivant acte notarié en date du 15 novembre 2002, plusieurs fois renouvelé depuis.

S’agissant d’une cession de fonds de commerce, l’article 10°1 a) du contrat de bail initial, signé le 15 novembre 2002, stipule que le bail pourra être librement cédé par le locataire à l’acquéreur de son fonds, mais que l’acte de cession devra être signifiée à la société bailleresse conformément aux dispositions de l’article 1690 du code civil, outre le fait que la cession devra être effectuée par acte notarié.

La société Les Sorbiers n’est donc pas fondée à se prévaloir, à l’évidence, des conditions de forme requises par l’article 10°1 b) applicables que dans le cas d’une cession isolée du bail.

Concernant la signification de l’acte de cession à la bailleresse, le conseil de la société Le Tropicalia justifie avoir, par lettre officielle du 6 mars 2024, informé le conseil de la société Les Sorbiers de la cession du fonds de commerce intervenue par acte notarié du 22 février 2024 au profit de la société Yteka et du fait que c’était elle qui réglerait le loyer mensuel du mois de mars d’un montant contesté de 2 558,23 euros.

Il est admis que, sauf clause contraire du bail, la signification peut être faite à tout moment, tant que le bail est en cours.

De plus, l’acceptation du bailleur n’apparaît pas être requise dans le cas d’une cession de bail à l’acquéreur du fonds de commerce.

En tout état de cause, même à supposer que la cession du bail commercial soit irrégulière, pour non-respect de la signification prévue à l’article 1690 du code civil, ce qui n’est pas établie avec l’évidence requise en référé, il n’en demeure pas moins que l’action en référé initiée par la société Les Sorbiers à l’encontre de la société Yteka ne vise pas à son expulsion pour occupation sans droit ni titre du local mais uniquement à ce qu’il lui soit enjoint de cesser les travaux entrepris et remettre le local loué en son état initial.

Ce faisant, la question de l’inopposabilité de la cession n’a, à l’évidence, aucune incidence sur les mesures sollicitées par la société Les Sorbiers.

Cela est d’autant plus vrai que la société Les Sorbiers se fonde elle-même sur le bail commercial initial consenti le 15 novembre 2002 pour contester le droit de la société Yteka de réaliser des travaux dans le local sans son accord.

C’est ainsi que l’article 5°1 a) stipule que le preneur ne pourra effectuer aucun travaux concernant les éléments porteurs de fondation et d’ossature participant à la stabilité et à la solidité de l’édifice (gros oeuvre) ou au clos et au couvert, et à l’étanchéité, sans une autorisation écrite et préalable de la société bailleresse et de son architecte.

Afin d’établir la violation par la société Yteka de cette clause, la société Les Sorbiers se contente de joindre à ses conclusions deux photographies illustrant un homme sur un toit.

Or, ces seuls éléments sont insuffisants à démontrer la réalisation par la société Yteka de travaux touchant à la structure de l’immeuble, et en l’occurrence à l’étanchéité du toit.

Dans ces conditions, le manquement de la société Yteka à son obligation de réaliser des travaux sans autorisation écrite et préalable de la société Les Sorbiers est sérieusement contestée.

En outre, et pour les mêmes raisons, la société Les Sorbiers n’apporte pas la preuve, d’un trouble, pas plus que son illicéité, justifiant les mesures sollicitées.

C’est donc à bon droit que le premier juge a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la société Les Sorbiers.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La société Les Sorbiers, succombant en appel, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens et à des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

En outre, l’équité commande de la condamner à verser à la société Yteka la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

En revanche, en tant que partie tenue aux dépens, la société Les Sorbiers sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la société civile immobilière Les Sorbiers à verser à la société à responsabilité limitée Yteka la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Déboute la société civile immobilière Les Sorbiers de sa demande formée sur le même fondement ;

Condamne la société civile immobilière Les Sorbiers aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière Le président